都江堰2018住宅市场报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,住宅市场产品承载力,都江堰房地产市场政策分析,都江堰高层市场研究,都江堰洋房市场研究,都江堰别墅市场研究,1,【,市场监管政策,】,成都,2016,年,10,月出台,限价,政策，之后市场出现了,“,全款优先,”,、,“,捆绑销售,”,等不正当的销售行为，,2017,年,11,月出台摇号政策，维护市场秩序。,2016,年,9,月,价格监管：,新增项目价格一般不得高于周边均价,10%,，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅,。,开发商预售价格申报，将按照,楼面地价建安成本合理利润,的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商,不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。,2017,年,11,月,摇号政策：,引入,“,公证摇号,”,排序选房，,“,全款支付,”,不得被,“,额外对待,”,，开发企业,不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等,不利于购房人的,登记条件,，摇号过程将由,公证机构作全程现场监督,公证。,限价政策出台后，由于市场供不应求，各项目为了快速回现、实现更高的溢价，出现了,“,全款优先,”,、,“,捆绑销售,”,、,“,与中介合作价外收费,”,等不公平、不正当的销售行为,【,住宅市场,政策,】,市场监管再次加剧，现都江堰房地产销售同样采取摇号政策。,2,【,市场政策,】,成都,2018,年,5,月,15,日出台,限购,政策，都江堰被划入限购范围内，再都江堰新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：,大成都限购区域户口,/1,年社保；新落户未满,2,年需购买满,1,年社保。,限购区域变化,限购对象变化,限购条件变化,限购区,5.15,前,5.15,后,5.15,前,5.15,后,5.15,前,5.15,后（同时符合,1,、,2,）,天府新区,限购,限购,个人,家庭,本区,2,年社保,/,户籍,1,、本区户籍,/2,年社保；,2,、家庭中本市户籍人口,2,且房产,1,套；本市户籍单身且无房,/,非本市户籍且无房；新落户未满,2,年需,1,年社保；,高新南区,限购,限购,个人,本区,2,年社保,/,户籍,1,、本区户籍,/2,年社保；,2,、家庭中本市户籍人口,2,且房产,1,套；本市户籍单身且无房,/,非本市户籍且无房；新落户未满,2,年需,1,年社保；,原,11,限购区,（高新西区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都）,限购,限购,个人,成都原,13,限购区,2,年社保,/,户籍,1,、成都原,13,个限购区户籍,/2,年社保；,2,、家庭中本市户籍人口,2,且房产,1,套；本市户籍单身且无房,/,非本市户籍且无房；新落户未满,2,年需,1,年社保；,远郊区域,（青白江、简阳、,都江堰,、彭州、邛崃、崇州、金堂、新津、大邑、蒲江）,不限购,限购,无限制,无限制,1,、限购区户口,/1,年社保；,2,、新落户未满,2,年需,1,年社保。,3,【,高层市场,整体供销,】,都江堰市高层物业近几年价格稳步上升，成交均价为,6174,元,/,，目前存量为,23.5,万,，去化周期达,10,个月。,备注：统计时间截止于,2018,年,4,月 高层物业包含小高层,供应端：,都江堰市,2015,年供应面积高达,88.4,万方，主要为万达城入市，,15,年后供小于求，主要以去库存为主，,目前市场房源较为稀少。,销售端：,自,2015,年万达城入市，年均销售面积高达,60,万,，是,2014,年年销售量的,2,倍，其中万达城占比较大。,存量端：,2016,年后都江堰市主要以去库存为主，截止,2018,年,4,月，,高层存量为,23.5,万,，去化周期为,10,个月。,成交价格：,都江堰市高层物业价格稳步上升，目前,成交均价为,6174,元,/,。