第八章--投资性房地产PPT课件.ppt

刘永泽 陈立军 主编普通高等教育“十一五”国家级规划教材1第八章第八章 投资性房地产投资性房地产2024/3/16 周六2第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述第二节第二节 投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的确认与初始计量第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出第五节第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置目 录2024/3/16 周六3一、投资性房地产的性质一、投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。有而持有的房地产。出租建筑物和土地使用权出租建筑物和土地使用权取得租金收入取得租金收入持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权取得转让增取得转让增值收益值收益二者均二者均属于企业的日常活动，所获得的经济属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构利益总流入构成企业的收入成企业的收入（主营业务收入、其他业务收入）。（主营业务收入、其他业务收入）。第一节 投资性房地产概述 2024/3/16 周六4二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产2024/3/16 周六5属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权已出租的土地使用权企业通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的，企业通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。以经营租赁方式出租的土地使用权。例外情况：承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租例外情况：承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。给其他单位的，不能确认为投资性房地产。A公司将拥有的土地使用权以经营租赁的方式租给公司将拥有的土地使用权以经营租赁的方式租给B公司，公司，B公公司再转租给司再转租给C公司，则该土地使用权确认为公司，则该土地使用权确认为A公司的投资性房公司的投资性房地产；不确认为地产；不确认为B公司的投资性房地产。公司的投资性房地产。持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权例外情况：未经批准用地人民政府同意，超过规定的期限未动例外情况：未经批准用地人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建筑用地属于闲置土地，不属于投资性房地产工开发建设的建筑用地属于闲置土地，不属于投资性房地产2024/3/16 周六6已出租的建筑物已出租的建筑物p用于出租的建筑物是指企业拥有产权的，以经营租赁方式租入再转用于出租的建筑物是指企业拥有产权的，以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产租的建筑物不属于投资性房地产p已出租的建筑物是企业和其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁已出租的建筑物是企业和其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物方式出租的建筑物l一般以租赁开始日确认为已出租的建筑物一般以租赁开始日确认为已出租的建筑物l对于持有的空置建筑物，如果董事会或类似权力机构已作出正式书面决对于持有的空置建筑物，如果董事会或类似权力机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营性出租且持有意图短期内不再变化，即使尚议，明确表示将其用于经营性出租且持有意图短期内不再变化，即使尚未签订租赁协议，也可以将其视为投资性房地产。未签订租赁协议，也可以将其视为投资性房地产。p企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协议企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产2024/3/16 周六7不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目自用房地产自用房地产为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。其价值将随着房为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。其价值将随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售产品提供地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售产品提供劳务为企业带来经济利益。劳务为企业带来经济利益。作为存货的房地产作为存货的房地产房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，属于房地产企业的存货，其生产、销售形成企业的主营房和土地，属于房地产企业的存货，其生产、销售形成企业的主营业务活动。业务活动。即使是房地产企业决定待增值后再转让的土地使用权，也不得将其确即使是房地产企业决定待增值后再转让的土地使用权，也不得将其确认为投资性房地产。认为投资性房地产。如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，在其可以单独计量和出售的情况下，应当分别确认为固定本增值，在其可以单独计量和出售的情况下，应当分别确认为固定资产（无形资产、存货）和投资性房地产。资产（无形资产、存货）和投资性房地产。2024/3/16 周六8三、投资性房地产的后续计量模式三、投资性房地产的后续计量模式成本模式成本模式：通常使用：通常使用公允价值模式公允价值模式：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的能够持续可靠地取得的同一个企业只能采用一种后续计量模式同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资，不得对一部分投资性房地产采用成本模式，对另一部分采用公允价值模式。性房地产采用成本模式，对另一部分采用公允价值模式。2024/3/16 周六9一、投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认条件符合符合投资性房地产的投资性房地产的定义定义与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节 投资性房地产的确认与初始计量分类分类确认为投资性房地产的时点确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的已出租的土地使用权和已出租的建筑物建筑物租赁期开始日租赁期开始日持有以备经营持有以备经营出租出租、可视为投资、可视为投资性房地产的空置建筑物性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使持有并准备增值后转让的土地使用权用权企业将自用土地使用权停止自用，企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期准备增值后转让的日期2024/3/16 周六10二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量取得时均应当按照取得时均应当按照成本成本成本成本进行初始计量。进行初始计量。成本包括成本包括：取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出理的支出。如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、。如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予资本化的借款费用。应予资本化的借款费用。2024/3/16 周六11（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产成本成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。