温岭楼市数据.doc

2014年温岭楼市分析
第一部分 宏观市场

一、宏观政策
1、楼市调控"新国五条"征税20%打击炒房力度升级：随着三月份国务院出条的“新国五条”细则发布以来，各大城市也陆续对当地房产进行调控。这其中对二手房征收20%个税成为最热的焦点话题。
2、央行放开银行利率下限 个人住房贷款暂不调整。
3、一线城市“地王潮”涌现：由于三月份的新国五条政策造成二手房市场的火热外也促使新盘的热销，政策的干预映射到房地产的方方面面。反映在土地市场上，即为一、二线城市热点区域高单价、高溢价率地块频现，多地“地王”纪录被屡屡刷新。
4、最严重“钱荒”来袭：6月以来金融业闹起了“钱荒”，虽然6月份的“钱荒”年年有，但今年尤其严重。6月20日，如果一家银行向另一家银行借钱，1天的利率，按年折算最高达30%，相当于1年期贷款基准利率的5倍，这已超过央行规定的正常贷款利率的最高限，越线就是高利贷。
5、2013年一二线城市市场全面复苏：“金九银十“购房需求旺盛 一线城市土地市场“独领风骚 ”，一线城市强劲领涨，引发地方政府调控；供给表现：库存去化加快，土地成交量价齐升；
6、 “383方案”：提出“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合的中国新一轮改革路线图，其中土改部分尤其引人注目，因为它明确提到“集体建设用地直接入市”，并注明“已形成的‘小产权房’按照不同情况补缴一定数量土地出让金，妥善解决问题。”这有望为小产权房合法化打开一道门。

第二部分 温岭本地市场

一、2013年温岭市住宅土地出让情况
表1：2013年温岭市住宅土地出让情况
序号
时间
地块信息
土地面积
建筑面积
成交价
楼面价
归属
14

城市新区GY080102地块
1000
30000

13
2013.11.13
大溪镇上洋岙村
45746
96066.6
43720
4551.0094
台州贝利豪成
12

箬横镇翻身村、繁荣村
14294
30017.4

11

箬横镇埭头村、团结村
19654
35376

10
2013.11.4
温岭市CD050519、CDO50530地块爱仕达
118025
259990
97700
3757.8368
爱仕达房产
9
2013.9.30
新河镇环城东路东侧
59325
130515
42320
3242.5392
台州鸿鼎房地产
8
2013.10.10
新河镇楼岙村
54861
65833
5330
809.62435
贵州铜仁锦江置业
7
2013.8.29
泽国镇ZG110401-1地块
50382
110840
35100
3166.7268
浙江铭基置业
6
2013.6.7
石桥头镇SQ080101地块原东海商城
29804
50667
6200
1223.6762
浙江特佳置业
5
2013.3.1
城南镇CN020501地块
61316
147158
18200
1236.7659
温岭市万通房地产
4
2013.2.19
温岭市110405地块(四村拼盘)
4931
11785
7570
6423.4196
浙江豪成房地产
3
2013.2.4
温岭市（工业园区）GY070104地块
44161
92738
3620
390.347
河洛国际开发
2
2013.1.23
温岭市五洋小区（暂名）地块
128861
315709
252000
7982.0341
北京慧诚房地产
1
2013.1.8
温岭市203411地块4号地块
3348
11437
8100
7082.2768
浙江今朝房地产

1388132
519860

2013年截止10月份温岭土地市场共出让11宗住宅用地，成交面积600760㎡，建设面积约为129万㎡,成交金额519860万元。
2012年温岭土地市场共出让19宗住宅用地，成交面积433335㎡，成交金额213326万元。
温岭历年土地出让对比表
时间
出让面积
建筑面积
出让金额
2013年
600760
1292739
519860
2012年
433335
918647
213326
2011年
226634
451496
87715
2010年
367253

457850
2009年
117435

45136

对比图表:

从上图可以看出,温岭历年土地出让面积在逐年增加,而2013年达到最高值。

温岭城区数据：
时间
出让面积
建筑面积
出让金额
2013年
299326
691659
368990
2012年
108820.9
271382.5
127290
2011年
29418
51100
73839.18
2010年
182900

384320
2009年
23586

14760
对比表图：
二、2013年温岭商品房推售情况
（一）全年商品房推量
2013年温岭商品房预售总量
预售证号
楼盘名
开盘
时间
均价
总建筑面积
商业
住宅
2013年销售
销售面积
套数
销售面积
套数
面积
套数
（13）第26号
九龙园二期(8\10\11\12)
10.24
19541