,4,刚需,60-70,10%,70-80,80-90,17%,17%,10%,14%,17%,刚改、改善,90-100,15%,13%,16%,12%,13%,100-110,24%,20%,14%,13%,16%,110-120,15%,16%,11%,18%,21%,120-130,13%,18%,130-150,150,以上,2015,年,2016,年,2017,年,2014,年,2018,年,【,高层市场,产品变化趋势,】,都江堰高层物业成交主力为,100-120,改善型，,90-100,刚改为次主；刚需型主要成交面积段为,80-90,，注重产品功能性,。,分面积段成交分析：,刚需型：,都江堰近近五年高层物业刚需型主要成交面积段为,80-90,，注重产品功能性,。,刚改、改善型：,2014-2015,年主力成交面积段为,100-110,，,2017-2018,年,主力成交面积为,100-120,，改善需求较为明显,。,：刚需型产品段,：刚改、改善型产品段,5,【,高层市场,项目量价分析,】,高层物业项目共,7,个，,单盘月均走量约,90,套,，均价,6283,元,/,平方米，存量共计,1810,套，按照整体月均去化约,540,套，去化周期为,4,个月。,本板块区域内房源缺乏。,区域,项目,状态,建筑,形态,装修,套数,已推套数,去化套数,存量套数,月均去化套数,去化周期（月）,均价（元,/,）,幸福镇板块,正成源筑,待推,高层、小高层,清水,989,660,660,329,108,3,5800-6500,南峰水岸华府,新盘待开,高层,新盘待开,枫尚锦逸,待,2,期入市,高层,清水,423,423,423,329,（二期）,73,6,6500-7000,蒲阳镇板块,懿府,待推,小高层,清水,216,0,0,216,0,0,预计,6500,玉堂新区板块,万达城,排号,小高层,精装,490,（当批次）,490,0,490,0,0,8600-9000,（含,3000,精装）,翡翠积家,待开盘,高层,清水,302,0,0,302,0,0,预计,6500,高铁板块,百商绿优城,待推,高层,清水,447,303,303,144,95,2,5700,高层物业在售项目有正成源筑、万达城、百商绿优城等,6,个，,单盘月均走量约,90,套，均价,6283,元,/,平方米。,本板块目前仅,百商绿优城单个项目在售，已售,3,、,5,号楼，,仅,300,余套房源，排号,2000,余人，市场火爆。,目前待推,4,号楼，共,144,套房源。,老城区,蒲阳镇板块,高铁站板块,幸福镇板块,玉堂新区板块,6,【,高层市场,项目产品分析,】,市场高层,主力面积段为,80-120,，其中以,100-110,套三双卫为主，,2T4,户、,10-18,层,区域,项目,状态,建筑,形态,精装,/,清水,梯户比,楼高,层高,面积区间（,）,主力面积（,）,主力户型,幸福镇板块,正成源筑,待新推,高层、小高层,清水,2T3,2T4,18,、,14,、,16,、,15,、,17,3,80-118,105,、,114,套三双卫,枫尚锦逸,待,2,期入市,高层,清水,2T4,17,6,89-177,111,、,112,套三双卫,南峰水岸华府,待新开盘,高层,清水,2T2,2T4,18,、,19,3,68-110,102,、,110,套三双卫,蒲阳镇板块,懿府,待推,小高层,清水,1T4,9,3,80-117,105,、,106,、,108,套三双卫,玉堂新区板块,万达城,排号,小高层,精装,2T4,2T6,10,、,18,3,77-123,97,、,112,97,：套三单卫,112,：套三双卫,翡翠积家,待开盘,高层,清水,2T4,13,、,24,4,78-150,高铁板块,百商绿优城,待推,高层,清水,2T4,18,5,75-131,94,、,131,94,：套三单卫,131,：套四双卫,产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共,7,个，普遍为清水，梯户比主要以,2T3,户为主，层高为,10-18,层。,面积段分析：,主力面积段为,80-120,，其中以,100-110,套三双卫为主，,追求居住舒适度及功能性。