第八章-投资性房地产1PPT课件.ppt

第八章第八章 投资性房地产投资性房地产掌握投资性房地产概念和范围掌握投资性房地产概念和范围掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产的确认条件掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产初始计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产后续计量的核算掌握投资性房地产转换的核算掌握投资性房地产转换的核算熟悉投资性房地产处置的核算熟悉投资性房地产处置的核算1n 自用自用 出售出售 已经出租已经出租房产（房屋建筑）房产（房屋建筑）固定资产固定资产 存货存货 投资性房地产投资性房地产地产（土地使用权）地产（土地使用权）无形资产无形资产2第一节第一节 投资性房地产的定义、特征、范围投资性房地产的定义、特征、范围n1、投资性房地产是指投资性房地产是指为赚取租金或资本增值为赚取租金或资本增值或两者兼或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。和出售。n2、主要包括主要包括：n已出租的土地使用权已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于计划用于出租而未出租的不属于)n持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于闲置土地不属于)n已出租（经营出租）的建筑物。已出租（经营出租）的建筑物。n3、下列各项不属于投资性房地产：、下列各项不属于投资性房地产：n（1）自用房地产）自用房地产(固定资产或无形资产固定资产或无形资产)n（2）作为存货的房地产）作为存货的房地产n4、对于部分用于赚取租金或资本增值，部分用于自用的房地对于部分用于赚取租金或资本增值，部分用于自用的房地产的：产的：3n下列各项中，属于投资性房地产的有（下列各项中，属于投资性房地产的有（）。）。A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.待出租的建筑物待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 n下列各项中，属于投资性房地产的有下列各项中，属于投资性房地产的有 A.企业拥有并自行经营的饭店企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权企业持有拟增值后转让的土地使用权 4第二节第二节 确认和初始计量确认和初始计量一、确认一、确认二、初始计量二、初始计量n按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。确定。n外购或自制外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：n借借:投资性房地产投资性房地产n 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程等在建工程等n否则否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。三、后续支出三、后续支出n满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。n资本化后续支出通过资本化后续支出通过“投资性房地产投资性房地产在建在建”核算核算 5第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量n一、成本模式与公允价值模式一、成本模式与公允价值模式1、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2、采用公允价值模式的前提条件：、采用公允价值模式的前提条件：3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。随意变更。n不得从公允价值模式转为成本模式！不得从公允价值模式转为成本模式！6n下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。述中，正确的有（）。nA.不同企业可以分别采用成本模式或公允价不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式值模式n B.满足特定条件时可以采用公允价值模式满足特定条件时可以采用公允价值模式n C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式值模式n D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式值模式7二、二、采用成本模式进行后续计量（通采用成本模式进行后续计量（通常）常）n按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销.n借借:其他业务成本其他业务成本n 贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)n租金收入作租金收入作“其他业务收入其他业务收入”。n存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。8三、采用公允价值模式进行后续计量三、采用公允价值模式进行后续计量设设“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”明细明细n1 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；n2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：整其账面价值，差额计入当期损益：借借:投资性房地产投资性房地产-XX-XX（公允价值变动）（公允价值变动）贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则公允价值下降则分录相反）分录相反）n3 取得的租金收入确认为其他业务收入取得的租金收入确认为其他业务收入采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。9四、投资性房地产后续计量模式的变更四、投资性房地产后续计量模式的变更n从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。期初留存收益。n下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是nA采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失nB采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量量nC采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积额应计入资本公积nD采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量允价值模式计量10第四节第四节 投资性房地产的投资性房地产的转换转换和处置和处置n一、房地产的转换一、房地产的转换n房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产或者将其他资产转换为投资性房地产.n（一）房地产的转换形式及转换日（一）房地产的转换形式及转换日n1 将投资性房地产转为自用房地产将投资性房地产转为自用房地产:n转换日为房地产达到自用状态转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期商品、提供劳务或者经营管理的日期.11n2 作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租:n转换日为租赁期开始日转换日为租赁期开始日.n3 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：n转换日为租赁期开始日转换日为租赁期开始日.n4 自用土地使用权停止自用改用于资本增值自用土地使用权停止自用改用于资本增值:n转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期本增值的日期.12（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理1 在成本模式下在成本模式下 应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值入账价值.