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前沿机构 培训（3）
房地产基础知识（一）
1. 什么是商品房？
商品房重要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房销售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。建筑类型：多层、高层、小高层、别墅。
2. 什么是砖混结构住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢精混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
3. 什么是框架结构住宅？
框架结构住宅是指以钢精混凝土浇捣成承重柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
4. 什么是单元式住宅？
单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
5. 什么是住宅的层高和净高？
层高的指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上又要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6. 什么是住宅的进深？
住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地。
7. 什么是住宅的开间？
住宅开间及住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0-3.9米。
规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
8. 购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？
开发企业与销售商品房必须具备以下“五证”是：
（1）国有土地使用证
（2）建设用地规划许可证
（3）建设工程规划许可证
（4）建设工程开工证
（5）商品房预销售许可证
同时，开发企业还得提交“两书”，即必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。需要提醒购房人注意的是，买房时，一定要看五证的原件，以防复印件是假的。现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。
9. 定金、订金有何不同？看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？
按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时够合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。
订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。
目前，北京楼市上购买商品房好是经济适用房都有交定金或订金的做法，但是国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。

房地产基础知识（二）
1. 七通一平
通上水 通下水 通污水 通电力 通电讯 通煤气 通道路 土地平整
2. 五证两书
《《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》
《商品房预销售许可证》
3. 房地产价格的构成
A. 土地取得费：征地费、拆迁安置费、地价款
B. 前期工程费
C. 房屋建筑安装工程费
D. 基础设施建设费
E. 公共配套设施建设费
F. 经营管理费
G. 销售费：广告费、中介代理费
H. 利息
I. 税费
4. 影响房地产价格的主要因素
A 地理位置 B 层次 C 朝向 D 房屋质量
5. 容积率
即总建筑面积与总占地面积之比
6 .商品房
80年代在我国出现，指具有经营资格的房地产开发经营的住宅。
7. 经济适用房
具社会保障性质的商品住宅，具经济性和适用性的特点。
8. 房屋按建筑结构分类
1) 钢精混凝土：主要材料为钢精混凝土，且墙和柱都承重。
2) 砖混：6层以下，主材是砖、水泥。
3) 砖木：古建筑。
4) 框架：柱承重。

