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土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究——以深圳市为例.pdf

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资源描述

1、建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 S1 期2023 年 7 月Vol.44 No.S1Jul.2023摘要:以深圳市土地整备实践为例,从土地性质变更、土地整合使用、土地规划调整、土地开发再建设等角度,分析土地整备过程中的土地增值来源。为了弥补传统土地价值估算方法的不足,将经过整备后土地供应权视为基于房产价值的实物期权,确定整备后土地的最大期权价值,构建土地整备增值收益测算模型,并从原土地权利人和政府的经济、产权关系调整过程出发,分析土地整备过程中土地增值收益的分配机理,为合理调节土地整备相关利益主体分享的增值收益提供一定参考意义。关键词:土地整备;土地增值;实物期

2、权;收益分配中图分类号:F301.2文献标识码:A文章编号:1002-851X(2023)S1-0460-05DOI:10.14181/ki.1002-851x.2023S1460Research on Calculation Model and Distribution Mechanism of Land Increment Income from Land Readjustment:Taking Shenzhen as an ExampleLEI Rihui1,2(1.Yangzhou Polytechnic Institute,Yangzhou 225127,China;2.Real E

3、state Assessment Center of Shenzhen,Shenzhen 518034,China)Abstract:Based on the practice of land readjustment in Shenzhen,this paper analyzes the sources of land increment income in the process of land readjustment from the perspectives of land nature changing,land integration,land planning adjustme

4、nt and land redevelopment.Aiming at the disadvantages of the traditional method of land value evaluation,this paper treats the land supply right after readjustment as real options based on real estate value and derives the maximum option value after land readjustment.The calculation model of increme

5、nt income from land readjustment is constructed.Starting from the adjustment process of the economic and property rights relationship between the original land owners and the government,this paper analyzes the distribution mechanism of increment income in the process of land readjustment.Research re

6、sults will provide some reference significance for rationally distributing the increment income shared by relevant stakeholders of land readjustment.Keywords:land readjustment;land increment income;real options;income distribution1引言土地整备是由土地管理部门运用征地、转地、收地、征收、填海等多元化方式,将低效利用、分散畸零地块腾挪整合成片,统一进行土地确权、地上建构

7、筑物清理、用地规划调整、场地平整等前期开发,最终纳入政府土地储备。深圳经历四十余年快速城市化之后,建设用地面积已超过全部国土总面积的45%,土地利用逼近开发强度极限,正面临着土地资源高度紧缺的现实问题。与此同时,由于多年来的多元开发,地块开发分散,*基金项目:扬州市科技计划项目“RCEP背景下科技创新驱动扬州出口贸易高质量发展研究”(YZ2022220)作者简介:雷日辉,讲师,助理研究员。主要研究方向:城市与区域发展,土地整备理论与政策研究。土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究*以深圳市为例雷日辉1,2(1.扬州工业职业技术学院,江苏 扬州 225127;2.深圳市不动产评估中心,广东

8、深圳 518034)第 44 卷第 S1 期461雷日辉土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究导致可开发用地地块畸零,很难形成有效供给。为深度拓宽城市发展空间、有效实现土地集约利用,深圳市在全国率先成立土地整备局,全面负责组织实施土地整备。土地整备实施涉及土地性质、使用、规划、开发等多方面的调整,带来整备前后的土地价值大幅度提升,即产生土地增值;土地整备工作的推进主要涉及政府及原土地权利人两类利益主体,客观产生的土地增值将通过在不同环节为两类主体带来不同形态的土地增值收益。如何构建模型定量测算土地整备过程中的土地增值收益,合理调节土地整备过程中的利益分配格局,是目前深圳土地整备工作亟待解决

9、的重要问题。土地整备中传统的土地价值测算方法有市场比较法、成本逼近法、收益还原法、假设开发法等。由于土地整备期限一般在2-3年左右,而土地价格处入不断上升状态,其中充满不确定性,土地出让过程类似一种投资决策,存在出让的弹性和时机选择等问题。本文旨在突破土地估价的传统方式,在广泛借鉴国内外相关文献的研究成果后,考虑从实物期权定价的角度来构建土地整备中土地增值收益测算模型。实物期权理论的应用研究最初兴起于20世纪80年代自然资源开发领域的相关应用研究。在土地开发决策方面的研究也很多,Titman(1985)最早尝试将实物期权理论应用于土地市场,利用B-S模型对未开发土地进行定价,研究表明在最优建筑