支出。外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式下设成本、公允价值变动两下设成本、公允价值变动两个明细科目个明细科目借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本贷：银行存款贷：银行存款2024/3/16 周六12（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产成本成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出。成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式达到预计可使用状态时达到预计可使用状态时借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：在建工程贷：在建工程 开发产品开发产品达到预计可使用状态时达到预计可使用状态时借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：在建工程贷：在建工程 开发产品开发产品与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似2024/3/16 周六13一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产第三节 投资性房地产的后续计量建筑物按月计提折旧建筑物按月计提折旧借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧土地使用权按月摊销成本土地使用权按月摊销成本借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销取得租金收入取得租金收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入经减值测试确定发生减值经减值测试确定发生减值借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回产，在以后的会计期间不得转回2024/3/16 周六14二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（一）采用公允价值模式计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。地产的公允价值作出合理的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。2024/3/16 周六15（二）采用公允价值模式计量的会计处理（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益量。公允价值的变动计入当期损益（公允价值变动损益）（公允价值变动损益）。资产负债表日资产负债表日借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动投资性房地产的公允价值账面余额高于低于2024/3/16 周六16三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。调整期初留存收益。借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值公允价值公允价值 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 盈余公积盈余公积 （公允价值账面价值）（公允价值账面价值）（公允价值账面价值）（公允价值账面价值）10%10%10%10%利润分配利润分配未分配利润未分配利润 （公允价值账面价值）（公允价值账面价值）（公允价值账面价值）（公允价值账面价值）90%90%90%90%成本模式公允价值模式一定条件下2024/3/16 周六17一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出关的各种支出。后续支出延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了后续支出延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了使用效能，使用效能，导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。地产的成本。例如：改建扩建支出、装修支出。例如：改建扩建支出、装修支出。后续支出只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，后续支出只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。在发生时计入当期损益。例如：日常维护修理。例如：日常维护修理。第四节 投资性房地产的后续支出2024/3/16 周六18二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。摊销。2024/3/16 周六19项目项目成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式转入再开发转入再开发借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值 变动变动 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方发生的资本发生的资本化改建扩建化改建扩建支出或装修支出或装修装潢支出装潢支出 借：投资性房地产借：投资性房地产在建在建 贷：银行存款贷：银行存款改建扩建或改建扩建或装修装潢完装修装潢完成后成后借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产在建在建2024/3/16 周六20三、费用化的后续支出三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）其他业务成本）其他业务成本）其他业务成本）。借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款2024/3/16 周六21一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面。这里的确凿证据包括两个方面：企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议正式的书面决议房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产的转换形式房地产的转换形式第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产作为存货的房地产自用房地产2024/3/16 周六22二、非投资性房地产转换为投资性房地产二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产固定资产或无形资产固定资产或无形资产固定资产或无形资产转换为投资性房地产。转换为投资性房地产。成本模式成本模式成本模式成本模式计量时计量时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入2024/3/16 周六23公允价值模式公允价值模式公允价值模式公允价值模式计量计量时时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（公（公允价值变动）允价值变动）公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积其他资本公积其他资本公积2024/3/16 周六24 自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产成本模式成本模式借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备公允价值模式公允价值模式公允价值小于账面价值公允价值小于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值公允价值公允价值 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备固定资产减值准备 （无形资产减值准备）（无形资产减值准备）公允价值变动损益公允价值变动损益 账面大于公允差额账面大于公允差额账面大于公允差额账面大于公允差额 贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）公允价值大于账面价值公允价值大于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允价值公允价值公允价值公允价值 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备固定资产减值准备 （无形资产减值准备）（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 公允大于账面差额公允大于账面差额公允大于账面差额公允大于账面差额2024/3/16 周六25（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。