如皋绿润名都销讲.doc

上海中瑞房产经纪有限公司

绿
润
名
都
销
讲

销 讲 目 录

一、 业主篇
1. 开发商 -----------------------
2. 景观设计公司 -----------------------
3. 建筑设计单位 -----------------------
4. 施工单位 -----------------------
5. 监理单位 -----------------------
6. 物业管理公司 -----------------------
二、 环境篇
1．如皋简介 ------------------------
2. 区域特色 ------------------------
三、市场篇
1. 总体宏观经济分析 --------------------------
2. 如皋市场供应与竞品个案分析 -------------------------
3. 总体产品与销售分析 --------------------------

四、销售篇
1．本案卖点、抗性
1）卖点 ---------------------------
2）抗性 ---------------------------
2. 模型说辞
3．户型分析 ---------------------------
五、答客问

一、 业主篇

1. 投资开发商
江苏新通海集团
2. 景观设计公司
3. 建筑设计单位
4.施工单位
5. 监理单位
6. 物业管理公司

二、环境篇
一．如皋简介：
1. 如皋市自然环境
　如皋地处亚热带，属东亚季风区的一部分。受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。与我国广大东部地区一样，季风是影响气候的主导因素。近海的位置使得如皋深受夏季风的影响，水汽充足，降水充沛，年降雨量在1000毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量的年际变化较大。
2．如皋市地理位置
如皋市地处长江三角洲北翼，隔江与苏州的张家港市隔江相望。南邻南通市通州区、东邻如东县、北接海安县、西靠泰兴市，西南接靖江市，全市面积1477平方公里，其中，市区——如城镇面积66.25平方公里，耕地总面积8.25万公顷。
如皋市区域位置图

如皋位于经济发达的长江三角洲上海都市圈内，东濒黄海，南临长江，中国明星县（市）、农村综合实力百强县（市）、科技百强县（市）、乡镇工业明星县（市）、邮电百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强市、全国中小城市综合实力百强县（市）的行列。江苏历史文化名城 江海平原最早成陆的地区、长江三角洲最早见诸史册的古邑、民国时期的中华第一大县、我国沿海最早对外开放的县（市）之一等四个“之最”是如皋历史文化的最好写照。

3．如皋市公路交通网络
居皋南眺，江阴长江大桥和已经通车的苏通长江大桥犹如如皋拥抱上海的两条臂膀；临江北望，两桥又如动、静二脉延伸交汇于九华立交。苏通大桥的通车，使如皋到上海的车程缩短到90分钟。新长、宁启铁路和宁通、沿海高速双双从如皋境内交汇而过，再加上如皋港、如皋机场、新老204国道，如皋交通可谓四通八达。
4、如皋宏观经济规模和发展概况
长江如皋 众所周知，以上海为中心、江浙为两翼的长江三角洲地区，现已成为我国东部江海交汇处最发达的经济区、国际公认的世界第六大城市群、继珠江三角洲之后的中国经济的最亮点。位于长三角北翼的江苏，去年以来大力实施沿江大开发战略，800里沿江被专家视为全球未来最大的制造业基地。如皋作为江苏沿江开发的15个重点县（市）之一，在江苏沿江乃至长三角地区，以其得天独厚的资源优势占得重要地位。
如皋市拥有48公里的长江岸线，其中深水贴岸、微冲不淤的深水岸线长达17.2公里，可建万吨级码头30多座，可通航5万吨级的“三超”巨轮。这是江苏沿江亟待开发的非常珍贵的岸线资源，也是长江中下游独一无二的江海联动的物流枢纽。沿江地区拥有数万亩滩涂和国有土地，区内居民稀少，开发成本相对低廉。如皋率先在全省出台了沿江开发总体规划，将沿江产业定位为以石油化工、船舶修造、高级不锈钢冶炼为龙头，以精细化工、机电加工为配套，物流仓储、高新技术、生物工程、生态旅游、现代农业为依托的十大经济板块格局。
二．区域特色：
如皋是长寿之乡
世界长寿养生福地 国家权威部门发布的资料显示，如皋为全国六大长寿之乡之一。据最新统计，如皋145.28万人中百岁老人高达251人，其总数位居全国县（市）之首，占比为1.73/万，而联合国确定的长寿之乡的主要指标为百岁老人占比0.75/万，中国确定的长寿之乡标准为百岁老人占比0.3/万，此外，如皋市90岁以上的老人有4000多人，80岁以上的老人有40000多人。如皋平均预期寿命为75.5岁，而世界卫生组织确定人均预期寿命超过70岁即为长寿国家，发展中国家平均预期寿命仅为63岁。世界上闻名的长寿之乡不是在高寒地带，就是在偏僻的山区。而地处江海平原的如皋，不仅是我国沿海地带唯一的长寿之乡，也是处于工业相对发达地区的长寿之乡，这在国际上绝无仅有，其研究价值不言而喻，已引起国内外新闻传媒以及相关研究机构的广泛关注。
如皋的美食文化自成一体