10、开发密度的条件下,不确定性与城市土地未来投资价值呈显著的正向关系,在利益最大化驱动下,土地投资期权价值的提高会导致土地开发延迟;Quigg(1993)首次采用大样本市场价格检验了实物期权定价模型的实证预测,为土地开发的等待期权模型提供了实证支持,研究发现市场价格反映了未开发土地等待期权的投资溢价,在其市场价格样本当中该溢价均值为6%;Capozza等(2001)将土地开发视为一种实物期权,研究了其对于利率变动的反应,发现在增长率较高或不确定性较高的条件下,可变资本密集度是土地开发能够对利率产生积极反应的充分条件,并采用20世纪80年代住宅投资的面板数据进行了检验。土地整备作为土地二次开发的一种

11、重要形式,政府通过多种方式将低效利用的零散土地整合收回,统一纳入土地储备并相机抉择在土地市场上公开出让,本质上是由政府主导的土地投资过程,因此,可以应用实物期权理论测算经过整备的土地价值。具体而言,政府拥有的经过整备的土地供应权可以视为一种连续时间的永久美式期权,经过整备的土地价值即为该期权的价值。由于土地上的资产价值(房产),能天然地复制土地资产的风险和收益,本文将该土地供应权理解为以房产价值为标的资产的美式期权,运用无套利方法构建土地整备增值收益测算模型。2土地整备中土地增值的来源土地整备的工作手段包括征地、转地、收地、征收、造地等多种方式。土地整备涉及对土地属性的综合调整,包括土地性质变

12、更、土地整合使用、土地规划调整以及土地再开发建设等,构成了土地整备过程中土地增值的来源,如图1所示。2.1土地性质变更引起的增值一般而言,土地性质变更引起的增值是指土地由农用地转变为国有建设用地引起的土地增值。深圳市所有土地已经完成了理论上的国有化。尽管如此,大量的理论国有土地,在现实中依然按照过去的逻辑存在,即依然被原农村集体经济组织继受单位实际占用。因此,以征转地历史遗留问题处理为方式之一的土地整备依然牵涉到土地性质变更,具体表现为对尚未完善征转地补偿手续的原农村集体经济组织继受单位实际占用土地的处理。对该类土地,通过完善经济补偿,可以明确产权性质,理顺经济利益关系,解决历史遗留问题,从而

13、用于城市建设,其预期收益也将明显高于现状权利下的收益。因此,这种由未征转集体土地向国有建设用地的性质变更,将在一定程度上引起土地增值。2.2土地整合使用引起的增值纳入土地整备范围的土地,有少部分为农用地,受限于当前农业发展水平及土地产出,该部分土地资源的使用价值较低,仅能满足原土地权利人生存和缓慢发展的需要;其余的建设用地上也多为低密度低容积率的旧住宅、工业厂房等,土地利用效率较低。然而,这些土地资源的潜在利用价值却很大,土地利用潜力亟待深度挖掘。纳入土地整备范围的土地经过腾挪组合成片及统一规划建设,能够实现对这些零散用地的整合使用,图1土地增值来源解析建 筑 经 济2023年462极大地提高

14、了整备范围内土地的横向和纵向利用率。因此,土地整备带来的土地整合使用将在一定程度上引起土地增值。2.3土地规划调整引起的增值土地规划指标变化引起的增值是指土地整备过程中调整城市建设用地规划建设指标引起的土地增值,即同一地块在投资因素和供求状况不变的条件下,规划用途由低收益用途调整为高收益用途,或者规划建设指标由低使用率调整为高使用率所引起的土地价值增加。纳入土地整备范围的土地,待整备完成后,将按照土地利用总体规划、法定图则等规划文件确定的规划用途、指标进行开发,这中间可能涉及两类情况,一是工业用地转性,原来用于工业用途的土地可能会根据规划调整为住宅、商业用地,由于不同用途的土地产生的预期收益不

15、同,因此会发生土地增值;二是规划指标,例如容积率、建筑密度、绿化率等的调整,可能提高土地利用集约度,进而带来土地增值。因此,土地整备带来的土地规划调整将在一定程度上引起土地增值。2.4土地再开发建设引起的增值由土地再开发建设引起的增值,是因为特定地块或相邻区域投入资金、劳动力,使土地资本价值增加,从而使土地价格上涨。土地整备主管部门对纳入土地整备范围内的土地进行土地确权、土地清理及前期开发,投入一定的人力、财力、物力对纳入土地整备范围内的土地进行道路、供水、供电、通讯、排污、供气、排水等建设和场地平整,从而使土地生产力得到释放和提高,满足特定的建设需求。土地整备机构的这些土地投资会直接产生级差

