二物业管理的法律基础PPT课件.ppt

第二章物业管理的法律基础1.第一节 物业管理的法律基础知识2.（一）法律规范的概念和特征n法法律律规规范范是是统统治治阶阶级级依依靠靠自自己己的的意意志志，由由国国家家机机关关制制定定或或认认可可并并由由国国家家强强制制力力保保证证实实施施的的行行为为规规则则。在在所所有有的的社社会会行行为为规规范范中中，只只有有法法律律规规范范是是由由国国家家制制订订或或认认可可，并并以以国国家家强强制制力力保保证证其其实实施施的的。可可由由以下四个方面来理解法律以下四个方面来理解法律规规范的特征。范的特征。n法律法律规规范是法的具体化。范是法的具体化。n法律法律规规范的表范的表现现形式是法律文件。形式是法律文件。n法律法律规规范必范必须须是有是有权权力的国家机关来制定。力的国家机关来制定。n法律法律规规范是以范是以单单一的一的规规范和系范和系统统的的规规范相范相结结合的。合的。一 物业管理的法律规范3.（二）物（二）物业业管理法管理法规规的表的表现现形式和立法体制形式和立法体制n中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为：n宪法具有最高的法律效力n法律分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。如：公司法、民法通则、合同法等4.行政法规由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。如：城市私有房屋管理条例国务院部、委发布的行政规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。地方性法规 只在本地方行政区域内有效。如：广东省物业管理条例立法解释、司法解释5.二、物二、物业业管理法律关系管理法律关系（一）物（一）物业业管理法律关系的概念管理法律关系的概念 n法律关系法律关系就是法律上的就是法律上的权权利和利和义务义务关系关系。n物物业业管理法律关系管理法律关系是法律关系中的一种，即是法律关系中的一种，即物物业业管理法律管理法律规规范在范在调调整物整物业业管理及相关活管理及相关活动动的的过过程中所形成的法定程中所形成的法定权权利和利和义务义务关系关系。6.（二）物（二）物业业管理法律关系的构成要素管理法律关系的构成要素 物物业业管理法律关系的管理法律关系的要素是指要素是指该该种关系必要的构种关系必要的构成因素或条件成因素或条件，缺了要素之一，缺了要素之一则则不能构成物不能构成物业业管管理法律关系。多数人理法律关系。多数人坚坚持持主体、客体、内容主体、客体、内容三要三要素素说说。n1.物物业业管理法律关系的主体管理法律关系的主体 可可简简称称业业事主体事主体。业业事事主体又可因其参与的法律关系主体又可因其参与的法律关系类别类别不同而称不同而称为为民事主民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业业管理法律管理法律关系的关系的基本主体是基本主体是业业主及其自治管理主及其自治管理组织组织、物、物业业管理管理企企业业和和对对物物业业管理活管理活动动的行政的行政监监管机关。管机关。7.2.2.物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体是是指指法法律律关关系系主主体体承承受受的的权权利利、义义务务所所指指向向的的对对象象。客客体体亦亦称称为为“标标的的”。按按利利益益载载现现形形式式的的不不同同，客客体体可可划划分分为为物物业业、权权利、行利、行为为效果三效果三类类。n（1 1）物物业业。它它包包括括传传统统法法律律规规定定的的不不动动产产或或房房地地产产之之实实物物及及其其围围括的空括的空间间和和环环境。境。n（2 2）权权利利。权权利利作作为为物物业业法法律律关关系系的的客客体体，主主要要是是指指基基于于法法律律规规定定或或当当事事人人约约定定所所设设定定的的债债权权，与与物物业业所所有有权权相相关关的的场场地地使使用用权权、物物业业相相邻邻权权、公公共共秩秩序序维维护护权权、物物业业代代管管权权、与与物物业业管管理理行行为为相相关的一些人身性或精神性关的一些人身性或精神性权权利。