君林天下-销售讲习.doc

君 林 天 下 销 售 讲 习

君林天下

销售讲习

目 录
一、 项目基本资料 3
二、 发展商概况： 5
三、 总体概况 6
四、 地理位置及环境篇 7
1. 地理位置 7
项目位于天源路（原称广汕路）华南植物园路段，紧靠华南植物园北面，龙眼洞牌坊斜对面。 7
2. 地块区域分析 7
3. 植物园简介 7
4. 火炉山公园 8
5.龙眼洞森林公园 9
6.树木公园 9
五、 交通篇 9
1.公交线路一览表 9
2. 交通网络 9
六、 配套篇 10
1. 周边配套 10
2. 小区配套 11
3. 君林会 11
4. 新中酒管理有限公司 错误！未定义书签。
七、 项目优劣势分析 11
1.项目亮点介绍 11
2.劣势分析及淡化 13
八、 竞争对手情况（截止2006年11月） 14
九、 百问百答 22

一、 项目基本资料
1. 项目名称：君林天下
2. 项目位置：广州市天河区天源路（原广汕路），华南植物园旁
3. 发展商：广东利海集团有限公司
4. 发展商项目：已开发项目：华海大厦，汇龙居，君林天下、南湖托斯卡纳
即将发项目：从化托斯卡纳、山水项目、赤岗项目等
5. 设计单位：深圳华森建筑与设计有限公司
6. 园林设计：科美园林设计公司
7. 施工单位：南京三建（B1-B3）、中建四局（B4-B6）、保利建设（B7-B9）
8. 监理单位：广州联嘉监理公司
9. 使用属性：住宅
10. 使用年限：住宅70年、车位50年、商业40年
11. 物业管理：广东利海物业管理有限公司。
12. 总占地面积：14万平方米
13. 总建筑面积：35万平方米
14. 总建筑规模：约35万平方米，规划总户数3000户，规划人口10000人
15. 绿地率：总绿地率33%，君林天下绿地率80.4%
16. 容积率：总容积率2.3 ，君林天下为2.3
17. 入住户数：约900户
18. 君林天下总体规划：一期9栋24层高层洋房，二期3栋18层小高层洋房，2栋12层国际公寓。
19. 君林天下总占地面积：6万㎡
20. 君林天下总建筑面积：约16万㎡
21. 君林天下建筑结构：框架剪力墙结构
22. 君林天下楼层高度：3-10楼为3.15米；11-24楼为3.3米
23. 君林天下实用率：B1－B3栋83.79％，B4－B6栋84.16％，
B7－B9栋84.85％
24. 君林天下停车位：约1000个，全为地下停车场，配置比例约为2：1
25. 君林天下电梯牌子：德国蒂森（世界500强知名企业）
26. 君林天下管理费：（B1-B9）2.5元/㎡，（C1-C2）3.3元/㎡。
27. 用电瓦数：340㎡16KW，240㎡～175㎡12KW，150㎡10KW
28. 君林天下期封顶日期： 现已全部封顶，外立面全部呈现
29. 君林天下交楼日期：（B1-B3） 2008-2-29；
（B4、B6）已收楼；
（B5、B7）2008-2-29；
（B8、B9）2008-7-30；
（C3-C5）已收楼；
（C1-C2） 2008-6-30。
30. 君林天下预售许可证号：20050003(B1-B3)、20050004（B7-B9）
20050005（B4-B6）、20060103（C1-C2）、
20060059（C3-C4）
31. 售楼部电话：33009839
32. 君林天下按揭银行：中国工商银行广州同福支行、中国农业银行白云支行、中国建设银行天河支行、中信实业银行天河支行