的日期。2024/3/16 周六26 作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产成本模式成本模式借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品公允价值模式公允价值模式公允价值小于账面价值公允价值小于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允公允公允公允 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 账面大于公允差额账面大于公允差额账面大于公允差额账面大于公允差额 贷：开发产品贷：开发产品公允价值大于账面价值公允价值大于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 公允公允公允公允 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 公允大于账面差额公允大于账面差额公允大于账面差额公允大于账面差额2024/3/16 周六27三、投资性房地产转换为非投资性房地产三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。供劳务或者经营管理的日期。成本模式成本模式成本模式成本模式计量时计量时在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入2024/3/16 周六28公允价值模式公允价值模式公允价值模式公允价值模式计量时计量时以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益2024/3/16 周六29 投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产成本模式成本模式借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值模式公允价值模式借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）公允价值公允价值公允价值公允价值 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方 公允价值变动损益公允价值变动损益 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方2024/3/16 周六30（二）投资性房地产转换为存货（二）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。于对外销售的日期。2024/3/16 周六31 投资性房地产转为存货投资性房地产转为存货成本模式成本模式借：开发产品借：开发产品 投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 公允价值模式公允价值模式借：开发产品借：开发产品 公允价值公允价值公允价值公允价值 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方 公允价值变动损益公允价值变动损益 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方2024/3/16 周六32一、投资性房地产的终止确认与处置损益一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。等原因转出投资性房地产的情形。当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。产。第六节 投资性房地产的处置2024/3/16 周六33投资性房地产在处置时会发生处置损益。投资性房地产在处置时会发生处置损益。出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益相关税费账面价值处置处置收入收入处置损益出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额采用成本模式计量=投资性房地产的成本累计公允价值变动后的金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税2024/3/16 周六34对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产房地产的的处置损益处置损益投资性房地产的处置损益，应当计入处置投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益当期损益当期损益当期损益（其（其（其（其他业务收支）他业务收支）他业务收支）他业务收支）账面价值公允价值处置损益2024/3/16 周六35成本模式成本模式借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值公允价值模式模式借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 有可能在借方有可能在借方有可能在借方有可能在借方结转累计的公允价值变动损益结转累计的公允价值变动损益借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 有可能是相反分录有可能是相反分录有可能是相反分录有可能是相反分录借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 2024/3/16 周六36习题册第习题册第5 5题题星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于该地区的房地产的公允价值能持续可靠的取得，满足公于该地区的房地产的公允价值能持续可靠的取得，满足公允价值模式的条件，星海公司决定从允价值模式的条件，星海公司决定从20082008年年1 1月月1 1日开始，日开始，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。一项是对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。一项是成本成本1560015600万元、累计折旧万元、累计折旧21002100万元的写字楼；另一项为成万元的写字楼；另一项为成本本38003800万元，累计摊销万元，累计摊销280280万元的土地使用权。万元的土地使用权。20082008年年1 1月月日，写字楼的公允价值为日，写字楼的公允价值为1300013000万元，土地使用权的公允价万元，土地使用权的公允价值值40004000万元。按万元。按10%10%提取盈余公积。提取盈余公积。20082008年年1212月月3131日，写字日，写字楼的公允价值为楼的公允价值为1320013200万元，土地使用权的公允价值万元，土地使用权的公允价值43004300万万元。元。（1 1）写字楼和土地使用权转为公允价值计量）写字楼和土地使用权转为公允价值计量（2 2）20082008年年1212月月3131日，确认房屋和土地使用权的公允价值变日，确认房屋和土地使用权的公允价值变动损益动损益2024/3/16 周六37写字楼转为公允价值模式计量。写字楼转为公允价值模式计量。公允价值小于账面价值公允价值小于账面价值公允价值小于账面价值公允价值小于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）130 000 000 130 000 000 公允公允公允公允盈余公积盈余公积 500 000500 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 4 500 0004 500 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 21 000 00021 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 156 000 000156 000 000土地使用权转为公允价值模式计量。