发债审计思路和重点.ppt

目录目录发债审计思路和重点第一部分 发行流程第二部分 发行条件第三部分 城投公司审计方案设计第四部分 城投公司业务模式第五部分 城投公司重要会计确认及审计问题第六部分 城投公司总体审计风险的防范发债审计思路和重点发债审计思路和重点债券的分类债券的分类债券的分类债券的分类分类标准：按照发债主体、付息方式、募集方式、偿还期限、担保性质、特分类标准：按照发债主体、付息方式、募集方式、偿还期限、担保性质、特殊目的（可转债）可以分为多种债券。殊目的（可转债）可以分为多种债券。其中：按照发债主体性质的不同可以分为：政府债券、金融债券、公司债券、其中：按照发债主体性质的不同可以分为：政府债券、金融债券、公司债券、企业债券、非金融企业债务融资工具、资产证券化企业债券、非金融企业债务融资工具、资产证券化 城投类企业的概念：地方政府通过一些与其有较紧密联系的城市建设投资类城投类企业的概念：地方政府通过一些与其有较紧密联系的城市建设投资类城投类企业的概念：地方政府通过一些与其有较紧密联系的城市建设投资类城投类企业的概念：地方政府通过一些与其有较紧密联系的城市建设投资类企业发行债券进行融资，以筹集资金用于市政建设，债券的本息由项目的收企业发行债券进行融资，以筹集资金用于市政建设，债券的本息由项目的收企业发行债券进行融资，以筹集资金用于市政建设，债券的本息由项目的收企业发行债券进行融资，以筹集资金用于市政建设，债券的本息由项目的收益及政府补贴进行偿还，这企业类债券统称为益及政府补贴进行偿还，这企业类债券统称为益及政府补贴进行偿还，这企业类债券统称为益及政府补贴进行偿还，这企业类债券统称为“城投类企业债城投类企业债城投类企业债城投类企业债”。第一部分第一部分 发债流程发债流程第第一一部分部分 发债流程发债流程企业债券定价方式及市场利率企业债券定价方式及市场利率走走势势企业债券定价方式及市场利率走企业债券定价方式及市场利率走势（续）势（续）企业债券的主要优势企业债券的主要优势企业债券创新产品企业债券创新产品概览概览各中介机构的职能各中介机构的职能第二部分第二部分 发行条件发行条件 监监管主体管主体管主体管主体：n n国家国家国家国家发发改委改委改委改委负责负责非上市公司（包括公司制和企非上市公司（包括公司制和企业业制公司）制公司）发发行一年期以上企行一年期以上企业业债债券券 主要的法律法主要的法律法主要的法律法主要的法律法规规依据依据依据依据：n n中中中中华华人民共和国人民共和国人民共和国人民共和国证证券法券法券法券法n n中中中中华华人民共和国公司法人民共和国公司法人民共和国公司法人民共和国公司法 n n19931993年年8 8月月2 2日国日国务务院院发发布的布的企企企企业债业债券管理条例券管理条例券管理条例券管理条例；n n20082008年年1 1月月4 4日国家日国家发发改委改委发发布的布的关于推关于推关于推关于推进进企企企企业债业债券市券市券市券市场发场发展，展，展，展，简简化化化化发发行核准程序行核准程序行核准程序行核准程序有关事有关事有关事有关事项项的通知的通知的通知的通知n n发发改改办财办财金金【20152015】13271327号号国家国家发发展改革委展改革委办办公公厅厅关于充分关于充分发挥发挥企企业债业债券券融融资资功功能支持重点能支持重点项项目建目建设设促促进进经济经济平平稳稳较较快快发发展的展的通知通知第二第二部分部分 发行条件发行条件n n主体资格条件：n n1 1、发发行人行人为为中中华华人民共和国境内注册的非金融人民共和国境内注册的非金融类类企企业业法人，但法人，但A A股上股上市公司及其子公司除外；市公司及其子公司除外；n n2 2、股份有限公司、股份有限公司净资产净资产不低于不低于30003000万元，有限万元，有限责责任公司和其他任公司和其他类类型型公司的公司的净资产净资产不低于不低于60006000万元；万元；n n3 3、发发行人成立行人成立时间时间必必必必须满须满三年三年三年三年，判断依据，判断依据为为是否能是否能够够提供提供最近三年最近三年最近三年最近三年连审报连审报告告告告；n n4 4、发发行人最近行人最近3 3年没有年没有违违法和重大法和重大违规违规行行为为；n n5 5、发发行人前一次行人前一次发发行的企行的企业债业债券已足券已足额额募集；募集；n n6 6、发发行人已行人已发发行的企行的企业债业债券或其他券或其他债务债务未未处处于于违约违约或者延或者延迟迟支付本支付本息的状息的状态态；n n7 7、发发行人未擅自改行人未擅自改变签变签字企字企业债业债券募集券募集资资金的用途。