常州房地产市场调研报告2.doc

常州房地产市场调研报告

目 录
一 常州城市环境分析.................................................
1.1地理环境.....................................................
1.2人文环境.....................................................
1.3交通运输.....................................................
1.4社会经济.....................................................
1.5人居生活.....................................................
1.6城市规划.....................................................
二 常州房地产市场分析..............................................
2.1常州房地产开发投资情况.......................................
2.2宏观经济分析................................................
2.3地产行业发展..............................................
2.3.1人均住宅面积供应量保障力度加大.......................
2.3.2住房公积金调整........................................
2.3.3银行出台相关政策.....................................
2.3.4政府出台相关政策.....................................
2.4市政建设投入................................................
2.5土地市场情况................................................
2.6商品房市场波动.............................................
2.6.1市场总体健康..........................................
2.6.2成交量有一定程度萎缩.................................
2.6.3供需缺口有扩大趋势...................................
2.6.4供应结构较为合理.....................................
2.6.5住宅均价小幅增长.....................................
2.6.6营销手段多种多样.....................................
三 2009年常州房产市场分析........................................
3.1供应量基本与08年持平.....................................
3.2成交量较为稳定............................................
3.2.1市区上半年商品房成交情况................................
3.3房价——全年大幅上行可能性较小................................
四 政策分析.......................................................
4.1国家对二套房贷政策..........................................
4.2目前常州二套房贷情况.......................................
五 常州市主要大楼盘介绍...........................................
5.1九洲新世界................................................
5.2香江华廷.......................................................
5.3御城.......................................................
5.4天隽峰....................................................
5.5泰盈八千里................................................
5.6宝龙城市广场..............................................
5.7滨江明珠城.................................................
5.8高成天鹅湖................................................
5.9世茂香槟湖................................................
5.10九洲花园.................................................
5.11中央花园.................................................
5.12天禄商务广场.............................................
5.13新城公馆.................................................
5.14新城南都.................................................
5.15新城长岛......................................................
5.16银河湾第一城..................................................

一 常州城市环境分析
1.1地理环境
常州地处中国经济最发达的地区——长江三角洲的中心地带，位于江苏省南部，北临长江，南濒太湖。东经119°-120°，北纬31°-32°，现辖金坛、溧阳2个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰5个行政区。全市总面积4375平方公里，总人口349万，其中市区面积1864平方公里，人口217万。与上海、南京等距相望,沪宁铁路、沪宁告诉公路、京杭大运河均穿城而过。与苏州、无锡联袂成片，构成了以经济发达、人文荟萃而著称的苏锡常地区。
行政区
面积
人口
天宁区
67平方千米
38万人
钟楼区
71平方千米
35万人
戚墅堰区
31平方千米
8万人
新北区
439平方千米
40万人
武进区
1061平方千米
96万人

1.2人文环境
常州历史深远悠久，公元前547年的春秋时期，建邑立邦，始称延陵，隋文帝时定名常州。随历史沿革，常州人文荟萃，英才辈出，有春秋时期著名的政治家、外交家季札，《昭明文选》的编纂者萧统，主持编纂《永乐大典》的陈济，清代语言学家段玉裁和思想家龚自珍。从隋唐开科取士到清末共出过9位状元，1500多名进士。近现代直到当代，《官场现形记的》作者李宝嘉（李伯元），“常州三杰”瞿秋白、张太雷、恽代英，“七君子”中的李公朴、史良等一批政治领袖和革命家辉映史册；实业家盛宣怀、刘国钧，语言学家赵元任，数学家华罗庚，医学家吴阶平，书画大师刘海粟等名贯中外。目前，在中国科学院和中国工程院的常州籍院士有56名。在全国位列第4。现在每万人拥有科技人员数名列同类城市前茅，为常州经济和社会事业的发展提供了较好的人力资源。

