如园调查成品.doc

项目分析报告
——五矿万科·如园

目录
第一部分 项 目 概 况 3
一、 项目概况 3
二、 建设单位概况 4
第二部分 区域市场环境分析 5
一、 海淀区地域现状 5
二、 海淀区区域规划 5
三、 海淀区市场供求分析 5
第三章 项目详情 5
一、项目详情 5
二、项目周边交通及配套 5
三、 项目周边市场分析 5
四、 调研（初步）小结 5
第四部分 结论 5

第一部分 项 目 概 况
一、 项目概况
五矿万科·如园位于中华龙脉、上风上水的西山板块。占地12万平米，总建筑面积约26万平米，总户数约为800户左右。是由具有27年人居经验的万科地产和实力央企五矿建设，联袂打造的城市高端精品住宅。项目将运用现代建筑的语言诠释中国传统人文精神，并将成为万科高端TOP系中又一力作。
项目名称
五矿万科·如园
宗地位置
五矿万科·如园位于北京市海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角，项目距离颐和园5.6公里，北五环4.7公里，北四环8.3公里。

宗地详情
项目位于北京市海淀区西北旺镇后厂村路与永丰路交汇处。该项目由西北旺C1、C3两块地块组成。
C1地块四至：东至西北旺三街，西至永丰路，南至代征道路、规划绿地，北至后厂村路。
C3地块四至：东至西北旺二街，南至西北旺路，西至永丰路、代征绿化，北至规划西北旺六号路。

地价信息拍卖信息：
2010年11月15日，土地市场最受关注的西北旺C1、C3两地块招标转让，合计有15家企业出价热捧，其中C1地块最终由北京五矿万科以37.44亿出价最高拍得，折合楼面价19998.1元/平方米。（网易数据）
出售地块
位置
土地面积m2
建筑规模m2
出让底价/楼面价
中标价
溢价
时间
规划用途
C1
海淀区西北旺镇
85099
187218
26.21亿 14000元/平米
37.44亿 19998元/平米
42.85%
2010-11
R2 二类居住用地
C3
海淀区西北旺镇
53545
92719（18480托幼和中学）
10.4亿 14009元/平米
15.144亿 16333元/平米
45.61%
2010-11
R2 二类居住用地、R53托幼用地、R51中学用地
项目地面现状
项目分为三期建成，现已南区C3地块南区7栋C3-1~7#楼已经入住，北区开盘C1-3#、7#、11#、15#、2#共五栋楼，工程进度为3、7、11、15、2#已经封顶，正挂花岗岩外立面，涂米白色真石漆。C1-1#正在施工开盘时间不定。
二、 建设单位概况
1、开发商：北京五矿万科置业有限公司，
基本情况：成立于2010-12-29
主要领导：刘小冰（董事长）、何剑波（副董事长）
主营范围：房地产开发。
股本构成：五矿51%，万科占49%。
项目：五矿万科·如园
2、相关公司
万科集团
公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002。经过20多年的发展，业务覆盖了珠江三角洲、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。产品涵盖了高端住宅、别墅、商业等多种类型。
主要领导：王石（董事会主席）、郁亮（总裁）
股东：2014年，华润股份有限公司（14.94%）、刘元生（1.21%）
产品定位：城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房
发展：实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略
万科动态：1. 2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。
2.万科今年上半年销售117亿，占据北京主导地位。
3.万科B股转H股获得成功，6月25日在香港联合交易所挂牌交易，万科未来形成了“1A+2H”三方融资渠道。

第二部分 区域市场环境分析
一、 海淀区地域现状
1．海淀区地理
海淀区是北京市的市辖区之一，地跨北纬39°53＇-40°09＇，东经116°03＇-116°23＇，地处北京市由低山向平原过度的地带，全区地势西高东低，西部山地为太行山余脉，林木浓郁；境内水系119.8公里，水资源较为充沛。全区面积430.7平方公里，约占北京市总面积的2.53% 。
海淀区位于北京城区和近郊区的西部和西北部，辖区分别与朝阳区、西城区、宣武区、丰台区、石景山区、门头沟和昌平区接壤。其东部和南部是景象繁华的现代化城区，西部和北部是风光秀丽的旅游区和田园乡村。到2001年底，全区辖22个街道、1个镇、10个乡（含2个街道办事处）。年末总人口为219.18万人，户籍常住人口为1670424人,其中非农人口为1549917人，农业人口为120507人，居住半年以上的暂住人口521389人。