46623.05
402
24034
204
（13）第25号
九龙园一期(5\13\14)
9.23
19000
258836

33151.5
278
29812
251
（13）第24号
贝利花苑(3/4/5)
9.24
20000

608.08
6
31082.3
224
29173
211
（13）第23号
万锦花园(8/9/10/11/12/13)
9.20
18100

4591.96
31
31905.14
244
14933
118
（13）第22号
水景苑
10.1
19280
13697.47
1013.04
4
8919.76
95
1889.5
21
（13）第21号
东湖怡景园
9.3
16800
66470.02
8810.39
50
36849.94
431
10476
120
（13）第20号
江南锦园(1-8#,12#楼)
8.30
18500
48804.78
5628.63
99
43176.15
280
19286
132
（13）第19号
鸿业华园
8.20
10000
52946
5791.06
26
33456.51
265
30575
239
（13）第18号
海普佳苑(1/2/3/13)
8.14
35000

7811.92
60

（13）第17号
金都财富大厦
8.2
11633
33431.04
4884.04
64
22531.61
292
6231.8
77
（13）第16号
圆通佳苑
8.5
18437
14905.92
710.81
7
12797.26
99
7861.2
62
（13）第15号
金森大厦
7.4
18800
10708.04
2341.48
9
5712.6
45
5751.3
45
（13）第14号
金茂城
6.30
17522
28552.74
9626.48

12890.1
171
7429.1
101
（13）第13号
佳宏铭苑
6.25
16700
53000
25031.5

27968.5
293
4001.8
33
（13）第12号
杰特大厦
6.10
15000
27063.56
5020.02

15780
189
5913.1
66
（13）第11号
汽贸城
5.19
16600
17873.38
17873.38

（13）第10号
鑫业佳园
5.1
18000
24801.44
1000

17700.38
146
17858
148
（13）第9号
海普佳苑(3/4)
5.7
20000
28510.9
1019.85
14
28510.9
312

（13）第8号
京汉君庭(2/3/6)
5.11
21129
39508.99
5427.49

34081.5
374
12421
137
（13）第7号
西溪山庄御景园
3.21
22000

19670
63
6684.5
23
（13）第6号
西子花园(3/4/5/10)
2.15
10000
32173.45
4898.31
28
27275.14
330
29581
366
（13）第5号
欧典花园欧尊苑(1/2/3/4/15/16)
1.30
18000
38519.26

38426.75
264
36903
267
（13）第4号
海普佳园(2/5/8)
1.27
20000
39676.17

39676.17
412

（13）第3号
阳光华庭三期
1.25
18057

25358.23
174
33903
214
（13）第2号
汽贸城
1.29
19625
34002.9
27205
30
6797.9
42

（13）第1号
海普佳园(6/9/12)
1.9
22000
39555.36

39555.36
408

海普佳园

20000
220693

220693
2360

1760
根据上表，温岭市2013年推出商品房预售总面积约为64万㎡。其中温岭市区楼盘共6个，分别为海普佳苑、京汉君庭、西溪山庄御景园（排屋）、水景苑、怡景苑、九龙园，预售面积为28.7万㎡，占全市预售总面积的45%；周边乡镇预售面积为35.3万㎡，占全年预售总面积的55%。
（二）销售对比分析
2012年与2013年销售对比
2012年
2013年
月份
套数
月份
套数
1月
185
1月
788
2月
193
2月
561
3月
119
3月
289
4月
63
4月
139
5月
306
5月
578
6月
313
6月
270
7月
894
7月
283
8月
489
8月
533
9月
432
9月
896
10月
312
10月
467
11月
206
11月

12月
504
12月

全年
4016
全年
4804

从对比表中可以看出，今年年初由于海普佳园价格从均价22000元/㎡降至均价18000元/㎡，通过价格杠杆拉动了该楼盘的销售；5月份京汉君庭开盘又带动海普佳园销售；接下来是9月份多个楼盘的集中开盘，特别是九龙园的开盘，刺激了市区的购房积极性。

三、温岭各楼盘销售情况（1－10月）
楼盘名
位置
销售
套数
住宅
面积
楼盘名
位置
销售
套数
住宅
面积
楼盘名
位置
销售
套数
住宅
面积
水景苑
市区
20
1802.31
 杰特大厦
新区
66
5913.09
 江南锦园
松门
128
18700.71
怡景园
市区
120
10476.49

66
5913.09
阳江海岸茗苑
松门
14
2239.19
京汉君庭
市区
137
12421.26
锦秀苑
滨海
44
5389.62
 圆通佳苑
松门
62
7861.24
今朝大厦
市区
45
4015.26
万通花园
滨海
8
985.83
 欧尊苑
松门
267
36902.98
开元豪庭苑
市区
3
229.76

