成都市房地产发展历程PPT课件.ppt

朱春平60 张华平53 胥必龙 40 杨朝鹏43罗阳靖松26 伍丹37 房 产 2 班 一、成都市房地产发展历程一、成都市房地产发展历程 1 1、萌芽阶段、萌芽阶段 2 2、楼市风生水起、楼市风生水起 3 3、外来资本进入、外来资本进入 4 4、规范提升期、规范提升期 二、成都市房地产投资环境分析二、成都市房地产投资环境分析 1 1、人口、人口 2 2、宏观经济、宏观经济 3 3、土地市场、土地市场 4 4、住宅市场、住宅市场 5 5、新热点区域、新热点区域 三、房地产项目三、房地产项目2 21.成都初生房产企业成都初生房产企业（2020余家成都本土房产企业成立余家成都本土房产企业成立）l1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇-成都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。l1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪斯物业有限公司。在这个时期，新加坡维信集团成为最早的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。32.高档楼盘诞生（锦绣花园，独领风骚）高档楼盘诞生（锦绣花园，独领风骚）1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左。的售价，使这里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑“不仅诞生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出交大智能小区。1992年，新加坡维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园，“开奔驰车，住锦绣花园。”这句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”，但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。43.区域开发格局扩大区域开发格局扩大(一环向二环扩张一环向二环扩张)随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌现。其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形成，而银都花园（查看地图）、中华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮廓成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地产开始了由一环向二环扩张的路径。4.五大花园闹成都五大花园闹成都 1992年，第一次以商品房名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，在成都房地产领域（查看地图）既有其深刻的历史意义，成为成都楼市的标志性楼盘，但同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。6 序言:成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区绿化也逐渐产生。1994年7月5日城市房地产管理法颁布(1995年1月1日实施)，这是继土地管理法之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。71.成都房企走向鼎盛成都房企走向鼎盛(代表企业：金房集团、置信代表企业：金房集团、置信)1993年，成都第一个房地产集团成都金房集团成立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大书特书。82.2.河居时代到河居时代到“置信生活方式置信生活方式”(代表产品：上河城、置信代表产品：上河城、置信“双楠谊双楠谊苑苑”)成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。在1997年，置信开发了他的第一个项目双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问津的农田。年轻的置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区双楠小区的出现，置信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“置信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子”成为各大开发商恪守的信条。93.3.开发区域向二环集中开发区域向二环集中开发区域向二环集中开发区域向二环集中(一环、二环都是市中心一环、二环都是市中心一环、二环都是市中心一环、二环都是市中心)由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地产开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。生活的便利性上。10104.4.上河城昙花一现上河城昙花一现上河城昙花一现上河城昙花一现这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程改造工程上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人聚集一起，就这个占地只有聚集一起，就这个占地只有4343亩的府南河住宅项目市场定位和营亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：情结的广告：“一座充满回忆的新城一座充满回忆的新城(新城博客新城博客,新城新闻新城新闻,新城新城说吧说吧)”)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌小巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就达到了就达到了1.11.1亿元。