金的用途。n n财务与会与会计条件：条件：n n8 8、发发行人行人最近最近最近最近3 3个会个会个会个会计计年度年度年度年度连续连续盈利盈利盈利盈利；（；（净净利利润润和和归归属于母公司利属于母公司利润润孰高者孰高者测测算算净净利利润润指指标标，不扣非，不扣非发发改改办财办财金金【20152015】13271327号号）n n9 9、累、累计债计债券余券余额额不超不超过过最近一期末的企最近一期末的企业净资产业净资产的的40%40%（净资产净资产是合并是合并报报表表口径，包含少数股口径，包含少数股权权权权益；益；发债发债企企业为业为其他企其他企业发债业发债提供担保的，考察提供担保的，考察发债发债规规模模时时按照担保金按照担保金额额 计计入已入已发债发债余余额额）；）；n n1010、最近三年平均可分配利、最近三年平均可分配利润润足以支付企足以支付企业债业债券一年的利息；券一年的利息；n n1111、申、申请发债请发债城投企城投企业业，其，其偿债资偿债资金来源金来源70%70%（含（含70%70%）必）必须须来自企来自企业业自身收自身收益；（益；（营业营业收入：收入：营业营业外收入外收入 7:37:3）n n1212、申、申请发债请发债城投企城投企业业，不得注入公立学校、公园、事，不得注入公立学校、公园、事业单业单位位资产资产等公益性等公益性资产资产。对对已注入的公益性已注入的公益性资产资产，在，在计计算算发债规发债规模模时时予以扣除。注入予以扣除。注入资产资产必必须须经经有有证证券券资资格的格的评评估所估所评评估，并估，并办办理完理完毕产权毕产权登登记记及工商登及工商登记记手手续续；n n1313、对对政府及其有关部政府及其有关部门门的的应应收收账账款、其他款、其他应应收款、收款、长长期期应应收款合收款合计计超超过净过净资产规资产规模模40%40%的企的企业业，进进行重点关注，行重点关注，对对上述科目上述科目进进行行风险风险分析，分析，风险风险大、政大、政府有关部府有关部门违规调门违规调用用资资金或未履金或未履约约付款等情况付款等情况严严重的，且上述科目合重的，且上述科目合计计超超过过净资产净资产60%60%的，不予受理的，不予受理发发行申行申请请。（一般不超。（一般不超。（一般不超。（一般不超过过40%40%）发行条件发行条件发行条件发行条件-募集资产和募投项目条件募集资产和募投项目条件募集资产和募投项目条件募集资产和募投项目条件1414、筹集、筹集资资金的投向符合国家金的投向符合国家产业产业政策和行政策和行业发业发展方向，所需展方向，所需相关手相关手续齐续齐全。全。n n用于用于固定固定固定固定资产资产投投投投资资项项目的，目的，应应符合固定符合固定资产资产投投资项资项目目资资本金本金制度的要求，原制度的要求，原则则上累上累计发计发行行额额不得超不得超过该项过该项目目总总投投资资70%70%。n n用于用于收收收收购产权购产权（股（股（股（股权权）的，比照的，比照该该比例比例执执行。用于行。用于调调整整整整债务债务结结构构构构的，不受的，不受该该比例限制，但企比例限制，但企业应业应提供提供银银行同意以行同意以债还贷债还贷的的证证明；明；n n用于用于补补充充充充营营运运运运资资金金金金的，不超的，不超过发债总额过发债总额的的40%40%。n n1515、募集、募集资资金金必必必必须须用于核准的用途用于核准的用途用于核准的用途用于核准的用途，不得用于弥，不得用于弥补亏损补亏损和非和非生生产产性支出，不得用于房地性支出，不得用于房地产买卖产买卖、股票、股票买卖买卖及期及期货货交易交易风风险险性投性投资资。（。（发发改改改改办财办财金金金金【20152015】13271327号允号允号允号允许许企企企企业债业债券募券募券募券募集集集集资资金按程序金按程序金按程序金按程序变变更用途更用途更用途更用途）n n1616、允、允许许一般生一般生产经营产经营企企业业和和实实体化运行的城投企体化运行的城投企业业通通过发过发行一般企行一般企业债业债券、券、项项目收益目收益债债券、可券、可续续期期债债券等，用于基券等，用于基础础设设施和公共施和公共设设施特施特许经营许经营等等PPPPPP项项目建目建设设。