宁波同方房地产开发有限公司招募方案
公司简介：浙江省城乡建设开发总公司由省内资金实力雄厚的房地产综合性民营企业浙江同方投资有限公司控股。主营国内的房地产开发、经营以及与房地产相关的配套业务，并从事涉外房地产的开发与经营。结合企业长期专业开发所积累的丰富经验、凭借灵活多变的经营思路与完善的市场运行机制积极开拓市场，提升企业专业运作能力，使企业更上规模，以领先国内的房地产开发理念为社会创建更多真正的优质物业。与1992年被国家建设部评为浙江省首批一级资质的房地产企业、连续13年被评为“重合同、守信用”单位与“AAA”级企业，在国内房地产界享有极高的声誉与知名度。累计开发面积达到200万平方米以上，在北京、上海、深圳、南京、西安、嘉兴、宁波等十余个大中型城市设有分公司或办事处，众多地区级经典项目的滚动开发、使公司的品牌形象在全国范围内的得到社会各界的一致认同。
招聘目的：由于同方·杰作4月底要动工，售楼处也于4月16日落成，故在5月份需招聘销售经理1名，销售代表5名左右：
招聘方法：1、面向社会公开招聘
凭公司营业执照和公司需招聘人员文件到省（市）人才市场登记，由公司安排时间，安排销售经理进行初次面试，并张贴海报：
  （公司简介略）因业务发展需要，特向社会诚邀房地产精英加盟。公司将为每位员工提供宽松的工作环境、良好的发展空间和极具市场竞争力的薪酬福利待遇水平。
工作所在地：宁波市
人数：若干
工作职责：负责公司楼盘的销售。
入职要求：大专或以上学历，至少1年以上房地产销售经验，具较强的专业知识、技能和敬业精神。具较强的团队协作能力，曾经销售过大型房地产项目并有突出的销售业绩者优先考虑。
2、刊登报纸招聘广告
凭公司及人才市场的盖章文件，在当地报纸上刊登招聘广告：
（公司简介略）因业务发展需要，特向社会诚邀房地产精英加盟。公司将为每位员工提供宽松的工作环境、良好的发展空间和极具市场竞争力的薪酬福利待遇水平。
工作所在地：宁波市
人数：若干
工作职责：负责公司楼盘的销售。
入职要求：大专或以上学历，至少1年以上房地产销售经验，具较强的专业知识、技能和敬业精神。具较强的团队协作能力，曾经销售过大型房地产项目并有突出的销售业绩者优先考虑。
请应聘人士携带个人简历、学历证明、身份证、专业证书等复印件及待遇要求等资料于7天内直接前往以下地址应聘（联系人：池先生，电话：[phone]，面试地址：宁波市环城西路南段1号白云山庄10号别墅）资料保密，恕不退还。
3、在相关公司的店面张贴海报，建议内容如下：
（公司简介略）因业务发展需要，特向社会诚邀房地产精英加盟。公司将为每位员工提供宽松的工作环境、良好的发展空间和极具市场竞争力的薪酬福利待遇水平。
工作所在地：宁波市
人数：若干
工作职责：负责公司楼盘的销售。
入职要求：大专或以上学历，至少1年以上房地产销售经验，具较强的专业知识、技能和敬业精神。具较强的团队协作能力，曾经销售过大型房地产项目并有突出的销售业绩者优先考虑。
请应聘人士携带个人简历、学历证明、身份证、专业证书等复印件及待遇要求等资料于7天内直接前往公司应聘。
公司地址：宁波市环城西路南段1号白云山庄10号别墅
电话：[phone] 联络人：池先生

招募流程

针对宁波同方房地产开发有限公司的现状，以及对同方·杰作楼盘的认识，我公司安排了周密详细的招募流程，根据流程安排，应聘人员需经过5道程序，才能成为本公司的销售人才，具体操作如下：
1、初试：由总公司销售经理等人（3位左右）进行初试，主要针对初试者的学历、经历、人品、才华等进行初步的考量，进行删选，定下可以参加复试的人员。
2、复试：由总公司销售总监等人（2位左右）进行复试，主要针对复试者的工作经历以及他们对这份工作的看法及态度，并从中删选出适合胜任销售经理的人选。
3、公司培训：由总公司资深销售担任讲师，按照公司完整的培训体系，针对销售代表及销售经理进行3—4天的培训，通过学习、互动、沟通，达到培训的目的。
4、培训考试：针对培训内容，安排销售代表、销售经理，进行考试，通过考试考核后确定实习人员
5、试用期考核：对通过考核的销售人员，安排1-3个月试用期，在试用期间，由公司销售经理对销售人员进行观察、考量，最终合格成为公司正式销售人员。

通过这5道程序的人员，相信就是公司所需的优秀的销售人员！
注：销售经理必须由总公司董事长面试后方可通过。

业务流程：

前期市场推广 接受电话咨询 售楼处到访

洽谈 签约 按揭 入住

销售流程程序
个案模型介绍 介绍基本资料及户型 与客户深入交谈

看房 填写有关表格 客户跟踪访问 促使客户下定

签约 支付首期 银行按揭 协助交房 协助办理

有关证件。

现场客户接待流程：

客户上门------迎接------送上楼盘资料及名片-------自我介绍--

了解客户------开始销讲-----引导客户至洽谈区入坐------根据

对客户的了解程度作户型介绍------肯定户型后挑选单元

--------针对客户疑惑点进行解释，克服购买障碍------适时制造

现场气氛，强化客户购买欲望-------促使客户下定金购买-------

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