长寿食品驰名中外。“绿沙王”优质西瓜、“千重浪”优质粳米是中国绿色食品发展中心认证的绿色食品；“如皋”香肠、肉松，“银燕”香肠、“玉兔”肉松、“三香斋”白蒲茶干、“水明楼”黄酒等9个产品获国家农业名牌产品称号；肉制品、果蔬罐头、萝卜、茶干等系列长寿食品畅销国内外10多个大中城市。

如皋盆景

长绿如皋 如皋花木盆景的栽培始于宋代，兴于明清。数百年来的技艺传承，形成了风格独具的“如派”盆景，其“云头雨足美人腰”的别致造型在中国盆景七大流派中独树一帜。自上世纪80年代以来，如皋先后有6000多盆盆景在国际国内比赛中荣获大奖。中南海、钓鱼台、毛主席纪念堂等重要场所都能见到“如派”盆景的绰约风姿。多年来，如皋每年都有近10万盆盆景销往日本、意大利、荷兰、法国、德国等10多个国家和地区，已成为华东地区最大的花木盆景出口基地。目前，如皋花木盆景种植面积近14万亩，栽培品种2000多个，具有年产8000多万株绿化苗木、300多万盆盆景的生产能力。在如皋农业主导产业中，花木盆景已成为当之无愧的龙头产业。

如皋旅游资源丰富

如皋的历史文化源远流长，旅游资源十分丰富。既有留下才子佳人千古佳话的国家一级文物保护单位水绘园，也有被誉为中华寺庙一绝的千年古刹定慧寺；既有引人遐思的古城风光，也有让人流连的滨江风景。如皋以“游古城、谒古刹、访名园、赏盆景、品佳肴、拜寿星”为主体的“长寿之旅”已成为华东地区的一条旅游热线。

三、 市场篇
一、总体宏观经济分析
最近几年，随着南通与周边大中型城市的沟通与合作，经济状况迅猛发展，苏通大桥的开通，也带动了整个南通的经济发展，城市的迅速发展，吸引外来资金不断增长，各项经济指标也呈上升的态势随之增加，南通市的发展连带下面县级市的经济像健康的方向发展，如皋市近两年的发展也发生了日新月异的变化。