其他发行条件其他发行条件n n1717、发发行人行人20132013年以后的短期高利融年以后的短期高利融资综资综合成本达到合成本达到银银行相同期限行相同期限贷贷款基准利率款基准利率1.51.5倍以上的，累倍以上的，累计额计额度超度超过过企企业总负债规业总负债规模模10%10%，不再受，不再受理企理企业债业债券券发发行申行申请请；n n1818、地方政府所属城投企、地方政府所属城投企业业已已发发行未行未偿偿付的企付的企业债业债券、中期票据余券、中期票据余额额与地方政府当年与地方政府当年GDPGDP的比的比值值超超过过12%12%的，其所属城投企的，其所属城投企业发债应严业发债应严格格控制。控制。n n1919、区域全口径、区域全口径债务债务率超率超过过100%100%的，的，暂暂不受理区域内城投企不受理区域内城投企业业有可有可能新增政府性能新增政府性债务负债务负担的担的发债发债申申请请；（已取消）；（已取消）n n2020、城投企、城投企业发债规业发债规模，原模，原则则上不超上不超过过所属地方政府上年本所属地方政府上年本级级公共公共财财政政预预算收入。（已取消）算收入。（已取消）发行条款设计要求发行条款设计要求n n1 1、发发行方式：行方式：n n2 2、n n2 2、发发行期限行期限n n无明文要求，无明文要求，证证券法券法规规定，定，发发行上市的行上市的债债券期限必券期限必须须1 1年以上，企年以上，企业业债权债权都在都在1 1年以上，年以上，企企企企业债权业债权业债权业债权可在交易所上市交易、可在交易所上市交易、可在交易所上市交易、可在交易所上市交易、银银银银行行行行间债间债间债间债券市券市券市券市场场场场流通流通流通流通。n n3 3、债债券利率券利率n n发债发债企企业业与主承与主承销销商商协协商确定，不得高于商确定，不得高于银银行相同期限居民行相同期限居民储储蓄的定蓄的定期存款利率的期存款利率的40%40%。n n4 4、信用、信用评级评级n n应应当当评级评级，主体不低于，主体不低于AAAA，债债项评级项评级不低于不低于AAAA。（。（AAAA（且（且（且（且资产资产资产资产负负负负债债债债率）小于率）小于率）小于率）小于65%65%及以上无需担保及以上无需担保及以上无需担保及以上无需担保）1、公开发行，绿色债券和项目收益债可以采用非公开发行方、公开发行，绿色债券和项目收益债可以采用非公开发行方式式2、一次核准、分期发行发行条款设计要求发行条款设计要求发行条款设计要求发行条款设计要求n n5 5、债债券担保券担保n n 不不不不强强强强制担保制担保制担保制担保（保（保证证担保的必担保的必须为连带责须为连带责任担保）；禁止互保或任担保）；禁止互保或连环连环担保；地方各担保；地方各级级政府及所属部政府及所属部门门、机构和主要依靠、机构和主要依靠财财政政拨拨款的款的经费补经费补助助实实业单业单位，均不得以位，均不得以财财政性收入、行政事政性收入、行政事业业等等单单位的国有位的国有资产资产，或其他任何，或其他任何直接、直接、间间接形式接形式为为融融资资平台公司担保；平台公司担保；为为其他企其他企业业提供担保的，提供担保的，计计算算资产资产负债负债率率时时指指标时标时按担保金按担保金额额的一半的一半计计入本期入本期负债负债率，在考察率，在考察发债规发债规模模时时按按照担保照担保额额的的计计入已入已发债发债余余额额。n n6 6、债债券承券承销销n n（1 1）应应由具有承由具有承销资销资格的格的证证券券经营经营机构承机构承销销，不得自行，不得自行销销售。售。n n（2 2）可采用代）可采用代销销、余、余额额包包销销、全、全额报销额报销方式，由企方式，由企业业和主承和主承销销商商协协商确定。商确定。n n（3 3）包）包销销方式的，各承方式的，各承销销商包商包销销的的债债券余券余额额不得超不得超过过其上年其上年净资产净资产的的。n n（4 4）企）企业业集集团财务团财务公司可以承公司可以承销销本集本集团发团发行的企行的企业债业债券，但不宜作券，但不宜作为为主承主承销销商。商。n n7 7、法律意、法律意见书见书n n应应聘聘请请律所就律所就债债券券发发行上市出具法律意行上市出具法律意见书见书。n n8 8、财务报财务报表表n n报报送三年的送三年的财务报财务报告和告和审计报审计报告及最近一期的告及最近一期的财务报财务报告，如有担保人，同告，如有担保人，同时报时报送担保送担保人最近一年人最近一年财务报财务报告和告和审计审计及最近一期的及最近一期的财务报财务报告（告（一年一期且最近一年必一年一期且最近一年必一年一期且最近一年必一年一期且最近一年必须审计须审计须审计须审计）；）；n n应应当提供当提供最近三年最近三年最近三年最近三年连审连审连审连审的的的的审计报审计报审计报审计报告告告告。