利。n（3）行行为为效效果果。行行为为效效果果体体现现出出利利益益状状态态(增增进进了了或或损损害害了了主主体体的的利利益益)。主主要要包包括括国国家家机机关关在在对对物物业业管管理理方方面面提提供供管管理理性性行行政政服服务务之之行行为为效效果果、物物业业管管理理公公司司按按委委托托管管理理服服务务合合同同提提供供有有偿偿服服务务之之行行为为效效果果、业业主主缴缴纳纳物物业业维维修修金金而而建建立立和和补补充充物物业业维维修修基基金金之之行行为为效果等。效果等。8.3.物物业业管理法律关系的内容管理法律关系的内容 是指是指业业事主体在物事主体在物业业管理法律关系中所享有的管理法律关系中所享有的权权利利(包括包括职权职权)和和负负担的担的义务义务(包括包括职责职责)。9.业主的权利1财产权：占有权、使用权、收益权、处分权2提议权、建议权、监督权3决策权、表决权4业主权利的保留业主的义务遵章守规、交费、配合等10.物物业业管理公司管理公司应应当具当具备备的的权权利内容：利内容：（1 1）有）有权权采取完成委托任采取完成委托任务务所必所必须须的行的行为为；（2 2）有）有权获权获得得劳动报劳动报酬；酬；（3 3）有）有权权根据物根据物业业管理合同制止管理合同制止违违背全体背全体 业业主利益的行主利益的行为为。11.物业管理公司的义务 最大义务：遵法守规 应尽义务：依约尽责12.【案例】【案例】n房款未付清房款未付清 物物业业公司是否有公司是否有权权停水停停水停电电？某小区物某小区物业业管理公司由管理公司由该该小区开小区开发发商商组组建成立，建成立，具有相具有相应应的物的物业业管理管理资质资质，系独立核算、自，系独立核算、自负负盈盈亏亏的企的企业业法人。某日，开法人。某日，开发发商商给该给该物物业业管理公司管理公司发发来来一份通知，称一份通知，称该该小区某住小区某住户户系分期付款系分期付款购购房，但入房，但入住后却住后却迟迟迟迟未将剩余房款付清，未将剩余房款付清，为为此要求此要求对这对这个住个住户户采取停水、停采取停水、停电电、停气的措施，以迫使其及早交、停气的措施，以迫使其及早交款。物款。物业业管理公司遂照此管理公司遂照此办办理，使得住理，使得住户户无法正常无法正常生活。物生活。物业业公司是否有公司是否有权这权这么做？么做？13.【分析分析】在在房房屋屋买买卖卖法法律律关关系系中中，买买家家承承担担支支付付房房款款的的义义务务，享享有有取取得得房房屋屋所所有有权权的的权权利利。而而在在物物业业管管理理法法律律关关系系中中，业业主主承承担担支支付付物物业业管管理理费费的的义义务务，享享有有接接受受物物业业管管理理企企业业服服务务的的权权利利。可可是是两两种种法法律律关关系系混混淆淆就就不不行行，不不能能说说没没有有履履行行这这个个法法律律关关系系中中的的义义务务就就不不能能享享有有另另外外一一个个法法律律关关系中的系中的权权利，利，这样这样做就会做就会导导致致责权责权利不一致。利不一致。上述小区的住上述小区的住户户是房屋是房屋买卖买卖关系以及物关系以及物业业管理关系的主体。他未按期管理关系的主体。他未按期交交纳购纳购房款，房款，说说明他没有履行房屋明他没有履行房屋买卖买卖关系中按关系中按时时付款的付款的义务义务，那么他，那么他就就应该应该承担相承担相应应的民事的民事责责任，开任，开发发商可以按照商可以按照购购房合同的房合同的规规定，要求定，要求该该业业主承担主承担违约违约金、利息等金、利息等责责任甚至可以要求解除合同等。但如果住任甚至可以要求解除合同等。但如果住户户已已经经按照物按照物业业管理合同的管理合同的规规定交定交纳纳了物了物业业管理管理费费等，等，这这就意味着他在物就意味着他在物业业管理法律关系中已管理法律关系中已经经履行了自己的履行了自己的义务义务，那么他就，那么他就应该应该得到完善的物得到完善的物业业管理服管理服务务，包括水、，包括水、电电、气、暖等、气、暖等设设施施设备设备的良好使用等。