二、 市场供应与竞品分析
回顾2011年上半年如皋楼市，新国八条、一房一价、央行加息等政策相继出台，影响了楼市一定的走向。在政策多管齐下的调控下，市场总体表现比较平稳，抑制了房价过快上涨。开发商和购房者开始处于观望状态，导致市场博弈加剧。从成交量价来看，上半年虽然房价继续上涨但市场整体成交量收缩， 市场现状不容乐观。上半年如皋传统的热点区域南边、西边依然比较受关注。但随着2011上半年城北加快发展步伐，引起如皋新一轮热点区域轮动。
下半年如皋楼市主要集中在：
    城东：丽泽华庭、绿润名都等楼盘
    城南：金鼎名城二期、华府名庭、御龙湾、中央景城等楼盘
    城西：都市华庭、金茂国际、荷兰小镇等楼盘
    城北：万豪臻品、鑫品家园、水绘绿源、蓝湾景天等楼盘
竞品个案一览表
项目名称
绿润名都
丽泽华庭
御龙湾
金茂国际
万豪臻品
地理位置
中山东路与万寿路交界处（供电局东）
中山路、育贤路交界处
海阳南路与解放路交叉口
如皋中山西路1号
如皋海阳北路与仁寿路交界处
开发投资
南通绿润置业
南通正达房产
佳弘置业，城建开发
如皋金茂置业
如皋万豪置业
建筑类型
小高层
多层、小高层
小高层、高层
多层、小高层、高层
小高层、高层
占地面积
28252方
123000方
150亩
139024方
10万方
总建面积
73456方
21万方
30万方
39万方
30万方
均价
未定

6500元/平方米
5500元/平方米
面积范围
70-150
70-270
120-200
76-91
90-156
主力面积
140
150
120-140
91
143
主力总价

60万
70万
主力户型
三房
四房
三房
二房
三房
总销户数
588户
300户
410户
当期384户
2000户
已售户数

90户

1406户
容积率
2.6
1.7
2.4
2.10
3.0
得房率

85%

80%
开盘日期
未定

未定
2010-07-18
2010-12-11
三、如皋市总体产品与销售分析
1、 产品结构两极分化
大部分项目的产品构成多为多层与小高层相结合，但销售情况出现两极分化的情况，多层住宅销售情况要比高层住宅好得多，而高层住宅却出现了小城市中比较普遍的销售瓶颈。合理的定价是如皋市场上高层产品销售转好的唯一途径。
2、 产品缺乏认知
部分项目是来自外地开发商所开发的，大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，在外立面的修饰和规划设计上也有明显的特色，但没有达到购买认知度。如中高档次的高层、别墅项目，由于当地的居民购买力有限，去化力度较低。
3、 产品供大于求
由于政府对城市的大力开发，土地开发量逐年增长，同期开盘的楼盘也比较多，或大或小的项目大约有10多个，其中有部分自开盘至今约有2年的项目，市场空置率较高。
4、 中大型项目增多
目前如皋市场上有不少占地较大的项目出现，如御龙湾、金茂国际等，开发商都在努力地对项目进行大力包装，追求品牌效应，以求在小城市，项目却很多的大环境中争夺更多关注的眼球。
5、 社区配套成关键因素
由于目前如皋市场在建或在售的项目大多分散在城区周边，相对成熟的生活配套不是很完善，所以在小区规划中，社区配套是开发商相对重要，也是大力追求的主要工作，已逐步成为吸引客户的卖点之一，在环境布局、会所设置、景点营造等方面均在追求特色和创新。

数
四、销售篇
一．本案卖点抗性
卖点
1、地处城市主干道中山路，5分钟即到达市中心商圈；
2、紧邻著名古园林水绘园、千年古刹定慧寺，毗邻江苏三大道观——灵威观；
3、 汇聚学府文脉，教育资源丰富，项目周边拥有如皋中学、如皋初级中学、如师附小、如城初中、如城一中等学府；
4、 周边配套成熟，综合商场，东皋农贸市场、工商银行、中国银行；邮局：如皋市邮政局；医院：人民医院尘洁分院、妇幼保健；
5、城东是如皋未来旧城改造的又一重点区域，发展潜力较大；
6、书香宜居型酒店公寓形象定位，树立高端旗帜；
7、本案由具有数十年园林设计经验的资深专家研制，区内由各大大主题景观贯
穿始终，打造高端品质生活；
8、开发商新通海集团（绿润置业）品牌的知名度；
9、多样户型，明厨、明卫、明卧、明厅，方正通透。所有户型均为南北朝向；
10、 采用智能化小区设计，运用可视联网型对讲系统、主入口LED提示屏，周界防越报警系统、电子巡防系统、小区音乐系统、广播系统等先进设施，将科技融入生活的方方面面；
11、现代古典主义建筑外观卓尔不群，具有时代感，体现了小区的独创性，增强了可识别性，力图打造一个富有现代风情的充满生活氛围的宜居型社区；
12、房型具有非常明显的优势，方正通透的经典全明设计， 主力面积总价低, 客厅房间面积合理而且实用。
13、本案沿万寿路有自身的商业配套，进一步方便了小区业主的生活所需。
2. 抗性
1、本案位于城区的东首，项目周边配套并不完善；
2、本案全是高层，物业类型单一，无法满足客户对多层的需求，如皋市民对高层的接受度普遍不高；
3、本案容积率为2.6，相对来说居住舒适度并不高；
4、项目总建筑面积只有7万多方，项目过小，业主分摊费用较高，且无法形成浓厚的居住氛围；
5、东边原有住宅比较陈旧，影响居住品质；
6、目前的限购限贷政策，持币观望客户较多，影响本案的销售；
7、下半年市场不稳定，与本案同期开盘项目较多，竞争比较激烈，影响本案去化；
8、周边没有大型的商业配套规划，影响客户的购买欲望；
9、目前物业公司尚未确定，物业费不是太清楚，容易造成客户对本案的不信任；

