至祥研究中心2012年8月月报-2012年8月昆明房地产市场月报.docx

2012年8月昆明房地产市场月报（总第五十四期）WwW.YlmF.CoM键入文档标题键入文档副标题2012年8月昆明房地产市场月报（总第五十四期）雨林木风选取日期2012年8月昆明房地产市场月报至祥置业（昆明）有限公司研究中心2012年9月21日目 录第一章 2012年8月昆明房地产相关政策分析1一、政策内容1二、重点政策解读3第五章 2012年8月昆明房地产市场分析7一、2012年8月房地产市场整体供求态势7二、2012年8月昆明市开盘项目分析11第三章 2012年8月昆明市商业价格综合指数分析16一、昆明市商业价格综合指数走势分析16二、2012年8月昆明市商业价格情况17三、2012年8月昆明市商业价格动态17第四章 2012年8月房地产广告统计分析23一、房地产广告总体投放量分析23二、监测媒体广告投放情况24三、报媒广告投放方式分析24四、广告诉求分析28五、媒体广告小结282012年8月昆明房地产市场月报（总第五十四期）第一章 2012年8月昆明房地产相关政策分析8月，宏观调控围绕着金融、保障房、城市规划、房产税试点等相继展开。金融方面方面，央行发布二季度货币政策执行报告，强调差别化的信贷政策将严格执行，坚决抑制投资投机性需求，以防止房价恶性反弹，稳定楼市平稳增长，巩固目前的调控成果。保障房方面，昆明市政府部门在强调积极推进保障性安居建设的同时，对于公租房和经适房的监管作出进一步的调整和规范，对于保障房的申请、购买作出更加具体化的规定，让保障性安居建设工程真正惠及到更为广泛的刚需人群。城市规划方面，昆明市城乡规划管理技术规定的正式实施，对于昆明城市规划的管理和建设有了更为量化的规范细则，为推进昆明城市化进程，加强昆明主城规划有着积极的促进作用。在关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知中，住建部正在进行房产税的调整，并扩大房产税试点的范围，深化房产税资源改革，对消费税结构作出更为规范调整和完善。此外，在“十二五”规划期间，关于房地产的宏观调控将持续进行，楼市的调节将在未来楼市发展过程中做出相应的调整，但“限购”、“限贷”的主旋律始终不变。一、政策内容序号标题时间内容01云南省城镇农贸（集贸）市场商位租赁价格管理暂行办法（草案） 2012-08-02 云南省城镇农贸（集贸）市场商位租赁价格管理暂行办法（草案）于8月1日在昆明公开听证。办法明确规定：“工商主管部门要加强城镇农贸(集贸)市场商位租赁行为的监管，重点查处城镇农贸(集贸)市场商位租赁的非经营性炒作行为，非经市场主办者同意，经营户不得私自转租、转让商位及营业执照。” 02二季度货币政策执行报告 2012-08-09 中国人民银行日前发布的二季度货币政策执行报告中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。03昆明市城乡规划管理技术规定实施2012-08-09 经过三年多的修改完善，昆明市城乡规划管理技术规定将于8月10日起正式施行。新版技术规定通过对原59号令调整优化，旨在形成一套能适应建设昆明成为区域性国际化城市的需要、涵盖规划主要管理范畴的科学的技术规范、标准体系，充分发挥城乡规划的引领作用，促进城乡规划的顺利有序实施。将建立起更加完善、实用的城乡规划管理技术支撑系统，促进城乡规划管理工作的标准化、规范化和法制化。而普通市民也可以运用新版技术规定维护自己的合法权益。 04昆明高新技术产业开发区鼓励企业上市及投融资发展暂行办法 2012-08-09 日前，昆明高新区管委会下发了昆明高新技术产业开发区鼓励企业上市及投融资发展暂行办法。办法对区内企业成功上市，将最高进行超过100万元的奖励；对担保机构和股权投资机构最高不超过200万元的奖励；对融资租赁公司、小额贷款公司等最高不超过100万元的奖励。 05关于推进户籍管理制度改革的意见 2012-08-10 河北省政府近日出台关于推进户籍管理制度改革的意见，明确规定农民落户城镇，宅基地使用权和土地承包经营权仍受法律保护，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地，须尊重本人意愿，不得强制或变相强制收回。意见要求，将符合住房保障准入条件的进城转户居民纳入城镇住房保障；对被依法征收土地的转户居民，纳入职工基本养老保险或城镇居民社会养老保险。06关于昭通等15个州(市)人民政府行使具体建设项目用地审批权的决定 2012-08-10 7月底，云南省十一届人大常委会第三十二次会议审议通过了关于昭通等15个州(市)人民政府行使具体建设项目用地审批权的决定。