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土地的双重属性
与土地和房地产联系在一起的所有经济关系，都可以看作是止地特性的延伸。土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。
(一)土地的自然特性
1.土地总量的有限性
所谓土地总量的有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地的需本而言，土地是不会增加也不可再生的。虽然从技术发展的角度看，人类社会可能向外太空发展，寻找到新的适合人类生存的星体，但就可以预计的发展来看，在当前几乎没有这种可能性，人类社会只能在地球有限的土地范围内从事各种活动。
2.土地区位的差异性
不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又可以有多种用途，例如农业、居住商业、办公等，不同用途对土地的相关自然特点的要求又存在较大的差异，反过来不同区位土地又要求不同的土地利用状态，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。
3.土地位置的固定性
所谓土地位置的固定性是指从实体流动来看，土地不能从一地移动到兄一地，特定土地固着于一定的地理经纬度上。地球的地质运动虽然能够理慢法作用于土地，但这种戮响过成千上万年才会显示出来，对当前的土地状况影响微乎其微。另一方面，土地位盆的固定性也表现为土地一旦用于某种用途就不易改变，调整难度很大。
4.土地使用的耐久性
从人类有限的生命来讲，土地寿命是无限的，是可以永续使用的，通常条件下土她是不可毁灭的。不过，如果人类使用不当会造成土鹅无法用于某种特定用途。例如土地沙摸化即不能用于农业耕作。又如，如果在土地上建成住宅区，土地表尽土坡受到破坏，再转而用于农业的可能性较小。如果对自然环境过度利用，土地利用条件会恶化，在人类现有技术条件下，可能无法恢复，丛而使土地无法有效利用。
(二)土地的经济特性
1.土地的稀缺性
稀缺性是与人类的主观需求联系在一起的，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否的问题。现代社会中由于人口的急剧增长、工业化和城市化迅速发展，人们对土地的需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说，有限的地球表面日益显得不足。:进一步而言，土地自然所具有的有限性、差异性、:固定性·等特点又限制了土地的总供给，使土地特别是城市土地成了一种稀缺性资源。
2.土地的区位可变性
土地区位的形成和变化是与人类社会的经济、政治和社会等活动:联系在一起的，因此虽然自然形态的土地位置固定，但人类社会的相关活动却’随着时代的变化而变迁，从而带来土地的区位出现相应的变化。例如历史上的某些商业、文化中心可能演变为当代的旅游区，历史上的不毛之地可能演变为当代的工业中心等。土地的区位可变性特性在城市土地区位方面表现得尤其明显，土地区位会随着城市的发展及基础设施的建设特别是交通、通信、公用基础设施的建设和发展而出现巨大的变化。
3.土地的报酬递减性
在一定的技术水平下，连续在一块土地上投资，超过一定限度‘就会引起成本增加，收益递减。这种经济特性与自然状态的土地供给有限联系在一起。相对于这种固定供给而言，初始少量投资可能显得不足，收益星现递增的趋势，随着投资的逐步增加，土地的潜力逐渐发挥出来，再进一步增加投资会使得土地上增量的收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地的报酬递减性。在农业中这是很明显的，在建筑业中也是如此。不过，土地的报酬递减性在不同的历史时期、不同的技术水平下表现是不同的，这一经济特性只有在技术水平给定的情况下才是成立的。
4.土地经营的垄断性
由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。土地经营的垄断性也会为土地所有者提供额外的利益，这种经济利益的安排、协调、冲突等对社会经济的各个方面产生巨大的影响。
土地的双重属性还可以从另一个角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，主要是资源的合理配置问题;而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标是既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重的原则。更多相关资料请登录：