论长沙市房地产的发展趋势-物业专业-毕设论文.doc

中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 论长沙市房地产的发展趋势 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 2009-9-12 完成时间： 2010-11-12 2009年 11 月 12 日16目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-19答辩委员会表决意见20答辩过程记录表21课 题 论长沙市房地产的发展趋势 一、 课题(论文)提纲0.前言 1. 提出问题长沙市房地产业的现状1.1长沙房地产业的竞争市场1.2长沙市房地产业的价格市场1.3长沙市房地产业的产品市场1.4长沙市房地产业的客户市场2.分析问题 2.1长沙市房地产业竞争市场现状分析 2.2长沙市房地产业价格市场现状分析 2.3长沙市房地产产品市场的现状分析 2.4长沙市房地产客户市场的现状分析 3提出解决办法3.1长沙市房地产业竞争市场预测3.2长沙市房地产业价格市场预测3.3长沙市房地产业产品市场预测3.4长沙市房地产业客户市场预测4. 结论二、内容摘要本文将目前长沙市房地产业存在的问题提出来供读者共同思考，然后在房地产业各个市场领域提出几个方面供大家参考，分析解决现有问题，预测未来长沙市房地产业的发展趋势。本文着重从五大方面考虑到长沙市房地产的发展趋势。同时也为房地产业相关人士及社会大众提供相关创新的思路，共同学习与探讨房地产业未来的发展趋势。三、 参考文献1. 黄晓晗主编. 长沙房地产.J ，长沙房地产出版， 20092. 长沙市房产研究中心， 2009年长沙市房地产市场发展趋势分析EB长沙楼市网， WWW.CS6S.COM 3 . 沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析.消费导刊.2009（2）. 4. 李瑜华.县域房地产市场发展状况调查J.金融与经济，2009，（5）:78-79.5. 杨帆.泡沫经济理论与中国房地产市场的调控.学习与实践.2008（2）.6. CRIC中国房地产决策咨询系统. CRIC2009提供数据来源2009.97.0731房产网长沙市房地产的发展趋势000中文摘要：本文将目前长沙市房地产业存在的问题提出来供读者共同思考，然后在房地产业各个市场领域提出几个方面供大家参考，分析解决现有问题，预测未来长沙市房地产业的发展趋势。本文着重从五大方面考虑到长沙市房地产的发展趋势。同时也为房地产业相关人士及社会大众提供相关创新的思路，共同学习与探讨房地产业未来的发展趋势。关键词：长沙；房地产市场；发展；发展趋势0.引言自2008年金融危机以来，长沙楼市虽说不是一落千丈，但也受到不少外力影响，一度低迷不振，但2009年，是长沙楼市从低到高、从寒冬到春天的半年，年初楼市出现初步回暖迹象，之后便一发不可收拾，楼市“热效应”一路上升。复苏后的楼市如雨后春笋般在人们还在享受小阳春的温暖时迅速进入“红五月”，从五月众多楼盘的开盘看来，房源的推出出现了井喷，而购房者的热情更使开发商们乐此不疲，据焦点网各项调查数据显示，长沙六大区的住房成交量不仅逐日递增，购房人群的购房意向也是由消极观望转向乐观积极。回首半年，长沙楼市已然摆脱了经济危机的困扰。1.长沙市房地产业的现状1.1长沙房地产业的竞争市场2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。但与全国比，1至5月，该省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长 63%、56%。特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。 1.2长沙市房地产业的价格市场2009年6月长沙内五区住宅供应套均面积为122.55，环比缩小8.64%。90以下中小户型批准预售占批准预售总量的14.74%，比例环比减少了9.57个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/、3000-3500元/价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。与去年同期对比来看，3000元/以下、4000元/以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得房价上涨压力得到普遍抑制，多数楼盘开始回归主流价位，这在一定程度上促进了房价进一步向全市均价靠拢，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/价位段住宅销售独占鳌头的局面。 1.3长沙市房地产业的产品市场2009年上半年长沙市新建商品房批准预售面积约为去年同期七成，销售面积为去年同期1.6倍,二手房交易面积同比增幅超过45%，其中内五区二手房交易连续4月回升，6月交易量更是达到2006年以来单月最高值。上半年长沙市共办理抵押登记手续84082起，抵押面积1639.41万，贷款金额达306.74亿元。从内五区个人抵押来看，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大，这也反映了上半年房地产市场形势已经好转。