根据决定，在已批准的农用地转用范围内，两公顷以内的具体建设项目用地的划拨或有偿使用，可由当地州(市)政府直接批准。此次决定涉及的云南省内除昆明外的15个州(市) 获得上述审批权。这就意味着，今后，云南省内的16个州(市)政府可直接审批30亩以内的具体建设用地划拨或出让。07昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）、昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）听证 2012-08-14 昆明市住房和城乡建设局13日发出公告，将在8月底对昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）、昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）进行听证，欢迎社会各界和广大市民提出修改意见。相较于昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法，即将听证的昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）少了个“最”字，说明廉租房保障的受惠人群范围扩大，这引起一些处于“夹心层”位置的市民的关注。08上海市房产面积测算规范 2012-08-21 近日上海市房管局公布了上海市房产面积测算规范（以下简称规范），规范中对飘窗是否算“赠送面积”，共有建筑面积公摊等问题做了新的规范。当飘窗窗台面与楼板面高差小于0.5米且高度大于等于2.2米的飘窗部分要按其围护结构水平外围计算建筑面积，否则不计。昆明的飘窗仍属于赠送面积。09昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）听证会2012-08-22 21日，昆明市住建局关于举行昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）（下简称办法（听证稿）听证会，办法（听证稿）根据上位规定，昆明市拟将经适房单套建筑面积控制在60平方米左右。而昆明之前规定的“经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易”，被调整为“政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易”。10昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）听证会2012-08-23 22日，昆明市住房和城乡建设局就昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）（以下简称听证稿）进行听证，明确了廉租房的申请条件：只有昆明市本地户籍才能申请廉租房。此外，昆明公租房将有3.8万多套在明年陆续交房，听证会上，还对此作出明确规定，廉租房逐步实现与公租房并轨。符合廉租房保障的无住房家庭，可申请廉租房或公租房。 11山东省商品房销售管理条例 2012-08-23 山东省商品房销售管理条例指出，自9月1日起，山东省将强化商品房预售监管，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。同时还将开展商品住房现房销售试点。所有在售楼盘须在销售场所的醒目位置公示房源和价格，严厉打击捂盘囤房行为。 12切实做好当前经济工作努力保持经济平稳较快发展的意见 2012-08-24 23日，云南省政府出台切实做好当前经济工作努力保持经济平稳较快发展的意见，明确将完善差别化的房地产调控政策，以保障性住房、商品房“双轮”驱动，促进房地产开发投资、商品房销售双增长，确保房地产投资达到1100亿元以上。13关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知 2012-08-27 近日，就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知(以下简称通知)。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。