16、地租,引起土地价值增加。因此,伴随土地整备的土地再开发建设也能在一定程度上引起土地 增值。3基于实物期权定价的土地增值收益测算模型构建应用实物期权理论的无套利方法,构建整备土地价值的测算模型。将土地F视为对潜在的标的资产P,即将要建设的房地产P的一个永久性的美式期权,它的执行价格即是建造成本X。土地整备主管部门的最优决策目标是使整备入库的土地实现价值(收益)最大化。依据研究需要,模型基本假设如下:假设一:存在着已知的无风险利率,它不随时间而改变。假设二:不存在无风险套利机会。假设三:期权有效期内不存在价值漏损,即土地在整备期间不存在土地出租、临时利用、变卖其地上建筑物及附着物残值取得的收入和其

17、他收入。假设四:房屋建成后就马上被出售,这里忽略了房屋的销售时间跨度,或者将持有期当作是在开发期,房屋的价格就可以以持有时间折现。假设五:房屋价值P的变化规律服从GBM模型(指数布朗运动):dPP=dt+dz(1)其中,为房价预期增长率,为房价波动率;dz为标准维纳过程的微分,即dz=tdt,t服从标准正态分布。房价预期增长率和房产的便利收益率(一般用租金率表示,等于房屋租金房价比)决定房屋市场的期望回报,即期望回报率=+。考虑到期望回报必须足以弥补持有该房屋带来的风险,因此,基于资本资产定价模型,可以得到=r+pm,其中,r为外生决定的无风险回报率,为风险的市场价格,pm为房产P的回报与整个

18、市场组合m的回报之间的相关系数。采用期权定价的无套利方法,可以构造一个由该土地资产F和n单位的房屋资产空头组成的投资组合。该投资组合的成本可以表示为(1+nP)元,即投资无风险资产1元,并购买n单位房屋。该投资组合在很短的持有期dt内,无风险资产回报为rdt,n单位房屋产品通过支付红利并获得随机资本收益的回报为nPdt+nPdz。因而投资1元的单位收益为:r+n(+)P1+nPdt+nP1+nPdz(2)土地整备部门在持有该地块的相同的一段很短的时间dt内,获得的确定收益为(T-rC)dt,同时还得到随机收益dF,根据伊藤引理展开,得到:dF=(PF+0.52P2F)dt+PFdz(3)获得的

19、单位收益为:(T-rC)dt+dFF=(T-rC)+PF+0.5 2P2FFdt+PFFdz(4)若以上构造的投资组合能够完全复制风险以及取得同等回报,则dt和dz的系数应相同:nP1+nP=PFF(T-rC)+PF+0.5 2P2FF=r+n(+)P1+nP?(5)第 44 卷第 S1 期463联立方程组得到如下二阶微分方程:0.52P2F+(r-)PF-rF+(T-rC)=0(6)其中,(T-rc)是持有土地储备的净现金流,T为整备的土地上由临时厂房等产生的收益流,r为贷款利率,C为贷款额,rC是持有土地整备的贷款利息成本。式(6)满足以下三个边界条件:F(0)=T-rCF(7)若房价为0

20、,土地开发期权不会被行使,只获得持有土地储备的净现金流。F(P*)=P*-I(8)最优触发价值P*由方程本身决定,I为房地产开发成本及利润,此时经过整备的土地开发期权价值最高,是土地整备主管部门持有土地的最优开发时机。F(P*)=1(9)上述二阶微分方程不仅是二阶变系数线性微分方程,而且是欧拉方程,可以根据欧拉方程的解法求解。求解过程如下。特征方程:0.52(-1)+(r-)-r=0(10)特征根:=0.5-r-2+(r-2-0.5)2+2r2(11)设P=et,方程通解:F(P)=B+AP(12)根据边界条件式(7)式(),可得:A=P*-I-T-rCr(P*)B=T-rCr?(13)代入方

21、程通解(12),可得:F(P)=P*-I-T-rCr(P*)P-1(14)根据边界条件(9),可得:P*=-1(I+T-rCr)(15)土地最大期权价值即整备后土地价值为:F(P*)=P*-I=(T-rC)+rIr(-1)(16)而土地整备前的土地价值即现状条件下的土地价格可以采用传统土地估价方法得到。因此,土地整备中土地增值收益为:V=F(P*)-V(17)其中,V为土地整备中土地增值,V为土地整备前的土地价值。4土地整备中土地增值收益的分配土地增值是在土地利用和开发的过程中客观发生的,只有落实到具体的利益主体,才能使土地增值收益得以生成。土地整备涉及两类利益主体,分别是政府和原土地权利人,

