房地产全程报建流程.ppt

Realestatelegalprocess土地的获取细节土地的获取细节土地的获取细节土地的获取细节在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定，在现阶段根据城市房地产管理法的有关规定，用地的取得方式有三种：用地的取得方式有三种：是是通通过过国国家家出出让让方方式式获获得得（即即通通过过土土地地一一级级市场取得）市场取得）是是通通过过转转让让方方式式获获得得（即即通通过过土土地地二二级级市取得）市取得）是是通通过过与与当当前前的的土土地地的的使使用用者者合合作作等等方方（即通过土地三级市场取得）（即通过土地三级市场取得）土地竟买工作流程土地竟买工作流程-流程图流程图 1 1、土地公告、土地公告 2 2、竟买文件、竟买文件 3 3、现场勘察、现场勘察 4 4、经济预算、经济预算 5 5、决策、决策 6 6、参与、参与不参与不参与不参与不参与不参与不参与NONONONONONO不参与不参与NONO 公司现金流通状况公司现金流通状况1 1、土地的投标、开标依程序：、土地的投标、开标依程序：投投标标人人在在投投标标截截止止时时间间前前将将标标书书投投入入标标箱箱。招招标标公公告告允允许许邮邮寄寄标标书书的的，投投标标人人可可以以邮邮寄寄，但但出出让让人人在在投投标标截截止止时时间间前前收收到到的的方方为为有有效效；标标书书投投入入标标箱箱后后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。由由投投标标人人或或者者其其推推选选的的代代表表检检查查标标箱箱的的密密封封情情况况，当当众众开开启启标标箱箱，宣宣布布投投标标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。人名称、投标价格和投标文件的主要内容。评评标标小小组组进进行行评评标标。评评标标小小组组由由出出让让人人代代表表、有有关关专专家家组组成成，成成员员人人数数为为五五人以上的单数。人以上的单数。招标人根据评标结果，确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人。2 2、土地拍卖会程序：、土地拍卖会程序：主持人点算竞买人。主持人点算竞买人。主主持持人人介介绍绍拍拍卖卖宗宗地地的的位位置置、面面积积、用用途途、使使用用年年期期、规规划划要要求求和和其其它它有有关关事项。事项。主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。主持人报出起叫价。主持人报出起叫价。竞买人举牌应价或者报价。竞买人举牌应价或者报价。主持人确认该应价后继续竞价。主持人确认该应价后继续竞价。主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交。主主持持人人宣宣布布最最高高应应价价者者为为竞竞得得人人。竞竞买买人人不不足足三三人人，或或者者竞竞买买人人的的最最高高价价未未达到底价时，主持人应当终止拍卖。达到底价时，主持人应当终止拍卖。3 3、土地挂牌程序：、土地挂牌程序：在在挂挂牌牌公公告告规规定定的的挂挂牌牌起起始始日日，出出让让人人将将挂挂牌牌宗宗地地的的位位置置、面面积积、用用途途、使使用用年年限限、规规划划要要求求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。符合条件的竞买人填写报价单报价。符合条件的竞买人填写报价单报价。出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。出让人继续接受新的报价。出让人继续接受新的报价。出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。时限时限挂牌时间不少于挂牌时间不少于1010个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在在挂挂牌牌期期限限内内有有两两个个或或者者两两个个以以上上的的竞竞买买人人报报价价的的，出出价价最最高高者者为为竞竞得得人人；报报价价相相同同的的，先先提提交交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。在在挂挂牌牌期期限限截截止止时时仍仍有有两两个个或或者者两两个个以以上上的的竞竞买买人人要要求求报报价价的的，出出让让人人应应当当对对挂挂牌牌宗宗地地进进行行现现场场竞价，出价最高者为竞得人。竞价，出价最高者为竞得人。4 4、土地的成交确认书：、土地的成交确认书：经办部门：市土地储备交易中心。经办部门：市土地储备交易中心。办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。办理条件：按照挂牌文件约定交纳竞买保证金、申请人需具备相应的申请条件。注注意意事事项项：确确定定竞竞买买保保证证金金截截至至日日期期，以以免免错错过过竞竞价价资资格格、确确定定好好申申请请公公司司名名称称，以以免免公公司司名名称称不不符符合合房房地地产产开开发发的的要要求求、办办理理土土地地证证之之前前，公公司司相相关关信信息息不不要变更。要变更。办理时限：办理时限：3030天内签订出让合同。天内签订出让合同。