二、 发展商概况：
广东利海集团有限公司前身广东利海实业发展总公司，是保利集团属下全资子公司，由于利海业务的不断壮大，后来自己独立出保利集团，成立了广东利海集团有限公司。
广东利海集团有限公司以“营造中国绿色地产”为理念，致力于绿色地产的开发，确立了以“环境、产品、文化”为核心要素的绿色地产品牌发展战略。利海集团已在广州成功开发的房地产项目包括：华海大厦、龙翔大厦、世纪绿洲花园、君林天下、南湖托斯卡纳、从化托斯卡纳等。其中世纪绿洲花园的成功开发，奠定了集团成功开发绿色地产的基石；而一线临植物园景观的君林天下则在开发绿色地产的基础上更进一步，借助优势景观资源为基础，以创新的产品，高质量的硬件设备打造第四代豪宅的新标准。连串的成功之后，利海人并没有停下脚步，坚持以创新的理念以及营造中国绿色地产的理念，将不断开发更多优秀的项目。今天的利海集团赢得你的期待，明天的利海集团将赢得你的尊敬。
　　广东利海集团有限公司[荣誉榜]
* 2006年广东地产资信200强企业（四大国有商业银行联颁）
* 利海集团荣获2005广东房地产最具竞争力10强企业
* 利海集团荣获2005广东房地产最受尊敬10强企业
* 利海集团荣获2005房地产企业生命力华南品牌十强企业
* 君林天下荣获2005广州最佳豪宅设计楼盘称号
* 君林天下荣获2005最佳生态环境设计楼盘称号
　　君林天下荣获2005年广州金牌户型楼盘大奖

三、 总体概况
君林天下位于天河区，东靠火炉山，北对龙眼洞森林公园，南面一线正对华南植物园，西面是广汕路。
君林天下交通非常便利，规划中地铁六号线华南植物园站设于销售中心前，可直接天河、东山等地，市政规划预计2010年开通。东临华南快速干线，由龙洞出入口直达天河CBD，仅需5分钟。君林天下路段的华南快速路的隔音屏蔽由利海集团独资建设，并于十一月中开始施工建设，。
君林天下分别有两期，第一期由9栋24层的排式设计组成。与华南植物园仅一溪之隔，位于华南植物园龙脉之眼所对之处，藏风纳气！为难得的风水宝坻，而且基本整个小区均以两梯两户和两梯三户设计，主力户型为180、240和350平方米，私密性极高，楼距超阔！
二期由5栋12~18层的半围合式设计组成。户型分布在45M2~217M2之间，与植物园是完全的“零距离”，45平方米的户型为皇家国际公寓，自住与投资都非常有价值。
现主推的是位于整个君林天下的顶级楼下王——天墅，属于第一期，户型面积为350M2，一梯一户，每户都前后南北对流。而且刚好处于龙洞地块双龙脉共对之位，青龙左位能看到火炉山跟华南植物园两大生态资源，白虎右位能看到植物园整个水系，远眺还难看到天河中信。
君林天下引进新金钥匙酒店式作为物业服务，提供全天候24小时的金钥匙酒店式服务，也是全广州首个获得国际认证的金钥匙成员单位，为各位尊贵的身份提供了充足的软件与硬件。
在君林天下的下面还有一条由发展商耗资600万建造的一条长达800米的私家生态缓跑径，每户君林天下的尊贵业主均有两张植物园金卡，能在10年之内免费使用华南植物园的设施以及享受植物园所提供的天然氧吧！