二、模型说辞
三、 绿润名都户型分析
2号楼三房二厅二卫（面积141.77㎡）
优点：
1、户型方正，达到南北通透，通风采光俱佳；
2、客厅朝南，方正大气，方便家具摆放；
3、卧室均带有飘窗设计，且有2个卧室朝南，视觉效果佳，且美观；
4、主卧带有独立的卫生间，私密性较好，且主卫有窗户设计，保证通风；
5、餐厅的面积近15平方米，方正大气，可供10人用餐；
6、北卫生间采用干湿分离，有北窗设计，防潮且设计人性化；
7、客厅有朝南阳台，赠送一半面积，可晾晒衣服，置放洗衣机，附赠价值大；
8、厨房与餐厅相连通，动线短，方便使用；
9、厨房L形设计，方便洗切煮的程序；
10、户型功能区分合理，动静分离，人性化设计。
缺点及缺转优：
1、中间通道过长，存在浪费面积
转：可在进户门处设有鞋柜，这样看起来既美观又利用了空间。
2、一进门就是客厅，没有玄关设计
转：客厅本身应是开放式的，完全可以在装修的时候根据自己的喜好进行设计。
3、厨房太小，餐厅太大，设计不合理
转：厨房为L型设计，完全符合洗切煮的程序；餐厅的气派彰显主人的身份地位，也可以供家庭聚餐之类的。
4、南卧室正对北卫生间的门，私密性较差
转：户型是动静分离的，这样设计比较合理。
5、南卧室位于凹处，采光会受影响
转：南卧有飘窗设计，且阳台在西侧，不存在采光受影响的问题。
6、户型太过保守，没有太多亮点
转：户型方正大气，实用性较强。
7、主卫只有4.5平方米，太小，而且干湿不分离
转：主卫只用于主人使用，而且功能齐全，可以充分满足主人的使用需求，并设有北窗设计，不存在潮湿问题。
8、厨房与卫生间动线过长，管道排布存在浪费
转：厨房，卫生间分开，布局合理，功能区分明显，相对总体房屋来讲，比较雅观，显现主人的高品味生活。
9、主卧门正对进户门，风水不好，且私密性差。
转：中间有过道，主卧还在里面，不存在私密性差的问题
二房一厅一卫（面积92.61㎡）
优点：1、卧室均朝南，保证通风采光；
2、其中一个南卧有阳台设计，阳台赠送一半面积，附赠价值大；
3、客厅面积达到25平方米，方正大气，方便家具摆放；
4、房型紧凑，没有浪费面积；
5、厨房紧靠卫生间，管线排布合理；
6、卫生间有窗户设计，通风较佳。
缺点及缺转优：
1、没有餐厅，设计不合理
转：可以设在客厅位置，客厅面积较大，完全不受影响。
2、客厅面积太大，存在浪费面积
转：可以设餐厅的位置，这样功能区分更合理。
3、厨房太小，不方便使用
转：厨房开间超过3米，对于洗切煮的程序完全不受影响。
4、卫生间太小，且没有采用干湿分离，容易潮湿
转：卫生间有侧窗设计，通风较好，且功能齐全，完全可以满足主人日常所需。
5、主卧正对入户门，风水不好且私密性差
转：卧室与入户门之间还有一段距离，且可以在入户门处设计玄关，这样既美观又达到私密性。
6、该户型南北不通，通风较差
转：该户型南面有阳台、窗户设计，且客厅也有窗户设计，不存在通风差。
7、客厅位于北面，没有阳光，采光通风均不佳
转：客厅南面有窗户设计，采光通风都不会受影响。
8、该户型没有储藏室，不具备储藏功能
转：可以在进户门处设计储藏柜，卧室空间较大，可以设计衣柜。
6号楼一室二厅一卫（面积74.98㎡）
优点：
1、户型紧凑，不存在浪费面积；
2、客厅朝南，延伸出去有一个南阳台，可观景、晾晒衣服，实用性较强；
3、厨房与卫生间相连通，管线排布合理；
4、餐厅与厨房相连通，方便使用；
5、主卧带有飘窗设计，美观富有层次感，且利用率高；
