贷款知识、销售流程.doc

贷款相关：
1. 贷款合作银行：安顺市商业银行。可否选择其他银行自行办理贷款：否。
2. 贷款年限：男 商业贷款可贷到____60__岁，公积金可贷到____60_岁。女 商业贷款最长可贷到____55__岁，公积金最长可贷到____55___岁。
3. 男满__22____岁需要出具未婚证明，女满___20__岁需出具未婚证明。
4. 商业贷款需要提供哪些资料?个体户呢？公司能不能办理贷款？
答：需提供身份证、户口薄、婚姻证明、商贷收入证明、征信报告。如是个体需提供营业执照、税务登记证、流水存折、最近三个月完税凭证。公司不能贷款。
5. 公积金贷款需提供哪些资料？个体户能不能办理公积金贷款？公司能不能办理公积金贷款？
答：需提供身份证、户口薄、婚姻证明、公积金收入证明、公积金申请表、公积金缴存清单、信用报告。个体户不能办理公积金贷款，公司也不能办理公积金贷款。
6. 什么情况下客户需要找担保人？担保人需具备什么条件？担保人需提供什么资
料？担保人自己有在还贷款还可以为他人担保吗？如担保人已经为别人提供过担保还能做担保人吗？
答：如客户属于安顺户口（含五县），但无稳定收入者需找担保人。担保人必须具有稳定收入、信用记录良好且具有安顺户口（如：公务员、或事业单位等上班人员）。担保人需提供身份证、户口簿、婚姻证明、担保人收入证明。如担保人有在还贷款需看其还款金额大小，如收入可达到自己还款数额和担保数额的双倍仍然可帮其担保。如担保人已经为他人做过担保也需看担保还款数额而定，如收入可达到所有担保数额的双倍仍然可以担保。
7. 若购房人月收入不够月供的双倍怎么办？共同还款人是否需要在购房合同上加上名字？
答：1.可找共同还款人，购房人和共同还款人的收入加起来达到双倍即可（共同还款人需提供身份证、户口本、婚姻证明、收入证明及个人信用记录）2. 可出示租赁合同（住房出租、商铺出租均可）。3.增加首付款。共同还款人不需要将名字写在合同上。
8. 贷款发放后是否可提前还款?什么时候可以提前还款？提前还款需要支付违约金吗？
需要支付多少？提前还款还的是利息还是本金?总共有几次机会可以提前还款？(商贷和公积金分别作答）
答：商贷还款满一年即可提前还款，总共只有两次机会，每还款一次需多支付一个月的利息作为违约金，提前还款还的仅是本金。
公积金贷款也需还满一年才可提前还款，每年可冲一次公积金（以万为单位），且提前还款没有利息。
9. 首次购房贷款享受多少折扣利率?首付需支付几成？二次、三次购房呢?贷款是贷到千位还是万位？（商贷和公积金分别作答）
答：商贷首次购房贷款享受基准利率，没有折扣。首付需支付30%。
二次购房利率在基准利率的基础上上浮10%，首付需支付60%
三次及以上购房不能贷款，只能一次性支付。
公积金首次购房享受公积金的基准利率，首付30%
二次购房享受公积金利率上浮10%，首付需支付50%
三次及以上只能一次性付款。
贷款只能贷到千位，以5千或一万为单位。
10. 产权证什么时候可办理下来?没按时办理完毕怎么办？
答：交房以后360工作日内办理完毕。如产权证未按约定时间办理下来，则买受人不退房，如出卖人超出360天，出卖人按已付房款的0.1%向买受人一次性支付违约金。
11. 若夫妻双方均缴纳公积金最多可贷多少万？若仅一方交纳又可贷多少万？亲属关系(例:父亲和儿子)或非亲属关系的两个人的公积金可以同时使用来贷20万吗，有什么条件?