5 5、土地确权登记手续的办理：、土地确权登记手续的办理：1.1.承办部门：所在城市国土资源局。承办部门：所在城市国土资源局。2.2.土地登记需要的资料：土地登记需要的资料：计划立项批文。计划立项批文。建设用地规划许可证和用地意见。建设用地规划许可证和用地意见。土地登记申请书。土地登记申请书。地地籍籍调调查查表表（含含土土地地登登记记法法人人代代表表身身份份证证明明书书、土土地地登登记记法法人人代代表表委委托托书书、四四邻邻指指界界签名单、宗地座落图）。签名单、宗地座落图）。土地登记审批表。土地登记审批表。土地登记卡。土地登记卡。3.3.办理条件：办理条件：需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。需交纳完土地出让金及契税，持出让金交纳凭证、契税完税证明等相关资料办理土地证。4 4、注意事项：、注意事项：地籍调查需调前开始工作，协调做好四邻签字。地籍调查需调前开始工作，协调做好四邻签字。5.5.办理时限：办理时限：2020个工作日。个工作日。工程建设项目立项审批：工程建设项目立项审批：一、承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。一、承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。二、申报资料：二、申报资料：书面申请。书面申请。提供资金落实证明。提供资金落实证明。土地使用权证明。土地使用权证明。由由具具有有相相应应资资质质的的工工程程咨咨询询单单位位编编制制的的可可行行性性研研究究报报告告。可可行行性性研研究究报报告告应应具具有有以以下下附附件件：规规划划部部门门对对项项目目建建设设选选址址的的初初审审意意见见；土土地地管管理理部部门门对对建建设设用用地地的的初初审审意意见见；环环保保部部门门的的环环评评报报告告；有有关关部部门门对对供供电电、供供水水、供供热热、供供气气以以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。公司的资质证明。公司的资质证明。三、申办程序：三、申办程序：有有行行政政主主管管部部门门的的开开发发商商，由由主主管管行行政政部部门门转转报报项项目目立立项项申申报报资资料料；无无行行政政主主管管部部门门的的开开发发商商，可可直直接接报报市市管管理理办办公公室室，项项目目立立项项申申请请资资料料由由该该办办转转报报市市计计委委。纳纳入入土土地地收收购购出出让让的的项项目目，开开发发商商在在通通过过招招标标、拍拍卖卖方方式式取取得得开开发发土土地地使使用用权权后后，凭凭中中标标确确认认书书或或拍拍卖卖成成交交确确认认书书和和国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同。与与其其它它申申报报材材料料一一起起上上报报。市市计计委委在在收收到到申申报报资资料料后后，根根据据具具体体情情况况，进进行行现现场场勘勘察察，对对符符合合条条件件的的，市市计计委委予予以以批批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。四、办结时限：四、办结时限：在收到申报资料后，在收到申报资料后，5 5个工作日内予以批复可研报告。个工作日内予以批复可研报告。编写申请报告取编写申请报告取得环评批复签订得环评批复签订出让合同出让合同向区发改委申报向区发改委申报向市发改委申报向市发改委申报 投资处受理投资处受理市建委根据项目市建委根据项目 情况反馈意见情况反馈意见会签市建委会签市建委 取得审批取得审批市规委建管处根据项目市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则新核发规划意见书，则需要重新审核需要重新审核征求市规委意见征求市规委意见2 2 至至4545个个工工作作日日1 1 个个工工作作日日1 1 个个工工作作日日建设项目年度投资计划审批：建设项目年度投资计划审批：1.1.承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。承办部门：所在城市计划发展委员会投资处。2.2.申申报报资资料料：书书面面申申请请；国国家家或或省省、市市计计委委批批复复项项目目可可行行性性研研究究报报告告；规规划划部部门门出出具具的的建建设设项项目目规规划划许许可可意意见见；跨跨年年度度建建设设项项目目，需需提提供供市市计计委委上上年年度下达的年度投资计划。度下达的年度投资计划。3.3.申申办办程程序序：有有行行政政主主管管部部门门的的开开发发商商，由由主主管管行行政政部部门门转转报报申申报报资资料料；无无行行政政主主管管部部门门的的开开发发商商，可可直直接接上上报报市市管管理理办办公公室室，申申报报资资料料由由该该办办转转报报市市计计委委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。4.4.办结时限：办结时限：在收到申报资料后，在收到申报资料后，5 5个工作日内予以批复可研报告。个工作日内予以批复可研报告。签订土地出让合同签订土地出让合同 交纳土地出让金及契税交纳土地出让金及契税 新设立公司办理资质新设立公司办理资质办理土地证办理土地证办理项目立项办理项目立项1.1.