房地产开发项目全过程目标成本管理.ppt

房地产开发项目全过程成本控制2017年中国房地产前十强企业导引前言价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来房地产是什么居住功能、国家支柱经济产业金融产品2017年中国房地产前十强企业导引前言2017年中国房地产前十强企业价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来房企核心竞争力导引万科万科产能效率产能效率以及市场化扩张，以及市场化扩张，创新和颠覆创新和颠覆，立体激励机制，立体激励机制短期短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）、长期（事业合伙人制度），（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）、长期（事业合伙人制度），“轨交轨交+物业物业”模式，模式，“八爪鱼八爪鱼”战略战略恒大恒大低负债、低杠杆、低负债、低杠杆、低成本低成本、高周转的、高周转的“三低一高三低一高”发展模式发展模式碧桂园碧桂园快周转快周转，高成长，高成长融创融创快速并购，高端精品战略快速并购，高端精品战略中海中海成本控制，利润之王成本控制，利润之王几大房企核心竞争力导引价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来房企核心竞争力导引导引 任何企业的核心竞争力都不是唯一，但任何企业的成功都离不开共性核心实现净利润指标。价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来导引 自自20200707年至今，中国房地产市场经历年至今，中国房地产市场经历了温暖的春天、火爆的夏天、转冷的秋天了温暖的春天、火爆的夏天、转冷的秋天和严寒的冬天。经过近和严寒的冬天。经过近1010年的震荡调整，年的震荡调整，对于房地产开发企业来说，项目利润率下对于房地产开发企业来说，项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难。高地降和无利润是目前面临的最大困难。高地价、高人工已成为客观现实，但房地产开价、高人工已成为客观现实，但房地产开发的脚步近些年并不会停止，那么房地产发的脚步近些年并不会停止，那么房地产开发商在激烈的市场竞争中如何保证利润开发商在激烈的市场竞争中如何保证利润得以生存呢，出路就在于全员、全过程的得以生存呢，出路就在于全员、全过程的成本控制。成本控制。价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来内容全过程成本控制的几个管理阶段项目立项决策阶段项目立项决策阶段（拿地）（拿地）【1 1】后评估阶段后评估阶段【6 6】施工管理阶段施工管理阶段（施工图）（施工图）【4 4】规划设计阶段规划设计阶段（定位、立项）（定位、立项）【2 2】结（决）算阶段结（决）算阶段【5 5】招投标阶段招投标阶段（施工图）（施工图）【3 3】价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来内容核心管理手段目标成本管理 目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的特征。特征。目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程成本管理的一项重要工作。全过程成本管理的一项重要工作。目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制，对于已拿地项目，接影响到建设项目成本的管理与控制，对于已拿地项目，目标成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价目标成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺利开值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺利开展，对于拿地阶段的目标成本，制定过高过低都将直接展，对于拿地阶段的目标成本，制定过高过低都将直接影响决策。影响决策。通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高，并严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高，并且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个阶段的特征。充分熟悉建设项目各个阶段的特征。价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来内容目标成本管理的四个阶段第三章、竣工结算阶段第三章、竣工结算阶段 由于建设项目一般建设工期较长，应深入探索由于建设项目一般建设工期较长，应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特征，明确工程建中间环节支付进度款项的复杂特征，明确工程建设项目结算成本的合理价位，从而有效地实现合设项目结算成本的合理价位，从而有效地实现合理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规定的条款，科学地开展结算工作，对与合同原则定的条款，科学地开展结算工作，对与合同原则相矛盾的费用产生进行严格控制。结算阶段是工相矛盾的费用产生进行严格控制。