6、客厅方正大气，方便摆放家具。
缺点及缺转优：
1、餐厅面积过大，存在浪费面积
转：餐厅的气派彰显主人的身份地位，也可以供家庭聚餐之类的。
2、该户型南北不通透，影响通风
转：南面均有阳台、飘窗设计，且开间达到3.6米，不会影响通风。
3、该户型动静区分不合理，客厅应该是开放式的
转：客厅朝南设计，可以充分保证采光通风。
4、卧室离卫生间动线过长，使用不方便
转：卧室离卫生间的距离是相对合理的。
5、进门便是餐厅，没有玄关设计，私密性差
转：餐厅本身是开放式的，不需要有私密性。
6、卫生间没有干湿分离，容易潮湿
转：卫生间有侧窗设计，且功能齐全，完全满足主人日常使用。
7、厨房太小，不方便使用
转：厨房开间近3米，完全符合洗切煮的程序，不影响操作。
三室二厅一卫（面积114.23㎡）
优点：1、该户型面积段较合理，客户接受度较高；
2、卧室有两个是朝南设计，采光较好；
3、卧室外有阳台设计，可观景晾晒衣服，并赠送一半面积，附赠价值大；
4、厨房与餐厅相连通，方便使用；
5、厨房紧靠卫生间，方便管线排布；
6、卫生间干湿分离，便于防潮；
7、北卧有飘窗设计，美观且实用性强；
8、厨房为L型设计，方便洗切煮的程序；
9、客厅方正大气，方便家具摆放；
10、餐厅面积达到18平方，完全可容纳家庭聚餐或小型Party;
11、该户型功能区分合理，动静分离，设计人性化；
12、南卧有侧窗设计，保证室内通风采光；
13、客厅西侧设有大面积的落地飘窗设计，保证室内充足的阳光。
缺点及缺转优：
1、南卧室只有一个南向的小窗户，采光通风均受影响
转：窗户开间达到1米多，采光通风均不会受到影响。
2、该户型南北不通透，影响通风采光
转：该户型卧室与客厅均有侧窗设计，不会影响通风采光。
3、该户型过于狭长，采光受影响
转：该户型除了南面阳台，卧室与客厅均有侧窗设计，不会影响采光。
4、卧室离卫生间的动线过长，不方便使用
转：这样设计功能区分较合理，且中间过道较宽敞，不会影响业主生活。
5、厨房与餐厅过道处存在浪费面积
转：餐厅与厨房本来就是相连通的，且北卧与卫生间的门开在中间，这样方便主人进进出出。
6、北卧室正对卫生间，不雅观且私密性较差
转：使用较方便，可以在装修的时候遮蔽一下。
7、餐厅面积过大，存在浪费面积
转：餐厅与客厅是相连通的，这样更具空间感，显示主人的气派。
8、南卧室有侧窗设计，安定面较差，不方便摆放家具
转：卧室不需要太多的家具，且进深达到4.2米，足够摆放家具。
9、厨房紧靠卫生间，容易窜味
转：方便管线排布，且设计合理。
10、该户型为西边套，存在西晒问题
转： 本案采用的是中空双层玻璃，且建筑材料具有隔热效果，不存在西晒问题。
五 答客问
一、项目经济技术指标
1、绿润名都的开发商是哪家？
答：南通绿润置业有限公司
项目的建筑商是哪家？
答：
3、设计单位是哪家？
答：
4、项目的代理商是哪家？
答：上海中瑞房地产经纪有限公司
5、 项目的占地面积？建筑面积？
答：项目总占地4万多方，建筑面积7万多方。
6、 项目的容积率？
答：
7、 项目的绿化率？
答：
8、 项目共几期？一共几户？一期有多少户？
答：项目分二期开发，
9、 目前的工程进度到哪了？何时开盘？
答：
10、 本案的起价多少？均价多少？
答：
11、 楼层之间的差价是多少？
答：
12、 小区开发预计几年完成？
答：
13、 售楼处地址在哪？
答：中山路浅水湾南大门东侧