开的良好使用等。开发发商的做商的做法是法是对对住住户户合法行使合法行使权权利的阻利的阻挠挠，是不，是不对对的。而物的。而物业业管理公司按照其要管理公司按照其要求求对对住住户户停水、停停水、停电电，则违则违背了其法定背了其法定职责职责与与义务义务，更是不，更是不对对的。假的。假设设这这个住个住户户欠交物欠交物业业管理管理费费或欠交水或欠交水电费电费，物，物业业管理公司在管理公司在这时这时候可以按候可以按照物照物业业管理管理协议协议的内容停止水、的内容停止水、电电等的供等的供应应。但即便是。但即便是这这个个时时候，也是候，也是物物业业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发发商的商的调调遣。遣。14.（三）物（三）物业业管理法律关系的一个基本特征管理法律关系的一个基本特征小区小区谁谁做主做主15.三三 物物业业管理法律事管理法律事实实n法律事法律事实实是指物是指物业业管理法管理法规规所所规规定或定或认认可的，可的，能引起物能引起物业业管理法律关系管理法律关系发发生生(产产生生)、变变更和更和终终止止(消消灭灭)的客的客观现观现象或原因条件。象或原因条件。n根据法律事根据法律事实实是否与物是否与物业业管理法律关系主体的管理法律关系主体的意志有关可以划分意志有关可以划分为为自然事自然事实实与与行行为为事事实实两大两大类类。（一）法律事（一）法律事实实的概念的概念16.（1 1）自自然然事事实实，指指不不直直接接包包含含人人的的意意志志的的客客观观现现象象。自然事自然事实实又可分又可分为为事件与状事件与状态态两种客两种客观观情况：情况：n1)事件事件，是指偶，是指偶发发的客的客观现观现象。可象。可进进一步分一步分为为不可抗不可抗力事件和社会意外事件力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能两种情况。不可抗力是指不能预见预见、不能避免并不能克服的客、不能避免并不能克服的客观观情况。情况。不可抗力事不可抗力事件通常指件通常指自然灾害性的事件自然灾害性的事件(如地震、如地震、风风暴等暴等)和和战战争争等。等。社会意外事件社会意外事件虽虽然也具有不以法律关系当事人意然也具有不以法律关系当事人意志志为转为转移的性移的性质质，但并不当然地免除受，但并不当然地免除受该该事件影响而事件影响而给对给对方当事人或他人造成方当事人或他人造成损损害所害所应负应负的合理的合理赔偿赔偿或或补补偿偿法律法律责责任。任。情情势变势变更原更原则则可适用于因社会意外事件可适用于因社会意外事件引引发发的法律关系的法律关系纠纷纠纷。17.情情势变势变更原更原则则n所所谓谓情情势变势变更原更原则则，是指合同生效后，是指合同生效后，发发生当事人不能生当事人不能预见预见并并不能克服的客不能克服的客观观情况，致使履行合同将情况，致使履行合同将对对一方当事人没有意一方当事人没有意义义或造成重大或造成重大损损害的，害的，该该当事人可以与当事人可以与对对方就合同的内容重新方就合同的内容重新协协商，商，协协商不成的，可以商不成的，可以请请求法院或者仲裁机构求法院或者仲裁机构变变更或解除合同更或解除合同的法律的法律规则规则。情情势变势变更原更原则则的适用条件，可的适用条件，可归结为归结为：n(1)在客在客观观上，上，须须有情有情势变势变更的客更的客观观事事实实。n(2)在主在主观观上，情上，情势势的的变变更更须须是当事人无主是当事人无主观过错观过错。n(3)在原因上，在原因上，须须有情有情势变势变更更发发生的不可生的不可预见预见性，且当事人不能克服性，且当事人不能克服这这种种变变化。化。n(4)在在结结果上，果上，须须因情因情势变势变更而致使原合同的履行将更而致使原合同的履行将对对一方当事人没有一方当事人没有意意义义或者造成重大或者造成重大损损失，即当事人之失，即当事人之间间的的权权利利义务显义务显失公平。失公平。n(5)在程序上，在程序上，协协商程序是适用情商程序是适用情势变势变更原更原则则的必的必须须程序。程序。18.