,7,【,洋房市场,整体供销,】,都江堰市洋房物业整体以去库存为主，价格稳定，成交均价为,8336,元,/,，目前存量为,23.5,万,，去化周期达,10,个月。,供应端：,都江堰市,2015,年后洋房物业供小于求，整体以去库存为主。,销售端：,都江堰市近五年年均销售面积为,5.5,万,，自万达城,2015,年入市，洋房销量明显上升，最高年销售量达,8.71,万,。,存量端：,洋房物业主要以去库存为主，,2015-2017,年去库存明显截止,2018,年,4,月,，洋房存量为,4.81,万,，去化周期为,7,个月。,成交价格：,洋房物业价格整体呈下降趋势，,2014,年价格较高，,目前成交均价为,8336,元,/,。,备注：统计时间截止于,2018,年,4,月 洋房物业仅包含,7F,及以下物业,2014,年主要成交为青城山片区高端洋房物业。,宝信青城：,13247,元,/,置信芙蓉青城：,12071,元,/,价格稳定期,8,【,洋房市场,产品变化趋势,】,都江堰洋房物业成交,主力为,110-120,，,120-130,刚为次主力；注重产品舒适性,。,分面积段分析,70-80,80-90,18%,19%,13%,16%,20%,90-100,16%,14%,18%,12%,16%,100-110,24%,22%,17%,14%,20%,110-120,16%,17%,13%,19%,25%,120-130,13%,13%,15%,18%,8%,130-150,150,以上,2015,年,2016,年,2017,年,2014,年,2018,年,分面积段成交分析：,远期：,2014-2015,年洋房物业主力成交面积段为,100-110,，,2016,年主力为,90-110,近期：,2017-2018,年,主力成交面积为,110-120,，次主力买诺记为,120-130,，客户追求产品舒适度。,9,【,洋房市场,项目量价分析,】,洋房物业在售项目,5,个，仅万达城新推，预计价格,9500-10500,元,/,平方米（含,3000,元,/,精装），其余项目待推。,本板块区域内无洋房项目在售。,区域,项目,状态,建筑,形态,装修,套数,已推套数,去化套数,存量套数,月均去化套数,去化周期（月）,均价（元,/,）,幸福镇板块,正成源筑,待推,洋房,清水,420,168,168,252,36,7,7000-7300,蒲阳镇板块,宁江大院,待推四期,洋房,清水,项目早已售罄，无参考意义,堰山和畔,待推,1,、,5,期,洋房,清水,项目早已售罄，无参考意义,懿府,待推,洋房,精装,140,0,0,140,0,0,玉堂新区板块,万达城,排号,洋房,精装,170,（当批次）,170,0,170,0,0,9500-10500,（含,3000,精装）,洋房物业在售项目有正成源筑、万达城等,5,个，仅,万达城新推，预计价格,9500-10500,元,/,平方米（含,3000,元,/,精装）。,本板块目前无洋房物业,项目在售。,老城区,蒲阳镇板块,高铁站板块,幸福镇板块,玉堂新区板块,10,【,洋房市场,项目产品分析,】,市场洋房,主力面积段为,93-130,，其中以,105-120,套三双卫为主，,1T2,户、,5-7,层，追求居住舒适度。,区域,项目,状态,建筑类型,精装,/,清水,梯户比,楼层,层高,户型面积区间（）,主力面积（）,主力户型,幸福镇,正成源筑,待推,洋房,清水,1T2,7+1,、,3,125-178,98,、,105,套三双卫,蒲阳镇,堰山和畔,待推,1,、,5,期,洋房,清水,1T2,6+1,3,70-150,118,套三双卫,宁江大院,待推,4,期,洋房,清水,1T2、1T3,6+1,3,85-140,120,、,130,套四双卫,懿府,待推,洋房,精装,1T2、1T4,6,、,7,3,85-125,123,、,125,套三双卫,玉堂镇,万达城,排号,洋房,精装,1T2,5,、,7,3,90-130,93,套二单卫,产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共,5,个，普遍为清水，梯户比主要以,1T2,户为主，层高为,5-7,层。,面积段分析：,主力面积段为,93-130,，其中以,105-120,套三双卫为主，,追求居住舒适度。