土地使用权转为公允价值模式计量。公允价值大于账面价值公允价值大于账面价值公允价值大于账面价值公允价值大于账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权（成本）土地使用权（成本）40 000 00040 000 000投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 2 800 0002 800 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产土地使用权土地使用权 38 000 00038 000 000盈余公积盈余公积 480 000480 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 4 320 0004 320 0002024/3/16 周六38（2 2）208208年年1212月月3131日，确认公允价值变动损益。日，确认公允价值变动损益。确认写字楼公允价值变动损益。确认写字楼公允价值变动损益。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 0002 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 0002 000 000确认土地使用权公允价值变动损益。确认土地使用权公允价值变动损益。借：投资性房地产借：投资性房地产土地使用权（公允价值变动）土地使用权（公允价值变动）3 000 0003 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 3 000 0003 000 0002024/3/16 周六39习题册第习题册第6 6题题星海公司将作为办公场所的房屋对外出租，与星海公司将作为办公场所的房屋对外出租，与20052005年年1212月月2525日签订租赁合同，租赁期开日签订租赁合同，租赁期开始日为始日为20062006年年1 1月月1 1日。用于出租的房屋原价日。用于出租的房屋原价16001600万元，净残值万元，净残值4040万元，预计可使用万元，预计可使用3030年，采用平均年限法计提折旧。转为投资性房地产之前，已使用年，采用平均年限法计提折旧。转为投资性房地产之前，已使用9 9年，累计折旧年，累计折旧468468万万元。元。要求：进行以下会计处理要求：进行以下会计处理假定采用成本法进行后续计量假定采用成本法进行后续计量（1 1）20062006年年1 1月月1 1日，将自用房地产转化为投资性房地产日，将自用房地产转化为投资性房地产（2 2）20062006年年1212月月3131日，计算折旧额并计提折旧日，计算折旧额并计提折旧（3 3）20082008年年1 1月月1 1日，房屋公允价值日，房屋公允价值15601560元，将成本模式改为公允价值模式元，将成本模式改为公允价值模式（4 4）20082008年年1212月月3131日，房屋公允价值日，房屋公允价值15701570元。元。假定采用公允价值进行后续计量假定采用公允价值进行后续计量（1 1）20062006年年1 1月月1 1日，公允价值日，公允价值15001500万元，将自用房地产转化为投资性房地产万元，将自用房地产转化为投资性房地产（2 2）（4 4）20062006年年1212月月3131日、日、20072007年年1212月月3131日、日、20082008年年1212月月3131日，房屋的公允价值分日，房屋的公允价值分别为别为14901490万元、万元、15601560万元、万元、15701570万元。万元。（5 5）20092009年年1 1月月1 1日，租赁期满，房屋转为自用日，租赁期满，房屋转为自用 （6 6）20092009年年1212月月3131日，计算折旧额并计提折旧日，计算折旧额并计提折旧2024/3/16 周六40（1 1）假定采用成本模式进行后续计量。）假定采用成本模式进行后续计量。206206年年1 1月月1 1日，将自用房地产转为投资性房地产。日，将自用房地产转为投资性房地产。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋房屋 16 000 00016 000 000 累计折旧累计折旧 4 680 0004 680 000 贷：固定资产贷：固定资产房屋房屋 16 000 00016 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 4 680 0004 680 000206206年年1212月月3131日，计算房屋年折旧额并计提折旧。日，计算房屋年折旧额并计提折旧。借：其他业务成本借：其他业务成本 520 000520 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 520 000520 000208208年年1 1月月1 1日，公允价值为日，公允价值为1 5601 560万元，成本模式转为公允价值模式。万元，成本模式转为公允价值模式。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（成本）房屋（成本）15 600 000 15 600 000 公允公允公允公允 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 5 720 000 5 720 000 456456456456万万万万52525252万万万万52525252万万万万贷：投资性房地产贷：投资性房地产房屋房屋 16 000 00016 000 000盈余公积盈余公积 532 000532 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 4 788 0004 788 0002024/3/16 周六41208208年年1212月月3131日，房屋的公允价值为日，房屋的公允价值为1 5701 570万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）100 000100 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 100 000100 000（2 2）假定采用公允价值模式进行后续计量。）假定采用公允价值模式进行后续计量。206206年年1 1月月1 1日，房屋公允价值为日，房屋公允价值为1 5001 500万元，将自用房地产转为投资性万元，将自用房地产转为投资性房地产。房地产。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（成本）房屋（成本）15 000 000 15 000 000 公允公允公允公允 累计折旧累计折旧 4 680 0004 680 000 贷：固定资产贷：固定资产房屋房屋 16 000 00016 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 3 680 000 3 680 000 公允大于账面公允大于账面公允大于账面公允大于账面206206年年1212月月3131日，房屋的公允价值为日，房屋的公允价值为1 4901 490万元。万元。借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 100 000100 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）100 000100 0002024/3/16 周六42207207年年1212月月3131日，房屋的公允价值为日，房屋的公允价值为1 5601 560万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）700 000700 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 700 000700 000208208年年1212月月3131日，房屋的公允价值为日，房屋的公允价值为1 5701 570万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）100 000100 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 100 000100 000209209年年1 1月月1 1日，租期届满，房屋重新转为自用。日，租期届满，房屋重新转为自用。借：固定资产借：固定资产房屋房屋 15 700 00015 700 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产房屋（成本）房屋（成本）15 000 00015 000 000 房