1.3交通运输
位于中国沿海开放带和长江经济带的交汇点，距省会南京100公里，距国际大都市上海160公里，京沪高速铁路、京杭大运河、沪宁高速公路和国家干线公路312国道、104国道穿城而过；距上海国际机场140公里，并自己拥有达到国际4D级标准的民航机场，可开通国内主要大中城市和中程国际航线；有万吨级通用码头和石油化工码头的常州国际港口——属国家级一类口岸，可直航国内国际各大港口;此外在建的京沪高速铁路常州站，沪宁城际轨道常州站，以及城市高架快速路网和筹建的轻轨1号线也给常州的交通增添亮色。

1.4社会经济
常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，以经济发达、工商比翼而著称。八十年代初，常州成为闻名全国的工业明星城市，以乡镇工业发达为时代特征创造了著名的“苏南模式”，是全国最早的“经济体制综合改革试点城市”和“对外开放城市”。如今，常州市以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头,带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精细化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业基地，规模和品牌效应逐步显现。
2008年,常州全市工业不断化解原材料价格上涨、成本费用上升、外部需求减弱等不利影响，努力保持平稳较快的运行态势。规模以上工业全年完成现价产值5200.1亿元，比上年增长22.2%，其中重工业产值3991.8亿元，增长23.9%；轻工业产值1206.9亿元，增长17%。规模以上工业中，民营企业完成产值3093亿元，增长25.1%；外资及港澳台资企业完成产值1766.3亿元，增长24.4%。
历年来，常州市被评为“全国综合实力50强城市”、“全国投资环境40优城市”，成功创建“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”和“省级园林城市”，获得“全国科技进步先进城市”、“全国社会治安综合治理工作优秀地市”、“创建全国文明城市工作先进市”、“中国优秀旅游城市”称号，并荣获“中国人居环境范例奖”。此外还是福布斯最佳商业城市12名，中国城市竞争力前30，2003年被国务院批准建立特大城市，近年来正在为建设特大型城市而加快城市建设的步伐。

1.5人居生活
近年来,常州市人居生活水平稳步增长。2008年，全年城市居民家庭人均可支配收入21592元，人均消费支出14967元，分别比上年增长13.1%、8.6%；农村居民人均纯收入10171元，人均生活消费支出8128元，分别比上年增长12.6%、9.8%。居民储蓄存款保持较快增长，定期化特征较为明显，全市年末居民储蓄存款余额达到1431.2亿元，当年新增339亿元，其中定期储蓄存款余额1090.3亿元，新增285.7亿元；活期储蓄存款余额340.9亿元，新增53.3亿元。
20098年年末城镇居民人均住房建筑面积32.5平方米，比上年末增加3.4平方米；农村居民人均住房面积58.7平方米，比上年末增加1平方米。住房保障工作扎实推进，困难群体受益面明显扩大，全市新增廉租房家庭1621户，廉租房实物配租完成453户，提供经济适用房3510套，开工建设景秀华庭等经济适用房小区，完成经济适用房建筑面积54万平方米。完成16个共计47.2万平方米老住宅小区综合整治，总投资达1020万元，整治面积较上年增长91.8%。

1.6城市规划
新北

城西
项目
中心区
城东
武进

1. 规划范围：
规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进/新北/钟楼/天宁/戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区--市区内集中建设的连绵区。

2. 规划期限
规划基准年设定为2003年，规划期为2004－2020年，分近期、远期两个规划重点期。
近期为2004-2010年
远期为2010-2020年
远景展望至本世纪中叶

3. 发展目标：
现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；
历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；
连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；
以人为本、人与自然和谐的生态城市。

4. 常州城市性质：
长江三角洲地区重要的中心城市之一，现代制造业基地、文化旅游名城。

5. 城市规模：
2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。

6. 市区布局结构形态:
市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。

7. 主城区空间发展方向：
“拓展南北、提升中心”

8. 主城区结构形态：主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。
“一体”：即中心城区，为城市的本体。
“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。

9. “八组团”：
l 中心组团：全市商贸、金融和文化中心。
l 高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。
l 城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。
l 湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心。
l 城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地。
l 新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。
l 新港组团：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施。
l 武南组团：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区。

