市场升温超出预期-展望政策外松内紧.doc

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市场升温超出预期，展望政策外松内紧
——2013年度广东房地产市场分析
广东省房协市场分析课题组
（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）

一、市场运行情况分析
（一）商品房市场前高后平，珠三角表现更为稳健
2013年全省商品房销售面积9836.39万平方米，同比增长24.5%；销售额8941.05亿元，同比增长39.5%。其中商品住宅销售面积8830.95万平方米，同比增长23.4%；销售额7476.10亿元，同比增长36.2%。从市场走势看，上半年，在相对宽松的货币政策下，商品房销售市场延续了跨年热销的销售局面；下半年受流动性收紧的影响，销售增速虽呈现持续回落态势，但仍维持较高水平，全年呈现前高后平的走势。全省全年商品房销售均价9090元/平方米，同比上涨12.1%；其中商品住宅均价8466元/平方米，同比上涨10.4%。从全年房价走势看，商品房和商品住宅的销售均价都较为平稳，上半年同比涨幅较高；在全年控价目标的约束下，下半年部分地方政府加强房价指导干预，房价上涨幅度有所回落，最终也实现了全年涨幅达到年内最低水平。
图1 2013年广东商品房销售面积、销售金额走势

图2 2013年广东商品房、商品住宅销售均价走势

从供求关系看，2013年全省商品房批准预售面积8418.83万平方米，同比减少12.2%；其中，商品住宅批准预售面积7458.88万平方米，同比减少13.1%。全省商品房销售率（实际销售面积/批准预售面积）达116.8%，同比提高34.4个百分点；商品住宅销售率118.4%，同比提高35.0个百分点。数据显示，2013年商品房总体呈现供不应求的局面，这也是导致房价持续上涨的主要因素之一。
表1 2012、2013年广东商品房销售率比较 单位：万㎡
项目
商品房批准预售面积
商品房销售率

#商品住宅

#商品住宅

#90㎡以下

#90㎡以下
2012年
9587.26
8583.54
1938.21
82.4%
83.4%
95.6%
2013年
8418.83
7458.88
1723.15
116.8%
118.4%
120.8%
同比增长
-12.2%
-13.1%
-11.1%
34.4个百分点
35.0个百分点
25.2个百分点
分地区看，珠三角地区和粤西地区销售面积增速与全省走势基本相当，全年分别销售7196.64万平方米和881.48万平方米，同比增长25.0%和21.8%；粤北山区则呈现前升后降趋势，全年销售面积1380.79万平方米，同比增长36.1%；粤东地区销售面积增速全年低位徘徊，全年销售面积377.47万平方米，同比下降6.5%。各地区供求关系看，珠三角地区商品房销售率129.5%，粤东、西、北地区分别为81.6%、94.8%和94.1%，珠三角地区销售率高于全省平均水平，且与其他地区的差异逐步扩大。近几年各地区销售面积数据显示，珠三角商品房销售面积的比重总体呈小幅下降趋势，但2013年其市场表现更为稳健，销售面积占全省比重同比略有反弹。
图3 2013年广东各地区商品房销售率走势

图4 2008-2013年广东商品房销售面积地区分布结构

（二）房地产资金结构优化，新政策取向预示变革
2013年，受益于较为宽松的货币政策，房地产业获得了有力的信贷支持。2013年全省金融机构房地产贷款余额为两万亿元，同比增长16.8%，其中开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额同比分别增长14.5%和14.6%。其中，2013年新增房地产贷款2876亿元，占同期各项贷款增量的34.7%，其中60.9%于上半年贷出；新增贷款比2012年大幅增长1602亿元，增幅高达125.7%，直接或间接改善了房地产企业的资金状况。
全年全省房地产到位资金小计10472.94亿元，同比增长32.3%，增速为近十年次高水平。从房地产企业资金来源结构看，2013年国内贷款2143.59亿元，占本年资金来源的20.47%，同比提高1.43个百分点；利用外资36.29亿元，占0.35%，同比下降0.02个百分点；自筹资金2798.34亿元，占26.72%，同比下降3.77个百分点；其他资金来源5494.72亿元，占52.47%，同比提高2.37个百分点。从近五年数据看，以销售回款为主的其他资金来源所占比重为最高水平，自筹资金则为最低水平，反映企业权益融资压力有所减小，资金成本下降，资金结构得以改善。
图5 2009-2013年广东房地产本年资金来源结构

但数据显示，虽然2013年各季度的企业银行贷款与个人住房按揭贷款数额没有出现明显缩减，但企业银行贷款的同比增速在第二、三季度达到高峰后呈急剧下滑态势；个人住房按揭贷款同比增速呈大幅回落走势，第四季度更是出现负增长。这与6月中旬国务院常务会议提出“要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力的支持经济转型升级”的金融政策取向有密切关系，也预示着今后房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行等金融机构的间接融资方式的难度和成本预计都将随之上升。企业应关注研究房地产金融制度走向，防范流动性收紧后资金链的安全问题。
图6 2013年各季度广东房地产企业银行贷款、个人按揭贷款情况

（三）开发商投资热情不减，资金流掣肘不容忽视
2013年商品房销售市场的超预期表现增强了开发商的投资信心，完成投资额、土地购置面积、商品房新开工面积等指标均有较大幅度增长。其中，投资增速在一季度时降至年内最低点后反弹回稳，基本保持在20%以上，全年全省房地产完成开发投资6519.47亿元，同比增长21.8%，增速同比提高10.5个百分点。其中住宅投资增速走势平稳，基本保持在20%以上，全年完成投资额4540.98亿元，同比增长22.6%；办公楼投资总体呈高位波动上行态势，完成投资347.82亿元，同比增长48.1%；商业营业用房投资增速年初高位运行，随后呈阶梯状下降，全年投资716.02亿元，同比增长30.8%。
图7 2013年广东房地产完成投资额走势