四、 地理位置及环境篇
1. 地理位置
项目位于天源路（原称广汕路）华南植物园路段，紧靠华南植物园北面，龙眼洞牌坊斜对面。

2. 地块区域分析
项目处于广州市的东北区，此板块可以说明广州市房地产的空白区域，也是广州市的生态处女地块。由于东北板块以前只有一条经常堵车的广汕路连通市区，交通情况相当差，故一直给人一种十分偏僻和遥远的感觉。也正是因为东北区的天然珍贵资源得到保护和交通情况差，所以房地产一直得不到开发。
现在，政府投资2.6亿元，将广汕路改造成宽60米，双向十车道，号称百米宽的“世纪大道”。交通情况得到有效改善，加上龙眼洞森林公园、凤凰山森林公园、树木森林公园、火炉山树木森林公园的开发和建设，必将令此区域成为人们向往的生态居住区。
项目地块原为耕地，三面环山，一面临湖。北有筲箕窝山，西有大和峰，东有凤凰山，南临植物园3000平方米的生态湖，是卧龙地势。华南植物园及广州凤凰山、龙眼洞、火炉山三大森林公园，呈品字型分布项目周围，为项目提供了冠绝全市的优质空气和绝无仅有的生态环境。华美英文学校、广东工业大学、芭蕾舞团、金融学院等名校，遍布周边，为小区增添了浓厚的书香气息。
相传龙洞周围原有9个小山岗，九条村，有九龙归洞之意，故称龙洞。据闻龙洞人洁地灵，为龙脉之所在。

3. 植物园简介
华南植物园隶属于中国科学院，位于广州市东北部，建于1956年，面积4500亩，是华南珍稀濒危植物及经济园艺植物的引种、保存及研究基地，是我国著名的四大植物园之一，也是世界上热带亚热带植物种质资源的宝库，同时还是国家级及广东省、广州市的植物和环境科普基地。园内飞鹅岭的“新石器时代”遗址，是广州人的“发祥地”，被称为“广州第一村”。收集、保育了热带、亚热带260科近6000种植物，建起了30个专类园，是广州市最大的植物景观，也是我国“亚热带最大植物园”。 曾被誉为“羊城八景”之一，誉名“龙洞琪林”，曾被评为“广州市十佳旅游景点”。
华南植物园改造纳入本市“十年一大变”的城市建设规划。 中科院、广东省、广州市按1:1:1的比例投入3亿共建华南植物园。
华南植物园要充分利用有利条件，做好科研、科普、旅游、新优苗木4大基地的建设，林树森市长提出将华南植物园纳入广州市城市发展规划。  华南植物园的发展目标是：通过5-10年的建设，建成亚洲一流、国际水准的具典型热带亚热带特征的综合性世界领先植物园。经10-30年建设，建成国际著名的热带亚热带植物园。把华南植物园建设成为具有国际先进水平的中国热带亚热带地区生物多样性保育、植物迁地保护和引种驯化的研究基地，成为国家级重点植物科学和环境保护的科普教育基地，国内先进水平的植物资源研究和产业化基地，园林景观、环境、管理、服务和效益都达国内一流水平的生态旅游休闲度假基地。为生活在都市的人们提供一个回归自然、亲近绿色、修身养性、陶冶性情的天然场所。
中南林学院绿色工程研究中心在植物园园区内和广州市市区设立了61个点进行空气负离子和植物精气测试比较。结果，在广州市华南植物园及周边的空气负离子和植物精气含量是最高的,园内平均气温比市区低2至4摄氏度,园内空气负离子浓度最高可达每立方厘米900个以上，说明华南植物园空气负离子资源非常丰富,为旅游资源开发建设,如建设静养场、空气负离子呼吸保健区等奠定了基础,是距离市区较近的难得旅游景点。

4. 火炉山公园
火炉山简介：火炉山，别名水蒸山，坐落于广州东部，位于广汕公路和银屏岭以南，岑村、凌塘以北，山体面积6.25平方公里。因山上温度高，蒸发量大，故名。又说：因此山状似葫芦，原名为葫芦山，因广州白话“葫芦”、“火炉”音同，因此又名火炉山。
火炉山近东西走向，主峰海拔322米，西边猪头石海拔235米，由花岗岩组成，表层为红壤。南麓风化层薄，曾有东升等石矿场在此采石。此山山势浑圆，坡度平缓，山间大石遍布，形状各异，在广州众山中独树一帜。近年被开辟为森林公园，是大众休闲、游玩的理想之地。2005年，天河火炉山、凤凰山、龙洞森林公园整合成天河森林公园，并与天鹿湖、白云区的南塘山、白兰花、金■山、帽峰山、聚龙连接，形成火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道。
5. 龙眼洞森林公园
公园位于天河区东北部，龙洞村西面山东坡，西北与白云区山眷分界，公园地处北回归线南缘，属亚热带海洋性季风气候。公园内有三座水库，分别为卧龙湖、藏龙湖、迎龙湖，水质清澈纯净，是附近区域的食用水源。
这里一年四季花常开。冬天，这里除一般常见的花木外，还有含笑、鹤顶兰、白玉兰、象牙红、英雄树等等。