14中共云南省委 云南省人民政府关于加快民营经济发展的决定 2012-08-28 省委、省政府决定，从2012年开始打响云南民营经济发展战役，进一步推进我省民营经济发展，扩大民间投资领域，根据中共云南省委 云南省人民政府关于加快民营经济发展的决定精神，省工信委会同相关部门共同组织了一批鼓励民间投资的项目，项目共300个，总投资6093亿元，涉及公共基础设施、能源、种养及农产品加工、工业投资、高新技术、节能环保、旅游文化、商贸流通、医疗卫生、教育、社会事业、城建及其他共12个行业。15广州市违法建设查处条例 2012-08-30 29日，广州市第十四届人大常委会举行第六次会议第二次全体会议，会议表决通过了广州市违法建设查处条例。新条例将已出售小产权房列入拆违范围，广州市城管局也将面临更大的拆违压力。二、重点政策解读8月的宏观政策，“保”是重点。货币政策方面，央行始终强调将继续严格执行差别化的信贷政策，坚决抑制投资投机性需求，保障刚需一族的真正消费需求。面对现阶段国内经济增速放缓，为促进资金有序流动，稳定楼市平稳增长，防止房价恶性反弹，巩固目前调控成果，差别化的信贷政策和宽松的货币政策将持续进行，以保证市场稳中求进和谐发展。住房保障方面，为保障刚需人群及低收入家庭的保障房合理需求，切实将保障房的优惠政策惠及广大消费人群，政府部门对于流动人群的落户问题、保障性住房的申请条件等作出了一系列的调整和完善，旨在加强保障性住房的管理，抑制投资投机性需求，促进楼市的稳定持续发展。随着保障性住房的大举入市，未来的楼市将发生重大性的结构调整，保障性住房将成为一时焦点，宏观调控政策在保障性安居建设上将作出新的调整。（一）金融政策二季度货币政策执行报告2012年08月09日中国人民银行政策要点：中国人民银行日前发布的二季度货币政策执行报告中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。政策评析：二季度货币政策执行报告明确强调，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，这对于稳定楼市，促进金融行业资源合理化配置，把握好“稳中求进”的工作总基调，促进金融体系的合理化流动性有着积极地促进作用。同时对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房的消费需求的支持，投机投资性购房需求的抑制，以及完善和调节融资信贷政策更好地服务于经济实体也有着一定的调节作用。（二）住房政策昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）听证会2012年08月22日昆明市住建局政策要点：21日，昆明市住建局关于举行昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）（下简称办法（听证稿）听证会，办法（听证稿）根据上位规定，昆明市拟将经适房单套建筑面积控制在60平方米左右。而昆明之前规定的“经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易”，被调整为“政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易”。政策评析：21日，昆明市住建局举行了昆明市经济适用住房管理实施办法（听证稿）听证会，会议上对经适房的建设面积、申请条件等作出明确规定。其中明确指出经适房单套建筑面积将控制在60平方米左右，即经适房单套建筑面积被要求最高不超过70平方米，分析结合现阶段的市场情况充分考虑经适房申请人的购房需求，对于土地空间资源的合理配置、充分利用有着积极的调节作用。同时办法（听证稿）还对经适房的销售做出更严格的规定，“政府集中建设或者在商品房项目中配建的经济适用住房的产权由购房人和政府共有，不得直接上市交易”，这对于加强小产权房的管理，效抑制投机投资性的需求更加明确化、严格化，同时也为真正想购买经适房的人群提供了公正、公平的住房保障。（三）保障政策1、关于推进户籍管理制度改革的意见2012年08月10日河北省政府政策要点：河北省政府近日出台关于推进户籍管理制度改革的意见，明确规定农民落户城镇，宅基地使用权和土地承包经营权仍受法律保护，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地，须尊重本人意愿，不得强制或变相强制收回。意见要求，将符合住房保障准入条件的进城转户居民纳入城镇住房保障；对被依法征收土地的转户居民，纳入职工基本养老保险或城镇居民社会养老保险。政策评析：河北省政府关于推进户籍管理制度改革的意见出台后，对于计划性、阶段性、区域性的控制河北省人口流动，推进户籍管理改革有序进行有着重要的意义。