卡纳意乡项目阶段销售市场分析-08年第一、二季度大连房地产宏观市场简要回顾与分析.doc

卡纳意乡项目阶段销售市场分析：
一、08年第一、二季度大连房地产宏观市场简要回顾与分析
1．需求：
大连楼市近两个季度来持续的低迷，是和大环境分不开的。首先是传统的住宅销售淡季，再加上政策的影响，国内部分城市又出现了住宅降价销售的情况，使得买卖双方对市场前景不明，均处于观望状态。
面对“冷”的延伸，部分开发商也延缓了销售进度，项目推出被迫延期，销售策略被迫调整。从旭辉市场部了解的数据来看，各大代表性楼盘都存在上访量和成交量的大幅缩水，但价格跳水并没有出现。
进入08年第二季度，从4、5月份市内四区每周的成交量上看，成交量有所增加，平均在700套左右，最少的是4月第二周（4月7-11日）的424套，最多的是5月第三周（5月12-18日）的1084套，而影响市内四区成交量起伏的主要因素是甘井子区住宅产品价格和成交量的变化。
以上周（5月19—5月25日）为例，大连市内四区共成交房屋557套，同比第三周下降了527套；其中中山区成交24套，增加了3套；沙河口区成交47套，下降了33套；甘井子区成交456套，下降了521套；西岗区成交30套，增加了24套。虽然同比第三周下降幅度较大，但环比去年同期（去年5月平均成交630套左右，倒数第二周5月21—5月27日成交495套），成交量并不处于较低的水平。
上周（5月19—5月25日）的“成交均价”为9136.72元，同比第三周的5946.88元增长幅度非常大，主要由于“房屋均价”较高的中山区、沙河口区与西岗区成交量都相对稳定，而均价较低的井子区的在成交量方面又大幅下滑，没有拉低整体成交均价。
市内四区在“房屋均价”方面，中山区与沙河口区的价格涨幅都相对较缓，这两个区的一周价格涨幅都不足10元，其中中山区以9358元到9349元的均价，在一周涨了9元，沙河口区以9298元到9291元的均价在一周涨了7元。甘井子区的价格则连续五周持续走低，上周以5385元到5399元的均价，在一周又下降了14元，西岗区本周价格涨幅较大，由8631元到8727元有96元的涨幅。
上周成交面积下降幅度较大，主要由于甘井子区成交量下降较多，带动整体成交量下滑，上周总成交面积44609平方米，下降了54.20%，而总成交金额为40758万元，只下降了29.63%。

2、价格：
虽然市场成交量较少，但销售价格并未出现明显松动，1-4月份全市住宅成交均价每平方米人民币6500元左右，同比上涨约30%，比上年底也有小幅上涨。其中，中山区和西岗区已售商品房住宅平均价分别突破每平米9000元和8000元。

3、供应：
08年第一季度，大连市内4区、开发区、金州区和旅顺口区共有30多个住宅项目取得预售许可，供应建筑面积约76万平方米，其中市内4区新盘供应量约45.1万平方米，占总供应的59%。从供应区域来看，甘井子区和开发区、金州区、旅顺口区等新市区住宅市场表现活跃，住宅供应量较大，其中甘井子区新增供应35.2万平方米，占总供应的近一半左右。

4、回顾：
4月份，伴随着大连春季房展会的召开，大连的房地产销售市场并没有出现预期的加速回暖态势，市场变得越发的不明朗。本次春季房展会无论是参观人数、有效客户登记量还是成交量均创下历次的最低，房展会的召开并没有达到大家预期的市场回暖效果，房展会风向标的作用也并未得到体现。
从4、5月份，尤其是春展、五一过后的房地产市场来看，受政策及楼市拐点论影响，购房者对房价下降还存在一定心里预期，市场观望情绪开始“衍化”。通过我公司市场部近期的实地销售调查显示，已经开始出现了一小部分客户认定房价必跌，且在五一过后，这类人群数量开始迅速扩大，如果与07年秋展“没有认为大连房价会跌”的消费者调查数据结果对比，我们真应该迅速的警醒与高度警惕事态的变化。
近期各个项目营销策略的调整已开始了——铺天盖地的“活动战”拉开了，“折扣，优惠，赠礼”逐渐扩散、蔓延。根据市场数据监测，4月底至5月中旬不足20天的时间里，地产促销活动累积超过60个，参与项目30余家，与第一季度3个月之和相比，也分别提高了18%和23%。然而从调查到的即时成交数据来看，效果与预期相距甚远，量价均无起色。这种折扣和促销式的小恩小惠，无法拉回整体购房心理的向下，早已有了心仪房源的准购房者，就像一个“淘宝工”一样，挖掘着性价比更高的房源，而其他的需求，如改善条件的、投资的购房者，其“观望情绪”已渐渐变成“看跌”的心理。