答：夫妻双方均缴纳公积金且没断过都满一年的公积金贷款可贷20万，若仅一方缴纳没断过满一年的公积金贷款可贷12万，亲属关系或非亲属关系的两个人的公积金可以同时用来贷20万，但名字必须写在购房合同及以后的产权证上。
12. 以前使用过商业贷款, 现在使用公积金贷款能享受首次购房的待遇吗?
答：以前使用过商贷，现在若用公积金贷款同样属于二套房，首付需支付50%，利率在公积金基准利率上上浮10%。
13. 外地公积金能在安顺使用吗?
答：贵州省内的公积金均可使用，但需当地公积金管理中心出示可以使用的证明（前提是必须有一方属于安顺户籍且双方均交纳公积金）。外省公积金不能使用。
14. 签定合同到开始还贷大约多少时间?
答：不一定，若资料提交齐全且及时提交到银行的话，最快两个月时间，若资料不全或者其 他原因可能半年也不一定。
15. 维修基金是作什么用途的,以后还要交吗?
答： 房屋过了房开商的保修期后出现的问题均动用维修基金来维护，维修基金是存放在房管局的，若在使用完毕后会再向业主征集。
16. 什么是组合贷款?
答：即公积金和商贷的混合贷款，一般是公积金贷款不够所有的贷款，然后剩余部分用商业 贷款的形式。
17. 什么情况下客户完全不能贷款？
答： 外地客户在外地工作的不能贷款，已退休的不能贷款，未满18岁的不能贷款，信用记录达3次及以上逾期的不能贷款，三套及以上住房的也不能贷款。
销售流程：

1. 客户进入售楼部后销售人员需做哪些工作？
答：准备好资料夹、计算器、激光笔提前出去迎接，微笑对客户说：你好，我是XXX，请
问您是第一次来看房吗？然后递上名片，将客户带至沙盘介绍。
2. 售楼部电话响后接听需注意什么？
答：1.电话响三声后必须接听；2.接听请用普通话说：您好，畔山龙庭！3.态度友善，语气舒缓，在用好措辞的同时巧妙的将畔山龙庭的优势卖点告知客户；4.完毕后邀请客户到现场看房，必须等客户先挂电话后才能挂断电话。
3. 带客户到工地现场需注意什么？
答：1.必须戴安全帽。2.必须提醒客户注意安全，特别是在电梯房高楼层或是洋房带负层的空洞出，有小孩的需要提醒客户拉好小孩，自己也需时刻注意客户行踪
4. 回访该怎么打（举例说明）？多久打一次合适？
答：一般客户到现场后应根据首次接待情况3天左右后打第一次回访。如：您好，请问是XXX先生吗，不好意思打扰您一下，我是畔山龙庭销售人员XX，您上次在我们楼盘看的房回去考虑觉得怎么样呢？因为现在我们房源比较紧张，您上次看的那套最近有几位客户都比较喜欢，怕您到时候来买不到这么满意的楼层房号了，如果有兴趣不妨带上您的家人哪天抽时间再到我们现场去看一下，如果喜欢就可以定下来了，您觉得呢？

8 . 现在畔山龙庭的销售环境下如何开展你的销售工作？
答：目前的销售环境是虽说开盘已有一段时间，但我们的房源依然还很多，且户型选择面相对较狭窄，客流量也相对减少，但房却都是准现房均可看房。在这样的情况下，我不能泄气，也不能怨天尤人，要做的应该是打起十二分精神，抓住每一个来访的客户，在作好热情接待的同时有效利用现有资源带领客人到现场参观看房，定期做好客户回访，不能出现泄气的情绪否则会影响他人，在空余时间更多的巩固自己的专业知识，为以后能更好的在销售及房地产这一行业有更大的发展做好铺垫。
9. 写出现在可售房屋的优惠方式，如有客户通过关系找到老总打折如何发确认折扣的信息（举例说明）？发给谁确认？
答：B、C、D栋、花园洋房均为一次性付款98折，按揭99折。联排别墅无优惠，所有现房均无任何优惠。
如有客户通过关系找到老总打折，需先问清客户找的什么关系什么人，然后编好信息发向王经理确认。（例：杨XX购买畔山住房一套，房号为D-2-6-2，原单价3150元/M2，通过XX局张XX找王总，请确认折扣！）待收到确认信息后方可按所确定的折扣给客户计算。
10. 到三楼销售部签约时客户需具备哪些条件？
答：1）.查好客户征信。2）.客户必须交清首付及税费并持收据。3）.客户必须带齐资料（如：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等）。4）.购房本人必须亲自到场（最好是夫妻双方）签字。
11. 到银行查征信需准备哪些资料？注意什么事项？如何查？
答：1.收取客户身份证复印件正反两面。
2. 让客户签署授权书、委托书并摁手印。（不能代签）
3. 到商业银行个金部找张姐查询即可。
12. 畔山龙庭现阶段的29个卖点。
答：1. 纯山地高端楼盘，坡地退台式景观，住在山上，俯看全城，闹中取静。
2. 山上地中海西班牙风情园林品鉴，山下峰景组团属于现代设计风格的电梯高层。
3. 全室内游泳池，360度观光电梯，都是安顺首家也是唯一一家推出的.