10. 居民点及工矿用地的调整
随着总人口的增长、城市化水平提高和城镇人口(包括流动、暂住人口)增加,城市二、三产业将进一步发展,居民点及工矿用地还要有适量的增长。规划1997年～2010年增加居民点与工矿用地5633公顷(8.45万亩),其中,占用耕地4395公顷(6.59万亩),除去村庄整理为耕地、交通占用而减少居民点用地4245公顷(6.37万亩),1997年～2010年间净增居民点用地1388公顷(2.08万亩),到2010年居民点工矿用地将达6.01万公顷(90.19万亩),占总面积13.76%。

在2002年常州实行行政区域规划调整之后，按照“提升中心、拓展南北”的空间发展战略，以“一体两翼七组团”为城市空间布局，重点实施了长江路、青洋路、龙江路等一批南北方向快速通道以及外环路城市化改造，同时建造了劳动路、怀德路、东方大道、勤业西路等一批骨架性主干道，城市发展空间迅速扩大，由原来的280平方公里扩大到1864平方公里，道路面积达到3972万平方米。
同时，依据《常州市城市总体规划(2004-2020)》以及武进、新北等分区规划，作为苏南地区唯一一个市区同时临近长江与太湖的江苏中心城市，常州的城市规划建设正立足于“一城七片”的主体格局全面展开。其中“一城”是指常州中心主城区，包括天宁区、钟楼区、戚墅堰区、新北区与武进区；“七片”则包括了横山桥、孟河、卜弋、湟里、奔牛空港、漕桥、洛阳这七个片区。围绕着这种组团式的城市空间布局，常州市先后建设了7条快速路、87条主干道以及20多条放射型道路，常武地区逐渐确定了一体化的发展方向。近几年来，新北区、武进区作为常州重要的南北“两翼”，各项城市功能不断强化。