5、展望：
部分前期推迟销售的项目将陆续投放市场，本季度住宅供应量已有大幅增加，预计下月住宅供应量将进一步增加，甘井子区及新市区的楼盘仍是市场供应主力，尤其是新市区随着城市建设速度的加快及配套设施的完善，住宅市场前景看好。市场成交方面，随着购房者观望期的结束及自住性需求的支撑将相应加大。
从08年大连楼市的整体走势看，旭辉还是秉持着“谨慎乐观”的态度。第一，房地产市场仍处于长期向上趋势中，毕竟供不应求依然是市场的主要矛盾，房价在几个月的调整期后仍可能稳步攀升；但如果市场持续这种不痛不痒的销售，继续的僵持只会带领市场预期继续向下，08年或许不再会有高潮；第二，政策的调整仍将继续，出现业内资源整合的现象比降价更具可能性和可操作性；08年将是考验开发商自身综合实力的一年，优胜劣汰会十分明显，行业“洗牌”在大连将初见分晓。

二、区域竞争项目调研分析：
本次调研的重点是本案周边的在售、在建项目。我们想通过此次调研，了解到中山区解放路区域及市区中心有代表性的在售在建项目分布及其具体情况，为我们以后的项目操作作为参考。
1．调研项目概况
项目名称
位置
开发商
社区总规模(㎡)
容积率
建筑形态
豪森茗家
中山区解放路智仁街
荣泰房地产
82683333
16.5万
1．49
23栋多层、小高层、高层、洋房
翠林山庄
中山区解放路秀月街北
澳南房地产
82688388
28.3万
2
高层、情景花园洋房，共2000户
悦泰德里
中山区中南路
恒悦房地产
82878080
5万
1．6
共9栋，2栋高层，6栋小高层、1栋多层，300户
远洋风景
西岗区长江路、黄河路、沈阳路
勋业(大连)置业
83679999
14.47万
2．13
多层、小高层、高层，1322户
颐和香榭
沙区五一广场
大和中盛
12万
1．5
15栋多层、2栋小高层（11层）、4栋高
幸福E家福源
沙河口区五一路99号
正源房地产
8458888
42万
1．78
多层、高层,小高层
万隆托斯卡纳
中山区海之韵广场西
万隆房地产
81790666
2．8万
0．7
独栋、双拼、联排别墅

2、户型分析
项目名称
一居
二居
三居
四居
其他
备注
面积
比例
面积
比例
面积
比例
面积
比例
面积
比例
豪森茗家

103-113

129-139

173

204

97-330㎡
翠林山庄

50-300㎡
悦泰德里

主力户型130-140
远洋风景

83-92

130-141

颐和香榭
37

76

147

145-169

幸福E家福源

90

168

231

259

万隆托斯卡纳

最小328㎡

3、价格分析
项目名称
起价
均价
最高价
备注
总价范围
豪森茗家
13000
15000

翠林山庄

悦泰德里
12600

远洋风景
10400
12000
16000
高层10000，多层15000

颐和香榭

12000
13000

幸福E家福源
10400
12000

万隆托斯卡纳

4、项目动态
项目名称
销售率
入住时间
开盘时间
近期促销活动
豪森茗家
30套左右

5月1日售楼处开启，可认购，不能签合同

翠林山庄

悦泰德里
开盘2套
08-12-31
08-04-27开盘
07-10-20开始蓄客，持卡优惠50元/㎡
远洋风景

08-08-31
07-10-26
08-3-13二期情景洋房公开
颐和香榭

09-06
07-10

幸福E家福源

07-9-22

万隆托斯卡纳

5、其它情况
项目名称
绿化率
物业服务
物业费
设计公司
豪森茗家
35%

翠林山庄
40%

悦泰德里
40%

远洋风景
35%

1．9元

颐和香榭
40%

2．5

幸福E家福源
35%

2元

万隆托斯卡纳

三、本案近期销售总结
1、来电统计
（1）咨询人及来电概况
时间
总计电话量
留有电话量
男咨询者量
女咨询者量
1-4月
796
466
255
294
5月（1-23日）
132
75
60
47
合计
928
541
315
341
比 率
100%
58%
48%
52%