14、 开发商以前开发过有哪些项目？
答：

二、 周边配套和规划
15、本案离市中心有多远？
答：
16、本案周边配套如何？
答：
17、商业配套是否影响业主生活？
答：商业配套沿万寿路分布，属于小区的外围，不会影响业主的日常生活。
18、 本案周边有哪些金融机构？
答：周边有中国银行、工商银行、邮政储蓄银行等。
19、小区附近有无旅游胜地？
答：有的，小区毗邻水绘园、千年古刹定慧寺、江苏三大道观灵威观。
20、 小区附近有哪些学校？
答：如皋中学、如皋初级中学、如师附小、如皋市第一中学等。
21、 本案到市区有公交车吗？多长时间一班？要多久？步行到站牌大概多久？
答：有的，
22、 周边公寓价格是多少？
答：丽泽华庭均价大概5600元/平方米。
23、 项目周边有哪些体育设施？小区内都有哪些配套？
答：
三、 本案的建筑和规划
24、小区最大的优点是什么？
答：
25、项目的基地位置在哪里？
答：本案位于中山路与万寿路的交汇处，供电局东隔壁。
26、 项目周边有何娱乐设施？
答：本案对面的商业街中山路上，有丽泽华庭酒店、假日酒店，餐饮、娱乐功能一应俱全，极大地满足人们对休闲、娱乐功能的需求。
27、一期有几种房型？面积分别多少？
答：
28、商铺何时销售？什么时间开始营业？价格多少？有多少套？
答：目前还未确定。
29、 小区建筑外立面主要颜色与材质？
答：
30、 小区内是否有儿童游乐设施与老人活动室？
答：
31、 一共有几个出入口?
答：
32、 一期的绿化率多少？都种些什么植物？
答：
33、 栋与栋的间距多少米？
答：
34、 本案的居住使用年限是多少年？
答：
35、 一共有多少个垃圾站？
答：
36、 小区变电站的位置在哪里？
答：
37、小区是否采用人车分流系统？
答：
38、有客人来访时是否有多余的停车位？
答：
39、地下停车位的层高是多少？
答：
40、整个小区的外立面采用什么风格？
答：
41、项目抗震设防烈度几度？抗震等级几级？
答：
42、 小区里是否配有会所？会所功能？是如何收费的？
答：目前还没有确定。
43、 本案是否有样板房？共几种房型？样板房出售吗？
答：有的，共三种房型，简约一个，欧式2个，目前不确定是否出售。
44、 有没有样板房？
答：
45、 小区的阳台面积如何计算？
答：
46、 露台是否可以自行改建为阳光房？
答：
47、 小区车道宽度多少米？
答：
48、 小区内道路采用何种材质？是否考虑防滑？
答：
49、 本案户型有哪些附赠面积？
答：
50、 小区的主干道有几条？
答：
51、 小区的景观是何种风格的？有何特点？
答：
52、 小区内是否有水景？
答：
53、 房型、环境的承诺是否能在交房时兑现？
答：会的，交房的标准将经过综合的验收，房屋质量与申报时一致，交付时绿化也是做好的。
四、工程施工和材质
54、 房屋工程质量哪家公司监理？
答：
55、 整体的建筑结构是什么？有什么好处？
答：框架结构。框架结构所用的钢筋混凝土或型钢有很好的抗压和抗弯能力，
因此，可以加大建筑物的空间和高度，可以适当减轻建筑物的重量，有较好
的抗震能力，延伸性以及整体性。
56、 防噪措施有哪些？
答：
57、 进户门的门窗是什么材质的？电梯是什么品牌？
答：
58、 屋面是什么结构的？
答：
59、 小区的排水方式是如何的？上下水管分别是什么材料的？
答：
60、 本案的层高是多少？
答：
61、 公摊面积包括哪些地方？是如何计算的？