其中。其中5 5月月1 1日日-10-10月月3131日日发发行的，行的，应应使用最近三年使用最近三年连连审审的的审计报审计报告；告；1111月月1 1日日-12-12月月3131日公告日公告发发行的，行的，还应还应披露当年上半年披露当年上半年审计报审计报表（可以表（可以未未经审计经审计）；）；1 1月月1 1日日-4-4月月3030日前公告日前公告发发行的，可使用不包括上年的最近三年行的，可使用不包括上年的最近三年连审连审的的审审计报计报告，但告，但应补应补充披露上年前三个季度或全年的充披露上年前三个季度或全年的财务报财务报表（可以未表（可以未经审计经审计）第三部分第三部分 方案设计方案设计n n一、城投公司财务现状一、城投公司财务现状一、城投公司财务现状一、城投公司财务现状n n城投公司具有城投公司具有“半官方半官方”的特征，其主要职能是把外部融资，投资到城市基础建的特征，其主要职能是把外部融资，投资到城市基础建投项目中，这些资产带有公益性质，没有回报，因此城投公司投项目中，这些资产带有公益性质，没有回报，因此城投公司缺乏清晰的业务及缺乏清晰的业务及缺乏清晰的业务及缺乏清晰的业务及盈利模式盈利模式盈利模式盈利模式。n n大部分城投公司财务将资金来源和资金使用情况以大部分城投公司财务将资金来源和资金使用情况以“流水账流水账”的形式进行反映和的形式进行反映和列报，导致利润表只有费用类项目，无业务收入列报，导致利润表只有费用类项目，无业务收入.n n资产负债表中在建工程金额较大，即使项目完工也长期挂账不结转、往来余额较资产负债表中在建工程金额较大，即使项目完工也长期挂账不结转、往来余额较大等等，该未审财务报表无法满足发债需要。大等等，该未审财务报表无法满足发债需要。n n大部分城投公司首次发债时，都需要中介机构（主要是会计师事务所）对其业务、大部分城投公司首次发债时，都需要中介机构（主要是会计师事务所）对其业务、大部分城投公司首次发债时，都需要中介机构（主要是会计师事务所）对其业务、大部分城投公司首次发债时，都需要中介机构（主要是会计师事务所）对其业务、财务进行全面梳理。中介机构针对城投债发行的相关规定，在城投公司自身业务财务进行全面梳理。中介机构针对城投债发行的相关规定，在城投公司自身业务财务进行全面梳理。中介机构针对城投债发行的相关规定，在城投公司自身业务财务进行全面梳理。中介机构针对城投债发行的相关规定，在城投公司自身业务基础上，提炼出符合公司特点的业务模式，整合地方政府优质资源，对城投公司基础上，提炼出符合公司特点的业务模式，整合地方政府优质资源，对城投公司基础上，提炼出符合公司特点的业务模式，整合地方政府优质资源，对城投公司基础上，提炼出符合公司特点的业务模式，整合地方政府优质资源，对城投公司未审报表进行调整，并将模拟调整后财务报表各项指标与发行城投债相关的政策未审报表进行调整，并将模拟调整后财务报表各项指标与发行城投债相关的政策未审报表进行调整，并将模拟调整后财务报表各项指标与发行城投债相关的政策未审报表进行调整，并将模拟调整后财务报表各项指标与发行城投债相关的政策要求进行对比分析，以判断城投公司发行城投债的可行性。要求进行对比分析，以判断城投公司发行城投债的可行性。要求进行对比分析，以判断城投公司发行城投债的可行性。要求进行对比分析，以判断城投公司发行城投债的可行性。第三部分第三部分 方案设计方案设计n n二、尽二、尽二、尽二、尽职调查职调查职调查职调查n n1 1、了解城投公司、了解城投公司账账面面净资产规净资产规净资产规净资产规模，政府模，政府模，政府模，政府对对对对城投公司出城投公司出城投公司出城投公司出资资资资情况情况情况情况；如果存在基金入股；如果存在基金入股的，了解相关的，了解相关协议协议及回及回购购条款，是否属于名股条款，是否属于名股实债实债；n n2 2、城投公司、城投公司对对重要工程重要工程项项目的付款情况，目的付款情况，这这些重要些重要项项目工程目工程进进度、完工情况；度、完工情况；n n3 3、城投公司、城投公司最近最近最近最近3-53-5年与政府的年与政府的年与政府的年与政府的资资资资金往来金往来金往来金往来（涉及各个往来科目中与（涉及各个往来科目中与资资金有关的往金有关的往来），包括借方来），包括借方发发生生额额、贷贷方方发发生生额额，以及，以及资资金款金款项项的性的性质质；n n4 4、城投公司与除政府以外的其他、城投公司与除政府以外的其他单单位的大位的大额额往来，以及往来款往来，以及往来款项产项产生的原因；生的原因；n n5 5、城投公司、城投公司对对外融外融资资情况；情况；n n6 6、提、提炼炼适合城投公司特点的适合城投公司特点的业务业务模式。