意见在放宽了农村人员在城落户条件、落户后与城镇居民享受同等待遇的同时，还明确指出“农民落户城镇，宅基地使用权和土地承包经营权仍受法律保护，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地，须尊重本人意愿，不得强制或变相强制收回”，在保证农村进城务工人员有房可居的同时，还对这部分人群的宅基地使用权和土地承包经营权进行法律保护，有效控制强制或变相强制收回农村务工人员的住宅用地和承包耕地等的行为。2、昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）听证会2012年08月23日昆明市住建局政策要点：22日，昆明市住房和城乡建设局就昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）（以下简称听证稿）进行听证，明确了廉租房的申请条件：只有昆明市本地户籍才能申请廉租房。此外，昆明公租房将有3.8万多套在明年陆续交房，听证会上，还对此作出明确规定，廉租房逐步实现与公租房并轨。符合廉租房保障的无住房家庭，可申请廉租房或公租房。政策评析：昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）的听证释放出昆明户籍限制、个人住房保障诚信档案建设等消息，同时廉租房的申请人群从“最低收入家庭”转向“低收入家庭”，受惠人群范围得到了扩展，对于出借、转租、调换廉租住房或者改变廉租房用途等行为将取消5年内再次申请保障性住房的资格，并计入个人住房保障诚信档案，这一系列规定对于真正需要公租房的低收入家庭带来了福音，同时也对明年即将陆续交房的3.8万多套廉租房加强了规范和管理，真正让老百姓“有所居，有所保”。此外，昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）的出台将对楼市的稳定也有一定程度的调节作用。 （四）2012年8月重点事件：1、8月2日，中国人民银行发布二季度货币政策执行报告中表示，下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。2、8月10日，五华区在区委工作会上提出，将着力打造南屏步行街片区、翠湖小西门片区、红云龙泉路片区3个“百亿元商圈”。在建设区域性国际城市首善之区这一目标上，针对自身特色，挖掘潜力，五华区清晰定位了其县域经济发展的着力点。3、8月14日，西南地区大型物流企业铁轩物流正式落户昆明官渡区。 云南铁轩物流园是集运输、配送、存储、装卸等功能为一体的物流集聚区，为川渝货物南下，外货内运、国货出口等提供便利条件，实现物流设施集约化和物流布局合理化。4、8月22日，昆明市住房和城乡建设局就昆明市城镇低收入家庭廉租住房保障办法（听证稿）（以下简称听证稿）进行听证，明确了廉租房的申请条件：只有昆明市本地户籍才能申请廉租房。此外，昆明公租房将有3.8万多套在明年陆续交房，听证会上，还对此作出明确规定，廉租房逐步实现与公租房并轨。符合廉租房保障的无住房家庭，可申请廉租房或公租房。5、8月23日，山东省商品房销售管理条例指出，自9月1日起，山东省将强化商品房预售监管，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。同时还将开展商品住房现房销售试点。所有在售楼盘须在销售场所的醒目位置公示房源和价格，严厉打击捂盘囤房行为。6、8月29日，广州市第十四届人大常委会举行第六次会议第二次全体会议，会议表决通过了广州市违法建设查处条例。新条例将已出售小产权房列入拆违范围，广州市城管局也将面临更大的拆违压力。292012年8月昆明房地产市场月报（总第五十四期）第二章 2012年8月昆明房地产市场分析一、2012年8月房地产市场整体供求态势1、供应情况分析2012年8月房地产市场整体供应122.60万，环比下降0.2%，同比去年8月，供应面积减少了1.2万，同比下降4.52%。8月共有15个项目通过预售审批，主城区五个区域均有预售项目发放，其中南市区有5个项目通过审批规划；从物业类别来看，主要是住宅物业，仅大润发商业广场1个商务物业项目。图2-1：2012年8月房地产供应面积变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）（备注：每月5日作为节点，昆明市房产管理中心信息发布若有延迟，则后期更新补充）2、成交情况分析2012年8月昆明市房地产市场合计备案9367套，比上月增加657套，环比增长7.54%，与去年同期相比备案数量增加4142套，同比增长79.27%；8月成交面积大幅增长，年内首月突破100万，为102.06万，比上月增加23.21万，环比增长29.44%，同比去年增加48.65万，同比增长91.07%。