二 常州房地产市场分析
2.1常州房地产开发投资情况
常州房地产市场继续呈现健康平稳的发展态势，开发投资总量保持较快增长，房屋施工面积和竣工面积进一步增加，新开工面积降势逐步减缓，商品房价格涨势逐步趋缓。综观全年房地产市场运行情况，主要表现为以下几方面特点：
1、开发总量不断上升，建设规模继续扩张。2007年，常州房地产开发投资首次突破两百亿大关，达到225亿元，比上年增长31.6%，增幅比上年下降18.1个百分点。从投资用途来看，住宅完成投资159.2亿元，增长29%；办公楼完成投资6.7亿元，增长32.8%；商业营业用房完成投资33.8亿元，增长29.1%；其它投资25.3亿元，增长54.3%。房地产开发投资规模的持续扩张，使其在全社会固定资产投资中的比重稳步上升，2007年达到18.7%，比上年又提高0.8个百分点。
　　2、房屋施工面积增加，高层比重明显提高。近年来，随着城市建设改造步伐的加快以及国家宏观调控力度的加大，常州市区土地资源紧缺的矛盾有所加剧，土地成本持续上涨，商品房开发向“空中”拓展的趋势日益明显。截止2007年末，全市在建商品房屋施工面积达2197.3万平方米，比上年末增长29.1%，其中住宅施工面积1707.5万平方米，增长26.8%。在建商品房屋中，11层及以上高层建筑施工面积达1168.4万平方米，比上年末增长57.6%，所占比重达53.2%，比上年提高9.8个百分点，其中当年新开工高层建筑面积434.7万平方米，占全部新开工面积的比重为53.4%，比上年提高13.3个百分点。
　　3、期房销售仍占主体，价格涨势相对放缓。尽管受宏观调控的影响，常州商品房销售速度有所放慢，但房地产市场的根本格局尚未发生扭转，期房销售仍是房地产市场销售的主体。2007年，全市商品房销售面积为579.5万平方米，比上年增长20.9%，其中期房销售505.3万平方米，所占比重为87.2%；住宅商品房销售面积514.5万平方米，比上年增长26.1%，其中期房销售460.7万平方米，所占比重为89.5%。与此同时，商品房销售价格在经历上半年高位徘徊后，下半年的上涨开始有所放缓。全年商品房平均销售价格为3943元/平方米，比去年同期下降49元，其中住宅平均销售价格为3764元/平方米，比去年同期下降62元。
　　4、民间投资增势强劲，比重份额稳步提升。近年来常州房地产开发投资主体日益呈现多元化发展趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。2007年全市房地产开发投资中，国有及国有控股企业完成投资10.8亿元，比上年下降16.5%，所占比重为4.8%，比上年下降1.6个百分点；非国有经济完成投资164.1亿元，比上年增长33.5%，所占比重为72.9%，比上年提高2.8个百分点，其中民营经济完成投资162.2亿元，比上年增长34.3%，在房地产开发投资中所占比重为72.1%，比上年提高2.1个百分点；外商及港澳台商完成投资50.2亿元，比上年增长28.9%，在房地产开发投资中所占比重为22.3%，比上年提高3.2个百分点。
　　5、房地产开发到位资金充裕，利用外资大幅增长。2007年，常州房地产开发在建项目累计到位资金361.7亿元（包括上年结转资金），比上年增长26.2%，其中本年到位资金294.2亿元，增长22.5%。从本年到位资金的构成看，利用外资增长势头十分强劲，总量达2.9亿元，比上年增长6倍；其次为银行贷款58.6亿元，增长45.7%，占到位资金的比重达16.2%，比上年提高2.5个百分点；自筹资金和其他资金分别为53.1亿元、179.6亿元，比上年增长24.1%和14.6%。
　　尽管过去一年常州房地产业总体保持了快速发展的良好势头，但房地产开发投资中的矛盾和问题进一步显现，特别是国家实施的一系列宏观调控政策，使得房地产企业和房地产市场发展面临着日益严峻的考验。
　　一是房地产开发企业各项应付款有增无减。从2007年开发资金情况来看，尽管总体上仍然较为充裕，但受央行连续加息的影响，资金供应状况已经开始发生一些变化，房地产开发企业拖欠款的情况有所加剧，各项应付款保持较高的增幅。截止2007年度末，全市房地产开发企业各项应付款合计达50.1亿元，比上年末增长26.5%，其中拖欠工程款达28.1亿元，比上年末增长13.9%。
　　二是房地产开发企业资金来源对预收款和银行贷款依赖度仍然过大。宏观调控在较大程度上限制了金融机构对房地产开发的信贷投放，使得许多房地产企业不得不寻找新的融资渠道，然而目前常州房地产开发企业的融资渠道仍较为单一，银行资金在房地产开发资金中比例过高，其潜在的金融风险不容忽视。2007年常州房地产开发到位资金中，直接来自于银行贷款的比重达19.9%，来源于销售定金及预收款的比重占61.1%，而这部分资金大多也是房地产开发企业或购房者间接从银行取得的。房地产企业自有资金的比重仅为8.3%，与上年相比基本持平。
三是经济适用房的建设和供应量相对不足。经济适用房作为一种政府福利性住房，既能让中低收入家庭尽快圆上“住房梦”，同时还能有效抑制投资性需求的攀升。2007年，常州虽然开工建设了青龙、丽华二期等经济适用房，但与市场需求相比仍相差甚远。全年经济适用房仅完成投资1.8亿元，比上年下降34.6%；投资规模在同期房地产开发投资中所占比重仅为1.1%，较上年降低了1.2个百分点。

2.2宏观经济分析
受美国金融海啸的影响，我国进出口贸易受到严重影响，以进出口为主的长三角表现更为突出的就是工业生产总值增幅放缓。
以工业为主的常州虽然总量上不及苏州，无锡等城市，但是增长速度第一，达23.4%，并且增长降幅最小；
常州物价水平略高于无锡，低于其他三个城市，尤其是南京和上海；
全社会固定资产投资额总量不及苏州、无锡，但是增长最快；
常州人口相对较少，城镇居民人均可支配收入相对较少，并且外来人员购物与南京、上海等城市相比较少，以上原因综合导致常州社会消费品零售总额略低于其他城市，但是未来的发展潜力较大；
上海、南京的房地产开发投资额增长缓慢，而常州成为投资额增长速度较快的城市，仍然保持在30%以上。