52
6375.45
金海湾公寓
松门
24
3139.47
 金鼎苑
市区
110
9889.06
贝利花苑
大溪
211
29173.34
 欧雅苑二期
松门
43
6906.71
海普佳苑
市区
949
83134.31
 豪景花苑
大溪
9
1319.75
 欧雅苑
松门
2
239.72
 华庭苑
市区
42
3347.82
城市花苑
大溪潘琅
74
10717.56
欧凯苑三期
松门
3
338.86
 金泰花园
市区
45
3671.1

294
41210.65

543
76328.88
轩庭苑
市区
52
4170.44
财富大厦
横峰
77
6231.82
鑫业佳园
新河
147
17766.93
豪庭苑
市区
42
5996.71

77
6231.82
 金森大厦
新河
45
5751.31
 紫城苑
市区
5
497.73
 鸿业华园
箬横
239
30574.76

192
23518.24
 金辉大厦
市区
4
548.85
阳光华庭
箬横
213
33674.12
金茂城 
泽国
99
7328.09
 锦宏苑二期
市区
3
246.24

452
64248.88
鑫景苑
泽国
90
12308.5
金地华庭
市区
2
254.72
 东方花园
石塘
3
472.93
豪景苑
泽国
4
327.6
泉溪商厦
市区
1
73
佳宏铭苑
石塘
33
4001.79
 近水苑
泽国
137
19058.54
广利大厦
市区
1
138.48
 骏成海景名苑
石塘
127
16539.39
凤鸣苑
泽国
4
565.77
锦华苑
市区
2
142.58
阳光花苑
石塘
1
315.97
 雅馨公寓
泽国
2
271.7
翡翠花园
市区
1
262.76

164
21330.08
凰庭苑
泽国
2
308.59

1584
141318.9
万锦家园
温峤
117
14794.6

338
40168.79
九龙园二期
温岭郊
186
22276.44
 泓威公寓
温峤
23
3215.22

西溪山庄九龙园
温岭郊
251
29812.03
 锦峤商城
温峤
3
396.77

西子花园 
温岭郊
366
29580.6

143
18406.59

润景花园 
温岭郊
24
1867.07
辰麓苑
坞根
6
843.86

 西溪山庄排屋
温岭郊
23
6684.52

6
843.86

850
90220.66

合计

4761
536115.9

第三部分 温岭2014年主要楼盘分析
（一）京汉君庭
京汉君庭项目规划用地面积29418㎡，坐落于太平街道万昌中路西侧（原中马地块）。土地证号为温国用（2012）第20127号，土地用途为商业、住宅。项目的总建筑面积98256.43㎡，其中，住宅67113.56㎡，商业用房5669.83㎡，物业营业用房300.76㎡，物业管理用房223.73㎡，消控室、配电房面积647.58㎡，地下建筑面积24300.97㎡。住宅总套数689套（由于是双拼套，实际套数368套），建筑密度25.60%，容积率2.514，绿地率30%。机动车停车位地上49个，地下497个，非人防车位497个。
一期于5月11日开盘，分别为2#、3#、6#。其中住宅374套，销售面积34081.5㎡，均价为21129元/㎡，商业25间，销售面积5427.49㎡，均价为75000元/㎡。
销售情况：开盘期间销售量约为98套，约为26%，后期去化缓慢，现为138套，月均8套。
分析：由于该楼盘定位为高端楼盘，户型设计均为双拼套，规划主要体现为法式园林概念。户型面积为165㎡、178㎡、198㎡三种，在楼面价低于海普佳园4000元/㎡的情况下，开盘价超过海普佳园约1000多元，虽开盘有一定的优惠，但实际成交价无为19500元/㎡。对于原先期望该楼盘拉低温岭价格，低价入市的客户来讲，超成较大的心理落差；其次，该楼盘样板区虽投入达1千万元巨资，但实际视觉效果明显比海普佳园差，品质感也比较差；再次，该楼盘前期宣传超势时间较短，学区变化影响其正常销售。

（二）润城怡景园
东湖怡景园商住小区规划用地面积13159㎡，座落于温岭市区东湖工业区5号地块，土地用途为商业、住宅用地，土地证号为温国用(2011)第20029号；建设项目的总建筑面积为66470.02㎡，其中：商品住房建筑面积36849.94㎡，商业建筑面积8810.39㎡，物业营业用房建筑面积193.82㎡，物业管理用房142.22㎡，地下室建筑面积20254.74㎡，地下设备用房建筑面积463.86㎡。住宅总套数431套，商业总套数50套。预计2015年12月30日交付使用。项目主要指标为建筑密度39%，容积率3.512，绿地率25%，机动车停车位404个，其中地面商业停车位34个，地下停车位370个。
本次申报预售的商品房，高层住宅2幢431套，分别为1#、2#，面积共36849.94平方米，住宅销售价格均价为16800元/㎡。商铺50间，面积共8810.39平方米，商铺均价约为29800元/㎡。住宅车位按每只15.8万元销售，商业车位按每只11.5万元销售。
销售情况：开盘期间销售量约为107套，约为28%，后期去化缓慢，现为120套。
分析：该楼盘由于行政划分为城东街道，其学区无法确定去向，影响较大；其次，该楼盘户型虽最大为145㎡，但有很大部分为双拼套，影响其去化；再次，该楼盘户型设计整体较差，实用性不强；最后，由于前期润城润景花园定价14600元/㎡取得较好的销售业绩，超成该楼盘领导层对于该楼盘的前期推广重视不够，仅在开盘前做了短期的强势推广，存在客户积累不足，推广手法落后的情况。在开盘当天人气较足的情况下，销控做得太多，影响购房客户下单。