结算阶段是工程造价成果累积的重点环节，需正视该阶段的重程造价成果累积的重点环节，需正视该阶段的重要性，总结每一项工程的经验，从而在全面的总要性，总结每一项工程的经验，从而在全面的总结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验第一章、目标成本制定阶段第一章、目标成本制定阶段第一章、目标成本制定阶段第一章、目标成本制定阶段（一）拿地阶段的目标成本（可研版）（一）拿地阶段的目标成本（可研版）（二）定位阶段的目标成本（规划版）（二）定位阶段的目标成本（规划版）（三）施工图阶段的目标成本（施工图版）（三）施工图阶段的目标成本（施工图版）第四章、后评估第四章、后评估阶段阶段 结算完成后，应分产品、分业态进行各类数据结算完成后，应分产品、分业态进行各类数据指标的评估工作，并建立健全公司内部的资料库，指标的评估工作，并建立健全公司内部的资料库，使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本控制使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本控制的重要依据。同时应总结该工程项目的动态成本变的重要依据。同时应总结该工程项目的动态成本变化的原因。化的原因。第二章、动态成本控制阶段第二章、动态成本控制阶段 动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化，尽量控制不必要的动态成态成本进行合理优化，尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证，挖掘消除该事件的合理方式，即使无法化论证，挖掘消除该事件的合理方式，即使无法消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地降低动态成本总量，使之缩减至最低。降低动态成本总量，使之缩减至最低。价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章 目标成本制定阶段拿地阶段拿地阶段可研版可研版【1 1】施工管理阶段施工管理阶段施工图版施工图版【3 3】定位立项阶段定位立项阶段规划版规划版【2 2】竣工结算阶段竣工结算阶段施工图版施工图版【4 4】招投标阶段招投标阶段施工图版施工图版【3 3】价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章第一章（一）、可研版目标成本（拿地阶段）近年来，随着市场经济的不断发展，各类政策的不近年来，随着市场经济的不断发展，各类政策的不断刺激，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的断刺激，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次项目投资决策成败的关键。与否，是本次项目投资决策成败的关键。目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章1 1.1.1.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）；料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）；1 1.1.1.2 2.土地证上的指标、当地控规及强排方案；土地证上的指标、当地控规及强排方案；1 1.1.1.3 3.各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销部组织专项会议制定）部组织专项会议制定）1 1.1.1.4 4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本部搜集整理）（成本部搜集整理）目标成本制定阶段目标成本制定阶段 1.1可研版目标成本制定依据价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来1.21.2可研版目标成本控制要点可研版目标成本控制要点1 1.2 2.1.1.合理地选取周围对标产品及标杆企业成本控制合理地选取周围对标产品及标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地及拆迁成本的分析，计算出该项目的拿地及拆迁成本；1 1.2 2.2 2.相对准确的进行土地成本的分析与测算（税金、相对准确的进行土地成本的分析与测算（税金、财务费用等），才能更准确的控制土地竞买阶段所财务费用等），才能更准确的控制土地竞买阶段所形成的各项成本形成的各项成本；1 1.2 2.3 3.各产品类型的定位报告、交付标准要详细、并各产品类型的定位报告、交付标准要详细、并符合市场；符合市场；1 1.2 2.4 4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息采集息采集要详实、准确要详实、准确第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来1.21.2可研版目标成本控制要点可研版目标成本控制要点1 1.2 2.5.5.以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；1.2.5.11.2.5.1应纳税额增值额应纳税额增值额 适用税率适用税率扣除项目金额扣除项目金额 速算扣除系数速算扣除系数；扣除项目金额扣除项目金额=1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额+2.+2.房地产开发成本房地产开发成本+3.+3.房地产开发费用房地产开发费用 +4.+4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金+5.+5.加计扣除费用加计扣除费用；1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额=纳税人为取得土地使用权所支付的地价款纳税人为取得土地使用权所支付的地价款+纳税人在取纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）；2.2.