2．海淀区的地位与发展方向
旅游方面：
海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。西山山秀林密，古木参天。凤凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。
海淀区“十二五”时期旅游产业发展规划，计划将海淀区大造成旅游大区，形成四区联动，构筑空间新格局。将主力打造两园片区、香山片区、温泉片区、大西山片区、稻香湖片区，让海淀区成为更加宜居生活的区域。
科技创新方面：
中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，拥有以北京大学、清华大学为代表的高等院校40多所，以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206所；拥有国家级重点实验室112个，国家工程研究中心38个，国家工程技术研究中心（含分中心）57个；大学科技园26家，留学人员创业园34家。
　2013年中关村示范区实现总收入超过3.05万亿元，同比增长20%以上；高新技术企业增加值超过4100亿元，占北京市GDP比重超过20%；企业实缴税费1506.6亿元；企业利润总额2265亿元，同比增长26.6%；实现出口336亿美元，同比增长28.5%，约占全市出口总额四成；企业科技活动经费支出1165亿元，同比增长27%。
3．海淀区的经济环境分析
（2）海淀区的经济环境分析（信息来源国家统计局）

2010年
2011年
2012年
2013年
经济增长
2771
3179.8
3514.8
3835.2
总增长率

12.86%
9.53%
8.35%
第三产业
2371.2
2765.4
3057.4
3327.5
增长产业率

14.25%
9.55%
8.12%
占比
85.57%
86.97%
86.99%
86.76%
可以看出海淀最近四年来一直以超过9%的增长率高速发展，其中增长中海淀第三产业经济的增长对于是举足轻重的，第三产业产值占据着海淀85%~87%。
科技园产值如下：

区内科技园的产值总量占据了海淀区经济增长的一半以上，同时海淀园的经济增长一直保持在年增长率8%以上，海淀区以后能否继续保持快速发展，从某些方面讲是离不开科技园的高速增长。

从2011年到2013年海淀区的GDP为3145.8、3497.9、3831(亿元)，增长率为11.2%、9.52%。2013年海淀区560.2万人，增长率为2.94%。海淀人均GDP增长分别为2.6%（2011-2012）、7%（2012-2013）。
海淀区固定资产投资比例（固定资产=安装费+设备、工具、购置费+费用）

从以上可以看出，海淀区在最近几年有了很大的发展。2011年到2013年，海淀区GDP排名北京市各县区第二，并且保持着高速的增长率，由此可以看出海淀区在宏观经济的大环境中可以优先考虑投资。
二、 海淀区区域规划

海淀区大区规划如图所示，北部打造综合城市新区，南部现代服务区，西部休闲旅游区，东部科技园区。
1．北部新区规划
海淀区北部区域功能规划图
海淀区北部规划从2011年，开始村落腾退，2012年底，一开始实行。
02片区主导功能：以湿地生态涵养、农业生产功能为主。
04片区主导功能：以产业、地区级公共服务中心、居住及配套功能为主。
4-1街区主导功能：高技术产业、综合服务、居住。
4-2街区主导功能：高技术产业、综合服务。
4-3街区主导功能：高技术产业、居住及配套。
4-4街区主导功能：居住及配套。
4-5街区主导功能：高技术产业。
05片区主导功能：以居住及配套服务、浅山生态涵养、农业生产为主。
北部北部新区空间发展策略“一轴一心一圈层，规划将形成“一轴、一心、一圈层”的城市空间形态。“一轴”指北清路产业发展轴，串联沿线的多个产业园节点，“一心”指以翠湖国家湿地公园为主呈十字状延伸的生态绿心空间，“一圈层”指以西北旺镇中心区、温泉镇中心区、南安河、北安河、聂各庄、苏家坨镇中心区、上庄镇中心区为节点的城市化圈层。
2．南部地区
南部地区空间发展策略—“一心四轴半圈层”
功能定位：海淀区城市功能核心区，高度城市化地区，主要发展现代服务产业、旅游产业、文体产业、高科技研发产业、教育产业、医疗保健产业和房地产业。未来需要大力发展的产业是现代服务产业（包括文体娱乐、商贸流通、金融保险、中介咨询、会展旅游、住宿餐饮）和旅游休闲产业（包括皇家园林旅游、大学校园旅游、都市休闲旅游、高科技商贸旅游）。 未来需要完善、提高的产业是高科技研发产业、现代教育产业、医疗保健产业、房地产业。
3． 西北望项目周边土地性质规划
本案