答: 关于房屋面积是由专业的测绘局计算。
62、 阳台栏杆是何种材质的？楼梯扶手？
答：
63、 进户门是用的什么品牌，何种材质的？
答
64、 室内门采用何种材质的？
答：
65、 社区大门是何种材质的？
答：
66、 业主对房屋户型如有不满意的地方，能否在交房前通过开发商进行修改？
答：不可以。因为本案所有的规划都已经上报给有关部门，如在建设中随意
改变布局，在交房时很难通过验收。不能在规定的时间内通过验收势必会影
响到整个小区的交付。因此不能更改。
67、 小区房屋可以安装防盗门窗吗？
答：
五、物业安保
68、 物业公司是哪家？管理过什么知名项目？
答：
69、 物业何时进小区管理？
答: 房屋验收后，由开发商移交给物业。
70、 物业是如何管理外来车辆的?
答：
71、 小区何时成立业主委员会？
答：入住率达到50%可以成立业主委员会。
72、 交房时需要什么费用？分别是多少？
答：
73、 维修基金如何计算？
答：
74、 地下车位是否拥有独立产权？租还是售？
答：
75、 商业物业费用多少？
答：
76、 污水废水如何处理？
答：
77、 小区内是否有单元信箱，在什么位置？何种材质？
答：
78、 自行车、摩托车停车位？是否收费？车库能达到 1：1吗？
答：
79、 预售面积与实测面积的差异如何补差？
答：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，
1、 双方自行约定，最终以产权登记面积结算总价款。
2、 按以下原则处理：
（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
80、房产证何时办理？什么时候可以办好？
答：
81、更改房产证需要交费用吗？
答：
82、市政水电收费标准是多少？
答：
83、有线电视收费标准？是否收取开通费用？
答：
84、小区安装宽带收费标准是怎样的？
答：
85、交房时天然气是否已开通？收费标准是怎么样的？
答：
86、卫生间是否有通风管道，排气口？
答：
87、是否有空调预留机位？
答：存在空调预留机位。
88、项目的供水系统如何？
答：
89、室内管线是否外露？
答：不会的，按规定水管与煤气管是明管，电话线、有线电视为暗埋式。
90、有线电视插口预留几个孔？
答：
91、小区采用的是煤气还是天然气？
答：
92、小区内是否有24小时监控摄像头？
答：有的。
93、交房时间是统一时间还是分批交房？
答：
94、交房时人到不了怎么办？
答：房屋交付时，以书面通知，寄挂号信。退回的会有销售员再进行电话联系，确认变更地址，再寄。交房会安排合理的时间段，以满足业主交付的机动性。
95、 物业提供哪些特色服务？
答：
96、 小区的照明设计？
答：
97、 小区是否有背景音乐？何时开播？是否影响休息？
答：
98、 高层电梯那种品牌？载重量？是采用齿轮还是永磁技术？
答：
99、 小区是否有净水系统入户？如何收费？
答：
100、 小区每户天然气容量多少？
答：
101、 小区的访客系统如何？
答：在每幢楼入口处设置可视对讲电控防盗门，实现住户分机与门口主机可
视呼叫对讲，并且遥控开启大门。
102、车库门是否为遥控自动的？
答：
103、小区物业可否用于办公？
答：
104、停车位是否可自行搭建遮阴避雨设施？
答：
105、本案离加油站的距离是多少？
答：
六、其他
106、现在是期房销售还是现房销售？