亿元。1111 6.如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一个良好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。12序言：1998年，中央政府正式叫停实施了40多年的“福利分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发的高潮。是年，住房按揭贷款开始走进人们的生活，住房”商品化“也开始走向极致，贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的决定因素。此时，万科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开发商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。房企近一步分化，开发格局也进一步明朗，多数人认为如果从企业角度讲，这是一个”外来资本入侵“的阶段。131.1.贴身肉搏贴身肉搏代表企业：置信、蓝光、武海、金房、中海，华润，花样年，吉宝，仁恒，盛吉立，深长城1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了成都房地产新篇章。成都出现了第一个小户型楼盘SOHO，高档写字楼-川信大厦，冠城广场，正规的商业集中体-荷花池市场，东大街灯具市场等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市场丰富和立体起来。142.2.大盘、花园洋房诞生大盘、花园洋房诞生代表产品：成都花园、齐力花园、万科城市花园、中海名城、锦官新城等2000年，大连万达与成都市政府携手联合打造的成都花园成为成都楼市上第一个真正意义上的大盘。之后，万科、中海等全国知名房地产企业相继抢滩成都市场。在这个时期内，花园洋房开始兴起，当时的齐力花园率先掘到花园洋房的第一桶金，小区以”城市花园“为规划主旨，运用自由式规划布局，给人以多种景色和视觉观赏效果。2001年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的抢手货。153.3.“5 52 2”生活模式出现生活模式出现随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入，购房者对居住需求从单纯追寻价格的便宜和交通等因素，开始关注到项目的品质。而“绿色”、“健康”等关键词开始进入人们视野。2001年，河滨印象，在西南地区首次获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。2000年11月29日，青城山-都江堰申报世界文化遗产成功，青城山旅游业从本质上发生了改变。青城山的一系列转变，立刻触及到了房地产开发商们的神经，一时之间，成都10多家房地产开发商囤兵青城山。这些开发商联手将当时风靡全国的“52”生活模式展示在世人面前，成都高端生活找到了突破口。164.区域开发全面开花区域开发全面开花关键区域：城东、城西、沙河片区、周边区域2001年，万科入驻城东，当时城东还没有摘除“东穷”的帽子，地产开发也大部分集中在城南和城西区域，而城北和城东几乎还是成都房产开发空白地带。万科进入成都的首个作品“万科城市花园”在这块土地上拉开帷幕。万科充分利用坡地地形、地貌、植被、水体等现状条件，引入生态、环保概念，营造生长型的居住环境，创造出一片舒适的居住家园。由于万科的成功开发，带动了包括蓝谷地（查看地图）、卓锦城（查看地图）、康郡（查看地图）、万科魅力之城等一大批高品质楼盘的出现，使得该区域目前已经成为成都楼市的热点居住区域之一。序言:成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。各大知名房企几乎都已来到成都，成都楼市在进入2004年后，房价大幅度飞涨，购房者踊跃买房，市场持续升温以至膨胀，楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下，国家宏观调控、市场调整、政策的进一步规范，都大大提高了开发的门槛，新老“国八条”和“国六条”相继出台。而从2007年开始，CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热，加上“试验区”的成立，成都楼市持续走高，籍此，国家开始了新一轮的针对房地产市场的调控，这一年也被称为“政策年”，因此这一时期又被称之为政策调整期。181.1.本土巨头崛起本土巨头崛起代表人物：杨豪、陈宏杨豪：置信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在置信创造出的一个又一个奇迹背后，都包含了杨毫的个人追求。在此时期外来开发商围剿本土企业的时候，杨豪和他的置信找到了一种有效的合作模式，与川投成立合作公司，牵手置信凯德成立凯德置地，壮大了自身力量，为企业健康的成长找到了新的模式。陈宏：陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧，走合作路线，陈宏成功了。达义出地，宏信出启动资金，原计划需1.2亿的启动资金,由于双方迅速进入角色，没有内耗，只投了8000万，项目“上东阳光”开始顺利运转，如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于，2007年宏信在资本市场上联合奇峰竞得ST东源大股东身份一役，让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码，同时提供了一种值得借鉴的模式，拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。