,11,玉堂镇板块,青城山板块,6KM,【,别墅市场,在售项目属性,】,玉堂板块依托万达和城市规划发展，青城山板块新增项目稀缺，主城区宁江大院目前待推，后期规划不明确。,所属区域,序号,项目名称,首推时间,产品类型,容积率,占地面积（亩）,总建面积（万方）,青城山板块,1,龙湖,小院青城,2010,年,5,月,叠院、合院,0.5,315,10.53,2,海航中国集,锦润青城,2010,年,5,月,联排、独栋,0.65,2000,70,玉堂镇板块,3,明宇豪雅青城,2011,年,7,月,联排、独栋,0.56,466,23.8,4,成都,万达城,2015,年,9,月,独栋、联排、双拼、合院,1.66,(,一期,),3000,423,主城板块,5,宁江大院,2011,年,8,月,叠拼、洋房、高层,1.6,171,20.66,主城板块,12,【,别墅市场,整体供销,】,都江堰市别墅物业整体以去库存为主，联排别墅走量明显，目前整体成交均价为,12183,元,/,，目前存量为,26.98,万,，去化周期达,22,个月。,供应端：,都江堰市,2014-2015,年别墅物业供大于求，,2016,年以后整体以去库存为主。,销售端：,都江堰市近五年年均销售面积为,9,万,，自万达城,2015,年入市，别墅销量明显上升，最高年销售量达,16.28,万,。,存量端：,别墅物业主要以去库存为主，截止,2018,年,4,月,，别墅存量为,26.98,万,，去化周期为,22,个月，近两年。,成交价格：,别墅物业价格,2014,年前为青城山区域传统别墅物业，价格较高，,2015,年万达入驻，以新产品，小面积，低价格走量，拉低区域价格。,目前整体成交均价为,12183,元,/,。,分物业分析：,近五年，都江堰市,联排别墅走量增长明显,，主要为万达城,90,小联排别墅拉动，,2015-2017,年,叠拼别墅走量逐步上升,。,备注：统计时间截止于,2018,年,4,月 别墅物业包含独栋、联排、双拼、叠拼别墅,备注：统计时间截止于,2018,年,4,月,13,【,别墅市场,量价分析,】,性价比（联排,+,叠拼），,120,以内，,1.1-1.4,万元,/,；轻奢类产品（联排,+,合院），,130-160,，,1.4-1.6,万元,/,。,板块,项目名称,主力产品,主力面积（）,成交均价,（元,/,）,主力总价,（万元,/,套）,月均走量,玉堂镇,万达城,小联排,90-130,14000,100-150,20,大联排,160-220,14000,220-300,15,合院,120-130,13500,160-180,20,明宇,豪雅青城,叠拼（前期）,61-86,9177,70-110,15-20,叠,拼（近期）,145-158,9500,130-170,48,合院,145/148,16000,210-260,18,联排,97-108,10673,110-170,10,独栋,181,15074,250-280,3-5,青城山,龙湖小院青城,叠拼,85,、,98,16500,（精装）,140-160,5,联排,202,13500,（精装）,170-280,5,海航中国集,独栋,228,、,306,、,348,18500,400-700,3-5,联排,138,、,177,12000,160-220,5-8,洋房,90-140,8000,75-100,10,叠拼：,在售叠拼物业项目为龙湖小院青城，面积为,85-98,，成交均价,16500,元,/,（精装）。,联排：,别墅市场,主力物业,，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的,140-200,大联排，,成交均价,12000-14000,元,/,；以万达城为主的,90-108,的小联排，,成交均价,14000,元,/,，,面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。,合院：,合院产品主力面积为,120,150,，,成交均价,14000-16000,元,/,，,为都江堰别墅市场近年新型产品，,客户接受度较高。,独栋：,主力面积,200-300,，成交均价,15000-19000,元,/,，面积大，赠送大，赠送率高达,100-150%,。