模式。第 20 页第四部分第四部分 城投公司业务模式城投公司业务模式城投公司未审报表大都为流水账编制而成，未能恰当反映城投公司的业务模式。因此城投公司会计核算与城投公司业务模式的定位有很大关系。城投公司一般存在两种业务模式：n代建模式代建模式n土地开发整理模式土地开发整理模式第 21 页第四章第四章 城投公司业务模式城投公司业务模式城投公司未审报表大都为流水账编制而成，未能恰当反映城投公司的业务模式。因此城投公司会计核算与城投公司业务模式的定位有很大关系。城投公司一般存在两种业务模式：n代建模式代建模式n土地开发整理模式土地开发整理模式第 22 页第四章第四章 城投公司业务模式城投公司业务模式一、代建模式一、代建模式1、定义城投公司投资建设的城市道路、管网、公共设施等基础设施，大都是公益性资产，项目自身不产生收益。从另一个角度考虑，城投公司建设的公益性项目，都是接受当地政府委托，本质上是一种受托建设行为。因此城投公司的业务模式可以理解为：政府将公益性项目委托城投公司建设及政府将公益性项目委托城投公司建设及管理，城投管理，城投公司公司负责公益性项目立项、设计、施负责公益性项目立项、设计、施工至竣工全过程的跟踪管理服务和款项支付，项工至竣工全过程的跟踪管理服务和款项支付，项目完工办理竣工决算后向政府移交，并按资产建目完工办理竣工决算后向政府移交，并按资产建设过程发生的所有成本加上合理的利润率向政府设过程发生的所有成本加上合理的利润率向政府收取价款。收取价款。第 23 页第四章第四章 城投公司业务模式城投公司业务模式一、代建模式一、代建模式2、盈利方式：在项目建设全部投资成本的基础上，按照成本加上合理利润率确认收入，结转对应的建设成本，确保建设项目具有稳定的毛利水平。3、特点代建模式几乎可以适用于所有从事公益性资产建设的城投公司，大部分城投公司采用代建模式。第 24 页随着城市化进程加快，地方政府大力发展新区开发。新区经过土地征迁安置、道路管网基础设施建设、城市配套设施建设等，达到“五通一平”、“七通一平”，这个过程就是土地开发整理，即土土地地熟熟化化的过程。新区的土地开发，地方政府一般委托城投公司完成。1、适用范围a.有明确开发范围且四至界线清晰，如新建的各种开发区、园区；b.有获得政府批准的详细规划，该规划明确了该区域内各地块的土地性质及用途；c.有明确、详细的项目开发预算；d.经经政政府府授授权权，城城投投公公司司系系该该区区域域内内唯唯一一开开发发主体主体。二、土地开发整理模式二、土地开发整理模式第 25 页2、盈利方式对成片开发区域内发生的征迁安置、土地平整等土地熟化开发成本进行归集，待土地达到出让条件，以挂牌出让时点为该土地收入确认时点，以以出出让让价价格格为为基基础础确确认认土土地地开开发发整整理理收收入入（扣除相关税费后全额返还或部分返还），相应结转对应地块的土地开发整理成本。二、土地开发整理模式二、土地开发整理模式第 26 页第五部分第五部分 城投公司重要会计确认及审计城投公司重要会计确认及审计问题问题一、收入确认一、收入确认二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量三、政府性应收款项减值三、政府性应收款项减值四、代建项目成本归集及完工的账务处理四、代建项目成本归集及完工的账务处理五、利息资本化五、利息资本化六、地方政府债资金转入城投公司的账务六、地方政府债资金转入城投公司的账务处理处理七、政府补助七、政府补助八、税收筹划八、税收筹划一、收入确认一、收入确认代建模式代建模式1、收入确认时点代建业务的关键是收入时点的确定。实务中有按建设进度、按项目完工时点、按办理项目竣工决算时点、按向政府移交按向政府移交等四个时点确认项目代建收入。以上四个时点都可以，具体选取哪个时点确认收入，取决于代建协议中约定的风险报酬转移时点。城投债申报各期需有稳定的主营业务收入，因此可根据需要选择代建收入确认时点，并在代建协议中约定与之对应的风险报酬转移时点，以满足会计准则收入确认的条件。