（仅仅是科目对换）（仅仅是科目对换）（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：）成本模式投资性房地产转为自用房地产：（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：量的投资性房地产：132 公允价值模式下公允价值模式下（1）投资性房地产转换为自用房地产）投资性房地产转换为自用房地产n以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当公允价值与原账面价值的差额计入当期损益期损益(公允价值变动损益公允价值变动损益).借：固定资产借：固定资产 无形资产无形资产(转换日的公允价值转换日的公允价值)贷贷:投资性房地产投资性房地产-XX(-XX(成本成本)(借或贷借或贷):):投资性房地产投资性房地产-XX(-XX(公允价值变动公允价值变动)(借或贷借或贷):):公允价值变动损益公允价值变动损益142 公允价值模式计量下公允价值模式计量下n(2)(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产性房地产:n按照转换当日的公允价值计量按照转换当日的公允价值计量.n转换当日的公允价值小于原账面价值的转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入其差额计入当期损益当期损益(公允价值变动损益公允价值变动损益),转换当日的公允价值转换当日的公允价值大于原账面价值的大于原账面价值的,其差额作为资本公积其差额作为资本公积(其他资本公其他资本公积积).处置该项投资性房地产时处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益部分应当转入处置当期损益(其他业务收入其他业务收入)15n借借:投资性房地产投资性房地产-XX(-XX(成本成本)()(转换日的公允价值转换日的公允价值)借借:公允价值变动损益公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）（公允价值小于账面价值）存货跌价准备存货跌价准备 无形资产减值准备无形资产减值准备 固定资产减值准备固定资产减值准备 累计摊销累计摊销 累计折旧累计折旧n 贷贷:库存商品库存商品 无形资产无形资产 固定资产固定资产(账面余额账面余额)贷贷:资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（公允价值大于账面价（公允价值大于账面价值）值）16n企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，应确认为（）。值的差额，应确认为（）。A.资本公积资本公积 B.营业外收入营业外收入C.其他业务收入其他业务收入 D.公允价值变动损益公允价值变动损益n企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（价值的差额应当计入的项目是（）。）。A.资本公积资本公积 B.投资收益投资收益 C.营业外收入营业外收入 D.公允价值变动损益公允价值变动损益17n注注:处置时处置时n1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（当转入处置当期损益（其他业务收入）其他业务收入）n借借:资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积n 贷：其他业务收入贷：其他业务收入n2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。为其他业务收入。18二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置n企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时：性房地产毁损时：n实际收到的处置收入计入实际收到的处置收入计入其他业务收入其他业务收入n处置投资性房地产的账面价值计入处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本其他业务成本n注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.19综合例综合例:n1.07年年1月月1日日,某房地产开发企业以某房地产开发企业以1100万元万元获取某块土地获取某块土地11年的使用权年的使用权,准备用于商品开准备用于商品开发发:n借借:无形资产无形资产-土地使用权土地使用权 1100n 贷贷:银行存款银行存款 1100n2.07年年12月月31日日,摊销摊销(假定按直线法假定按直线法):n借借:管理费用管理费用100n 贷贷:累计摊销累计摊销 10020n3.08年年1月月,土地开始用于商品开发土地开始用于商品开发,至当年至当年12月开发完成月开发完成,共共发生开发支出发生开发支出4000万元万元.nA.开始开发时开始开发时:n借借:生产成本生产成本开发成本等开发成本等 1000n 累计摊销累计摊销 100n 贷贷:无形资产无形资产 1100nB.开发支出开发支出n借借:生产成本生产成本 4000n 贷贷:银行存款等银行存款等 4000nC.开发完成时开发完成时:n借借:库存商品库存商品开发产品开发产品 5000n 贷贷:生产成本生产成本 5000n思考思考:假定不是商品房而是自用假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转入房屋成本土地使用权不转入房屋成本)21n4.08年年2月月,与某公司签定协议与某公司签定协议,从从08年年7月月1日起按每年日起按每年800万将商品房出租万将商品房出租,期限期限5年年.nA.7月月1日日,(假定按成本模式假定按成本模式)n借借:投资性房地产投资性房地产5000n 贷贷:库存商品库存商品开发产品开发产品5000n思考思考:假定不是商品房而是自用房屋假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要结转固定资产还要同时结转无形资产同时结转无形资产)nB.收取租金时收取租金时:n借借:银行存款银行存款800n 贷贷:其他业务收入其他业务收入800n5.假定假定08年年12月月31日日,该投资性房地产折旧该投资性房地产折旧200万元万元n借借:其他业务成本其他业务成本 200n 贷贷:投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)20022n6.假定假定09年年1月月2日日,转化为公允价值模式转化为公允价值模式n假定公允价值为假定公允价值为6800万元万元,上年按上年按10%提盈余公提盈余公积积n借借:投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋(成本成本)6800n 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)200n 贷贷:投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋5000n 盈余公积盈余公积 200n 利润分配利润分配-未分配利润未分配利润 1800n(思考思考:假定用于出租时即按公允价值计量假定用于出租时即按公允价值计量?)23n7.假定假定09101112年年12月月31日日,公允价值分别为公允价值分别为7000万万6500万万6800万万7200万万nA.09年年12月月31日日:n借借:投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋(公允价值变动公允价值变动)200n 贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益200nB.10年年12月月31日日n借借:公允价值变动损益公允价值变动损益 500n 贷贷:投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋(公允价值变动公允价值变动)500n11年年12年年,略略.24n8.12年年7月月2日日,租赁期满后租赁期满后,按按8000万元出售万元出售,税率税率5%nA.出售收入出售收入n借借:银行存款银行存款8000n 贷贷:其他业务收入其他业务收入8000nB.结转成本结转成本n借借:其他业务成本其他业务成本7200n 贷贷:投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋(成本成本)6800n 投资性房地产投资性房地产-XX房屋房屋(公允价值变动公允价值变动)400n 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 400 n 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税400nC.同时同时,结转原累计公允价值变动损益结转原累计公允价值变动损益 n借借:公允价值变动损益公允价值变动损益 400n 贷贷:其他业务收入其他业务收入40025