答：我们现在是期房销售，期房较现房的优点：1、可优先选择最佳位置。2、增值潜力大。3、房间布置可根据自己所需适当改造。4、付款方式灵活，可减轻付款压力。5、价格比现房低。6、可随时监督工程进度，了解工程状况。
107、 一次性付款，不签合同可以吗？
答：不可以。为了维护客户的利益。
108、 开盘是否有折扣？
答：开盘会有一定的优惠活动。
109、 是哪家银行办按揭的？需要提供什么资料？
答：银行暂不确定。需要购房合同，首付发票，合同所有人身份证，户口簿，结婚证（未婚的提供单身证明），收入证明。
110、 外地人可以在本案买房吗？户口可以转吗?
答：可以，办好房屋产权之后，户口可以转。
111、 一次性付款有优惠吗？优惠是多少？
答：
112、 能否办理公积金贷款？
答：
113、 客户可以自选贷款银行吗？
答：一般不可以，如果您是银行职员的话，提供工作证明，可以向公司申请。
114、 在此买房后可以代为销售吗？
答：不可以。
115、 如皋市关于个人贷款有什么改变政策？
答：　1、家庭首套住房，首付30%，利率是80%；
　　 2、家庭第二套首付50%，利率是110%；　
3、家庭第三套停止贷款。
116、 人民币以外的货币付房款可以吗？
答：没有外汇账户是不可以的，要看是否有外汇账户。
117、 非如皋人可否贷款？
答：可以，按照银行的现行规定，外地人购房需提供一年以上的纳税证明办理贷款。
118、 购买的房子还贷期间是否可以卖掉？
答：可以。
119、 订房期间是否可以换名换房？
答：可以
120、 贷款时可以选择保险公司？
答：可以自行选择，年限越长越贵。
121、是否可以晚一年或更长时间办理产权证？
答：不可以，只能按照国家规定时间办理。
122、什么时间收取定金？
答：
123、房屋使用权限70年，到期限后，是否就属于国有资产了？
答：私人物权是受法律保护的，自动续期。
124、申请预售许可证的条件是什么？
答：其他四证换取预售许可证，并且工程达到规定的进度。
125、如皋市房地产总体价格发展趋势是怎样的？
答：
126、开发商的开户行及账号是多少？
答：
127、你们项目的五证是否齐全？
答：
128、客户、承建商各自承担的违约责任是什么？
答：合同上约定：
第七条：
买受人逾期付款的违约责任。60日内，支付万分之一的违约金，60日以后，出卖人有权解除合同并收取万分之一的违约金，买受人愿意履行合同的，收取万分之三的违约金。
第九条：
出卖人逾期交房的违约责任。60日内，支付买受人万分之一的违约金，60日后，买受人有权解除合同，并支付万分之一的违约金给买受人，在买受人解除合同通知之日起60天内，退还全部已付款，买受人要求继续履行合同，支付买受人万分之三的违约金。
第十三条：
出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
第十四条：
出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
129、在你们这里买房的购房流程是怎样的？
答：
130、定金是否可退？
答：不能退。
131、首付后多长时间办理贷款？
答：首付后马上办理签约手续和贷款事项。
132、贷款利率是否随银行利率的调整而调整？
答：每年利率都会进行调整。
133、多买几套可以有更多的优惠条件吗？
答：
134、如果产证名字用孩子的可以吗？有年龄限制吗？
答：一次性付款没有年龄限制，贷款必须要满18周岁，有工作，贷款不能写孩子的名字。