情情势变势变更与不可抗力的主要区更与不可抗力的主要区别别n一是客一是客观观表表现现不同不同：情：情势变势变更主要表更主要表现为现为影响合同履行影响合同履行的的社会社会经济经济形形势势的的剧变剧变事件，事件，须须凭借法定的公平裁量凭借法定的公平裁量权权认认定；而不可抗力只要具有一般大众知定；而不可抗力只要具有一般大众知识识便可感知。便可感知。n二是造成影响不同：二是造成影响不同：发发生情生情势变势变更，在一般情况下，合更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明同仍然能履行，只是履行合同会造成明显显的不公平后果；的不公平后果；而而发发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难难或履行或履行不能，也可能造成合同的全部不能，也可能造成合同的全部义务义务都无法履行。都无法履行。n三是适用范三是适用范围围不同不同：情：情势变势变更更仅仅适用于合同法；而不可适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权权法。法。n四是免四是免责责情况不同：情况不同：情情势变势变更是更是“裁量免裁量免责责”；而因不可；而因不可抗力致使不能抗力致使不能实现实现合同的合同的则则是是“当然免当然免责责”。19.n2)2)状状态态，是是指指某某种种客客观观情情况况的的持持续续。例例如如，业业主主的的下下落落不不明明，约约定定或或法法定定的的时时间间经经过过。民民法法通通则则第第136136条条中中规规定定，延延付付或或者者拒拒付付租租金金的的诉诉讼讼时时效效期期间间为为1 1年年，物物业业管管理理公公司司经经租租房房屋屋遇遇到到承承租租人人拒拒付付租租金金情情况况，经经过过1 1年年后后才才行行使使起起诉诉权权，若若无无法法定定诉诉讼讼时时效效中中止止或或中中断断因因素素，一般就会一般就会丧丧失失胜诉胜诉利益。利益。20.（2）人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为与他人行为两种。当事人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。他人行为是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。21.（二）物业管理法律事实的分类1法律事件（1）不可抗力事件和社会意外事件（2）自然人业主死亡的事实（3）法人的物业管理公司解散或破产的事实（4）时间经过的法律事实2法律行为（1）合法行为22.（2）违违法行法行为为 物物业业管理管理违违法行法行为为的构成要件：的构成要件：a a 违违法性法性 b b 危害性危害性 c c 主体合格性主体合格性 d d 主主观过错观过错性性 23.四、物四、物业业管理法律管理法律责责任任n(一一)物物业业管理法律管理法律责责任的概念、特征任的概念、特征 物物业业管理法律管理法律责责任任，是指物，是指物业业管理活管理活动动的民事的民事主体、行政主体和行政相主体、行政主体和行政相对对人人对对自己自己违违反物反物业业管理管理法法规规的行的行为为所所应应依法承担的具有国家依法承担的具有国家强强制性和不利制性和不利性的法律性的法律报应报应(法律后果法律后果)。法律。法律报应报应的的具体承担方具体承担方式式即即报应报应的具体种的具体种类类形式，除某些民事形式，除某些民事责责任的任的认认定定(如如违约责违约责任、任、轻轻微的侵微的侵权责权责任任)可以由当事人双方可以由当事人双方协协商确商确认认外，其他法律外，其他法律责责任的任的认认定只能由法定的定只能由法定的专专门门机关或机关或经经合法授合法授权权的机构的机构进进行。行。24.物物业业管理法律管理法律责责任的主要特征任的主要特征n1.1.法法定定责责任任与与协协议议责责任任相相结结合合 物物业业管管理理中中发发生生的的法法律律责责任任确定，除依据法律相关确定，除依据法律相关规规定外，也要以合同或契定外，也要以合同或契约为约为根据。根据。n2.