6. 树木公园
广东树木公园位于天河区龙眼洞，占地区19公顷，共收集树种达1100种，其中国家保护树种56种、省级保护树种12种。是全省树种最多的树木园，并被授予"广东之最"称号。

五、 交通篇
1. 公交线路一览表
84、28、84A、535、534、39、84辅、253，30直达小区门口
住户巴士线：君林天下——宏城广场（收费一切以物业管理中心为准）

2. 交通网络
15分钟都市商务圈－自然生态圈畅通相连

地铁：
地铁3号线（天河客运站）
地铁6号线（华南植物园站）（规划中）
高速路：
华南快速干线一期和二期
内环路
广汕路段入口
公路
广汕路

东
（经广汕路）
天鹿湖(5分钟)、从化、粤东地区
南
（经华南二期）
黄埔大道(5分钟)、会展中心(10分钟)、大学城(15分钟)、番禺（25分钟）
西
（经华南二期）
新机场(15分钟)、花都(15分钟)
其他
地铁3号线天河客运站（3分钟）
规划中地铁6号线华南植物园站（在C1、C2门口）
天河北（10分钟）、中信广场(10分钟)
天河城(15分钟)

六、 配套篇
1. 周边配套
类型
明细
说明
菜市场
龙眼洞肉菜市场

商场、超市
宏城超市,：
小区商业街
一方购物广场：
龙眼洞牌坊旁
龙涛超级广场：
龙眼洞商贸城对面
宾馆
汇东假日酒店：
龙洞广汕路旁
凤凰山宾馆
广汕路树木公园对面
银行
中国农业银行龙洞办事处
龙洞
广东发展银行竹园营业处
农村信用合作社翠竹分行
工商银行元岗办事处
广汕路元岗
饮食
东江海鲜酒家
原大东园宾馆
北海新渔港
龙眼洞商贸城内
新粤湘酒家

医院
沙河人民医院

广州市工人疗养院

武警医院

公园
华南植物园
国家级生态公园
广东树木公园

龙眼洞森林公园

火炉山森林公园

凤凰山森林公园

筲箕窝水库

学校
名 称
学 科
地址
广州金融学院
本科
龙洞龙眼洞内39路车总站
广东工业大学
本科
龙眼洞商贸城对面
广东省林业科学研究院
林业研究
龙洞广汕路
华美英语实验学校
幼儿园～高中出国留学培训
龙洞柯木朗
广州市艺术学校
（广州芭蕾舞团）
体操、艺术类（评为国家级的学校）
龙洞植物旁
广东省对外贸易学校
中专
龙洞
广州市89中学（省重点）
中学
天源路（项目对面）
龙洞小学(省重点)
小学
龙洞广工大旁
龙洞小学世世绿洲分校
小学
君林天下内

2. 小区配套

l 全市独有4000㎡大型生态君林会
l 网球场，篮球场
l 风情商业街
l 小学、幼儿园
l 3万平米的坡地叠水园林
l 1000㎡无极泳池、室内恒温泳池，君林天下私家泳池。