房地产开发成本房地产开发成本=（1 1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费 +（2 2）前期工程费）前期工程费 +（3 3）建筑安装工）建筑安装工程费程费 +（4 4）基础设施费）基础设施费 +（5 5）公共配套设施费）公共配套设施费 +（6 6）开发间接费用）开发间接费用 ；3.3.房地产开发费用房地产开发费用=利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%5%以内以内4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金=城市维护建设税城市维护建设税+教育费附加教育费附加；5.5.加计扣除费用加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%20%（未开发即转（未开发即转让的不允许加计扣除）让的不允许加计扣除）第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来1.21.2可研版目标成本控制要点可研版目标成本控制要点1 1.2 2.5.5.以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；1.2.5.21.2.5.2增值额、适用税率及速算扣除系数增值额、适用税率及速算扣除系数1.1.增值额增值额=除税销售收入除税销售收入-可扣除项目总计金额；可扣除项目总计金额；2.2.适用税率及速算扣除系数：适用税率及速算扣除系数：级数级数增值额与扣除项目的比率增值额与扣除项目的比率税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来1.21.2可研版目标成本控制要点可研版目标成本控制要点1 1.2 2.6.6.以清算口径测算财务费用；以清算口径测算财务费用；1.2.6.11.2.6.1资金来源；资金来源；1.2.6.21.2.6.2资金成本（占用及融资等）资金成本（占用及融资等）：1.2.6.31.2.6.3现金流量表（转正）现金流量表（转正）1.2.6.41.2.6.4投资回报率投资回报率“确定目标不是主要的问题，你如何实现目标和如何坚持执行计划才是决定性的问题。”德鲁克第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 1.3.1项目规划指标样表（初步强排）（*）项目全期规划指标）项目全期规划指标总占地面积总占地面积m2建筑用地面积建筑用地面积m2总建筑面积总建筑面积0 m2建筑物占地面积建筑物占地面积m2地上总可售面积地上总可售面积0.00 m2绿绿 地地 率率计容积率面积计容积率面积m2容容 积积 率率栋栋 数数景观面积合计景观面积合计m2道路及硬质铺装广场道路及硬质铺装广场0 m2绿化面积绿化面积m2产品构成占地面积容积率栋数基底面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅高层小计0 0 0 0 0 0 商业独立商业底商小计0 0 0 0 0 0 公共配套建筑功能配套成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本人防工程成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本小计0 0 0 0 0 车位数栋数基地面积建筑面积可售面积地下地下车位只分摊主体建安成本小计0 0 0 0 0 合计合计0 0 0 0 0 0 0 0 第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 1.3.2.1.3.2.项目成本汇总样表项目成本汇总样表(可研版）可研版）序序号号成本项目成本项目不含税可售面积单位成本（元不含税可售面积单位成本（元/平米）平米）不含税总成本（万元）不含税总成本（万元）多层多层小高小高层层二类二类小高小高层层高层高层独立独立商业商业底商底商地上地上车库车库地下地下车位车位（非（非人防）人防）多层多层小小高高层层二二类类小小高高层层高高层层独独立立商商业业底底商商地地上上车车库库地下地下车位车位（非（非人防）人防）合合计计占地面积建筑面积可售面积一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三.一一主体建筑工程主体建筑工程费费三三.二二室室内内精装精装修修(装标装标800/1200）四四主体安装工程费主体安装工程费五五社区管网工程费社区管网工程费六六园林景观费园林景观费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费不含税开发成本不含税开发成本第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 1.3.3目标成本利润测算样表（可研版）项目项目多层（多层（1-7）小高层（小高层（8-11）二类小高二类小高层（层（12-18）高层高层(18层层以上以上 )独立商业独立商业底商底商地上车库地上车库地下车位地下车位（非人防）（非人防）合计合计可售面积（）可售面积（）含税销售均价（元含税销售均价（元/）含税含税销售销售收入（万元）收入（万元）不含税销售收入（万元）不含税销售收入（万元）不含税开发成本（万元）不含税开发成本（万元）不含税单方成本（元不含税单方成本（元/）毛利润（万元）毛利润（万元）毛利率毛利率%管理费用管理费用含税销售收入含税销售收入*X%营销费用营销费用含税销售收入含税销售收入*X%财务费用财务费用含税销售收入含税销售收入*X%税金（万元）税金（万元）税及附加税及附加土地增值税土地增值税利润总额利润总额企业所得税企业所得税利润总额利润总额*25%净利润（万元）净利润（万元）净利率净利率%第一章（二）、规划版目标成本（定位立项阶段）定义：依据规划指标制定的目标成本。定义：依据规划指标制定的目标成本。