公司土地评估说明模版.doc

公 司 土 地 评 估 测 算 表
一、土地登记及位置概况：
宗土地详细位置、用途、出让年限、土地使用权类型、见土地使用权证。土地使用权性质为国有土地使用权。
二、估价依据：
（1）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国土地管理法》；
（4）国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》及有关法规政策等；
（5）山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
（6）山东省土地登记条例；
（7）淄博市《关于调整基准地价的通知》（2011年4月26日淄政发[2011]30号；
（8）国有土地使用权出让合同及其他资料；
（9）估价人员实地勘察调查所获取的资料。
三、估价方法：
对本次土地使用权的价格评估主要采用基准地价系数修正法。
位于裕民路以北，柳泉路西侧的土地使用权四宗，土地使用证号为淄国用（2009）第F01412号、淄国用（2009）第F01413号，淄国用（2009）第F01414号、淄国用（2009）第F01415号,使用权类型为出让，用途为工业用地，面积合计为㎡，合129.76亩，取得日期为2006年12月19日，使用终止年限为2056年12月20日。
以淄博市2011年公布的市区各类土地基准地价为基础，根据待评估地块的基础设施及地价趋势进行区域因素、个别因素、市场因素、出让年限修正。
1、确定委估宗地的基准地价
根据淄博市2011年公布的基准地价，对照委估土地所处的地理位置，委估土地属于四级工业用地，基准地价为每平方米394元（26.27万元/亩）。土地开发程度达到五通一平（即通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。
2、区域因素和个别因素修正系数
区域因素是指待评估地块在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对地块的影响因素，主要包括区域的对外、对内交通通达度，基础设施完善度，环境条件情况。
个别因素是指地块上个别特性，如面积形状，临街状态、地形条件，座落位置等。
市场因素是指近年来市场因土地开发而导致地价的变动趋势。
区域因素和个别因素修正系数具体确定情况见下表。
表：基准地价修正系数表
地价影响因素
指标情况说明
修正系数
区域因素
街道等级
尚可
0.01
城区辐射职能
位于高新区
0.0
公交系统
方便
0.01
中心陆路交通
交通尚可
0.0
中心港口、机场距离
距港口230公里、机场100公里
0.0
人口密度或人流量
现状常住人口密度较低
0.0
人均可支配收入
居民收入尚可
-0.02
区域交通管制
无
0.0
个别因素
产业集中度
较集中
0.0
容积率
正常
0.0
宗地地质条件
一般(土地正上空斜跨高压线)
-0.10
自然灾害
无自然灾害
0.0
宗地临街状况
临街
0.01
宗地进深、形状
一般
0.0
宗地面积
正常
0.01
合 计

-0.08
区域因素和个别因素修正系数K1=1-0.08=0.92
3、确定使用年限修正系数
根据国家有关规定，工业用地的最高出让年限为N=50年。因委估土地的使用权类型为出让土地，出让终止年限为2056年12月20日，尚有m=44年。需进行年限修正。土地还原利率按R=6%计算。
K2=[1-1/（1+R）m]/[1-1/（1+R）N]=0.9760
4、确定期日修正系数
本次评估选用的是淄博市2011年公布的基准地价（淄政发[2011]30号），自2010年1月1日开始执行,近两年以来淄博市工业用地增值一般，地价增长率取6.56％（参照一年贷款利率）。则期日修正系数为=（1＋6.56％）2＝1.14
5、计算委估宗地土地评估价值
评估单价:P=A×K1×K2×K3×B
=394×0.97×0.9760×1.14=403.31元/平米，合26.88万元/亩
总价=129.76×26.88=3487.95万元。
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