全国土地财政统计分析.pdf

ECONOMIC ASPECT ECONOMIC ASPECT 13要来源，是广义的财政收入的组成部分，房地产五税是一般公共预算收入（狭义的财政收入）的组成部分，国有土地使用权出让收入和房地产五税都是地方财政的重要来源。（五）测算口径没有包括政府通过抵押土地贷款等隐性收入如果包括抵押土地贷款等隐性收入，土地财政会更高，实际上地方财政对土地相关收入的依赖程度还会更高。二、土地财政统计分析（一）土地出让收支统计分析图 3 房地产五税占地方一般公共财政预算本级收入比重动较大，既有高速增长的年份（2009 年 43.2%，2010年 106.2%，2013 年 44.6%，2017 年 40.7%），也有中速增长的年份（2011 年 13.8%，2016 年 15.1%，2018 年 25%，2019 年 11.4%，2020 年 15.9%），还有缓慢增长的年份（2014 年 3.2%，2021 年 3.5%），甚至有负增长的年份（2012 年下降 14%，2015 年下降 21.4%）；从土地出让收支增减变动态势来分析，大致分为三个阶段。第一阶段为 2009-2016 年，这个阶段土地出让收入规模明显高于以前年度；第二阶段为 2017-2021 年，这个阶段土地出让收入规模处于高位运行态势；第三阶段为 2022 年以后，这个阶段土地出让收入明显回落，增速出现负增长。（二）房地产五税统计分析图 1 国有土地使用权出让收入数据来源：财政部财政收支情况2图 2 国有土地使用权出让收支及增速对比数据来源：财政部财政收支情况3房地产五税波动幅度不大，房地产五税占地方一般公共预算本级收入比重呈温和上涨态势，增幅不大，土地财政受房地产五税波动影响较小。2009-2015 年第一阶段从 11.9%上涨到 18.9%，2016-2021 年第二阶段稳定在 19%左右；房地产五税占地方一般公共预算本级收入的比例不高，一般不超过 20%。房地产五税征收涉及房地产开发、交易和保有多个环节，耕地占用税在开发环节征收，土地增值税和契税在交易环节征收，房产税和城镇土地使用税在保有环节征收。土地和商品房成交大幅下滑时，房地产五税合计增速表现具有一定的韧性。（三）土地财政贡献度统计分析1.土地出让收入统计分析。2009 年在扩张性财政和货币政策的共同刺激之下，土地出让收入 1.42 万亿元，同比增长 43.2%；2010 年土地出让收入 2.94 万亿元，同比增长 106.2%，达到地方一般公共预算收入的68%；2011 年土地出让收入创新高，达到 3.35 万亿元；2012 年土地出让收入受房地产政策调控影响，相对于2011 年有所回落，下降到 2.85 万亿元，出现暂时性回落；2013-2014 年土地出让收入分别为 4.13 万亿元和4.26 万亿元，土地出让收入达到一个小高峰；2015-2016 年土地出让收入分别为 3.25 万亿元和 3.75 万亿元，相对 2013-2014 年有所下降；2017-2021 年土地出让收入分别是 5.2、6.5、7.3、8.4、8.7 万亿元，土地出让收入规模连续五年高位运行，并且保持稳步增长，成为地方财政收入的重要来源；2021 年土地出让收入规模同比有所提升，土地出让收入规模达到历史最高点，但增速出现下降，2021 年下半年开始房地产开发企业资金压力加大，拿地意愿及拿地能力双双下降，土地市场降温；2022 年土地出让收入 6.69 万亿元，同比下降 23.3%，出现断崖式下跌。这次与 2012年和 2015 年暂时性下跌有根本性的不同，这次下跌成为长期趋势。2.土地出让收支及增速统计分析。国有土地使用权出让收支及增速呈现同步态势；土地出让收入增速波ECONOMIC ASPECT ECONOMIC ASPECT 15开发景气指数为 94.35。