截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万。上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23，同比增大2.25%。从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90、120-144是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。 1.4长沙市房地产业的客户市场截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万。上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23，同比增大2.25%。从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90、120-144是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。2.长沙房地产业的现状分析 2.1长沙市房地产业竞争市场现状分析1、 刚性需求强劲，楼市春意盎然 据相关部门数据统计显示，1-4月长沙商品房市场成交量达400万平方米以上，长沙楼市在长期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎来强势反弹。2、 新货上市较少，主要以消化市场存量为主 由于市场长期低迷，市场存量较大(达600万平方米左右)，大多数潜在项目推迟动工，导致长沙楼市前四个月新货上市量较少，据统计，1-4月新批预售面积大约仅有200万平方米左右，目前长沙商品房市场主要以消化市场存量为主。新货上市的乏力为市场存量赢得了较为宽松的消化时间，也大大减轻了市场销售压力。3、尚东板块、南城板块以及星沙板块成为消费者购房的热点区域尚东板块、南城板块以及星沙板块由于性价比较高，未来发展前景较好而成为目前消费者购房的热点区域。而，四方坪板块、市中心板块、麓南板块、体育新城板块、麓谷板块等则或因为比较偏僻、或因为价格比较高而导致整体销售情况比其他板块要稍差。 2.2长沙市房地产业价格市场现状分析 1、价格止跌，小幅回升(数据来源：房地局预警预报系统)长沙市商品房价格市场在经历了长期下滑之后，终于在楼市小阳春的带动下于3月份止跌回升。目前仍保持较为平稳的发展态势。2、价格依然是刺激消费者购买欲望的关键目前市场上价格较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，这说明虽然目前长沙市商品房价格有所回升，但是价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。 2.3长沙市房地产业产品市场的现状分析1、二房和中小三房依然是目前市场上最受消费者欢迎的产品从目前的市场消化情况来看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市场上消化情况最好的产品，特别是90平方米左右的“2变3”户型成为市场上的脱销产品。一房产品则由于投资前景不明朗，目前整体销售情况相对较差，而大户型产品则由于总价过高，受众群体较小而导致整个市场接受度不是很高。 2、二房和三房产品依然是目前市场上的供应主流由上图可以看出，目前长沙市商品房市场二房和三房所占比例达77.4%，二房和三房依然是目前市场供应的主流产品。3、品质较好，性价比较高的产品市场接受度较高由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，如万科的金色家园、万科金域蓝湾、华润凤凰城、绿城桂花城等项目均受到消费者的强烈追捧。另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，如：西京、宜居来茵城、海拔东方、童话里、山水湾、和庄、万象新天等等。而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。2.4长沙市房地产客户市场的现状分析1、首次置业客户成市场绝对主流据相关调查数据统计显示，目前首次购房者所占比例达到70%以上，首次置业客户成为目前市场的绝对主流客户。2、外地客户成为市场主流客户从目前的成交客户构成来看，在长沙工作的外地客户、湖南其他地市客户以及省外客户已经占到了60%左右，外地客户已经成为目前长沙商品房市场的主流客户构成，随着长株潭两型社会的特批以及长沙城市建设步伐的加快，长沙对其他地市消费人群的吸附力将越来越强，外地到长置业的客户也将越来越多，从长远来看，外地客户将是支撑长沙房地产持续繁荣的关键。3、30岁以下年轻客户成为市场主流目前成交客户的构成中30岁以下年轻客户群体所占比例达50%以上，已经成为市场的主流客户构成。4、部分长线投资客户结束观望，开始出手由于市场回暖且逐步稳定，加上目前价格相对较为合理，部分长线投资客户结束长达1年之久的观望，开始出手，目前成交客户中，长线投资型客户所占比例在7%左右，说明部分投资者已经开始回归市场。但是由于价格发展趋势尚未明朗，短线投资客户以及投机型客户目前仍处于观望状态。3.