图2-2：2012年8月房地产成交面积变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）8月，备案套数排名前三的区域分别是：南市区、呈贡和北市区。其中，南市区备案3019套，呈贡备案2740套，较7月增加1000多套，北市区备案1165套。余下区域在8月份均有成交，其中中心区、西市区与东市区成交套数均在750-900套之间，阳宗海区域成交6套别墅。8月，备案面积排名前三的区域分别是：呈贡、南市区和西市区。此外，阳宗海别墅平均面积为268.09平方米；西市区与呈贡平均成交面积较大，东市区平均成交面积则较小。表2-1：2012年8月区域房地产成交情况（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）区域数量（套）面积（）中心区85487447.97东市区77658069.98南市区3019293330.76西市区807140041.55北市区1165110088.21呈贡区域2740330006.44总计93671020593.333、供求关系分析 8月，昆明房地产市场供给与7月基本持平，市场需求增长明显，供求比为1.2。与去年同期相比，房地产市场需求回升，成交面积增加48.65万，同比增长91.09%。整体来看，8月昆明房地产市场延续了回暖势头，被政策压抑的刚性需求在8月集中释放。图2-3：2012年8月房地产供求比变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）表2-2：2012年8月昆明市房地产销售排行榜（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理） 销售套数龙虎榜 销售面积龙虎榜 项目名称分布区域所属板块成交数量（套）项目名称分布区域所属板块成交面积（）风华俊园呈贡1302风华俊园呈贡186815.6大方居呈贡692昆明宏盛达月星商业中心西市区西山板块84666.8建工新城商业中心南市区东南板块677大方居呈贡75444.44东盟森林小区呈贡563建工新城商业中心南市区东南板块66618.97银海樱花语小区南市区东南板块420东盟森林小区呈贡48503.55建工新城锦绣园南市区东南板块312建工新城锦绣园南市区东南板块35968.23昆明宏盛达月星商业中心西市区西山板块286丽水雅苑北市区北市板块29736.87天怡峰景花园北市区北市板块253银海樱花语小区南市区东南板块27977.55同德广场中心区二环内板块249春城时光花园南市区东南板块24397.26丽水雅苑北市区北市板块234经典双城D地块西市区西山板块22622.03二、2012年8月昆明市开盘项目分析1、项目开盘情况（1）住宅项目开盘情况2012年8月昆明房地产市场共有14个住宅项目开盘销售。其中，南市区有5个项目开盘，分别是海伦国际、奥宸橙堡、公园1903和泛亚国际逸境、悦城；北市区、西市区、中心区与辅城区各有2个项目开盘，呈贡有1个项目开盘。整体来看，8月住宅开盘项目高层建筑形态居多，物业类型主要是普通住宅。8月共推房源3389套，开盘即销1674套，销售率为49%。销售情况较好的项目是昆明玉器城和兰亭上锦，较差的是村山春墅、公园1903与泛亚国际逸境、悦城。表2-3：2012年8月昆明市住宅项目开盘信息（数据来源至祥研究中心）项目开盘时间区域分布所属板块建筑类型物业类型面积区间（）均价（元/）推出数量开盘销售率（%）昆明玉器城2012-8-4北市区北市板块多层普通住宅89.13-210.38560050080%滇池柏悦2012-8-5西市区西山板块高层公寓26.93-87.10711511521%金尚俊园2012-8-11中心区二环内板块超高层普通住宅79.11-143864816176%龙湾1号2012-8-12辅城区域安宁区域低层双拼、联排190.7-309.698114330%香樟俊园三期2012-8-18中心区二环内板块超高层普通住宅51.41-166.291023422873%村上春墅2012-8-18辅城区域富民区域低层别墅179.3-188.37683260村上春墅2012-8-18辅城区域富民区域多层洋房86.3-183481114410%村上春墅2012-8-18辅城区域富民区域小高层普通住宅61.8-128.14341663%海伦国际2012-8-25南市区东南板块超高层普通住宅117.72-132.