邻里中心项目招商工作步骤1.doc

仙舟商业地产

邻里中心项目招商工作步骤（修改）

经初步市场考查，就当前认识状态下，我司初步认为邻里中心项目商业定位方向应着重考虑餐饮休闲娱乐-mall及其相关配套业态；更精准具体的商业定位意见，待进行系统的市场调研工作后得出。
本项目就初步商业定位方向下，工作步骤如下：
一、 招商前的工作准备（45天）
1、明确项目商业定位和业态规划，制订招商政策并统一言辞基调，营造招商部现场商业氛围；
2、就商业定位和业态规划针对客户群体进行分类，锁定目标商家；
3、对商铺铺位按所招品类对象的空间设计要求进行功能布局规划，制定合理的业态划分方案；
4、针对目标商家群体进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
5、制订具体的铺位租金价格表；
6、挖掘潜在的有利于推动招商的信息。
二、招商团队组建
1、组建精干的招商团队；
2、制定招商执行方案；
3、人员培训：根据项目招商政策，由项目经理或项目招商主管安排时间统一进行招商前培训工作。
三、招商物料准备（2009年7月）
1、招商宣传折页；
2、招商宣传海报、条幅、喷绘；
3、招商接待处现场形象展示；
4、《商铺租赁合同》。
四、前期客户接触（时间： 2009 年 6 月 9 日至 2009 年 7 月中旬）
1、招商人员整理手中现有的客户资料，圈定适合本项目业态规划的商家，第一时间向熟悉的商家传达本项目招商信息；
2、就现在的项目市场规划与定位，先期去接触一些适合本项目业态规划定位的市场经营户，收集他们对本项目招商工作开展的反馈信息。
五、招商推广的准备与执行（时间： 2009年 7 月 中 旬至 2009 年 12 月底）
1、按辐射范围界定，部署几个招商宣传资料投放点，选择时间节点进行发放；
2、由商业定位及规划特点提炼精准的广告宣传口号，安排硬广告及软文，配合招商进度进行发布；
3、相关推广活动主题及策划方案落实，选择相关负责人及执行公司；
4、户外广告宣传载体选择，载体地址选择等，选择相关负责人及制作公司；
六、招商思路（时间： 2009 年 7 月 中 旬至 2009 年 12 月底）
1、招商团队对整个招商方案执行能力的强弱关系到招商项目的成败，此环节是整个项目招商运营过程的关键部分。
2、此阶段对于具体招商策略及技巧的把握和使用十分重要，届时依据市场的变化做出相应的调整。
3、根据客户资源，在前期的客户接触过后对市场进行分析、判断，尽快确定本项目的主力商家。
4、招商进程中把握好规划业态，根据布局业种种类针对性地寻找投资商进行招商。
5、招商总体执行
（1）预招商时间： 2009 年 6月 9 日至 2009年 7 月中旬。
（2）全面招商时间： 2009 年 7 月 中 旬至 2009 年 12 月底；
执行人员： 项目招商团队所有成员。
七、进场与开业组织
1、进场装修期
为期两个月，以商家签订合同当日开始计算；大面积装修可视具体情况再申请。
由招商人员通知客户进场装修。
2、进场试业
时间： 2009 年 12 月 中 旬至 2009 年 12 月 31 日
3、开业准备与开业
本项目预计开业时间为 2010 年 1 月 1 日。
相关开业准备工作如下：
（1）制订宣传造势策略、推广举措；
（2）列出邀请嘉宾名单，准备邀请函，准备部分开业礼品，指派相关负责人员；
（3）安排开业典礼，联系活动策划公司执行。

附件1：
本项目租金综合估测意见

按本项目初步商业定位方向，综合各租金影响因素，本案项目租金估测意见如下：

一、 项目楼层租价

第一层：80-100元/㎡.月
第二层：45-55元/㎡.月
第三层、第四层：25-35元/㎡.月

二、 项目年租金收入: 6724090.8－8530458元

楼层
建筑面积（㎡均为估算值）

租金单价
（元/㎡/月）
月租金
(元)
年租金
（元）
一层
3474.22
80－100
277937.6－347422
3335251.2－4169064
二层
3989.39
45－55
179522.55－219416.45
2154270.6－2632997.4
三层
2946.18
25－35
73654.5－103116.3
883854－1237395.6
四层
1169.05
25－35
29226.25－40916.75
350715－491001
五层
——
——
——

六层
——
——
——

合计

560340.9－710871.5
6724090.8－8530458

注：主要招商政策， 免租期：4个月；如商家特殊需要免租期延长的，再另行协商。
租赁合同期: 第一层:1-3年;
第二层至第四层:5年以上.
租金增幅:前两年不变,从第三年起,每两年递增3-5%。

附件2：

代理服务报价
一、报价原则：各部分分别收费，全程运作总体平衡。
二、收费方式：
市场研究与商业策划部分和招商代理部分合并收费：
1、月费2万元/月，可在招商代理费中扣回；
2、按2个月合同租金的标准收取招商代理费。
3、商业管理顾问部分：按月収取，每月3万元人民币，从开业前一个月开始收取，顾问期8至12个月。

仙舟商业地产
2009年6月8日
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