2024年房地产估价师考试案例分析串讲.doc

房地产估价师考试案例分析串讲第一章 房地产估价文书写作一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托协议(三)估价项目起源和接洽情况统计(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘统计(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的重要不一样意见和估价成果重大修改意见统计(十)估价报告交接单二、房地产估价报告的组成要素(掌握)(指错题)一份完整的估价报告一般由如下八个部分组成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)注册房地产估价师申明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价成果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。三、房地产估价报告的写作(掌握)(指错题)(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致估价委托人函的写作致估价委托人函的写作内容应包括：标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目标、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价成果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合作人盖章或者署名、落款日期。对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应尤其注意估价成果与估价成果报告、估价技术报告中的成果必须致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。(四)注册房地产估价师申明的写作注册房地产估价师申明中应包括如下内容：(1)我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。(2)本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。(3)我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。(4)我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。(5)我们已(或没有)对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。(6)没有人对本估价报告提供了重要专业协助(若有例外，应阐明提供重要专业协助者的姓名)。(7)其他需要阐明的事项。在注册房地产估价师申明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。(五)估价假设和限制条件的写作(六)估价成果报告的写作估价成果报告应记载如下事项：标题;估价委托人;估价机构;估价对象;估价目标;估价时点;价值定义;估价依据;估价标准;估价措施;11估价成果;12估价人员;13估价作业日期;14估价报告有效期限。假如是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。(七)估价技术报告的写作房地产估价技术报告应包括如下内容：估价对象实物情况描述与分析;估价对象权益情况描述与分析;估价对象区位情况描述与分析;市场背景描述与分析;最高最佳利用分析;估价措施合用性分析;估价测算过程;估价成果确定。第二章 不一样类型房地产估价一、居住房地产及其特点（掌握） （一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 （二）具备较强的相同性、可比性 （三）不一样类型住房价格内涵差异明显 二、影响居住房地产价格的重要区位情况（掌握） 1位置 2交通条件 3生活服务设施 4教育配套设施5环境质量三、影响居住房地产价格的重要实物情况（掌握）1建筑结构、类型和等级 2设施与设备 3建筑质量4装饰装修四、居住房地产估价的常用措施（掌握）居住房地产的估价能够选择市场法、成本法、收益法等。（一）市场法 因为居住房地产交易较频繁、交易量较大，很轻易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的措施，重要用于各种类型的商品房、房改房、经济合用住房转让价格、抵押价格、征收赔偿价格等的评定，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。（二）成本法成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评定期，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，另外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采取成本法。（三）收益法采取收益法对居住房地产估价相对较少，重要用于出租型公寓等居住房地产。五、商业房地产及其特点（掌握） 1收益性 商业房地产属于经营性房地产，其重要特点是能够用以取得收益，其收益和赢利方式大体分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，此类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点体现为分散、体量小及经营档次在中等如下，这种商业房地产赢利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范围，重要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，此类包括各种体量商业房地产。 2经营内容多，业态多样 在同一宗商业房地产尤其是大体量商业房地产中，往往会有不一样的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不一样的经营内容（或者说不一样的用途）一般会有不一样的收益水平，因此对商业房地产估价时需要辨别其不一样的经营内容，依照不一样经营内容分别进行估价测算，例如采取收益法时应在市场调查分析的基础上测算不一样经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不一样的收益率。 3出租、转租经营多，产权分散复杂 商业房地产往往是销售给个体业主或企业，业主又常常将其拥有的房地产出租给他人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，导致商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权情况，分清估价价值定义是出租人权益评定还是承租人权益评定，防止有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。 4装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产一般会有相对高档的装修，并且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租他人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营格调或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充足分析既有装修情况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评定价值的影响。 5垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间范围内体现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等原因，比较特殊），向上的方向其价值展现迅速的衰减，越到背面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具备最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。六、影响商业房地产价格的重要区位情况（掌握）1地段繁荣程度 影响商业房地产价格的首要原因是所处地段的繁荣程度，繁荣程度越高，商业房地产的价值越高。2交通条件 交通的通达度对商业房地产的价格具备很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是用户方面，二是经营者方面。3临街情况商业房地产一般都应当是临街的，其临街的详细分布情况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不一样分布，将也许展现不一样的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，假如几面临街，一般以为有利于商业房地产价值的提升。4楼层 一般情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。七、影响商业房地产价格的重要实物情况（掌握） 1建筑品质及内部格局 2净高 3面积4装饰装修5无形价值八、商业房地产估价的常用措施（掌握）依照房地产估价规范，商业房地产估价能够选择收益法、市场法、成本法等。 