2.3地产行业发展
2008年伊始，业内及媒体就发出了房地产行业要过冬的信息，万科率先降价销售，引发了房价的波动，直接影响了消费信心。随着供应的不断放大，供需矛盾越来越突出，房地产行业调整不可避免。进入08年下半年，中央政府为了稳定经济发展，刺激内需，逐步出台了多项救市政策，希望能够改变不利的发展状况。
2.3.1人均住宅面积供应量保障力度加大
市政府对人均住宅面积供应量的保障力度加大，并出台相关政策确保人均住房问题的落实：
全面规划住房目标——力争到2012年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米、普通商品住房供应量占80%、全装修率达50%左右、房地产增加值占GDP比重达8%左右；
08年扩面供应经济适用房2000套；
市廉租房门槛再降——2008年廉租住房申请家庭的人均月收入条件提高到700元（含）以下；
全家年收入低于3.8万就可申购经济适用房；
2009年常州市调整经济适用房申购条件——35周岁以上无房单身也可申购、申购时间延长为1个月。

2.3.2住房公积金调整
住房公积金政策多次调整，刺激市场推动楼市复苏。

2.3.3银行出台相关政策
国家及各大银行出台相关政策刺激房贷市场。
（1）央行出重拳——大幅下调一年期人民币存贷款利率以及金融机构存款准备金率。

类别
 1月
2月 
3月 
4月 
5月 
6月 
7月 
8月 
9月 
10月 
11月 
12月 
准备金率
 15.0
15.0
15.5 
 16.
 16.5
 17.5
 16.5
 16.5
 15.5
 15.5
 15.5
 15. 
贷款基准利率
 7.47
 7.47
 7.47
 7.47
 7.47
 7.47
 7.47
 7.47
 7.2
 6.66
 5.58
 5.31
存款基准利
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 4.14
 3.6
 2.52
 2.25

（2）房贷首付降至20%，贷款利率打7折
08年底，各大商业银行相继公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

2.3.4政府出台相关政策
常州市政府出台相关政策，促进常州房地产市场平稳发展。
(1)出台鼓励住房消费5条意见
08年11月1日开始至2009年12月31日，市政府推出了《关于支持居民住房消费的实施意见》：
凡是面积不超过144㎡、容积率在1.0以上的商品住房认定为普通商品住房；
个人购买90㎡及以下的普通商品住房免契税，90-144㎡按1%征收契税；
返还购房人家庭夫妻双方当年度工资薪金缴纳的个人所得税的地方财政留成部分（税额的32%），当年度返还金额最高不超过其单套购房款的5%；
个人转让购买未满5年的住房，返还按现行规定缴纳营业税的地方财政留成部分（税额的80%）；降低住房公积金贷款首付款比例。个人购买普通商品住房（不含二手住房）的公积金贷款首付比例下调为不低于购房款的20%。
（2）减免营业税以期活跃二手房交易
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

2.4市政建设投入
1、两高两铁两站工程全面启动
新一轮高速公路和铁路建设已全面启动，并集中在2010年，2012年建成投入使用。08年，常州市全面开工建设“两高”（西绕城、常泰南接线）、“两铁”（京沪高铁、沪宁城铁）、“两站”（常州高铁站、常州城际站）。四个项目总计完成征地7258亩、拆迁房屋103万平方米、迁移杆线1500道。西绕城高架于9月10日上午8点顺利通车，两铁拆迁接近尾声。
2、BRT三号线规划方案公示
市规划部门通过多方案比较和多次审议讨论，初步规划BRT三号线的走向为西起龙江路，途经飞龙中路、飞龙西路，至三角场向南，沿丽华路至湖塘纺织城，全程约18公里。
3、70平方公里“北部新城”规划出炉
“北部新城”的范围西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界；面积70平方公里，涉及新桥、薛家、春江及三井、龙虎塘、河海。此范围是新北区的主要建成区，建成率达51%以上，集中了行政文体、商务办公、生活居住、旅游休闲、生产制造等众多功能。预计到2020年建成后，新北新城区的人口将达到55万。共有五大定位，全国一流、长三角领先的高新创智产业密集区，出行便利高效快捷的综合交通枢纽区，环境优美社会和谐的生态宜居新城区，独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区，常州公共服务中心、商贸副中心和商务中心区。