2、收入确认方法总额法还是净额法按照国家有关城投公司发行城投债有关规定，城投公司营业收入占总收入（营业收入+政府补贴）的比重要达到70%及以上。一般地，由于代建毛利有限，扣除期间费用后，城投公司的营业利润基本上盈亏持平，利润主要来源于政府补贴，在主营收入占比超过70%的要求下，主营收入金额越大对城投公司越有利，因此，城投公司主观上趋向全额确认代建收入。主观上趋向全额确认代建收入。结合企业会计准则及相关解释的规定，全额法确认代建收入至少应满足以下条件：1）由政府与城投公司签定项目代建协议项目代建协议，协议中明确政府授权城投公司对项目全过程实施组织管理，包括项目立项、前期调研、规划设计、施工、采购、质量监督、竣工验收、项目移交等，由城投公司通过招投标选择各个阶段的承建服务单位，并由城投公司与各承建服务单位签订合同。2）由城投公司支付各承建服务单位工程款或服务费，各单位向城投公司开具发票。（现金流）3）实务中城投公司因专业技术人员不足，部分项目管理工作由政府职能机构如建设局、重点局、重点办等机构来具体实施，可以由可以由城投公司通过书面授权将部分质量、进度等管理工作委托上述职能机城投公司通过书面授权将部分质量、进度等管理工作委托上述职能机构完成构完成。满足上述条件后，城投公司对代建项目质量、安全、进度、造价的承担了总体责任，符合会计准则对全额法确认收入的条件。一、收入确认一、收入确认代建模式代建模式3、项目立项主体对收入确认方式的影响代建模式下，立项主体有的是城投公司，有的不是城投公司。如果立项主体在城投公司名下，则城投公司拥有该项目所有权，是项目法人，对项目承担全部责任，一般采用全额法确认收入。但是在税务方面，由于城投公司是项目立项主体，对项目拥有所有权，该项目向政府移交取得回购收入被视为不动产销售行为（类似于房地产企业），应按照“销售不动产”缴纳增值税，适用税率为11%，税收成本较高。城投公司代建项目大都是基础设施等公益性项目，所有权人确定为政府或政府有关部门具有本质的合理性。如果项目立项主体是政府而不是城投公司，城投公司代建业务必须满足一定条件，如代建协议明确城投公司除立项外，对建设全过程承担责任（类似于对建设全过程承担责任（类似于EPC总承包服务）总承包服务），才有可能全额法确认收入，否则应当以净额法确认收入。但是在税务方面，由于城投公司不是项目立项主体，代建业务视为提供建筑服务，采用建筑服务的简易计税方式，以代建总收入减去分包成本的差额，按税率3%计征，大大降低城投公司的税收成本。一、收入确认一、收入确认代建模式代建模式4、确保代建项目成本归集完整有部分地方政府设立了若干平行的融资平台，存在不同融资平台或政府直接支付同一个项目成本的情形，这种情况下，审计要关审计要关注拟发债城投公司代建项目成本归集是否完整，注拟发债城投公司代建项目成本归集是否完整，当发现项目多头支多头支付、成本归集不完整付、成本归集不完整的情形时，可采取以下解决方法：1）地方政府将其他平台公司通过股权划转的方式使其成为拟发债城投公司的子公司，母子公司合并可保证项目成本的完整性。2）如果因其他原因导致股权不能划转，需对其他平台公司支付的项目工程款进行延伸审计进行延伸审计，双方签订代付款协议将其支付的项目成本通过往来结算归集在拟发债城投公司名下，确保该项目成本完整。一、收入确认一、收入确认代建模式代建模式5、代建模式下成本核算的会计科目 代建模式：无论项目立项主体是否在城投公司名下，城投公司进行项目建设的最终目标是向政府移交，取得代建收入，不属于自建自用行为，发生的建设成本应当归集在存货存货-代建成本代建成本中，建成后转入存货-代建完工产品中。一、收入确认一、收入确认代建模式代建模式6、代建模式下应获取的重要审计证据1）取得与政府签订的代建协议代建协议，检查代建协议约定条款是否满足全额确认收入条件；2）搜集城投公司与该项目设计、施工、工程监理等单位签订的合同；3）搜集工程款付款凭据付款凭据；4）取得项目竣工验收竣工验收资料；5）取得项目决算审计决算审计资料；6）取得与政府办理项目移交的手续取得与政府办理项目移交的手续；（移交清单）；（移交清单）7）其他。（政府拨款文件）（政府拨款文件）一、收入确认一、收入确认土地整理模式土地整理模式1、收入确认方式及时点土地整理模式下收入确认有两种方式，一是土地出让金收入按土地出让金收入按比例返还，比例返还，为非固定收益方式为非固定收益方式；二是按实际成本加成或固定价格结算的固定收益方式。