技技术规术规范确定的范确定的责责任分量大任分量大 在确定物在确定物业业管理技管理技术术操作活操作活动动后果的法律后果的法律责责任任时时，必，必须须充分注意有关法定技充分注意有关法定技术规术规范和范和约约定技定技术规术规范中关于技范中关于技术问题术问题和法律和法律责责任的任的规规定。定。n3.3.法法律律责责任任的的复复杂杂性性 与与物物业业管管理理活活动动有有关关的的法法律律责责任任种种类类繁繁多多，民民事事责责任任、行行政政责责任任和和刑刑事事责责任任在在物物业业管管理理法法律律责责任任制制度度中中合合并并存存在在，并并且且出出现现“法法律律责责任任复复合合”的的现现象象非非常常普普遍遍，不不少少违违反反物物业业管管理理法法规规的的行行为为都都要要依依法法由由违违法法行行为为人人承承担担多多种种责责任任。这这种种法法律律责责任任的的复复杂杂性性决决定定了了在在确确定定物物业业管管理理法法律律责责任任时时，要要周周全全考考虑虑相相关关法法律律法法规规对对某某一一种种行行为为从从不不同同角角度度所所设设定的定的责责任任规规范。范。25.(二)物业管理法律责任的分类 物物业业管理法律管理法律责责任任按内容不同按内容不同，一般分，一般分为为民事法民事法律律责责任、任、经济经济法律法律责责任、行政法律任、行政法律责责任、刑事法任、刑事法律律责责任四任四类类。违宪违宪法律法律责责任不在物任不在物业业管理法律管理法律责责任范任范围围。1.1.民事法律民事法律责责任任 指民事主体因指民事主体因违违反民事法律反民事法律义务义务而按照民法而按照民法(包括合同法包括合同法)规规定必定必须须承担的民事法律不利承担的民事法律不利报应报应(法律后果法律后果)。它主要表。它主要表现为现为一种一种财产责财产责任，而且民事任，而且民事责责任的内容可以由当事人自行任的内容可以由当事人自行约约定。民事法定。民事法律律责责任可划分任可划分为为违约责违约责任和侵任和侵权责权责任任两大两大类类。承担民事承担民事责责任的方任的方式：式：停止侵害；停止侵害；排除妨碍；排除妨碍；消除危消除危险险；返返还财产还财产；恢恢复原状；复原状；修理、重作、更修理、重作、更换换；赔偿损赔偿损失；失；支付支付违约违约金；金；消除影响、恢复名誉；消除影响、恢复名誉；赔赔礼道歉礼道歉。26.(二)物业管理法律责任的分类 2.2.行政法律行政法律责责任任 指指行行政政主主体体或或行行政政相相对对人人的的行行为为违违反反行行政政法法律律法法规规而而依依法法必必须须承承担担的的行行政政法法律律不不利利报报应应(法法律律后后果果)。行行政政法法律律责责任任分分为为两两类类：一一类类称称违违法法行行政政责责任任；另另一一类类称称行行政政违违法法责责任任。承承担担行行政政责责任任的的方方式式一一般般分分为为三三类类：行行政政处处罚罚。中中国国行行政政处处罚罚法法第第二二条条明明文文规规定定行行政政处处罚罚的的种种类类包包括括：警警告告；罚罚款款；没没收收违违法法所所得得、没没收收非非法法财财物物；责责令令停停产产停停业业；暂暂扣扣或或者者吊吊销销许许可可证证、暂暂扣扣或或者者吊吊销销执执照照；行行政政拘拘留留；法法律律、行行政政法法规规规规定定的的其其他他行行政政处处罚罚。行行政政处处分分。指指国国家家机机关关、企企事事业业单单位位依依据据国国家家法法律律、法法规规或或国国家家机机关关、企企事事业业单单位位的的规规章章制制度度的的规规定定，按按行行政政隶隶属属关关系系对对其其所所属属人人员员中中有有轻轻微微违违法法行行为为或或违违反反纪纪律律行行为为的的一一种种内内部部制制裁裁，主主要要包包括括警警告告、记记过过、降降职职、降降薪薪、撤撤职职、留留用用察察看看、开开除除等等。劳劳动动教教养养。是是对对有有轻轻微微违违法法行行为为，但但尚尚不不够够给给予予刑刑事事处处罚罚的的违违法法行行为为人人实实行行强强制制性性教教育育改造的一种行政措施。改造的一种行政措施。27.(二)物业管理法律责任的分类n3.3.经济经济法律法律责责任任 指指经经济济法法律律关关系系主主体体的的行行为为违违反反经经济济法法律律法法规规而而依依法法应应承承担担的的不不利利法法律律报报应应(法法律律后后果果)。