长沙市房地产业的市场预测3.1长沙市房地产业竞争市场预测1、市场供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈。2009年长沙楼市各板块预计推出货量表2008年，长沙市商品房供应量激增，达1230.95万平方米，消化量只有680.79万平方米，市场存量为550.16万平方米，加上2007年40万平方米的市场存量，将有590.16万平方米的市场存量进入2009年消化，加上2009年的新上市量，整个2009年的市场供应量预计将达到11001200万平方米左右，明年的市场竞争将进一步加剧，市场形势异常严峻。市场前景不容乐观。2、经济危机来袭、需求下降，供求矛盾进一步凸显由于经济危机的影响，部分消费者将推迟购房计划，2009年长沙市商品房的需求量将有可能进一步萎缩，预计2009年长沙市商品房的需求量大约在550-650万平方米(刚性需求350400万平方米+新增人口需求60-70万平方米+外地客户需求60-80万平方米+拆迁户需求5060万平方米+投资需求3040万平方米)，而09年市场上市量预计将达到11001200万平方米，市场供求矛盾将进一步突出。3、板块间竞争进一步升级，南城、星沙、体育新城、市府以及市中心等板块的竞争压力最大。2009年各板块预计上市量预测2009年，各板块的供应量继续走高，板块间的竞争进一步加大。特别是南城、星沙、体育新城、市府以及市中心板块09年预计上市量都将达100万平方米以上，竞争压力将进加剧，其中南城板块、星沙板块以及市府板块供应量巨大，将处于严重供大于求市场局面，市场竞争将进入白热化阶段。3.2长沙市房地产业价格市场预测1、长沙商品房价格将进入新一轮的调整期由于受经济危机影响、消费者购买力下降、消费需求缩减、而供应量加剧等影响，为刺激消费者的购买欲望，各项目将继续在价格方面做出调整，但是，由于目前长沙市商品房价格已经调整至比较合理的区间，所以2009年，除部分项目的价格调整幅度比较大以外，整体价格市场的调整幅度不会很大，预计调整幅度在6%8%之间。2、价格仍将是各项目刺激需求的重要手段面对明年严峻的市场竞争形势，为在竞争中立于不败之地，各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传攻势以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。3.3长沙市房地产业产品市场预测1、90平方米以上的中大户型产品将依然是市场的主流产品由于长沙市消费者的传统消费习惯以及往年成交户型的构成情况均以90平方米以上的中大户型为主，为了迎合消费者的消费需求，各项目仍将会以90平方米以上的产品为主打产品。2009年长沙商品房市场仍将以90平方米以上的中大户型产品为主。2、二房、经济型三房以及舒适型三房将仍是消费者的最爱由于经济危机影响，大部分消费者收入减少，年轻消费群体的崛起以及现代城市家庭人口结构的变化等因素，大多数消费者已经从以前的盲目追求大户型产品转化为追求经济、舒适、适用型产品，二房及经济型和舒适型三房将成为消费者继续追捧的对象。3、产品创新将是突破市场坚冰的有利武器面对经济危机及低迷的市场状态，为刺激消费者的购买欲望，各项目将在产品方面力图寻求突破，以创新产品来打动消费者。4、产品品质将成为重要的竞争砝码市场供应巨大、供求矛盾突出以及由于经济危机而导致收入缩水而变得更加理性的消费者，光靠价格策略明显已经远远不够，产品品质的好坏将决定消费者的购买意愿，所以09年，商品房除了拼价格外，还将重点比拼产品的品质。3.4长沙市房地产业客户市场预测1、客户的购买力将进一步下降，购房需求将进一步萎缩由于受经济危机影响，大部分消费者的收入都受到不同程度的缩水导致消费者的购买力将进一步下降。而部分消费者则因为收入的缩水而将推迟购房计划，导致住房需求进一步萎缩。2、消费者的信心将进一步受挫由于受经济危机影响、消费者收入下降、加上对宏观经济前景的发展趋势缺乏理性判断，导致消费者对市场的信心也将进一步受挫，并在短期内难以恢复。消费者对市场信心的恢复将是房地产市场回暖的关键。3、投资者仍将继续按兵不动等待市场回暖由于受经济危机影响，房地产的发展前景不明朗，投资者将继续持币观望，等待市场回暖再出手。4、消费者对市场信心的恢复将是房地产市场回暖的关键目前长沙市商品房价格已经调整到消费者能够接受的合理价位，影响消费者购房的因素不再是因为价格问题，其根本原因是消费者对市场没信心，买了怕跌的心理比较严重，所以消费者信心的恢复是长沙市房地产乃至整个全国房地产市场回暖的关键性因素。5、断供现象将在长沙出现由于经济危机，大部分公司实行裁员、减薪，导致部分消费者因失业或收入缩水将无法继续供月供，进而导致断供现象发生。参考文献：1. 黄晓晗主编. 长沙房地产.J ，长沙房地产出版， 20092. 长沙市房产研究中心， 2009年长沙市房地产市场发展趋势分析EB长沙楼市网， WWW.CS6S.COM 3 . 沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析.消费导刊.2009（2）. 4. 李瑜华.县域房地产市场发展状况调查J.金融与经济，2009，（5）:78-79.5. 杨帆.泡沫经济理论与中国房地产市场的调控.学习与实践.2008（2）.6. CRIC中国房地产决策咨询系统. CRIC2009提供数据来源2009.97.0731房产网