3. 君林会
君林天下会所（简称君林会）是以泛会所式的运作模式进行经营，会所宗旨是“最美的服务给最美的您”。以君林天下会所为基础，延伸至B1~B9栋大堂，以精致的多功能配套项目，结合灵活多变的经营方式，为君林天下的业主提供尊贵的服务。
具体功能简介、服务章程详见《君林天下——金钥匙服务手册》。
七、 项目优劣势分析
1. 项目亮点介绍
Ø 景观亮点：
1） 全市唯一南向独揽300万平方米植物园森林景观（不可复制景观），无敌楼距；
2） 800米共生边界，零距离与植物园充分交融；
3） 终身享受华南植物园和龙眼洞森林公园、树木公园、火炉山森林公园等4大森林公园簇拥环抱，提供优质空气（负离子含量是市区的5倍，大气污染指数只有12）。为广州著名的旅游探险区，其生态资源的稀缺性和唯一性，

Ø 产品亮点：
1） 180㎡：三面采光，四面通风；在功能设计全面，布局紧凑，配设广州独的园形客厅。
2） 240㎡：面击直面300万㎡的原生态植物园，超宽8米景观阳台，主人房独设独特阳光SPA，为生活增添无数情趣。
3） 350㎡天墅大宅：拥揽前后双景观，一梯一户受有独立电梯间，附送独立私家前室，加强私密空间。270度全落地玻璃幕墙，饱揽植物园全景。
4） 随楼附送高达30万的高标准设备（微波读卡系统、高端智能化系统，户式变频中央空调、24小时中央热水系统、三防子母门、进口铝合金）；
5） 耗资1500万打造3所酒店式私家大堂，分别都为850㎡。大堂只设一个进口，管家验证身份方可进入。同时设置私家影院、阅览室、儿童活动中心、和商务中心。

Ø 酒店式尊贵服务
1） 君林天下由利海物业管理有限公司管理，为业主提供24小时全天候酒店式服务。
2） 广州唯一拥有植物园森林通道的全封闭管理社区；
3） 尊贵800米长私家通道（造价600万）；
4） 人车分流，确保业主的私密性及尊贵性。

Ø 便利交通
1） 15分钟往返都市与森林：15分钟可达天河北、会展中心；20分钟可达新机场、大学城。
2） 地铁3号线“天河客运站”，已开通。
3） 规划中地铁6号线“华南植物园站”就在家门口。
4） 有9条公交线路途经小区和配设专用巴士线路。

2. 劣势分析及淡化
1) 一期、二期住宅的档次低，住户素质不高；
淡化：君林天下是独立封闭的，非君林天下业主是不能进入君林天下范围的，包括停车场。一、二期住宅虽然价格不高，但多为白领阶层、教师和医生居多，住户素质不低。
2) 小区外围人流复杂，周边生活配套差；
淡化：小区配套齐全，而且是封闭式的智能小区，受外围人流的影响不大。而且周边是以学校居多，人流不算复杂。周边配套档次虽然不高，但却比较齐全。随着小区配套的日渐完善，加上有金钥匙服务，生活配套不成问题。如需要到天河商务区购物，自驾车也只需要15的车程，十分方便。
3) 受广汕路和华南高速二期的噪音影响比较大；
淡化：广汕路和华南高速二期以最新的高速公路标准建造，路面铺有很厚的进口沥青，噪音影响比较小。而且由利海集团投资举建隔音墙已开始动工，更大大减少了噪声的影响。
4) 途经火葬场，给购买者在心理上带来负面影响；
淡化：与火葬场距离远，毫无影响。而且火葬场绿化多，看上去跟公园没有什么区别。再说，广州市哪个地方以前没有坟墓。烈士陵园、黄花岗、淘金路等地段都非常旺。
5) 君林天下的物业管理费过高；
淡化：物业管理费高低的标准关键是看能得到什么样的服务，君林天下物管提供的是24小时酒店式金钥匙服务，简直是物超所值。