192.多点的开发格局多点的开发格局2003年，成都市向东向南发展的战略规划出台，市极大的刺激了外南天府大道沿线的房地产开发。三环路以外开始发展起来，华阳也随着城南副中心效应被越来越多的成都市民所接受，华阳迎来房地产开发热潮。是年，蓝光等本地开发商推出的商业项目引来众多国内投资者争相购买。20203.楼市引发拐点争论楼市引发拐点争论经过近20年的发展，成都楼市进入前所未有的鼎盛时期，2007年9.27之前，房价飙升，市场也进入了前所未有的繁荣阶段。这个时候，由于开发商和推出的产品众多，在保证品质的前提下，消费者开始关注更具实际层面的物管和服务，物管改变生活质量成为购房者在选择产品时的重要考虑因素，买房就是买生活方式成为这个时期的购房理念。而经过多年的历练，特别是9.27宏观调控后，消费者也越来越理性，随这万科的率升先降价，一场围绕王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)“楼市拐点论”的讨论和观望在全国和成都楼市蔓延开来。21221.人口环境 成都是四川省的省会，西南地区科成都是四川省的省会，西南地区科技、金融、商贸中心，交通、通技、金融、商贸中心，交通、通讯枢纽。全市行政区辖有讯枢纽。全市行政区辖有9 9区区（锦江区、青羊区、金牛区、武（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区）、市江区、温江区、新都区）、市（都江堰市、彭州市、邛崃市、（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）、崇州市）、6 6县（金堂县、双流县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）。津县）。20052005年末，全市户籍人口年末，全市户籍人口1082.01082.0万人，比万人，比20042004年末增加年末增加22.322.3万人。万人。但随着城市化进程的加快，成都但随着城市化进程的加快，成都市的人口将达到饱和。市的人口将达到饱和。232.宏观经济快速增长 19992006年，成都市GDP和人均GDP保持了快速增长势头，国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。2006年全市生产总值依然保持了较快的增长速度，比上年增长13.5%，保持了快速的增长势头。城市居民收入及消费力稳步增长近几年成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入均保持了稳定的增长态势，成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。2005年实现社会消费品零售总额999亿元，同比2004年增加了14.2%，人均可支配收入由1999年的7098元上升到2005年的10358元，市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。结论：居民购房能力将在一定程度上得到提升。243.土地市场分析2.2.1土地供应量、成交量都有所减少与2005年相比，2006年土地供给量和成交量都有不同程度的下降。2006年土地供应量为287.2公顷，同比下降21%；实际成交61宗，成交量为256公顷，成交量同比下降29%。254.住宅市场分析 供应面积大幅增加2005年新增住宅项目133个，住宅供应面积达633.23万平方米，同比上涨41.74%。城西、城东、城南形成成都市住宅供应三足鼎立的局面，无论是从供应数量还是供应体量来看，均名列前三。住宅供应以普通住宅为主，西三环、东三环附近的住宅成为市场供应主体。2.3.2销售价格持续上涨2006年成都市住宅平均价格为4956元/平方米，同比上涨17.94%。平均价格在3500-4500元/平方米之间的住宅，占供应总量的50%以上。到2006年住宅市场呈现供需平衡的局面，供需比为1.025。265.城东改造区将成为开发热点区域随着城东片区城市功能的转变，区域工厂拆迁速度的加快，特别是2005年城东四二厂成功挂牌，开发建筑面积约200万平方米的大型综合社区，大大提高了城东改造片区的房地产档次。加之外地开发商的涌入，也会极大地提高片区房地产的开发速度和开发水平。6.南部新区仍为关注热点 标志性建筑世纪城的建成、和黄地块的动工以及大量拆迁土地的腾出，使得2006年该区域仍为房产市场的热点关注区域。287.温江新城成为郊区开发热点 随着光华大道全面通车和第六届中国花卉博览会成功举办，以及一些本地和香港的开发巨头的涌入，温江新城未来几年的房地产开发将出现井喷。29项目基本情况 项目名称：“白石.古莲城”房地产开发项目可行性研究 开发商：四川南光房地产开发有限责任公司 项目概况：白石.古莲城项目位于龙泉青龙湖公园西北面，东临成洛大道；南含十陵森林公园；距十陵镇约1000米。该区域公交线路四通八达，交通方便。30项目主要技术经济指标：项目 计量单位 数量 所占比值 规划用地总面积 2100亩 规划净用地 2000亩 总建筑面积 2 400951.78平方米 住宅面积 2 267750平方米其中：多层 125834.52 44.73%高层 139595.95 51.97%别墅 2320.00 0.86%公建面98163.89 26.81%其中：商业面积 67077.89 68.33%公寓 26200.00 26.69%会所 2347.58 2.39%31 幼儿园 2638.42 2.69%垃圾站 200 0.20%地下建筑面积 34737.42 9.49%建筑占地面积 52087.70 建筑密度 26.63%绿地率 40%容积率 1.87 总户数 1886 停车位 个 1339 其中：地下停车位 个 912 地面停车位 个 427 32项目财务分析结果 1、项目销售收入为105183万元；2、开发产品成本为74848万元；3、营业税及附加为5785万元；4、利润总额为23970万元；7、年平均投资利润率为6.41%；8、销售利润率为22.79%；9、项目财务净现值为5849万元；10、项目财务内部收益率为26.27%；33