本案
C2地块
A3商业用地

在上图规划中， 本案北面和东面的A3商业地块和C2二类居住地块都还没有开发地面还有绿化，切查不到传让消息。
三、 海淀区市场供求分析
1、供应方面
根据搜房网数据监控中心最新的统计数据，截至6月26日，北京楼市库存为80237套，这是2013年初库存跌下8万套后，再次回归8万套以上。住宅房屋库存数量创下近18个月的新高。数据显示，截至6月26日，北京市期房住宅库存45407套，现房住宅库存34830套，合计库存80237套。今年春节过后，北京楼市住宅库存为5.5万套左右，4个月内，库存快速上涨2.5万套左右。
海淀区2012年到2013年市场供应销售情况表：
数据来源
国家统计局

单位：万平方米
海淀区
商品房施工面积
本年商品房竣工面积
2013年
2012年
增长率
2013年
2012年
增长率
1056
1126.8
-6.30%
214.4
208.9
2.6%
本年商品房销售面积
住宅销售面积
2013年
2012年
增长率
2013年
2012年
增长率
80
164
-51.2%
49.4
130.9
-62.3%
从表中可以看出海淀区商品房施工面积下降，并且和2012年相比，商品房销售面积下降51.2%，住宅销售面积下降了62.3%，对于海淀而言住宅市场很不乐观。
2、价格方面
据国家统计局公布数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌，相比4月份大幅回落1.2个百分点。
北京楼价也是如此从2月份开始北京楼价也开始下降。
其中海淀房价走势如下图经过2013年的一年的上涨后海淀房价开始下降从2013年底的52266元/平米，到2014年06月的50656元/平米。下降了3.08%。
（海淀房价走势）

（上面两个图信息来源搜房网）
其中海淀区新建商品房价格分布如上图，80%的新建商品房价格在30000元/平米以上。、

第三章 项目详情
一、项目详情
三期
1．总体建设分期
二期
　　该项目位于海地区西北旺镇，总建设规模为379697平方米，共分三期开发建设。
一期
其中：
　　一期建设范围：东至代征绿地、西至规划西北旺镇六号路、南至代征绿地、北至西北王镇六号路。
　　二期建设范围：东至规划西北旺镇一号路，南至代征绿地、规划西北旺镇六号路，西至代征绿地，北至代征绿地。

期数
第一期
第二期
第三期
合计
建筑面积㎡
101662.1
87398
190637
37.9697万
建筑内容
住宅C3-1#~7#
住宅C1-1#~C1-4#
住宅C1-5#~19#
26栋
代征道路㎡
20195.532
0
70713.468
9.0909万
绿化㎡
10124
230
25300
3.5654万
代征绿化㎡
9238.656
0
11623.342
2.0861万
建筑时间
2011.11至 2013.12
2012.6至 2014.6
2012.11至 2014.12

公共建筑
2253
20110
1500
2.3863万
市政面积
1940
400
725
3065
住宅面积
57912
66658
92399
21.6969万

2．设计理念
五矿万科·如园 ，采用传统与现代化相融合的设计理念，项目借用海淀区的三山五园等大量历史遗迹，拥有厚重的历史积淀。同时，北京大学、清华大学等一系列国内顶尖高等学府传承文化。如园项目的设计初衷便是融入环境，并且以院落的形式具体呈现，能满足居住者对内的私密性和对外的交往性需求，突出了万科的如园的三大理念“在设计上引领、将传统复原以及与现代融合”
3．数据指标
案名
五矿万科·如园
位置
西北旺镇永丰路与后广村交界
开发商
北京五矿万科置业有限公司
项目简介
26栋10层板楼(现售了11楼)
卖点
自然景观、学区房
项目属性
普通住宅
开售时间
2011.6
占地面积㎡
12万
建筑面积㎡
26万
容积率
2.2
绿化率
30%
去化率
86.06%
得房率
84%
总套数
1052套（574套）
未销售
80套（3居：4居=3:1）
物业公司
北京万科物业有限公司
物业费
6.9元
优惠措施
新浪合作5万抵20万，全额50万，首套10万，二套20万
付款方式
全款、按揭
主力户型
230㎡-3居、260㎡-4居
购买人群
经商（主要自主）
项目进度
南区1~7#入住，北区3#、2#、7#、11#、15#封顶
均价㎡
5.8万
项目风格
古典与当代融合创新风格
最低首付
首付40%
销售较好户型
3居，4居
车位比例
1：2
车位价格
未知
装修标准
精装（1.2万㎡）
项目优点：
1、对一般的改善型住房而言得房率相对较高
2、户型设计以大居室为主，定位改善正对较强
3、精装，节省时间
4、优惠力度比较大
缺点：
1、容积率相对于同类型项目过高
2、期房，客户真实感不强