由由于于经经济济法法律律关关系系实实际际上上是是由由行行政政管管理理法法律律关关系系和和民民事事法法律律关关系系复复合合构构成成的的，因因此此，其其法法律律责责任任承承担担方方式式同同违违反反行行政政管管理理法法律律、民民事事法律法律应应承担承担责责任的方式基本相同。任的方式基本相同。n4.4.刑事法律刑事法律责责任任 指指行行为为人人(包包括括自自然然人人和和法法人人)的的违违法法行行为为已已构构成成触触犯犯刑刑事事法法律律的的犯犯罪罪，而而依依法法必必须须承承担担的的刑刑法法不不利利报报应应(法法律律后后果果)。承承担担刑刑事事责责任任的的方方式式是是刑刑事事处处罚罚，分分为为两两类类：一一是是主主刑刑，包包括括管管制制拘拘役役、有有期期徒徒刑刑、无无期期徒徒刑刑和和死死刑刑；二是附加刑二是附加刑，包括，包括罚罚金、没收金、没收财产财产和剥和剥夺夺政治政治权权利。利。28.(三)物业管理中的违约责任和侵权责任n违违约约责责任任违违约约责责任任是是指指当当事事人人一一方方不不履履行行合合同同义义务务或或者者履履行行合合同同义义务务不不符符合合约约定定的的，依依法法应应当当承承担担的的继继续续履履行行、采采取取补补救救措措施施或或者者赔赔偿偿损损失失等等财财产产性法律性法律责责任。任。违约责违约责任的基本法律特征有二：任的基本法律特征有二：n一一是是基基于于能能以以金金钱钱来来衡衡量量、计计算算的的合合同同当当事事人人一一定定经经济济利益而利益而产产生的生的财产责财产责任；任；n二二是是可可由由当当事事人人在在法法律律允允许许的的范范围围内内自自行行约约定定，这这也也是是合合同同自自愿愿(自自由由)原原则则的的基基本本要要求求。其其他他由由法法律律直直接接规规定定的的民民事事责责任任如如侵侵权权责责任任、缔缔约约过过失失责责任任等等原原则则上上不不允允许许当当事人自由事人自由约约定。定。在合同法在合同法领领域，域，违约责违约责任居于核心地位任居于核心地位29.(三)物业管理中的违约责任和侵权责任n侵侵权权责责任任是是指指在在物物业业管管理理活活动动中中，民民事事主主体体因因违违法法实实施施侵侵犯犯国国家家、集集体体、公公民民的的财财产产权权和和公公民民、法法人人人人身身权权的的行行为为而而应应依依法法承承受受的的不不利利性性民民事事法法律律报报应应。根根据据对对构构成成侵侵权权责责任任的的条条件件的的不不同同要要求求，可可分分出出一一般般侵侵权权行行为为的的民民事事责责任任和和特特殊殊侵侵权权的的民民事事责责任任两两类类。物物业业管管理理中中的的侵侵权权行行为为及及民民事事责责任任主主要要有有下下列列几种：几种：30.n(1)(1)国家机关或其工作人国家机关或其工作人员员因因执执行行职务职务造成侵造成侵权损权损害的民事害的民事责责任任。根据中国宪法第41条和民法通则第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。n(2)(2)法人法人对对其工作人其工作人员执员执行行职务职务造成侵造成侵权损权损害的民害的民事事责责任任。31.【案例】员工违规操作造成的法律责任由谁负？一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？32.n(3)(3)因因产产品品质质量不合格致人量不合格致人损损害的民事害的民事责责任任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程房屋建筑工程质质量和物量和物业维业维修修质质量量不合格不合格。33.【案例】外墙渗水，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进行修理，但渗水问题始终未解决。两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？34.(4)(4)因因建建筑筑施施工工或或物物业业维维修修施施工工而而产产生生的的侵侵权权责责任任。