（2）咨询产品概况
时间
多层
小高层
高层
叠 排
100平以下
120-140
150-200
200平以上
1-4月
281
25
157
29
181
193
27
28
5月
61
6
14
15
56
11
7
5
合计
342
31
171
44
237
204
34
33

（3）咨询人关注点
时间
价格
位置
配套
开盘时间
工程进度
开发商
1-4月
420
235
5
66
39
2
5月
128
81
0
10
14
0
合计
548
316
5
76
53
2
比 率
54.8%
31.6%
0.5%
7.6%
5.3%
0.2%

（4）咨询人信息来源
时间
大连地产
魅力
亲友
工地
户外
航空
报纸
网络
1-4月
4
3
36
43
41
1
200
196
5月
1
1
8
6
5
6
89
14
合计
5
4
44
49
46
7
289
210

2、来访统计
（1）客户类别情况
日 期
1-4月
5月
合计
共接待客户数(组)
412
46
458
其中
新客户（组）
客户A
6
0
6
客户B
21
2
23
客户C
259
36
295
客户D
53
0
53
老客户（组）
客户A
18
0
18
客户B
20
3
23
客户C
30
5
35
客户D
2
0
2

（2）居住区域
时间
开发区
中山
西岗
沙河口
甘井子
外地
1-4月
0
113
18
55
5
8
5月
2
16
5
10
3
6
合计
2
129
23
65
8
14

（3）客户咨询产品特点
时间
多层
小高层
高层
叠排
100平以下
140-160平
200平左右
200平以上
1-4月
27
10
61
38
45
143
50
11
5月
14
7
10
3
5
18
9
5
合计
41
17
71
41
50
161
59
16

（4）信息获取渠道
时间
日报
亲友
晚报
房展
工地
户外
杂志
网络
1-4月
1826
85
39
16
55
18
2
32
5月
0
18
12
2
11
3
1
8
合计
1826
103
51
18
66
21
3
40

3、近期成交统计
时间
序号
房号
面积
单价
总价
付款方式
3月
1
A07-1-1201
145.99
10,900
1,591,291
商贷
2
A01-2-402
202.05
18,500
3,737,925
商贷
3
A13-1-802
145.95
10,000
1,459,500
分期
4
A13-1-801
145.95
10,000
1,459,500
分期
5
A13-1-702
145.95
9,800
1,430,310
分期
6
A13-1-701
145.95
9,800
1,430,310
一次性
7
A07-1-102
126.29
9,300
1,174,497
组合
8
A07-1-101
126.29
9,300
1,174,497
组合
9
A13-1-1202
145.95
10,600
1,547,070
商贷
10
A08-1-102
194，70
14,600
2,842,620
分期

4月
1
A06-1-401
145.99
9,700
1,416,103
商贷
2
A13-1-902
145.95
10,200
1,488,690
一次性
3
A11-1-102
107.08
12,800
1,370,624

4
A06-1-1102
145.99
11,100
1,620,489
商贷
5
A13-1-101
126.25
9,149
1,155,061
公积金

5月
1
A08-1-101
108.15
12,800
1,384,320

4、会员卡办理情况
序号
意向房源
职业
职位
置业次数
置业目的
喜欢的建筑形态
准备购买的面积
准备购买的房型
年龄
受教育程度
居住区域
家庭月收入
1
C1-06-1-901
餐饮
经理
二次
改善环境
小高层
158
四室二厅
34
本科
前程国际
20000-50000
2
C1-06-1-1001
餐饮
经理
二次
改善环境
小高层
158
四室二厅
34
本科
悦泰城里
20000-50000
3
C1-1B-2-302
餐饮
采购经理
二次
居住
多层
67
一室一厅
29
本科
西岗区
8000-10000
4
C1-1B
金融业
科长
第二次
居住
多层
60
一室一厅
53
大专
外地
20000-50000
注：展会后会员卡办理共4张，加上前期积累会员卡客户23组，合计共有27组会员卡客户。
会员积累数量不理想原因：
Ø 小户型产品，户型结构不十分合理，客户认为性价比较低；
Ø 部分客户需求产品小区内没有，如100-120平、170-180平左右的户型；
6