第一种主要针对商业开发土地，出让价格较高，收益可观，出让金返还比例由城投公司与政府协商确定。收入确认时点以土地开发整理成为熟地，满足出让条件，挂牌出让成功，签订出让协议时挂牌出让成功，签订出让协议时确认确认。第二种主要针对工业开发用地，工业用地出让价格低，收取的出让金不足以弥补土地开发成本，如果按照第一种方式结算，必然造成城投公司亏损。因此政府按照工业开发用地的实际成本加成、或者单位固定地价的方式与城投公司结算，成本与实际出让价格的差异由政府贴补，确保城投公司获得合理的开发利润。收入确认时收入确认时点以土地开发整理完成，满足出让条件，挂牌出让成功，签订出让点以土地开发整理完成，满足出让条件，挂牌出让成功，签订出让协议时确认。协议时确认。一、收入确认一、收入确认土地整理模式土地整理模式2、土地整理成本的归集及结转成片开发土地时，城投公司一般是分期开发，逐步投入，成熟一块出让一块。由于初期开发成本只是总成本的一部分，前期出让前期出让土地成本的计算和结转是个难点土地成本的计算和结转是个难点。解决思路：土地开发整理发生的支出在“存货土地开发成本”中归集，根据区域详细规划，计算该区域可供出让的土地面积计算该区域可供出让的土地面积；根据该区域拆迁计划、规划的道路、管网等基础设施投入测算该区域土地开发整理的完整成本；据此测算该区域土地熟化的单位成本，并根据该单位成本计算已出让土地的开发整理成本，对应结转至营业成本。一、收入确认一、收入确认土地整理模式土地整理模式3、土地整理模式下的重要审计证据1）查阅网上公开交易信息、获取土地出让协议、核对出让金网上公开交易信息、获取土地出让协议、核对出让金缴纳情况。缴纳情况。2）获取城投公司与地方政府签订的出让金返还比例或固定加成等土地开发整理的结算协议。3）获取经批准的成片土地开发详细规划，了解规划区域内可获取经批准的成片土地开发详细规划，了解规划区域内可供出让的土地面积；供出让的土地面积；4）取得土地开发详细预算，分析预算合理性，根据预算测算开发区域的单位土地开发成本；5）将实际发生的成本项目与预算对比，分析差异原因，及时将实际发生的成本项目与预算对比，分析差异原因，及时调整预算，以调整后的预算作为开发整理的测算成本。调整预算，以调整后的预算作为开发整理的测算成本。第 36 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量城投公司净资产大小决定了发债额度，要想提高发债金额，城投公司需要足够规模的净资产。因受代建毛利合理性控制、政府补贴与营业收入不能超过一定比例的制约，城投公司累积利润对净资产贡献并不显著，主要依靠政府注入资产来提高净资产规模。最为行之有效的方法是政府向城投公司注入出让土地使用权以及可出租房产。由于城投公司存在高估资产的动机，因此审计时需重点关注这部分资产的初始计量。1、土地使用权这些土地不属于城投公司开发整理的土地范畴，而是当地暂时闲置可供出让的土地。2012年末，发改委财预2012463号文件规定，城投公司取得出让土地使用权必须缴纳土地出让金。该文件出台前，地方政府可以通过资产划转直接将出让土地使用权注入至城投公司，城投公司不需缴纳土地出让金；该文件出台之后，城投公司必须缴纳土地出让金才能取得土地使用权城投公司必须缴纳土地出让金才能取得土地使用权。第 37 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量土地使用权土地使用权（1）针对2012年12月财预2012463号文件颁布前地方政府注入的土地使用权审计应关注事项：1）检查该土地是否经有证券从业资格的评估机构评估如果是由非证券从业资格的评估机构评估的，提请企业另找一家有证券资格的评估机构对原评估价值进行复核，出具评估复核报告，两者如有重大差异，审计根据复核后的价值进行调整，重新确认土地入账价值。2）分析评估价值是否合理查阅评估基准日当地公开市场出让或转让同类型土地的价值，将其与评估价值进行对比，分析评估价值的合理性；3）检查该土地使用权证登记的使用人是否为城投公司，关注土地证载使关注土地证载使用期限和用途。用期限和用途。第 38 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量土地使用权土地使用权（2）针对2012年12月财预2012463号文件颁布后地方政府注入的土地使用权审计应关注事项：城投公司以公开挂牌价向政府缴纳出让金，取得土地使用权证后，按照缴纳的出让金及相关税费作为土地资产的入账依据，随后政府将收到的出让金扣除应上交的规费后以货币资金增资注入城投公司，增加城投公司净资产，间接实现土地注入城投公司的目的。