13
广东利海集团有限公司
君 林 天 下 销 售 讲 习
八、 竞争对手情况（截止2006年11月）
项目名称
地理位置
规模
交楼时间
现推单位/单价
管理费
实用率
装修标准
保利林海
天源路
总占地9万㎡，总建筑21万㎡，首期15栋7~11层小高层洋房
07年7月
77㎡～137㎡，6500~8000元/㎡
2元/㎡
0.86
600元/㎡
汇景新城
广园东五山回旋处
占地80万㎡，总建155万㎡，分五期开发。
07年年底
中区六期，14000元/㎡~20000元/㎡
2.6元/㎡
0.83
2300元/㎡
中信君庭
滨江东路523
占地1.4万㎡，项目总建9.6万㎡

A、B、C三座，13000/㎡
3.2元/㎡
0.78
毛坯
琶洲会展宫寓
新港东路会展中心往东800米
总占地22万㎡
07年年底
115~135㎡

0.87
毛坯

楼盘名称
优势
劣势
君林天下优胜点
广告主题

保利林海

1、送全屋装修。
1． 位处半山，交通不便。
1．随楼付送中央空调、中央热水系统及智能化系统。
2．南眺植物园，空气好。
3．为业主提供“金钥匙”服务
4．望江楼盘选择多，体现植物园的稀缺性。
百年居业·领江而居
2、户型设计方正。
2． 社区配套不成熟，业主入住后生活不便。
3、位处山上，可望龙眼洞森林公园，视野开阔。
3． 主景观全为山体，只有极小部分望植物园。

汇景新城
1、发展商品牌好，实力雄厚。
1．楼距太近，私密性低。
1．南眺植物园，无极楼距。
发现新亚洲之美
2、独特的园林设计，小区配套成熟。
2．人造的环境，维护费高。
2．纯天然生态环境，得天独厚。不可复制。
3、与天河商务区近在咫尺。
3．无现楼板房，欠缺真实性。

中信君庭

1、户型设计合理，方正实用。
2、两梯两户，南北对流。
3、一线江景。
1．南向望村屋，景观差。
1．随楼付送中央空调、中央热水系统及智能化系统。
中国后别墅
2．南向单位面对滨江路，噪音大。
2．南眺植物园，空气好。
3．西北向望江景，朝向差，湿气大。

琶洲宫寓
1、会展发展市政支持力量力。
2、双地铁概念。
1、社区周边发展慢，周边生活配套不完善。
2、客户资源主要以租赁为主。

1．交通方便，只需15分钟便能到达天河商务圈。
重新定义豪宅
2．社区配套成熟，生活便利。
2．交通网络完善，快捷方便。

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广东利海集团有限公司
“天墅”350m2
（面带笑容跟客人介绍）
介绍重点：分层次介绍，一梯一户，尊享私密
首层大堂：
各位客户，现在进入了我们的天墅大堂，这个大堂由三栋楼宇私家享受，内设私营家影院、儿童活动中心、阅览室、商务洽谈区等。
这里的服务全程由利海物业有限公司服务，他们是服务的专家，是金钥匙成员单位，君林天下是广州首个加入世界金钥匙成员的楼盘，这里是他们的前台接待处，24小时都有管家在此值班。

电梯间：
各位客户，我们的电梯采用一梯一户设计，01单位的业主只能由左边电梯进入，02单位的业主只能由右边电梯进入。届时将有二个电梯控制面版，现在由于正在施工，只用一个控制面版，交楼时是二个控制面版。
各位客户请注意，我们的附一层电梯间采用智能化识别系统，所有由负一层进入电梯的业主，须赁业主卡进行刷卡，方可由停车场进入由玻璃装修的电梯间，防止了无关人员进入高档的居住区，保障了业主的安全。
我们的电梯是由德国进口的蒂森牌，其电梯的特点是启停平稳，速度适中，运行安静，并配有音乐。

电梯前室
各位客户请注意，在我们交楼时，所有的楼层都是按一梯一户设计，如01单位的业主不可以直接进入02单位的。发展商赠送电梯前室使用权，但没有产权，面积最大达约15平方米，在电梯间可由业主自行放置如鞋柜等，但不得档住公共设施（水井、风井及防火门）。
出于安全的因素，楼梯间的防火门是不可以上锁的。