承办部门：开发商或其代理机构承办部门：开发商或其代理机构2.2.申报资料：申报资料：建设项目计划批文。建设项目计划批文。建设工程设计规划要求通知书及附图。建设工程设计规划要求通知书及附图。招标投标工作计划及方案。招标投标工作计划及方案。设计任务书。设计任务书。招招标标人人或或代代理理机机构构工工作作能能力力证证明明材材料料及及资格证书。资格证书。委托代理协议或合同。委托代理协议或合同。3.3.申办程序：申办程序：招招标标人人或或其其代代理理机机构构按按规规定定提提交交申申报报材材料料（包包括括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）。填报填报工程设计招标设标申报表工程设计招标设标申报表。审核项目情况及招标条件，登记备案审核项目情况及招标条件，登记备案。对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招标情况报告。中标方案确定后，招标人提交招标情况报告。签发工程设计招标投标意见书。签发工程设计招标投标意见书。4.4.标杆企业常规时限：标杆企业常规时限：2020个工作日。个工作日。5.5.应应注注意意事事项项：单单体体1000010000平平方方米米以以上上的的建建筑筑工工程程，必必须须进进行行设设计计招招标标，行行政政监监督督部部门为市建委设计处。门为市建委设计处。项目立项批复项目立项批复。规划意见书。规划意见书。修建性详细规划方案的申报。修建性详细规划方案的申报。建设工程规划许可证。建设工程规划许可证。6.6.受约束节点受约束节点7.7.制约节点制约节点项目核准批复项目核准批复确定勘察 设计单位规划意见书资格预审资格预审招标文件审核招标文件审核招投标备案招投标备案中标通知书中标通知书确定勘察确定勘察 设计单位设计单位规划意见书规划意见书勘察设计招勘察设计招投标管理处投标管理处招标立案登记招标立案登记1 1个工作日个工作日3 3至至1515个工作日个工作日3 3至至1010个工作日个工作日1 1至至3 3个工作日个工作日建设用地规划许可证的取得建设用地规划许可证的取得一一.承办部门：承办部门：所在城市规划局所在城市规划局二二.申报资料：申报资料：书书面面申申请请（含含建建设设要要求求和和内内容容）；计计委委年年度度计计划划投投资资批批文文；1 1:500:500地地形形图图；已已批批准准的的可可行行性性研研究究报告；报告；三、申办报程三、申办报程持持所所需需材材料料向向市市规规划划局局提提出出申申请请；规规划划局局现现场场勘勘察察，审审查查、核核对对相相关关规规划划，在在1515个个工工作作日日内内给给予予答答复复；规规划划局局对对符符合合城城市市规规划划的的申申请请签签发发建建设设用用地地规规划划许许可可通通知知书书，开开发发商商凭凭该该通通知知书书向向国国土土资资源源局局申申请请办办理理建建设设用用地地计计划划批批准准手手续续；需需制制订订详详细细规规划划的的，在在7 7个个工工作作日日内内签签发发规规划划设设计计要要求求通通知知书书；委委托托有有资资质质的的设设计计单单位位总总平平面面规规划划设设计计；规规划划局局审审查查规规划划设设计计方方案案；到到市市规规划划局局规规划划管管理理处处办办理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证。对对具具备备审审批批条条件件且且符符合合详详细细规规划划的的，7 7个个工工作作日日内内核核发发建建设设用用地地规规划划许可证和建设用地规划意见。许可证和建设用地规划意见。用地规划成果用地规划成果确定勘察 设计单位规划意见书规划科审查规划科审查副局长审查副局长审查局长决定局长决定核发用地证核发用地证土地出让合同土地出让合同项目地名核准项目地名核准向区规划向区规划 委申报委申报综合科受理综合科受理11个工作日个工作日3 3至至1515个工作日个工作日1 1至至3 3个工作日个工作日1 1至至3 3个工作日个工作日四四.主要审查内容主要审查内容实体审查实体审查确确定定建建设设用用地地性性质质；确确定定建建设设用用地地及及代代征征城城市市公公共共用用地地范范围围和和面面积积；其其它它法法律律、法法规规、规规章章中中要要求审查的内容求审查的内容；形式审查形式审查所有申报材料是否符合要求；所有申报材料是否符合要求；三、申办报程三、申办报程持持所所需需材材料料向向市市规规划划局局提提出出申申请请；规规划划局局现现场场勘勘察察，审审查查、核核对对相相关关规规划划，在在1515个个工工作作日日内内给给予予答答复复；规规划划局局对对符符合合城城市市规规划划的的申申请请签签发发建建设设用用地地规规划划许许可可通通知知书书，开开发发商商凭凭该该通通知知书书向向国国土土资资源源局局申申请请办办理理建建设设用用地地计计划划批批准准手手续续；需需制制订订详详细细规规划划的的，在在7 7个个工工作作日日内内签签发发规规划划设设计计要要求求通通知知书书；委委托托有有资资质质的的设设计计单单位位总总平平面面规规划划设设计计；规规划划局局审审查查规规划划设设计计方方案案；到到市市规规划划局局规规划划管管理理处处办办理理建建设设用用地地规规划划许许可可证证。对对具具备备审审批批条条件件且且符符合合详详细细规规划划的的，7 7个个工工作作日日内内核核发发建建设设用用地地规规划划许可证和建设用地规划意见。许可证和建设用地规划意见。