图8 2013年广东商品住宅、办公楼、商业营业用房投资同比增速走势

2013年末全省房地产待开发土地面积4866.04万平方米，同比增长18.0%；全省商品房施工面积46480.47万平方米，同比增长18.3%。其中，本年土地购置面积2250.96万平方米，同比增长24.7%；商品房新开工面积14265.48万平方米，同比增长34.4%，全年增速呈稳步提升趋势。分用途看，住宅新开工面积10114.75万平方米，同比增加29.0%；办公楼面积563.20万平方米，大幅增长94.9%；商业营业用房面积1481.58万平方米，增长48.4%。数据显示，2010年以来，广东商品房每年新开工面积基本都在1亿平方米以上，使得2013年末的施工面积快速攀至4.65亿平方米，比2009年的2.47亿平方米增加了88%。在建工程量的快速提升，意味着需要相应扩张的资金流规模滚动运作。而从商品房销售额与投资额的比值情况看，2013年各季度与之前年份相比已处于低位，且当前商品房销售市场处于调整期，销售额或难以持续高速增长，若无法获得有力的信贷支持或拓宽其他融资渠道，未来企业资金流将成为行业发展掣肘，值得业界对此高度重视。

图9 2002-2013年广东建设指标走势

图10 2009-2013年各季度广东商品房销售额与投资额比值走势

（四）房地产税收增速回落，顶梁柱作用无以取代
2013年全省地方税收组织房地产业税收收入1486.29亿元，同比增长16.8%，增速较地税总体水平高7.3个百分点。房地产业税收占地税总收入的29.2%，比2012年提高1.8个百分点，房地产业税收在地税收入中起着顶梁柱的作用。数据显示，自2001年起，广东房地产业税收占全省地方税务总收入的比重不断上升，近两年以更快的速度提高。从税种构成看，全年房地产业营业税506.21亿元，同比增长24.7%，占34.1%，比重同比提高2.2个百分点，为最主要税种；土地增值税344.13亿元，同比减少2.2%，占23.2%，同比下降4.5个百分点；企业所得税162.93亿元，同比增长39.6%，占10.9%，比重同比提高1.7个百分点。得益于房地产市场的活跃，房地产业营业税、企业所得税所占比重有所提高，且同比大幅增长。
图11 2001-2013年广东地税总额及房地产业税收走势

图12 2001-2013年广东房地产业税收占地税总额比重走势

二、结论及展望
（一）结论
1.房屋销售。在相对宽松的政策环境和总体供不应求的情况下，广东商品房市场交易市场表现活跃，销售面积、销售金额均创历史新高；全省销售均价全年走势基本平稳，涨幅持续回落。其中珠三角地区市场表现更为稳健，商品房销售面积占全省比重略有回升。
2.资金状况。房地产总体信贷环境较为有利，全年全省金融机构新增房地产贷款额占总新增贷款额比重超过三成，新增房地产贷款额同比增幅高达125%，大大改善了房地产企业的资金结构。但下半年受流动性收紧影响，企业银行贷款及个人按揭贷款同比增速大幅回落，金融体制改革将进一步影响房地产业的资金状况。
3．开发建设。房地产投资额、土地购置面积、商品房新开工面积等指标均呈稳步增长态势。但近几年大幅增加的新开工量已使得当前施工面积达到历史高峰，而销售金额与投资额的比值却处于近五年来的低位，企业的资金流面临较大的考验。
4.税收贡献。伴随房地产投资、销售市场的全面走强，房地产营业税及企业所得税等均有较大幅度增长，房地产业税收占全省地税总额的比重已逼近三成，对地税的贡献作用进一步凸显。
（二）展望
1.政策环境
2013年房地产调控政策趋于平稳，调控方式倾向于长效机制；未来房地产市场将注重发挥市场机制的调节作用，部分城市仍将执行限购等行政手段，但调控方式更为灵活；新一届中央政府通过加强金融监管，优化金融资源配置，更有力地支持经济转型升级。预计2014年货币政策仍维持中性偏紧，银行对房地产业的信贷支持将逐渐走弱；相关部门加强对影子银行的监管，资金流入房地产业的难度也将有所提高；利率市场化的进一步推进，对企业的利率风险管理将提出更高的要求。
另一方面，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”，2014年中央1号文件提出“深化农村土地制度改革”，农村集体建设用地逐步有序入市将为房地产业拓宽空间；中央提出“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”，城镇化的发展又为房地产业提供了发展机遇。
2.市场走势
土地市场方面，2013年土地购置面积增幅不小，且不少是以“地王”的代价获取，这一方面使得房地产企业的土地储备得到补充，另一方面则削弱了企业继续竞拍的能力。预计今年“地王”现象将有所减少，价格涨幅将会放缓。市场供求方面，近年新开工面积屡创新高，不断扩张的在建工程量增加了企业的资金负担，市场供应量同比将有所增加。虽然当前住房需求群体依然庞大，但大多数普通工薪阶层的购买能力相对有限；高端消费群体和改善型需求受到政策限制，市场有效需求呈现缩减态势，商品房供不应求的局面可能出现缓解。
综上分析，新的一年房地产行业的融资环境将比2013年收紧，对于大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的房地产企业将面临较大挑战，企业应提高对金融风险的管理能力，结合政策环境及市场变化，以市场需求为导向调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。

2014年1月27日

（本文数据来源：广东省统计局、中国人民银行、广东省地税局）

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