民法通则第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施，造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。”(5)(5)建筑物等物所有人或管理人的侵建筑物等物所有人或管理人的侵权责权责任任。民法通则第126条规定：“建筑物，或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”35.某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某某大厦是被告某实业实业公司开公司开发发的写字楼，其的写字楼，其产权产权属属实业实业公司，公司，该该楼主要楼主要通通过过出租的方式使用。出租的方式使用。该该大厦的物大厦的物业业管理由管理由实业实业公司委托公司委托给给某物某物业业管理企管理企业业管理。大厦共管理。大厦共1616层层，由于，由于该该楼窗楼窗户户玻璃安装存在玻璃安装存在质质量量问题问题，使用中曾数次，使用中曾数次发发生玻璃生玻璃坠坠落之事，租落之事，租户户普遍提出意普遍提出意见见，但，但实业实业公司未及公司未及时进时进行修行修缮处缮处理。理。20012001年年5 5月月2121日下午，日下午，1313层层广告公司的广告公司的员员工肖某在关窗工肖某在关窗户时户时用力用力过过猛，致玻猛，致玻璃璃坠坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当落并破碎，玻璃碎片下落插入当时时正在楼下搬运正在楼下搬运货货物的物的孙孙某的某的头顶头顶部，部，致使致使孙孙某当某当场场昏迷。昏迷。孙孙某的同事当即将其送往医院某的同事当即将其送往医院脑脑外科外科抢抢救，先后用去医救，先后用去医疗费疗费、护护理理费费、误误工工损损失失费费等共等共计计人民人民币币8 8万元。事后，万元。事后，孙孙某将某将实业实业公司、公司、肖某及物肖某及物业业管理企管理企业业告上法庭，要求三被告承担告上法庭，要求三被告承担赔偿责赔偿责任。任。被告肖某被告肖某辩辩称：称：玻璃下落玻璃下落伤伤人系人系该该窗窗户户玻璃安装不牢所致，而非本人玻璃安装不牢所致，而非本人责责任，任，实业实业公司作公司作为为某大厦的所有人和管理人某大厦的所有人和管理人应应承担承担赔偿责赔偿责任。任。被告被告实业实业公司公司辩辩称称：玻璃掉落：玻璃掉落伤伤人系租人系租户户肖荣关窗不当所致，本公司肖荣关窗不当所致，本公司对对此不能承担此不能承担责责任。任。被告物被告物业业管理企管理企业辩业辩称：称：某大厦窗某大厦窗户户玻璃安装存在玻璃安装存在质质量量问题问题，物，物业业管理管理企企业业曾多次向曾多次向实业实业公司反映，要求其出公司反映，要求其出资资修修缮缮，但，但实业实业公司始公司始终终未予答复。未予答复。物物业业管理企管理企业业已尽管理已尽管理职责职责，故不，故不应应承担承担赔偿责赔偿责任。任。”36.n(6)(6)饲饲养的养的动动物致人物致人损损害的民事害的民事责责任任。n(7)(7)破坏、破坏、污污染染环环境的侵境的侵权责权责任。任。n(8)(8)无行无行为为能力人、限制民事行能力人、限制民事行为为能力人致人能力人致人损损害害的民事的民事责责任任。37.(四四)物物业业管理行政管理行政违违法行法行为为及其行政及其行政责责任任n物物业业管理行政管理行政违违法行法行为为的法律的法律责责任是指在任是指在物物业业管理管理过过程中，行政相程中，行政相对对人的行人的行为违为违反反有关物有关物业业管理行政法管理行政法规规而而应应当依法承受的当依法承受的不利性法律不利性法律报应报应。在物。在物业业管理管理过过程中需追程中需追究行政究行政责责任的行政任的行政违违法行法行为为可以可以归纳为归纳为以以下四下四类类：38.1.1.物物业业管理企管理企业业的行政的行政违违法行法行为为(1)(1)非法非法经营经营行行为为(2)(2)不正当不正当竞竞争行争行为为(3)(3)擅自作擅自作为为行行为为 (4)(4)不履行或不忠不履行或不忠实实履行受托管理履行受托管理义务义务的行的行为为 (5)(5)损损害消害消费费者合法者合法权权益的行益的行为为39.2.2.