项目如园人车分流图：
如园规划设计拥有3个地下车库出入口和一个地下车库出口，分布如图。采用完全的人车分流，车辆从主入口直接进入地下车库，进入所在组团、单元，然后通过地下车库进入单元电梯，对地面居民的活动基本不产生影响。

5．户型设计
五矿万科·如园主力推出户型为三居：200m2~282m2
三居户型如下（数据来源腾讯房产）：

如园设置户型为主力三居、四居，并有少量五居。
在售项目中C1-11、15、2#中三居占主导地位。
并且在售项目中剩余118户中，三居：四居约为4:1。
户型设计选择性较少，改善型客户针对较强。

二、项目周边交通及配套
项目位置：海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角。
中关村
上地
五矿万科
如圆

五矿万科· 如园距离海淀区中的上地科技园和中关村车程分别大约为10分钟和15分钟。
周边配套
交通：
轨道交通：
规划中的地铁16号线（预计2016年开通）。距离地铁4号线3-4公里
公交：
西北旺东村站（如园门口）：333内、333外、438路、运通123线。
西北旺站（从如园正门出来步行10分钟）：303路、328路、330路、346路375、384、449、518、584、633、651、697等路
自驾：
京新高速（G7）、永丰路
教育配套：
大学：
北京大学、清华大学、农业大学、中央党校、国防大学
小学：
中关村二小百旺分校、中关村一小
中学：
人大附中西山学校、清华附中、北大附中、首师大附中
健康配套：
百望山森林公园、药用植物园、稻香湖公园、万柳高尔夫、香山国际高尔夫
生活配套：
会所：
游泳馆、健身房、SPA、菜场

周边配套：
上地华联商厦、金源SHOPPING MALL中行、建行、农行、招行、中信、工行
医疗配套：
解放军309医院、海淀医院、上地医院东北旺中心卫生所、西苑医院

本案

其中，在2007年3月动工的六里屯焚烧发电厂，经过长达四年的居民维权获得阶段性胜利，但是苏家坨镇大工村是经市政府协调选定的垃圾焚烧发电项目新址，六里屯作为垃圾终端处理设施建设预留用地的规划性质不会改变。2011年政府将北京六里屯垃圾焚烧厂以至苏家坨，但是对于周边环境和水源的印象将不可小觑。
优点：
1、 环境好，适合养生
2、 学区房
3、 公路交通发达
缺点：
1、 周边配套比较单一、落后
2、 周边政府规划存在隐患
7．销售情况
见附表一（数据来源建委网）
得出结论：
1． 在售项目楼数共有12栋，总共推出房源560套，剩余未推房源260套。
2． 12栋楼总批准销售面积为15.845736万，实际销售面积10.925168，销售率为68.95%(所有数据除去库房)。
3． 项目从2011.12月开盘逐渐推出12栋，去化率为72.50%，项目总去化率为50.7%。其中最近一期C1-11#、15#、2#三栋楼2014.1开盘销售情况为24.40%。
4． 最近一期开盘的三栋楼批准销售面积为4.7159万，实际销售0.9687万，销售率为20.54%（销售情况不佳，业绩下滑）。
5． 销售剩余总套数为118套。剩余主要为180m2~228m2两室两厅居多共71套占61.6%。（73三居61.8%,17四居14.4%）
三、 项目周边市场分析
1、总体发展情况
近年来，城市基础设施的改善，尤其是城市铁路16号线的规划，将在2016年通车，大大便利海淀区西北旺镇与城市中心区的联系，给海淀区西北旺镇房地产带来了空前的发展机会，西北旺镇已成为北京房地产开发的热点地区之一。
2、周边住宅供应情况
本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在4万元/平方米~6.5万元/平方米之间，单套总价多在400万~5800万。
（1）西山壹号院（项目东南方向距离500米）
项目地址:
山西壹号院是由北京融创恒基地产有限公司开发。西山壹号院地处北京三山五园皇家御苑风景区，北靠海淀北部新区科学城，西接百望山森林公园，南临北京药用植物园，东毗上地信息产业基地。
开发进度：
项目从2011年6月开始第一期开盘，如今三期工程已经全部完成。现房。
建筑形式：
项目采用赖特建筑风格，强调有机建筑。该项目是由41栋6层板楼组成，主力户型以190~790㎡4~5居为主。
售价：
2011年6月第一期开盘4.8万元㎡，现价为6.5万㎡。新开楼王均价为8万㎡，价格为2500万~5800万。
总规模：
占地20.2万㎡，总建面积42.9万㎡，容积率1.47。绿化率45%共1013套。
开盘时间：2011年6月
入住时间：2011年12月一期入住，2013年12月底全部入住
销售情况：
目前已售出998套住宅，剩余15户。去化率约为98%。销售已进去清场阶段。剩余户型已490㎡大户型为主。
主要卖点：高端奢华，蜀汉园林，学期房
付款方式及其优惠：
全款、按揭（40%）。优惠起价10万元+面谈
购买人群：改善、奢华
（2）上林溪南区（项目正东方距离5.8公里）
开发进度：现房，还有6栋未售
建筑形式：由9栋庭院式高板和15栋低密BLOCK纯板组成，项目户型以一居室44~77㎡，二居室80~108㎡，三居室136㎡，四居室194㎡，主力户型为二居。
售价：
均价42000元㎡，单套总价190万起元。
总规模：
占地面积12万平方米，总建筑面积30万平方米，容积率1.94。共约2200套住宅。
开盘时间：一期开盘2012年5月、2013年10月
入住时间：2014年12月31日二期现房入住
销售情况：目前最新开盘30#，剩余26户，去化率74%
主要卖点：
户型种类多样、学区房、硅谷核心——中关村-上地、宜居生态
付款方式及优惠：
全额、按揭。一居：2万抵6万。两居：2万抵10万。
主要购买人群：50%刚需，30%刚改，20%改善
（3）亿城西山公馆（项目正东方距离3.1公里）
开发进度：尾房
项目简介：项目由北京亿城房地产开发有限公司开发，位于海淀区中关村软件园南侧，由A、B、C、D四座。
建筑形式：项目开盘A、B、D三座小高层、板塔结合、板楼。项目主要户型为两居70~130㎡、三居118~150㎡。
售价：在售尾房户型为260㎡，均价35000~40000元㎡，最低900万/套。
总规模：
项目占地面积4.3069万平方米，总建筑面积10.52万平方米，容积率为1.92。总户数为677户。
开盘时间：2011年7月
入住时间：2012年3月底
销售情况：项目基本售罄，现在只有少量尾房在售
主要卖点：学区房、绿化率高46%、户型丰富、精装修
付款方式及优惠：全款、按揭
主要购买人群：主要刚改、改善