审计时应将该土地与同类土地的出让价格进行对比，如有重大差异，提请城投公司调整，防止高估土地资产。（3）上述土地注入后的每一个资产负债表日，均要对其作减值测试在进行减值测试时，可参考当地最近成交的类似土地的出让价格，进行比较分析，或者聘请有证券资格的评估事务所对土地进行评估，以评估价值进行分析，判断土地资产是否存在减值；必要时也可要求当地政府对可能存在的减必要时也可要求当地政府对可能存在的减值风险出具兜底承诺。值风险出具兜底承诺。第 39 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量土地使用权土地使用权（4）土地使用权的列报 建议：存货理由：上述土地一般是储备的熟地，这些土地既有可能被城投公司用于建设开发（类似于房地产开发公司的待开发土地），也有可能被政府收回出让给市场上真正的用地者。前者进行项目开发，土地是开发成本的组成部分，属于存货列报范畴；后者由政府收回注销原土地证，重新通过招拍挂把土地出让给真正的用地者，实现土地的市场化出让，政府再用收到的出让金补偿城投公司，完成土地资产的货币化置换。政府把土地证办在城投公司名下，实际上是将目前暂时闲置的可供出让土地在城投公司先行资本化，以充分体现这部分土地未来的市场价值，由于土地使用条件暂不明确，列报在存货项下具有合理性。如将上述土地列报在无形资产下，要按土地使用年限进行分年摊销，加大了城投公司未来经营成本，降低了盈利能力，城投公司主观上比较排斥这种账务处理。第 40 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量土地使用权土地使用权（5）土地闲置的风险防范根据根据土地管理法土地管理法，土地闲置两年以上政府可以无偿收回，土地闲置两年以上政府可以无偿收回。城投公司为扩大资产规模而取得土地短期内一般是不开发的，存在闲置超期的可能。为防止闲置土地被收回而造成重大资产损失，审计时应获取政府对城投公司土地的长期开发计划，以及土地部门出具土地不被收回的书面承诺或说明。第 41 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量投资性房地产投资性房地产为增加城投公司资产规模，地方政府将其管辖控制的可供出租房屋通过评估注入至城投公司，城投公司一边计入投资性房地产增加资产总额，一边计入资本公积增加净资产。注入的投资性房地产，审计时应关注其计量模式、入账价值、后续计量等事项，具体应对措施如下：（1）成本计量模式下应对措施关注初始入账价值的依据，是否经有证券资格的评估机构评估，如不是，提请城投公司重新找一家有证券资格的评估机构进行复核，出具复核报告，两者如有重大差异，应进行调整。（2）公允价值计量模式下的应对措施关注从取得资产的基准日起，至以后每个资产负债表日的价值确认依据，是否聘请了有证券资格的评估机构进行评估，如没有，提请城投公司重新聘请有证券资格的评估机构进行评估或复核，出具评估或复核报告，如有重大差异，应调整入账价值。第 42 页二、注入资产的确认和计量二、注入资产的确认和计量投资性房地产投资性房地产（3）后续计量的应对措施在上述房屋取得后的每一个资产负债表日，均要对其作减值测试。可与当地同类房屋最近成交的市场价作比较分析。（4）关注资产权属所有注入至城投公司的投资产性房地产，均应将产权过户至城投公司名下，且该过户事项应在入账前完成。（5）关注资产注入的行为文件取得政府同意将房屋资产注入城投公司的文件；城投公司董事会同意政府注入资产的决议。（6）实务中，尽量说服城投公司采用成本计量模式，谨用公允价值计量）实务中，尽量说服城投公司采用成本计量模式，谨用公允价值计量模式。模式。依据：依据：（1）按照企业会计准则第3号投资性房地产的规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。也就是说，该准则中要求的公允价值属于企业会计准则第39号公允价值计量中的第一层次或至少是属于第二层次。（2）评估价值能否作为公允价值来使用，关键取决于所采用的估值技术，如果评估价值能否作为公允价值来使用，关键取决于所采用的估值技术，如果为市场法且公允价值判断为第一层次的，可以采用公允价值模式计量投资性房地为市场法且公允价