22、在对其经济关系和产权关系进行调整的过程中,两类主体将各自付出一定的成本(含机会成本)及获得一定的收益,土地收益(成本)形态决定了土地增值收益的分配结果,如图2所示。由于政府在土地整备工作完成后,必须将纳入储备的土地以招标、拍卖或挂牌等方式进行国有土地使用权出让,才能获得土地收益,使潜在的土地增值收益得以显化。因此,研究土地整备中土地增值收益的分配机理,需要在土地整备的基础上,将土地利用和开发过程向后延伸到国有土地使用权出让环节。4.1原土地权利人分享土地增值收益根据 中华人民共和国土地管理法 第二条规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿,在征地过程中所体现的土地收

23、益形态为给予农村集体经济组织和农民个体的征地补偿,涉及的相关补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等。深圳采取了征地、转地、收地、征收等多元化的土地整备方式,其内涵比单纯的土地征收更为丰富,但其中涉及的产权关系调整则是相 似的。政府向原土地权利人支付了补偿,获得了完整的土地权利;原土地权利人失去了土地权利,获得了直接补偿。在现行的补偿标准下,对原土地权利人的直接补偿费用通常可能高于其现状条件下的土地价格,由此政府向原土地权利人支付的直接补偿费用与土地整备前的土地价值之间的差额生成了原土地权利人分享的土地增值收益。即:原土地权利人分享土地增值收益=直接补偿费用土地整备前的

24、土地价值。4.2政府分享土地增值收益深圳市政府相关部门投入人力、财力和物力进行土地整备的最终目的,是将整备完成纳入储备的土地进行国有土地使用权出让。土地出让本身可以使土地整备雷日辉土地整备增值收益测算模型构建及分配机理研究建 筑 经 济2023年464后的土地价值以土地出让价格的形式得以反映,这部分土地收益可以由政府实际取得。由于经营性建设用地的土地出让价格通常高于政府前期投入的整备资金成本,政府从国有土地使用权出让中获得的收入(即土地整备后的土地价值)与整备资金成本的差额生成了政府分享的土地增值收益。由于土地整备项目实施年限较长,并且整备完成的土地通常并未当即出让,而是纳入土地储备,由政府根

25、据土地市场变化情况、投资项目落地需求等相机抉择出让,土地出让时点存在较大的不确定性,因此,可以将经过整备的土地供应权视为基于房产价值的实物期权,采用土地最大期权价值表示土地整备后的土地价值。即:政府分享的土地增值收益=土地整备后的土地价值整备资金成本。此外,根据 深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见 规定,土地整备项目资金应预留包干价20%的资金额度作为不可预见费,由市土地整备局根据年度土地整备资金计划拨付给各区政府;同时,在土地整备项目的实施过程中,还需要一定的工作经费。上述不可预见费和工作经费构成了整备资金成本和直接补偿费用的差额。由于等式“土地整备中的土地增值=土地整备后的土地价

26、值土地整备前的土地价值”应当恒成立,上述差额部分可以视为除政府和原土地权利人之外的机构从土地整备中获取的增值收益。5结语本文结合深圳市土地整备工作实际,从土地性质变更、土地整合使用、土地规划调整、土地开发再建设等角度,分析了土地整备中土地增值来源。为弥补传统土地价值测算方法的不足,本文将经过整备的土地供应权视为基于房产价值的实物期权,推导得出整备后土地最大期权价值,构建了土地整备中土地增值收益测算模型,并从原土地权利人和政府的经济、产权关系调整过程出发,厘清了土地整备过程中土地增值收益的分配机理,为定量分析土地整备中相关利益主体分享的增值收益提供了新的测算思路,对于创新土地整备利益分配方式、加

27、快推进土地整备工作具有实际指导意义。参考文献1 肖靖宇,戴根平,魏秀月.深圳市土地整备利益统筹共享机制研究J.规划师,2020(16):38-44.2 王媛,贾生华.土地投资决策的实物期权述评J.中国土地科学,2010(9):76-80.3 Dixit,A.K,Pindyck,R.S.Investment Under UncertaintyM.Princeton:Princeton University Press,1994.4 Titman S.Urban land prices under uncertaintyJ.American Economic Review,1985(3):505-

28、514.5 L.Quigg.Empirical testing of real option pricing modelsJ.The Journal of Finance,1993(2):621-640.6 Capozza,D.R.,Li,Y.M.(b)Residential investment and interest rates:An empirical test of land development as a real optionJ.Real Estate Economics,2001(3):503-519.7 刘贞平,万磊,刘圣欢.基于土地增值收益共享的拆迁土地价值评估方法研究J.湖北经济学院学报,2012(2):39-43.8 徐爽,李宏瑾.土地定价的实物期权方法:以中国土地交易市场为例J.世界经济,2007(8):63-72.图2土地整备中土地增值收益的分配

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