（三）西溪山庄九龙园
西溪山庄九龙园，坐落位置温岭市城西街道合岙村，土地用途：商业、住宅用地。项目总用地面积82447㎡，净用地面积82447㎡，总建筑面积277441.42㎡，容积率≤2.5，绿地率≥30%，建筑密度≤13.8%，建筑限高98.1米。地上建筑面积206111.46㎡，地下部分数量1870个，住宅面积198584.77㎡，商业用房面积4158.82㎡。商品房项目预售计划及销售方式：
期数

计划开盘时间
预售建筑面积（㎡）
其中预售住宅
预售方式
建筑面积（㎡）
套数
均价（元/㎡）
一期
2013年9月
92288.42
33151.5
278
13208.37
公开
二期
2013年10月
46623.05
46623.05
402
13541.55
公开
三期
2014年1月
38078.8
38078.8
290
13497.94
公开
四期
2014年2月
81845.8
77686.98
720
13299.80
公开
合计

258836.07
195540.33
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销售情况：一期销售情况火热，二期小套畅销，大套滞销。
分析：由于九龙园位于九龙大道与城西大道交叉处，离银泰城仅千米距离，离市区也近，起价10500元/㎡，总价在150万元左右，对普通的刚需客户有较强的吸引力。
营销推广是九龙房产最大的特色，通过中介推介其楼盘，给予中介1%－3%的优惠（中介推介成功可以获得1%以上的返点，客户可以获得比常规客户更大的折扣）；通过排队营造热销的氛围，一般情况下，都会自己付钱让人提前排队；最大的优势是价格优势，九龙房产遵行低价策略，其楼盘每次均是相对低价营造热销。

第四部分：2014年市场供求分析
（一）2014年温岭开盘楼盘预估
1、湖畔壹号即五洋小区项目，面积约30万方。项目现已动工，估计明年下半年预售。
2、银泰城项目，项目部面积约70万方，前期商住楼部分最早会在上半年预售。住宅部分面积约30万方，最快于2014年下半年面世。
3、爱仕达地块，项目面积26万方，项目预计到2014年下半年动工，2015年开盘。
4、京汉君庭项目，一期开盘销售不佳，二期预计今年年底或2014年年初开盘，预计开盘价18000--19000元/㎡。
5、九龙园项目，已开一期、二期，三期四期开盘时间预计为2014年年初。
除上述三个项目较大以外，本项目周边还有几个小项目：
6、紫藤苑项目，位于京汉君庭南面，该项目1.5万方，以小户型为主，现已动工，估计约明年下半年预售。
7、东湖大厦项目，位于今朝大厦东面，该项目1.2万方，以小户型为主，估计明年动工。
8、轩宇公寓项目，位于轩庭苑西侧，该项目1.2万方，以小户型为主，预计2014年上半年开盘。
温岭市区其他项目：
9、铂金家园项目，位于东辉东路，约0.7万方，小户型为主。
10、西景名园项目，位于老温岭宾馆，约1.5万方，小户型为主。
11、春江花园项目，位于天岭装饰城边上，小户型为主。

（二）项目预测
从温岭市区的楼盘销售情况来看，高端楼盘海普佳园、京汉君庭均有大量余房存在，但因其户型偏大，总价偏高而形成滞销；中端楼盘以怡景苑、水景苑为例，均只消化了30%，还有大量余房未售；低端楼盘九龙园因低价获得市场认可，在温岭楼市中领跑。
而从温岭乡镇销售情况来看，今年新河、箬横、大溪的项目均成为日光盘，以温峤万锦花园、松门江南锦园为例，销售速度放缓。而从土地成交情况来看，下半年，乡镇土地市场火热，以泽国为例，铭基房产以楼面价3500元/㎡取得地块开始，新河的地块楼面价达到3500元/㎡，而最近的大溪地块楼面价更高达4550元/㎡。反应出温岭强劲的市场需求。
从市场反馈情况来看，温岭的高房价已让普通刚性需求的客户有高不可及的趋势，价格已经成为购房因素中最重要也最敏感的环节，同时，温岭房价进入相对平稳阶段，市场的竞争将更加激烈。