2.5土地市场情况
1、工业用地成交量反超经营性用地。
2008年市区共出让土地272宗，出让面积1011.77万㎡，全年土地成交266宗，成交1001.58万㎡，流标6宗土地，流标面积为10.19万㎡。城区成交354.30万㎡，占35.4%；武进区成交412.47万㎡，占41.2%；新北区成交234.81万㎡，占23.4%。而工业用地成交117宗，524.37万㎡，占全年总出让量的52.35%。
2、经营性土地面积成交宗数增加，面积下降，地价上涨。
2008年市区共成交经营性用地149宗，同比上涨11.2%；成交面积477.01万㎡，同比下降31.5%；成交的149宗地中有67.8%的以底价成交。08年土地市场不温不火，缺少竞争是一大特色，主要受国际金融危机的影响，商品房成交量持续萎缩，开发商资金回笼较困难，下游乏力，投资力度的减弱，势必影响土地市场的成交。
2008年市区经营性用地平均成交价为1742.3元/㎡，同比上涨20.6%。主要由于年初外来地产大鳄频频进入常州，以及武进区商住用地成交量及成交价格的飙升，使得平均地价涨幅较大。
3、武进土地成交成为主流。
2008年市区各主城区经营性土地成交明细：
 区域
 面积
（万㎡）
 宗数
（宗）
 金额
（万元）
 平均地价
（元/㎡）
 每亩均价
（万元/亩）
 楼板价
（元/㎡）
 城区
 190.18 
 32
 376372.2　
 1979.0
 131.94
 792.1
 武进区
 229.32
 103
 378320.1 
 1649.7
 109.98
 1000.3
 新北区
 57.51
 14
 76880
 1336.8
 89.12 
 534.7
市区08年土地成交武进区全年保持较旺的势头，占总量的48%；城区土地成交占总量的40%，主要集中08年的1-7月份，之后仅成交3宗；新北区的土地成交较少，仅占总量的12%。各区平均成交地价依然以城区最高，其次是武进区，新北区依旧最低。成交的土地中，楼板价却以武进区的最高，达到了1000.3元/㎡，比市区的792.1元/㎡要高出26.3%，相当的惊人，主要是由于武进区土地的平均容积率为1.5比城区的2.75相对要低许多的原因。

2.6商品房市场波动
2.6.1与长三角重点城市相比，常州房地产市场总体较为健康，合理，并无泡沫
 指标类别 
 苏州市区
 无锡市区
 常州市区
 市区家庭人均总收入（元）
 27520
 25606
 22148
 增长率
 12.10%
 12.30% 
 13.7%
 住宅均价（元/㎡）
 6583 
 4800 
 4147
 涨幅 
 4.5% 
 -- 
 1% 
 住宅成交面积（万㎡）
 391.79
 334
 313.03
 涨幅
 -45% 
 -31.7% 
 -22.7%
 房价收入比 
  7
  5.6
 5.1
 房地产市场健康值 
  ★ 
  ★★
 ★★★
（备注：“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。）
　　根据苏锡常三地的房价收入比可知：常州房价收入比5.1，在世界银行的标准值范围内，无锡略高，但仍然健康，合理，但是苏州的房价收入比超过6，达到了7，市场有一定的泡沫存在。08年的住宅成交量萎缩量表明：受市场大环境的影响，即使是健康的房地产市场也难免受到影响，但是房价收入比越接近标准值，受影响的程度越小，例如：苏州08年住宅成交量萎缩了45%，无锡31.7%，而常州成交量萎缩也是相对最少的，22.7%。
从收入增长率和房价涨幅来看：苏州的房价涨幅较高，为4.5%，但是收入的增长率全部在12%以上，换句话说：从长远来看，房价收入比值将会下降，并且，由于常州的比值已经处于标准范围的中点，房价下跌的空间非常小。