这一版的目标成本，需要准备几项优选方案这一版的目标成本，需要准备几项优选方案，通过对各种方案的经济分，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的可比性。可比性。规划版目标成本应结合当地气候、地质条件，对建筑的户型比例、规划版目标成本应结合当地气候、地质条件，对建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本的可控范围内。的可控范围内。如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化。还能使企业的利润最大化。设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算，如果造，如果造价金额高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区价金额高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计方案中的不足之处、不经济与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计方案中的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章2 2.1.1.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及费前期用明细（详见附表测算前置明细表）；料及费前期用明细（详见附表测算前置明细表）；2 2.1.1.2 2.经政府审批的规划指标及规划设计方案；经政府审批的规划指标及规划设计方案；2 2.1.1.3 3.各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销部组织专项会议制定，部组织专项会议制定，定位审批版定位审批版）2 2.1.1.4 4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本部搜集整理，（成本部搜集整理，相对精准相对精准）目标成本制定阶段目标成本制定阶段 2.1.规划版目标成本制定依据价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来2.2.2.2.规划版目标成本制定原则规划版目标成本制定原则2 2.2 2.1.1.深化可研原则深化可研原则：目标成本编制的实质是对可研：目标成本编制的实质是对可研结论和方案的深化，倡导在可研阶段一次性把事情结论和方案的深化，倡导在可研阶段一次性把事情想对做对的工作方法；想对做对的工作方法；2 2.2 2.2 2.客户导向原则客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系；现成本和客户价值的对应关系；2 2.2 2.3 3.事前控制原则事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。销售等项目实施全过程的成本支出。第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来2.3.2.3.规划版目标成本控制要点规划版目标成本控制要点020405测算的指标忌生搬测算的指标忌生搬硬套，应结合实际硬套，应结合实际产品形态在经验指产品形态在经验指标基础上进行调整；标基础上进行调整；2.3.12.3.1填写完整的测算依填写完整的测算依据和造价指标据和造价指标成本管理人员需要主动成本管理人员需要主动沟通相关部门，跟进成沟通相关部门，跟进成本测算，提出成本意见，本测算，提出成本意见，以供方案决策。以供方案决策。2.3.32.3.3多部门互动的决策多部门互动的决策设置详细的风险费用项，以设置详细的风险费用项，以风险概率形式体现项目成本风险概率形式体现项目成本的风险；的风险；2.3.22.3.2应充分考虑应充分考虑到各项风险因素到各项风险因素第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 2.4.1项目规划指标样表（规划版）（*）项目全期规划指标）项目全期规划指标总占地面积总占地面积m2建筑用地面积建筑用地面积m2总建筑面积总建筑面积0 m2建筑物占地面积建筑物占地面积m2地上总可售面积地上总可售面积0.00 m2绿绿 地地 率率计容积率面积计容积率面积m2容容 积积 率率栋栋 数数景观面积合计景观面积合计m2道路及硬质铺装广场道路及硬质铺装广场0 m2绿化面积绿化面积m2产品构成占地面积容积率栋数基底面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅高层小计0 0 0 0 0 0 商业独立商业底商小计0 0 0 0 0 0 公共配套建筑功能配套成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本人防工程成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本小计0 0 0 0 0 车位数栋数基地面积建筑面积可售面积地下地下车位只分摊主体建安成本小计0 0 0 0 0 合计合计0 0 0 0 0 0 0 0 第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 2.4.2.2.4.2.项目成本汇总表样表项目成本汇总表样表(规划版）规划版）序序号号成本项目成本项目不含税可售面积单位成本（元不含税可售面积单位成本（元/平米）平米）不含税总成本（万元）不含税总成本（万元）多层多层小高小高层层二类小二类小高层高层高层高层独立独立商业商业底商底商地上地上车库车库地下地下车位车位（非（非人防）人防）多层多层小高小高层层二类二类小高小高层层高层高层独立独立商业商业底商底商地上地上车库车库地下地下车位车位（非（非人防）人防）合计合计占地面积建筑面积可售面积一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三.