97864122953%奥宸橙堡2012-8-25南市区东南板块小高层普通住宅68.71-219.13768518562%公园19032012-8-26南市区滇池板块低层叠加151-20415985400公园19032012-8-26南市区滇池板块多层洋房85-2471346219419%东盟森林2012-8-26呈贡区呈贡区域高层普通住宅82.42-176.63584127551%溪畔丽景2012-8-26北市区北市板块超高层普通住宅55.48-155.58668130037%兰亭上锦2012-8-26西市区西山板块高层普通住宅73.23-123.65772735287%泛亚国际逸境2012-8-26南市区东南板块高层普通住宅71-145700020231%泛亚国际悦城2012-8-4南市区东南板块高层普通住宅93.78-145.44670232912%（2）商业项目开盘情况8月昆明商业市场仅文化空间1个项目开盘，推商铺521套，面积11.47-486.46平方米，均价20394元/平方米，销售率为76%。表2-4：2012年8月昆明市商业项目开盘信息（数据来源至祥研究中心）项目开盘时间区域分布所属板块物业类型面积区间（）均价（元/）推出数量开盘销售率（%）文化空间2012-8-11/12中心区二环内板块综合商业11.47-486.462039452176%2、开盘项目供需及价格分析（1）市场供应分析与7月相比，8月住宅、公寓和商业供应数量有所增加。其中，住宅供应3165套，供应面积30.67万，较7月的增长6.19万，平均单套面积约84.799；商业供应521套，供应面积1.9万，较7月增长1.04万；此外，市场有少量写字楼供应。整体来看，8月普通住宅开盘势头不减，但销售情况有点差强人意，其他物业甘做配角，开盘较少。图2-4：2011年8月-2012年8月开盘项目供应套数变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）图2-5：2012年8月开盘项目物业占比（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）图2-6：8月开盘项目供应数量走势（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）（2）开盘销售情况分析8月开盘整体物业销售率分析：普通住宅销售1637套，整体销售率为49%，较7月下降11个百分点，仅个4项目开盘销售率超过6成；商业销售394套，销售率为76%；公寓与别墅开盘销售率较低，分别为21%和12%。整体来看，8月房地产市场开盘活跃，项目销售情况参差不齐，热卖与滞销共存。表2-5：2011年8月-2012年8月开盘项目销售变化（数据来源至祥研究中心）年月普通住宅（套）公寓（套）别墅（套）商业（套）写字楼（套）销售套数销售率销售套数销售率销售套数销售率销售套数销售率销售套数销售率2011年8月102247%10148%36797%2011年9月68352%18861%7053%2011年10月66458%2448%8977%9049%28070%2011年11月23552%13361%11051%2011年12月26836%5841%9827%2012年1月49235%00002012年2月45787%41100%2012年3月97257%627%11942%3354%2012年4月188368%12540%2038%7279%47100%2012年5月21242%5956%2012年6月107053%27955%842%2012年7月148760%42%13058%9382%2012年8月163749%2421%1312%39476%（3）开盘成交价格分析8月昆明开盘项目住宅成交均价7791元/，公寓7115元/，别墅11448元/。商业价格为20394元/，但由于本月仅有1个项目开盘使得价格缺少参考故不能作为市场真实的反应。从本月均价来看，住宅、商业开盘价格呈下降趋势，其主要原因是呈贡与辅城项目拉低了整体价格。图2-7：2011年8月-2012年8月开盘项目均价变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）图2-8：2012年8月开盘项目物业均价走势（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）3、小结整体来看，8月的昆明楼市趋于回暖，新盘供应量与成交量均有所增长，政策微调并有松动迹象，购房者看涨心理预期重现，出手买房的意愿大大增加，长期以来的市场僵局被大幅增加的市场开盘量与成交量打破。