2.6.2受市场惯性作用，成交量有一定程度萎缩
2008年常州市区商品房新增供应量611.59万㎡，其中住宅新增469.07万㎡，与07年相比分别下降12%和6.68%；2008年市区商品房共成交383.72万㎡。其中住宅成交313.03万㎡，与2007年相比分别下降27.5%和22.7%。

2.6.3供需缺口有扩大趋势
2007年新增供需比平均值为1.24，08年该比值上升为1.64，供需缺口不断扩大，主要原因前期出让土地均进入了开发周期，短期内供应上升明显，而需求受宏观面不景气影响有一定的萎缩。

2.6.4供应结构较为合理
 类型
 60㎡以下
 60-90㎡
 90-120㎡
 120-144㎡ 
 144-180㎡
180㎡以上 
 新增供应量（万㎡）
 16.87 
 110.06
 96.58
 118.49 
 26.29
 35.43
 成交量（万㎡）
 5.41
 54.12
 76.60
 87.49 
 18.67 
 18.66
（备注：以上数据来自网上房地产，统计截止时间：2008年11月30日）
通过以上图表可知：目前市场上的热销户型面积在120-144㎡，其次是90-120㎡的两房及小三房产品，60-90㎡的两房。而从市场供应比例来看：120-144㎡最多，三分之一强；90-120㎡的小三房产品其次，60-90㎡占到总供应量的21%，从市场供应及成交比例来看：面积结构整体较为合理，但是60-90㎡的产品供需矛盾08年开始显现。

2.6.5住宅均价小幅增长
2008年常州市区商品房住宅成交均价4147元/㎡，较上年上涨1%，按月份来看：房价整体呈现先涨后跌再涨态势，7月份成为常州市房价的一个转折点，朗诗国际街区高档住宅入市，拉动整体房价上扬，但下半年房价开始走低，尤其是9月份和10月份。至11月份，特别是12月，伴随地方乃至中央政府积极宏观政策的陆续出台，常州房价开始上涨并接近于8月份的价格。

2.6.6营销手段多种多样
新城房产奥运期间推出的“无理由退房”与“奥运夺金计划”阶段性的刺激了消费，提升了消费信心。当然，开发商运用的最多的仍然是价格促销手段，据我司统计，08年下半年70%以上的房地产广告是价格促销广告，可见市场竞争之激烈。

三 2009年常州房产市场分析
从08年整体走势可以看出,市场逐渐进入价格敏感时期,市场成交走势更多的取决于实际价格与市场预期的差额。低端项目成交比重逐步增大,高端市场则迟迟得不到恢复。虽然政策面的放宽对于市场成交有一定的刺激作用,但另一方面宏观政策的不断调整也有可能进一步加重置业者对楼市的观望。
预计2009年的市场将进入相对平稳的调整期,市场成交不会出现过于明显的涨跌,商品住宅成交均价将会略有下滑,部分区域可能降幅较大,但整体幅度将会放缓。

3.1供应量基本与08年持平
由于目前市场存量过大,加之市场逐步进入调整期，预计2009年市场供应将不会保持2008年的涨幅,不过由于2008年之前出让的土地还有部分没有上市,受土地清算政策的影响,势必有众多的新项目在09年开工入市,因此市场供应量较2008年仍会小幅上扬。全年预计新增供应量约650万平方米左右。一季度处于2008年低潮期的尾声,供应量将会有很大程度下滑。进入二季度后,市场将逐步打破沉寂,新房源也将陆续入市,供应量相比前期将有大幅上涨。到了三季度,楼市将进入波动期,开发商策略与政策面动向将会根据前期市场反应有所变动,虽然正值酷暑淡季,但随着"金九银十"楼市旺季的到来,供应量预计会保持平稳上涨。进入四季度后,由于临近年底,开发商面临资金回收、销售指标等各种压力,预计将会全力备战,因此新增供应量将会得到维持。供应涨成交稳的市场走势也使得市场存量进一步加大,市场整体供大于求的态势也将长期存在。
3.2成交量较为稳定
成交量较为稳定，但下半年明显好于上半年。
2009年的成交量估计将会延续2008年4季度的成交走势,不会出现过于明显的涨跌。一方面,实体经济不可能在短期内恢复,这就决