为准确评定商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的措施适宜选择收益法、市场法。对于成本法，能够选用，一般不宜作为重要措施。 （一）收益法 商业房地产的价值体目前其获取收益能力的大小上，因此收益法是商业房地产估价最为常用的措施之一，它是以预期收益原理为基础，其重要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在详细操作过程中要依照不一样商业业态、类型区分看待。 （二）市场法 商业房地产的转售转租比较频繁，尤其是小型商铺更是如此，因此较易取得比较实例，因此在商业房地产估价时，市场法也能够是一个常用措施。另外，在用收益法评定商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。 （三）成本法 在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助措施。九、商务办公房地产及其特点（掌握）1所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相称规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处在城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。2多为当代化的高层建筑，功效齐全、配套设施完善写字楼尤其是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和当代化的设备，不但外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑格调，并且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。另外，当代写字楼还提供各种功效，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功效、设施配套进行详细查看。3出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚有关，因此诸多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。十、影响商务办公房地产价格的重要区位情况（掌握）1集聚程度2交通条件3周围环境4楼层十一、影响商务办公房地产价格的重要实物情况（掌握）1外观形象2内部装修3设备、设施4智能化程度5物业服务水平6租户类型十二、商务办公房地产估价的常用措施（掌握）商务房地产的估价能够选择收益法、市场法、成本法等。（一）收益法因为商务办公房地产一般采取出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的措施之一，其重要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。收益率确实定应辨别不一样类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易取得可比实例，因此市场法也是商务房地产估价的一个常用措施。市场法不但用于商务办公房地产转让价格的测算，诸多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，另外在建工程的评定往往应用成本法。十三、旅馆房地产及其估价特点（熟悉）1转让少且一般为整体转让 2功效多样 3一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4价值重要体目前接待客户的类型及其能力 十四、影响旅馆房地产价格的重要区位情况（熟悉） 1交通条件 2周围环境十五、影响旅馆房地产价格的重要实物情况（熟悉） 1设备设施和用具2经营管理十六、旅馆房地产估价措施的选用（熟悉） 旅馆房地产的估价一般能够选择收益法、市场法等。 （一）收益法 酒店类房地产具备一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，并且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的措施之一，其重要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在详细操作过程中要依照不一样类型、档次、功效而区分看待。 （二）市场法因为旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法重要用于客房价格、其他功效用房租金的估算。十七、餐饮房地产及其估价特点（熟悉）其估价特点及其价格影响原因与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。重要体目前：（一）地段选择的差异性（二）营业收入的差异性十八、工业房地产及其估价特点（熟悉）（一）包括的行业多（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大（三）要辨别设备和建筑物的造价（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大十九、工业房地产估价的常用措施（熟悉）（一）成本法工业房地产估价时采取较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采取重置价格的思绪，如能够制定本地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用确实定有两个重要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参考类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。（二）市场法工业房地产一般缺乏同类房地产的交易实例，尤其是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，因此一般不具备采取市场法估价的条件。但在某些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（尤其是出租实例）一般较多，能够考虑采取市场法估价。（三）收益法假如能够从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则能够考虑采取收益法估价，但这种剥离一般有一定的难度，尤其是难以准确辨别厂房和设备各自产生的收益。第三章 不一样目标房地产估价一、建设用地使用权出让价格评定的特点（掌握）（一）建设用地使用权出让价格评定应采取市场价值标准 （二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 （三）不一样出让方式可侧重采取不一样的估价措施（四）搜集市场资料时，尤其应重视所选实例的可替代性 二、建设用地使用权出让价格评定措施的选择（掌握） 建设用地使用权出让价格评定可采取市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。 （一）市场法 市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采取的一个措施。评定国有土地使用权出让价格时，先选用与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表目前土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相同）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位情况、实物情况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。 （二）假设开发法 假设开发法是评定建设用地使用权出让价格的常用措施之一。其措施利用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的详细规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。 （三）成本法 成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采取的一个措施。房地产估价规范要求，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋征收安置赔偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的赔偿费和安置补贴费标准，在土地管理法等法律、法规中已作要求。 （四）基准地价修正法 基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再依照实际情况进行必要的修正后估算土地价值的措施。该措施的核心是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，依照用途相同、地段相连、地价相近的标准划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位情况和实物情况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。三、房地产转让价格评定的特点（掌握）房地产转让估价特点重要体现为： (1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 (2)从委托人和评定主体上讲，房地产转让估价能够委托社会上任何一家值得委托人信任的评定机构评定，委托人既也许是买方和卖方单独委托，也也许是买卖双方共同委托，这是一个自愿的行为。