一一主体建筑工程主体建筑工程费费三三.二二室室内内精装精装修修(装标装标800/1200）四四主体安装工程费主体安装工程费五五社区管网工程费社区管网工程费六六园林景观费园林景观费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费不含税开发成本不含税开发成本第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来 2.4.3目标成本利润测算样表（规划版）项目项目多层（多层（1-7）小高层（小高层（8-11）二类小高二类小高层（层（12-18）高层高层(18层层以上以上 )独立商业独立商业底商底商地上车库地上车库地下车位地下车位（非人防）（非人防）合计合计可售面积（）可售面积（）含税销售均价（元含税销售均价（元/）含税含税销售销售收入（万元）收入（万元）不含税销售收入（万元）不含税销售收入（万元）不含税开发成本（万元）不含税开发成本（万元）不含税单方成本（元不含税单方成本（元/）毛利润（万元）毛利润（万元）毛利率毛利率%管理费用管理费用含税销售收入含税销售收入*X%营销费用营销费用含税销售收入含税销售收入*X%财务费用财务费用含税销售收入含税销售收入*X%税金（万元）税金（万元）税及附加税及附加土地增值税土地增值税利润总额利润总额企业所得税企业所得税利润总额利润总额*25%净利润（万元）净利润（万元）净利率净利率%第一章（三）、施工图版目标成本（招投标及施工管理阶段）定义：依据施工图编制的目标成本。定义：依据施工图编制的目标成本。施工图阶段已经是目标成本的强控阶段施工图阶段已经是目标成本的强控阶段，此时，此时，目标成本的确定是实现目标成本的确定是实现事前控制的关键事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高，所以该，可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高，所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂。环节的控制要点和控制内容相当复杂。为保证目标成本制定的准确性与合理性，为保证目标成本制定的准确性与合理性，施工图纸必须完整，施工图审施工图纸必须完整，施工图审核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差异。异。施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低，必须满足要财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低，必须满足要求，但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的求，但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。合理性考虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。因此，因此，这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面，技术方面合理，经济方面可行，即可大大降低项目的工程造价。目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章3 3.1.1.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）；料及前期费用明细（详见附表测算前置明细表）；3 3.1.1.2 2.按项目开发期（建设工程规划许可证）分期编制；按项目开发期（建设工程规划许可证）分期编制；3 3.1.1.3 3.按项目开发期（建设工程施工许可证）分产品类型按项目开发期（建设工程施工许可证）分产品类型的各专业施工图纸进行测算并分期编制；（图审版）的各专业施工图纸进行测算并分期编制；（图审版）3 3.1.1.4 4.按项目签订的总包合同及招投标计划、合约规划等按项目签订的总包合同及招投标计划、合约规划等依据清算口径分科目、级别进行细化、详实、精准编制。依据清算口径分科目、级别进行细化、详实、精准编制。3.1.53.1.5以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本部搜集整理）（成本部搜集整理）目标成本制定阶段目标成本制定阶段3.1施工图版目标成本制定依据价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来3.2.3.2.施工图版目标成本制定原则施工图版目标成本制定原则3 3.2 2.1.1.统一原则统一原则：目标成本应采用公司统一的测算表格进：目标成本应采用公司统一的测算表格进行测算，详见附件目标成本测算表模板；行测算，详见附件目标成本测算表模板；3 3.2 2.2 2.唯一原则唯一原则：目标成本科目分类及代码应依据成本：目标成本科目分类及代码应依据成本核算指导，且应保持一级至四级成本科目及代码的唯核算指导，且应保持一级至四级成本科目及代码的唯一性，四级成本科目以下可根据项目的具体情况自行增一性，四级成本科目以下可根据项目的具体情况自行增减；减；3 3.2 2.3 3.精细、准确原则精细、准确原则：目标成本测算应做到量价分离、：目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分；分摊合理、测算精细、依据充分；3.2.4.3.2.4.分期原则：分期原则：目标成本应按项目开发期（建设工程规目标成本应按项目开发期（建设工程规划许可证）划许可证）分期编制分期编制3.2.5.3.2.5.可追溯原则：可追溯原则：目标成本的制定目标成本的制定应具备可追溯性应具备可追溯性，编，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。