接下来的“金秋”9月，房交会前夕的躁动已经搅动市场的期盼，持续回暖的楼市将迎来丰收的喜悦。第三章 2012年8月昆明市商业价格综合指数分析“昆明商业综合价格指数”是以昆明市各板块每月在售商业项目为样本，以各个项目的当期报价均价为基准，结合前一期报价均价，逐期滚动计算，动态反映昆明市区商业项目的价格变动趋势，以此大致反应昆明商业房地产市场变化趋势。本文中的数据信息或所表达意见不构成投资、最终操作建议，仅供参考。一、昆明市商业价格综合指数走势分析本期昆明综合商业价格指数为100.5，昆明商业销售价格指数和昆明商业租赁价格指数分别为100.51和94.89。从商业市场产品的推盘情况来看，除文化空间针对会员进行一次预选铺活动外，没有新盘或新货包形成市场供应，持续推进现有货包消化是现阶段的市场主题，一方面清理前期剩余产品，另一方面孕育着房交会后的策略转变。图3-1：2011年9月-2012年8月昆明商业价格指数走势图（数据来源：至祥研究中心）伴随着城市版图的扩张，辅城区域的商业体量也逐步进入增长期，特别是在安宁、石林等区域，借势城市发展和旅游发展区域商业也出现了新的机遇，但其客群规模与商业体量之间的比例关系仍旧存在风险，判断区域前景和区位前景是投资必须考虑的因素。图3-2：2011年9月-2012年8月昆明商业销售价格走势图（数据来源：至祥研究中心）二、2012年8月昆明市商业价格情况表3-1：2012年8月不同商业业态租售均价（数据来源：至祥研究中心）按商业业态计算均价商业业态出售（元/平米）出租（元/平米月）商业街24325 社区商业29061 156 专业市场17667 60 综合商业40807 224 总计31229 174 表3-2：2012年8月不同商业业态租售均价（数据来源：至祥研究中心）按所属区域计算均价所属板块出售（元/平米）出租（元/平米月）二环内42513 229 二环外12680 147 辅城区31603 总计31229 174 三、2012年8月昆明市商业价格动态表3-3：2012年8月昆明商业价格指数列表（数据来源：至祥研究中心）楼盘名称所属板块商业业态经营方式上期均价（出售：元/平米；出租：元/平米，月）本期均价（出售：元/平米；出租：元/平米，月）KiK鑫益财富北街北市板块商业街出售3000030000昆明商业销售价格指数100.51昆明商业综合价格指数100.5奥宸新天地呈贡区域商业街出售2180021800百大新都会呈贡区域商业街出售1750017500昆明走廊一环内板块商业街出售2800028000国福现代城北市板块社区商业出售2250022500海运花园东南板块社区商业出售2950030000经开区国际车城-smart泊寓东南板块社区商业出售1250012500新亚洲体育城东南板块社区商业出售1800018000银海樱花语东南板块社区商业出售3500035000葡萄街区二环内板块社区商业出售2746927469云上城二环内板块社区商业出售4500045000西府景苑高新板块社区商业出售3000038000东信中心城官南板块社区商业出售2150021500华都B区官南板块社区商业出售2300027000时尚假日官南板块社区商业出售2200020000银海尚御官南板块社区商业出售3500030000世纪阳光2期石林区域社区商业出售1300013000水石坊石林区域社区商业出售1500015000御云林狂欢之都石林区域社区商业出售2000020000七彩俊园一环内板块社区商业出售9000090000昆明玉器城北市板块专业市场出售2250022500骏信国际汽配城东南板块专业市场出售85008500螺蛳湾国际商贸城2期东南板块专业市场出售2150023000车行天下国际汽车城东市板块专业市场出售2800028000121乐淘淘二环内板块专业市场出售2294320000泛亚农资宜良区域专业市场出售40004000奥宸中央广场呈贡区域综合商业出售2266721500行政中心新都昌广场呈贡区域综合商业出售8000080000奥宸财富广场滇池板块综合商业出售5000050000红星国际滇池板块综合商业出售7800078000高顺铭都东南板块综合商业出售4000040000海埂路新都昌广场二环内板块综合商业出售7000070000金尚俊园二环内板块综合商业出售2180021800文化空间二环内板块综合商业出售2034920349益龙万象城二环内板块综合商业出售4000060000经典双城高新板块综合商业出售3500035000大润发商业广场官南板块综合商业出售2712127121融城金阶官南板块综合商业出售39