,14,【,别墅市场,产品分析,】,联排（主力物业）：分为,140-200,大联排，,90-108,的小联排；叠拼：,85-98,，合院（近年新型物业）：主力面积为,140-160,；独栋：,200-300,大面积为主。,板块,驱动类型,项目名称,主力产品,层数,层高,主力面积（）,庭院赠送（）,庭院赠送比例,建筑风格,是否精装,玉堂镇,品牌,+,内部配套,万达城,小联排,3,3-3.2,米,90-130,50,50%,中式,清水,大联排,3,160-220,60-90,50%,合院,3,120-130,30,25%,配套,+,生态资源,明宇,豪雅青城,叠拼（前期）,5,3-3.2,米,部分,5,米,+,坡顶,61-86,30-100,50%-100%,东南亚风格,清水,叠拼（,当期）,5,145-158,50-100,30%-80%,合院,2,145/148,50-150,30%-100%,联排,3,97-108,150,120%-130%,独栋,3,181,200,100%,青城山,品牌,+,项目品质,龙湖小院青城,叠拼,4,（地下,1,层）,部分挑高,6,米,85,、,98,40-50,50%,中式风格,是,5000,元,/,联排,4,（地下,2,层）,202,70-80,45%,生态资源,海航中国集,独栋,3,独栋,3.2,米,其余,3,米,228,、,306,、,348,150-600,50%-150%,欧式风格,独栋清水,联排、洋房有地暖,联排,3,138,、,177,50-170,35%-100%,叠拼：,目前市场在售叠拼物业项目主要为青城山板块的龙湖小院青城，面积为,85-98,，赠送面积大，精装修。,联排：,别墅市场联排为,主力物业,，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的,140-200,大联排，,赠送大，总价高；以万达城、明宇豪雅青城为主的,90-108,的小联排,，面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。,合院：,合院产品主力面积为,140-160,，为都江堰别墅市场近年新型产品，,客户接受度较高。,独栋：,面积大，赠送大，赠送率高达,100-150%,。,15,【,住宅市场,项目端存量（高层洋房类）,】18,年以前成交地块新推项目,15,个，其中,12,个位于蒲阳,-,幸福板块，均为高层、小高层产品，高铁站板块,2,个。,总存量面积达,56.4,万,。,序号,分类,板块,项目,占地面积,容积率,住宅形态,项目状态,产品面积段（）,预计新增入市面积（）,预计入市套数,1,已推未售,高铁站,百商绿优城,40,3.4,18F,高层,二批次待售,75-131,13000,144,2,天府国际凤凰城,277,3.38,21/26F,高层,地块打围,70-120,30000,300,3,幸福镇,枫尚锦逸二批次,54,2.37,小高层,二批次待供应,89-175,40000,400,4,正成源筑二期,96.2,2.48,小高层、洋房,一期售罄，二期蓄客等待摇号开盘,80-175,68000,567,5,蒲阳镇,堰山和畔新推,980,1.75,小高层,前期售罄，新推待定,40000,400,6,未推未售,幸福镇,优品道,31,2,11/17F,小高层、高层,地块打围,100-140,38301,328,7,南峰水岸华府,100,3,16-22F,高层,地块打围,88-109,80000,800,8,蜀堰雅居,107,1.2,8/9F,小高层,地块打围,90-150,30000,300,9,翡翠积家,15,3,地块打围,30000,300,10,枫尚云锦,51,1.82,10-13F,小高层,地块打围,100-144,30000,300,11,天府明珠,131,2.477,多层，小高层,地块打围,69-128,30000,300,12,蒲阳镇,百伦山水居,43,2,（待定）,地块打围,30000,300,13,都江逸府,34,1.8,6/7/9F,小高层,地块打围,86-127,20000,200,14,美林上都,95,1.1,地块打围,30000,300,15,金堤学苑,42,地块打围,54632.06,346,合计,563933,5285,因长期囤地，,2018,年都江堰预计入市货量约,56,万,（,除万达城），,5285,套,住宅入市，,容积率控制在,3.5,以,下，以,小高层,为主，但随着城市化进程加剧，,高层产品有增加趋势,。