不平衡地块商业利用商业案例-PPT课件.ppt

货值最大化不平衡使用容积率1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积1 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标净净用地面用地面积积126139.64126139.641515米和米和4040米代米代征征绿地地40728.7040728.70地上可建地上可建设设面面积积520300.00520300.00容容 积积 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住其中住宅宅26%26%绿绿 地地 率率30%30%2各业态市场分析含金量高含金量高 容容积积率面率面积积收益收益 容容积积率面率面积积收益收益 预计预计建面价格建面价格预计预计地价外成本地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程前期工程费费基基础设础设施及配套施及配套费费这这里可以看到里可以看到联联排、排、亲亲地底地底跃跃和和电电梯梯顶跃顶跃是含金最高的，其次是多建是含金最高的，其次是多建电电梯梯洋房洋房，最后，最后剩余的容剩余的容积积率率为为高高层层。各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表业态预计建面价格预计地价外成本 容积率面积收益社区商铺 5025010000/1887/8113元普通联排13000/2000/11000元亲地底跃 20025012000/1960/10040元电梯顶跃 20025011000/1960/9040元电梯洋房 1001307500/2750/4750元34高层831306800/（精装）2505/4295元成都郫成都郫县县新城案例新城案例3总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业 3层2355100%普通联排2.5层0.60.753035%底跃13层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房71.52.02530%无电梯花园洋房1.31.52832%高层（1233层）2.561520%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖率20%，少占地，容积率8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫成都郫县县新城案例新城案例4规划布局分析不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景成都郫成都郫县县新城案例新城案例5规划布局分析花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间 成都郫成都郫县县新城案例新城案例6 功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层社区商业成都郫成都郫县县新城案例新城案例7成都郫成都郫县县新城案例新城案例不平衡使用容不平衡使用容积积率后的率后的总货值为总货值为40亿元左右元左右，大于大于单一一产品的品的总货值，比如只做高，比如只做高层的的货值为36.5亿左右左右 本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区/高高高高层层区区区区=6.3/3.7=6.3/3.7 本方案可售住宅面本方案可售住宅面本方案可售住宅面本方案可售住宅面积积比（含下比（含下比（含下比（含下跃赠跃赠送）：花园洋房送）：花园洋房送）：花园洋房送）：花园洋房/高高高高层层=3.1/6.9=3.1/6.98效果图成都郫成都郫县县新城案例新城案例9 1.2 不平衡使用容积率案例B-重庆睿城项目地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标总总用地面用地面积积（算容（算容积积率率的基数）的基数）106690虎溪河及周虎溪河及周边绿边绿地（不地（不计计入入绿绿地率）地率）8395可建可建设设用地面用地面积积98295可建可建设设地上面地上面积积160035容容 积积 率率1.5建筑密度建筑密度30绿绿 地地 率率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地10 各各业态对应的容的容积率及密度：率及密度：业态业态容容积积率率建筑密度建筑密度社区商社区商业业 3层2367100%普通普通联联排排 3层0.60.72530%大院大院别别墅墅 24层0.832%洋房洋房 7层1.21.523%高高层层 22层2.53.51015%n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.5的容的容积率率n 产品品业态组合有：合有：1、商、商业洋房洋房 2、商、商业联排排/大院高大院高层 3、商、商业联排排/大院洋房高大院洋房高层7层7层总图总图 配比研究配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例11含金量高含金量高 容容积积率面率面积积收益收益 容容积积率面率面积积收益收益 预计预计建面价格建面价格预计预计地价外成本地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程前期工程费费基基础设础设施及配套施及配套费费期期间费间费用用这这里可以看到里可以看到商商铺铺是含金最高的，是含金最高的，应应在市在市场场容量内尽量多建。剩余的土地容量内尽量多建。剩余的土地应应多建多建大院大院别别墅、洋房墅、洋房，最后剩余的容，最后剩余的容积积率率换为换为高高层层。各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表业态业态预计预计建面价格建面价格预计预计地价外成本地价外成本 容容积率面率面积收益收益社区商社区商铺铺 20025010000/2700/7300元元经济经济型酒店型酒店 2002505000/2600/2400元元大院大院别别墅墅 2002508000/3450/4550元元花园洋房花园洋房 1001305500/2750/2750元元小小户户型高型高层层1001304200/（清水）（清水）3000/1200元元重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例12产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层120跃层1201008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例不平衡使用容不平衡使用容积积率后的率后的总货值总货值：10.8亿左右，大于左右，大于单一住宅一住宅产品品的的总货值，如住宅部分只做七，如住宅部分只做七层的的总货值为9.7亿左右左右13东东西分区高档住区西分区高档住区 vs 商商业与小与小户型高型高层 南北分区大院南北分区大院别别墅墅 vs 花园洋房花园洋房 商商业vs小小户型高型高层 利用河道、利用河道、绿绿地、高差地、高差 将差异大的将差异大的业态业态分开。分开。既既满满足各足各业态业态的需求，也保的需求，也保证证了其品了其品质质。洋房布置在南洋房布置在南侧侧可减少高可减少高层对层对大院大院别别墅的影墅的影响。商响。商业业尽量接近学校大尽量接近学校大门门、公交站点。、公交站点。高高层层布置在布置在远远端。端。重重大大大大门门公公交交站站点点总图总图价价值值挖掘挖掘重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例14用地面用地面积积:106688 m2地上建筑面地上建筑面积积:160035 m2总总建筑面建筑面积积:215671 m2容容积积率率:1.5绿化率化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅:136052 m2(计容容)14410 m2(不不计容）容）商商业:22788 m2(计容容)车库:38326 m2(车位位)地下超市地下超市:2918 m2(不不计容容)其他其他:1195 m2(计容容)重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例15效果图重重庆庆睿城睿城项项目案例目案例16-END-谢谢阅读！17