3、周边二手房销售
（1）正在销售项目
在售项目二手房
名称
项目年份
二手数量
售出数量
售出比重
二手均价
在售均价
下降
如园
2011底
164
约600
27.30%
54545
58000
6.0%
西山壹号院
2011年
905
998
90.68%
64404
65000
1.0%
上林溪南区
2012年
237
约1300
18.23%
38019
35000（尾）

（2）已销售完项目
往年二手房
名称
项目年份
二手数量
总户数
售出比重
二手均价
容积率
绿化率
百旺茉莉园
2004底
823
2004
41.1%
45877
1.34
30.60%
中海枫涟山庄
2004
507
1248
40.6%
48948
1.5
38%
春夏秋冬园
2003
414
3215
12.8%
46273
1.5
30%
PS：春、夏、秋、冬园分别为:春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园
四、 调研（初步）小结
本项目周边在售住宅项目较少，且基本进入清盘阶段，在一段时间内项目区域内竞争下降。
目标客户大多定位在改善型客户重视自然养生和教育资源；建筑形式多以6~11层小高层组成。
从二手房销售项目中可以看出项目环境越好，容积率越小的转手率越高，购房者买房投资因素较大。并且高转手率显示出部分投资者对市场发展缺乏信心。

第四部分 结论
海淀区在北京占据着重要地位，海淀最近几年也有迅猛的发展，随着人们和政府越来越注重环境问题，日益突出的环境冲突，让海淀良好的自然环境更有价值。
主要优势
1、海淀区自然资源、教育资源丰富
2、本案周边在售项目相对较少，并且都以进入清盘阶段
3、随着市政基础设施的进一步改善，具有一定的升值潜力
4、公路交通很发达
主要劣势
1、现有周边配套质量相对较差
2、户型选择比较少，针对改善性明显
主要威胁
1、 项目周边还有未开发地块且性质为二类居住用地
2、 周边政府规划建设存在隐患
3、 由于当下楼市大环境导致投资者信心缺失
未来发展潜力（机会）
1、随着北京环境恶化越来越多的人开始注意到生活的环境，西北旺优秀的自然条件将成为有利的因素
2、正在建设的轨道交通地铁16号线，让出行更加方便