4. 平均楼间距符合国家规范，13米到41米不等，景观通透，节点清晰，充分保障了采光。
5. 绿化率高达47.8%，原山地生态住宅，相当于住在一个天然的大氧吧。
6. CD栋首层架空，高度为5.2米。
7. 占据开发区龙头位置，周边无工厂，环境安静，无噪音，升值潜力大。
8. 山上部分屋顶采用坡屋面设计，不但防止屋顶渗水，而且有隔热作用，美观大方。
9. 小区采用全封闭式管理，在小区每个入口都有门禁系统，进出均需刷卡。
10. 因为是坡地建筑，所以下沉部分的车库和会所都是有采光的。
11. 主团区域内有将近5千平米的大型水景主题花园。
12. 周边配套设施齐全：新安顺二中，南马广场，北京华联，新兴商业街，302医院。
13. 户型设计方正实用，动静分离，间间采光，面积从80平米到390平米不等。
14. 山上花园洋房带入户花园，露台花园，且露台花园完全赠送，安顺首家为花园洋房配备完挂式电梯，且公摊系数较低。
15. 花园洋房的私家花园有高差设计，充分保障了私密性。
16. 道路采用人车分流的人性化设计。
17. 建筑密度25.82%，相当于在畔山龙庭只有1/4的土地用来修建房子。
18. 峰景组团户型多样，选择面光，从81到128平米不等。
19. 山上景观实物呈现，不担任何风险买到好环境。
20. 山上实景现房交钱即可入住。安顺现阶段稀有且不可复制的好房子。
21. 山上完美落成的健身会所，集壁球、模拟高尔夫、棋牌娱乐为一体，高档大气，绝无仅有。
22. 观光电梯投入使用，观光乘坐，不仅上下山方便，且全城美景尽收眼底。
23. 山下电梯房A栋交付使用，配有宽大的蓝球场及羽毛球场。
24. 物业设点完善合理，很好的保障以及提升了小区的安全性。
25. 小区路面禁止停车，更好的提成了小区的环境质量。
26. 小区长期配备电瓶车，您平时不开车的时候除了乘坐电梯外，可以更悠闲的乘坐观光电瓶车上下山。
27. 山上地下车位配备手推车，您购物回来停好车不用担心拎着大包小包不方便，拥有超市级别的配备让您生活更轻松方便。
28. 副坡全部绿化，您无论是住在山上还是山下，都能感受到整个小区绿意昂然，生机勃勃。
29. 住在小区的都是各行业的精英人士，您在享受美好生活的同时可以交流您的工作经验，增加您的业务往来，让您的事业更上一层楼！
13. F4、F5交房时间？B、C、D、交房时间？
答：F4、F5交房时间为2011年12月31日，B栋交房时间为2012年8月31日，C、D栋交房时间为2012年7月31日。
14. 如逾期交房怎样赔偿客户违约金？
答：自合同约定交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.3的违约金，合同继续履行。