受房地产市场影响，土地市场下行趋势难以逆转。3.土地出让收入下滑会对地方财政产生压力。从短期来看，财政压力不是很大，因为土地出让收入属于政府性基金项目，政府性基金预算是以收定支的原则，收入少了，支出也会相应减少，不会影响财政收支平衡。但是从长远来看，土地出让收入减少会影响市政基础设施建设支出。四、对策建议（一）推行升级版土地财政模式1.升级版土地财政模式采用保障房先租后售制度。地方政府出资建设或收购房地产市场上的存量房屋，先出租给承租人使用，出租期满后再出售给该承租人，承租人已缴付的租金可以抵冲房屋价格。这样的模式让地方政府从原来的一次性的土地出让收入，转变成可持续的房租现金流收入。2.升级版土地财政模式是土地批租模式的升级。保障房先租后售制度的本质还是借助土地财政作为融资工具，完成城镇化的后半篇文章，从而为城镇化完成后转向税收财政创造条件。这与我国人口出生率下降，人口老龄化日趋严重的社会现实相吻合，更符合中国的国情。3.保障房租金要成为地方财政收入重要来源。地方政府自己闲置的土地可以向银行抵押贷款，获得建设资金交给房地产开发企业进行开发建设，然后以低廉的价格出租获取租金收入。因为地价成本较低，建筑成本也低，这样二十年左右就可以收回本金，后续的租金收入除去房屋维修成本，还能有盈余，成为稳定的财政收入来源。如果大面积推广升级版土地财政模式，可以全面降低当地的各种生活及营商成本，会让实体经济有更好的发展空间，这样形成良性循环，地方政府财政收入会越来越多。（二）改革土地财政的根本出路在于国有资产改革1.盘活闲置但有价值国有资产。通过兼并重组、产权转让等方式，有序盘活保障性租赁住房和国有企业开办的未充分利用或长期闲置但有价值的非主业国有资产。加快盘活利用行政事业单位各类资产，建立健全盘活工作机制，通过多种方式，提升资产利用效率。从本质上来看，盘活闲置国有资产与土地批租制度没有太大的区别，只是换种方式进行又一次的土地出让。2.提高国有资产平均回报率。提高国有资产平均回报率的办法是不负责企业具体经营，只负责国有资产的投资，当被投资的企业赢利了，分红就可以了。2021 年全国土地出让收入高达 8.7 万亿，但是国有资产规模将近有 270 万亿，可是资产回报率只有 3%，只要再提高 4%，就能轻松地替代土地出让收入。其实这个办法在社保基金管理方面已经得到了验证，社保基金投资回报率高达 9%，比国有资产平均回报率高出了 6%。如果 270 万亿的国有资产投资回报率能够达到 9%，多出 6%的收益，国有资产投资收益就多出2706%=16.2 万亿，远超 8.7 万亿的土地出让收入，土地财政问题也就彻底解决了。作者单位：山西省住房和城乡建设厅科技促进中心参考文献1 财 政 部 国 库 司.2022 年 财 政 收 支 情 况,http:/ 财 政 部 国 库 司.2022 年 财 政 收 支 情 况,http:/ 财 政 部 国 库 司.2022 年 财 政 收 支 情 况,http:/ 我与统计调查研究的一个.（省略里，可以一个故事，一个创新点，一个情结，一个期待.）二、征文要求 1.入选作品标准以正确的舆论导向为第一前提。要求文风正、文字美，有观点、有思想，内容充实，体现统计特色，展现统计人新时代风采。征文内容可涵括统计调查研究各个方面，内容力求生动鲜活，有可读性和感染力。2.征文作品文体不限，散文、随笔、游记和诗歌等要求 3000 字以内。3.版权要求：投稿者必须对投稿作品享有完整版权，作品必须是原创作品。所提交的作品著作权归作者所有，主办方享有使用权和传播权。三、投稿方式 1.征文作品通过电子邮件投稿。来稿请务必注明作者姓名、工作单位、通讯地址、邮政编码、联系电话等信息。2.投稿邮箱： 联系人：李蔚 电话：[phone]。四、活动时间 本次征文活动时间为 2023 年 4 月 1 日7 月 31 日。