第一章目标成本制定阶段目标成本制定阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来3.3.3.3.施工图版目标成本控制要点施工图版目标成本控制要点020405测算要有精准度及测算要有精准度及时效，要调研市场时效，要调研市场价并进行数据整理价并进行数据整理入册；入册；3.3.13.3.1依据施工图纸测算依据施工图纸测算填写完整的测算依据和填写完整的测算依据和造价指标造价指标各阶段目标成本测算数各阶段目标成本测算数据不一致之处应有充分据不一致之处应有充分的依据和说明，且应对的依据和说明，且应对差异进行分析说明差异进行分析说明3.3.33.3.3对比分析各版本差对比分析各版本差异，形成数据库指标异，形成数据库指标对无法及时出具施工图纸、对无法及时出具施工图纸、技术标准的事项，设置详细技术标准的事项，设置详细的风险费用项，并合理设定的风险费用项，并合理设定各项指标；各项指标；3.3.23.3.2应准确预判应准确预判各项风险因素各项风险因素 3.4.1.3.4.1.产品类型二级产品类型二级-四级科目样表四级科目样表(施工图版）施工图版）价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来目标成本制定阶段目标成本制定阶段第一章 3.4.2.3.4.2.产品类型二级产品类型二级-四级科目样表四级科目样表(施工图版）施工图版）价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来目标成本制定阶段目标成本制定阶段第一章 3.4.3.3.4.3.产品类型二级产品类型二级-四级科目样表四级科目样表(施工图版）施工图版）价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来目标成本制定阶段目标成本制定阶段第一章第二章 动态成本管理的概念价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第二章动态成本控制阶段动态成本控制阶段 房地产全面预算实现过程就构成了动态管理过程，动态管理过房地产全面预算实现过程就构成了动态管理过程，动态管理过程的关键需要严格按照预算指标进行产品设计、合约规划、招投程的关键需要严格按照预算指标进行产品设计、合约规划、招投标、合同履行；每一步都要与预算目标核对，根本目的在于严格标、合同履行；每一步都要与预算目标核对，根本目的在于严格按照全面预算的要求执行，确保成本的可控性。按照全面预算的要求执行，确保成本的可控性。所以，所以，动态过程的实施伴随着房地产开发的每一个动作，成本动态过程的实施伴随着房地产开发的每一个动作，成本计划（投资计划）计划（投资计划）-合约规划合约规划-招标立项招标立项-招投标流程招投标流程-确定确定合同合同，每个过程都，每个过程都需要进行总结，并进行阶段性的总结和调整；需要进行总结，并进行阶段性的总结和调整；个别项目难免有超计划的发生，但是必须采取措施在其他方面进个别项目难免有超计划的发生，但是必须采取措施在其他方面进行平衡。行平衡。这就要求我们在这就要求我们在目标成本制定后，应及时完成目标成本目标成本制定后，应及时完成目标成本的分业态拆分，及时对动态成本进行监控，如有超支状况，可及的分业态拆分，及时对动态成本进行监控，如有超支状况，可及时得到预警。时得到预警。动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合理高效的组织结构。管理动态成本须由成本条线的工作人员实行理高效的组织结构。管理动态成本须由成本条线的工作人员实行全方位管理，须建立合理的组织体系，使各部门人员协调一致地全方位管理，须建立合理的组织体系，使各部门人员协调一致地工作。工作。实施动态成本管理还要遵循一定的程序。要建立动态成本实施实施动态成本管理还要遵循一定的程序。要建立动态成本实施管理的相关制度和流程并确保有效实施。管理的相关制度和流程并确保有效实施。第二章 动态成本控制的3个阶段施工管理阶段施工管理阶段【2 2】招投标阶段招投标阶段【1 1】竣工结算阶段竣工结算阶段【3 3】价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第二章动态成本控制阶段动态成本控制阶段第二章（一）招投标阶段成本控制 20112011年年1212月月2020日中华人民共和国国务院令第日中华人民共和国国务院令第613613号公布招投标法为降低经营风险、保障公司的根号公布招投标法为降低经营风险、保障公司的根本利益、兼顾质量和成本，为项目开发提供支持，保本利益、兼顾质量和成本，为项目开发提供支持，保障项目开发质量。障项目开发质量。项目施工图版目标成本审批完毕后，立即编制项目项目施工图版目标成本审批完毕后，立即编制项目合约规划，并根据合约规划编制全项目招标（采购）合约规划，并根据合约规划编制全项目招标（采购）计划。计划。流程：流程：招标（采购）计划招标（采购）计划-招标立项招标立项-招投标招投标-签签订订合同合同 动态成本控制阶段动态成本控制阶段价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第二章1 1.1.1.1.1.项目一、二级运营计划（设计、工程等节点）；项目一、二级运营计划（设计、工程等节点）；1 1.1.1.2 2.项目施工图版目标成本；项目施工图版目标成本；1 1.1.1.3 3.项目合约规划；项目合约规划；1.1.4.1.1.4.招标清单及招标控制价；招标清单及招标控制价；1.1.5.1.1.5.招标文件及合同模板的编制；招标文件及合同模板的编制；1 1.1.1.6 6.公司相关制度与流程。公司相关制度与流程。动态成本控制阶段动态成本控制阶段1.1招投标计划编制及立项开展招投标计划编制及立项开展依据价价价价 值值值值 创创创创 造造造造 未未未未 来来来来第三章1 1.2 2.1.1.所有招标（采购）项目所有招标（采购）项目必须达到发标的技术、必须达到发标的技术、商务条件，确定招标文件、评标办法、标段、技术条商务条件，确定招标文件、评标办法