(3)从估价目标和要求上讲，房地产转让评定只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评定，其目标只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一个咨询性，如买方需要了解购置一宗房地产时，也许实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时也许实现的最高价格。作为评定机构，对该宗房地产进行评定期，其评定成果也许是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决议不负直接责任。 四、房地产转让价格评定的常用措施（掌握） 房地产转让价格评定可采取市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。 （一）市场法 因为房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评定普遍采取的一个措施。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选用的市场交易实例必须具备可比性，即表目前土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相同）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。 （二）假设开发法 对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选措施之一。假设开发法利用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的详细规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。 （三）成本法 当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采取成本法。 （四）收益法 对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采取收益法进行估价。 （五）基准地价修正法 基准地价修正法重要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的核心是确定土地的基准地价。五、房地产抵押估价的法律要求（掌握） （一）能够设定抵押的房地产及对其抵押时的要求 (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物； (2)抵押人依法有权处罚的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； (4)学校、幼儿园、医院等以公益为目标的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产； (5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，能够设定抵押权； (6)以出让方式取得的土地使用权，能够设定抵押权； (7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押； (8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押； (9)以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 （二）不得设定抵押的房地产 (1)土地所有权； (2)权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产； (3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目标的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (5)已依法公告列入征收范围的房地产； (6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律要求可抵押的除外）； (8)以法定程序确以为违法、违章的建筑物； (9)依法不得抵押的其他房地产； (10)划拨土地使用权不得单独抵押； (11)乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。 （三）其他限制条件 (1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证； (2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押； (3)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证； (4)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意； (5)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况通知抵押权人，并将抵押情况通知承租人，原租赁协议继续有效； (6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律要求优先于该次抵押贷款受偿的款额； (7)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理； (8)当事人未办理抵押物登记的，不得反抗第三人； (9)以法律、法规严禁流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保协议无效。 （四）与房地产抵押估价有关的要求 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设置法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值； 初次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值； 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值； 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评定其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额； 以具备土地使用年限的房地产抵押的，评定其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响； 以享受国家优惠政策购置的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处罚和收益的份额部分的价值； 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享受的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 六、房地产抵押价值评定技术路线及估价措施 （一）完全产权房地产 此类房地产是以出让方式取得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，重要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对此类房地产作为抵押物进行评定期，可依照详细情况采取市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式取得的土地使用权作为抵押物进行评定，能够采取基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。 （二）不完全产权房地产 此类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，重要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济合用住房、房改房、合作建房等。对此类房地产作为抵押物进行评定期，应当选择下列方式之一评定其抵押价值：一是直接评定在划拨土地使用权下的市场价值；二是评定假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相称于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相称于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照本地政府要求的标准测算；本地政府没有要求的，参考类似房地产已缴纳的标准估算。 市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一个措施评定出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一个措施，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。 市场狭小的、特殊的房地产可选择第一个方式，采取房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。 （三）部分（局部）房地产 此类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的对应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价措施可选用市场法、收益法或成本法。 （四）在建工程房地产 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过完工验收的工程项目，在建工程的重要特性是其工程量尚未完成，因此体目前其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行完工验收的条件，以及不能立即实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评定期，要全面掌握估价对象情况、注意实际施工进度和对应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签订的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面阐明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的详细数额。此时评定只能反应房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价措施可选用成本法和假设开发法。 （五）乡（镇）、村企业房地产 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评定期应注意到未经法定程序不得变化土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价措施可选用成本法、收益法或市场法。七、房屋征收评定特点(一)估价数量大(二)包括面广，社会影响大(三)估价对象复杂，需要协调各种关系(四)赔偿价格关联性强八、房屋征收评定技术路线（一）市场法评定技术路线1搜集和测算类似房地产价格2修正类似房地产价格3确定被征收房屋价格 (二)收益法评定技术路线当被征收房屋为商业用途时应当采取收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋目前的净收益并预测其将来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。(三)成本法评定技术路线首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。(四)假设开发法评定技术路线1测算续建完成后的价值首先依照在建工程规划条件、现实状况，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。2测算续建成本和费用依照在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购置在建工程的税费。3测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。九、房地产强制拍卖估价的特点(熟悉) （一）强制处罚 （二）迅速变现 （三）市场需求面窄、推广力度小 （四）消费者心理原因 （五）购置者的额外支出十、房地产强制拍卖估价的类型与措施(熟悉) 十一、房地产损害赔偿估价措施选择 损害赔偿评定一般采取修复费使用方法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。 （一）修复费使用方法（成本法） 修复费使用方法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采取最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，重要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、因为修复活动导致的直接经济损失而支出的赔偿费用。 直接经济损失是指修复施工期间或修复后所导致的经济损失，包括： (1)房屋使用人周转安置费用； (2)房屋空置的收益损失； (3)房屋使用面积减少的损失； (4)房屋室内净高减少的损失； (5)房屋采光面积减少的损失； (6)房屋耐久性减少的损失； (7)邻近房屋损坏的赔偿； (8)施工影响的赔偿； (9)其他直接经济损失。 被拆除物残值应当依照评定期点的回收市场价格合理确定。 （二）损失资本化法 损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评定房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。 1净收益减少收益年期不变型2净收益不变收益年期减少型3净收益、收益年期减少型 （三）赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。 采取市场法评定期，应当选用三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行赔偿情况修正，应当将可比实例赔偿金额修正为正常赔偿金额；进行赔偿日期修正，应当将可比实例在赔偿日期的赔偿金额调整为在评定期点的赔偿金额；进行缺陷情况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷情况下的赔偿金额调整为被评定房屋质量缺陷情况下的赔偿金额。 （四）损害前后价差法 损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产情况的市场价值与损害后的房地产情况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采取市场法或收益法等措施进行评定。即：商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值损害后的房地产市场价值第四章 房地产咨询顾问服务一、房地产市场调查研究类型（掌握） （一）整体房地产市场调查研究 （二）住宅房地产市场调查研究 （三）商业房地产市场调查研究 （四）写字楼房地产市场调查研究 （五）酒店房地产市场调查研究 （六）工业房地产市场调查研究 二、不一样类型房地产市场调查研究报告内容（掌握） （一）住宅房地产市场调查研究报告内容组成 1宏观环境分析 2房地产市场发展现实状况和趋势分析 3客户分析 4竞争分析 (二)商业房地产市场调查研究报告内容组成 1宏观环境分析 2商业房地产发展现实状况及趋势 3商圈（区域）分析 4消费者消费习惯分析 5客户分析（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容组成 1宏观环境分析 2写字楼房地产市场发展现实状况和趋势 3商务圈（区域）分析 4竞争、经典项目研究 5写字楼客户分析 （四）酒店房地产市场调查研究报告内容组成 1宏观环境分析 2酒店房地产的发展现实状况和特点 3酒店消费者分析 4酒店市场竞争分析5酒店经营者分析 三、房地产投资项目可行性研究报告的重要内容（熟悉） 因为房地产开发项目标规模、性质和复杂程度不一样，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括如下重要内容： （一）项目总论 (1)项目背景 重要阐明项目名称、开发企业基本情况、负担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。(2)可行性研究结论及提议 重要包括：宏观投资环境分析、项目市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及提议。（二）项目概况 重要包括：项目位置、项目地块现实状况及地块分析、项目SWOT分析等。 （三）项目投资环境分析 重要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。 （四）项目区域环境分析重要针对项目所在区域的基本情况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施情况等进行分析。（五）房地产市场分析(1)城市总体房地产市场分析 重要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。 (2)项目所在区域房地产市场分析 重要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争情况等进行分析。 (3)房地产市场分析总结 （六）项目市场定位 重要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评定及发展构想。 （七）项目规划与建筑设计方案 重要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。 （八）项目开发建设进度安排 重要包括：有关工程计划阐明、前期开发计划、工程建设计划、项目实行安排、建设场地布置等。 （九）投资估算与资金筹措 (1)项目总投资估算 (2)项目投资起源、筹措方式确定 (3)开发成本估算(4)销售成本、经营成本估算 （十）项目经济效益分析 (1)项目销售及经营收入测算 (2)项目销售回款计划 (3)项目利润测算(4)项目盈利能力分析(5)项目偿债能力分析（十一）项目风险分析(1)项目盈亏平衡分析(2)项目敏感性分析(3)项目风险分析重要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。（十二）项目社会效益分析（十三）项目可行性研究结论与提议(1)项目可行性研究结论(2)项目重要问题及处理提议(3)项目风险及防范提议 四、房地产开发项目筹划报告的重要内容（熟悉） （一）项目背景