,16,【,住宅市场,土地端存量,】,18,宗土地齐爆发，共,1233,亩，住宅用地容积率控制在,2.0,及以下,，,人居、文旅,等多家知名品牌强势入驻，都江堰市场进入品牌竞争时代。,序号,土地位置,出让时间,净用地面积,(,亩,),土地用途分类,计算容积率,成交楼面地价,(,元,/),关联商,1,勤俭人家社区、大合社区,2018-01-02,65.21,住宅兼容商业,2.00,2865,人居置业,2,勤俭人家社区、金鸡社区,2018-01-02,59.18,住宅兼容商业,2.00,2865,人居置业,3,奎光塔街道张家湾社区,2018-01-02,60.11,住宅兼容商业,2.00,3000,人居置业,4,奎光塔街道张家湾社区,2018-01-02,112.57,住宅兼容商业,2.00,3000,人居置业,5,奎光塔街道张家湾社区,2018-01-02,52.01,商业,4.00,563,人居置业,6,青城山镇芒城社区,2018-01-02,90.27,住宅兼容商业,1.10,5209,人居置业,7,胥家镇桂花社区,2018-01-02,64.92,住宅兼容商业,2.00,2865,文旅集团,8,胥家镇桂花社区,2018-01-02,76.92,住宅兼容商业,2.00,2865,文旅集团,9,胥家镇桂花社区,2018-01-02,49.73,住宅兼容商业,2.00,2865,文旅集团,10,胥家镇桂花社区,2018-01-02,89.57,住宅兼容商业,2.00,2865,文旅集团,11,银杏街道王家桥社区,2018-01-02,84.32,住宅兼容商业,1.60,3581,人居置业,12,银杏街道上游社区,2017-12-05,49.38,商业兼容住宅,2.00,2400,三沐房产,13,勤俭人家社区、大合社区,2017-10-17,81.41,住宅兼容商业,2.00,2603,银宇置业,14,银杏街道宁江社区,2017-09-05,19.7,住宅兼容商业,1.80,3083,山水田园,15,银杏街道王家桥社区,2017-06-22,72.76,住宅兼容商业,1.60,2625,人居置业,16,银杏街道王家桥社区,2017-06-22,80.32,住宅兼容商业,1.60,2719,人居置业,17,青城山镇青景社区,2017-04-10,125.51,商业,0.90,1267,泰合仁华大酒店,管理,18,青城山镇青景社区,2017-01-19,119.37,商业,0.90,1267,本案,青城山板块,17,18,6,1,2,3,4,5,13,高铁站板块,7,9,10,11,12,14,15,16,8,蒲阳镇,-,幸福镇板块,为,2.0,容积率项目,17-18,年土地成交,18,宗待入市（不包括旅馆用地），,人居,9,块地、文旅,4,块地,，楼面地价刷新至,5209,元,/,，住宅用地容积率控制在,2.0,及以下，其中本案区域有,6,块竞争关系，,住宅用地,378,亩。,17,【,住宅市场小结,】,高层,1,洋房,2,主力面积段为,80-120,，跨度大，其中以,100-110,套三双卫为主力，,成交均价,6283,元,/,平方米，改善需求变化不大，追求产品功能性。,主力面积段为,93-130,，其中以,105-120,套三双卫为主，成交均价,6800-7100,元,/,平方米，追求居住舒适度。,高层物业刚需、刚改型划分，注重功能性。,洋房物业溢价力度不大，客户更追求与舒适度,总结维度,市场现状,项目启示,别墅,3,联排：分为,140-200,大联排，成交均价,12000-14000,元,/,；,90-108,的小联排，成交均价,14000,元,/,叠拼：,85-98,，成交均价,10000-12000,元,/,，,合院（近年新型物业）：主力面积为,140-160,，成交均价,14000-16000,元,/,；,独栋：,200-300,大面积，成交均价,15000-19000,元,/,。,小联排、合院等都江堰近年新型物业，凭借低总价，客户接受度较高。,未来竞争,4,区域在售项目端存量小，但是土地存量及待入市项目体量较大,项目趁早入市，凭借自身配套吸引力，抢占市场空白。,18,