业业主委主委员员会、会、业业主、物主、物业业使用人或者其使用人或者其他他单单位、个人的行政位、个人的行政违违法行法行为为 (1)(1)决定决定违违法行法行为为(2)(2)擅自作擅自作为为行行为为(3)(3)不履行法定不履行法定应为义务应为义务行行为为40.3.3.开开发发建建设单设单位、售房位、售房单单位的行政位的行政违违法行法行为为(1)(1)未履行法定前期物未履行法定前期物业业管理管理义务义务的行的行为为(2)(2)不履行物不履行物业业移交法定移交法定义务义务的行的行为为(3)(3)不不履履行行物物业业维维修修专专用用基基金金代代收收代代存存法法定定义义务务的行的行为为(4)(4)其他行政其他行政违违法行法行为为41.4.4.妨碍管理的妨碍管理的违违法行法行为为(1)(1)妨碍妨碍执执行公行公务务的行的行为为(2)(2)妨碍妨碍实实施施监监督行督行为为42.(五五)物物业业管理法律管理法律责责任的构成要件任的构成要件n“法律法律责责任的构成要件任的构成要件”，是指能，是指能够够引起法律引起法律责责任的各种条件的任的各种条件的总总和。法律和。法律责责任的构成要件有两任的构成要件有两类类：一：一类类是一般构成要件，另一是一般构成要件，另一类类是特殊构成要是特殊构成要件。特殊要件必件。特殊要件必须须有法律的明确有法律的明确规规定。一般构成定。一般构成要件有四个：要件有四个：1 1有有损损害事害事实发实发生生 2 2存在存在违违法行法行为为 3.3.违违法行法行为为与与损损害事害事实实之之间间的因果关系的因果关系 4 4违违法者主法者主观观上有上有过错过错 43.(六六)物物业业管理法律管理法律责责任的任的处处理理n法法律律责责任任的的处处理理形形式式可可分分为为调调解解，行行政政裁裁决决、复复议议和申和申诉诉，审审判三判三类类。1 1调调解解 调调解解可可分分为为诉诉讼讼调调解解和和诉诉外外调调解解。调调解解只只能能针针对对民民事事经经济济责责任任。对对行行政政责责任任和和刑刑事事责责任任不不能能调调解。解。2.2.行政裁决、复行政裁决、复议议和申和申诉诉3 3审审判判 审审判判活活动动分分为为：民民事事审审判判；经经济济审审判判；行行政政审审判；刑事判；刑事审审判。判。44.第二节 产权权属理论一一产权产权和建筑物区分所有和建筑物区分所有权权的概念和特征的概念和特征（一）产权的概念及特征 1 产权的概念 狭义：财产权 广义：物权 2 物权的特征 物权是对物的支配权 物权具有排他性 物权是对世权 物权是绝对权 物权是法定权45.3产权的形态1)独有：即一个人单独持有某项产权2)共有：即两人以上的若干人共同持有的某项产权3)公有：即一定的非家庭式的社会经济组织范围内的全体成员共同持有的某项产权。分为集体所有、国家所有和社会所有46.（二）建筑物区分所有权n （一）概念（一）概念（p29p29）专专有部分的有部分的专专有所有有所有权权（A A）n区分所有区分所有权权 共用部分的持分共用部分的持分权权（B B）因共同关系所生的成因共同关系所生的成员权员权（C C）47.（二）区分所（二）区分所权权的特征的特征n1.复合性 A、B、C三者的复合。n2.专有所有权的主导性 先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C48.3.一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。4.登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。5.权利主体的多重性 专有所有权人、共有所有权人、成员权人49.二建筑物区分所有权的内容（一）专有所有权是指建筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益和处分的权利。注意：范围和权利的内容（二）共用部分持分权概念、范围和权利的内容（三）成员权50.作业：P44复习思考题2、4、751.