户型介绍：
欢迎光临君林天下，这一套是面积为350㎡。
规格是：六房二厅四卫四阳台，朝向是南北向，南向望植物园。
餐厅：餐厅的面积约44㎡，面积之大是广州市豪宅中实属罕见，与烧烤平台相连(烧烤平台面积约15㎡) ，采光好，宽敞明亮，为主人宴朋亲友提供了充足的空间。
客厅：客厅的面积约64㎡，宽达6.2米。厅出阳台的设计，令客厅通风理想，还可以对植物园园景一览无遗，全市独有，不可复制。
收藏室：约6 ㎡，方正实用。
大套房：约30 ㎡，体现实用性布局，功能分区鲜明，增大房间的使用空间。
主人房：约63 ㎡，270度的落地弧型窗设计，增大对植物园的视角享受，起居空间之大，更显尊贵气派。
厨房：约12 ㎡2，方正实用，
工人房：6 ㎡独立设计，直入厨房，不影响主人正常生活。
洗手间：7 ㎡。
两次卧室：分别为15 ㎡和12 ㎡，方正实用，远眺山景，视野开阔。

240㎡板房介绍

欢迎光临君林天下，这一套是面积为241m2，，规格是：五房二厅，四卫四阳台，朝向是南北向，主向南向，望植物园。（香港EDGE设计大师张智强设计。设计理念：流动美学概念，一切功能皆为流动空间服务。）
1、 玄关：5 m2既实用又能达到风水学的要求，增强私密性。
2、 客 厅：客厅面积约38 m2，，宽达4.8米，厅出阳台的设计，令客厅通风和采光达到最佳理想，还可以将植物园的景观尽收眼底，全市独有的无敌楼距，不可复制。
3、 餐 厅：餐厅的面积约为20 m2，跃式设计，增加居住空间的层次感。
4、 厨 房：厨房面积为8 m2，中、西式风格结合。
5、 工 人 房：工人房的面积约为5 m2
6、 洗 手 间：洗手间的面积约为6 m2，干、湿分区。
7、 儿童卧室：面积为17 m2，套房设计，令小孩拥有独立的起居空间。
8、 主 卧 室：面积为40 m2，创新阳光SPA室设计，体现新奢侈的优质生活。
9、 书 房：约9 m2，房出阳台设计，令房间通风及采光都非常理想。
10、 卧 室：9 m2，方正实用，远眺山景，近望小区园林，舒适写意。

181m2板房介绍

介绍重点：户型布局设计人性化，实用的合理性。在细节处引导客人想象使用的方便，合理。(亚洲顶级设计师梁志天设计。设计理念：风格简约大方)
1. 欢迎光临君林天下板房（鞠躬，面带微笑）
2. 此样板房为181㎡，规格是：五房两厅，两卫单阳台。
3. 朝向：北向
4. 景观：小区园林/山景
5. 厨房：面积约8㎡，设计在大门入口位置，减少生活垃圾污染客厅的机会，功能布局合理实用。
6. 公共洗手间：面积约6㎡。
7. 次卧室：面积约12㎡和16㎡，方正实用，与主人房不会相互影响。
8. 餐厅：面积约28㎡，与生活阳台紧相连，采光好，宽敞明亮。
9. 客厅：面积约30㎡，270度的落地弧型观景窗设计，使二期园林和远山景尽收眼底。跃式设计，增加居住空间的层次感。
10. 书房：面积约8㎡，可提供安静、舒适的阅读空间。
11. 主卧室：面积约26㎡，方正实用，远眺山景，近望小区园林，舒适写意。独立洗手间，私密性强。
12. 生活阳台：面积约7㎡，视野开阔，远眺龙眼洞森林公园。
13. 工人房：面积约4㎡，独立设计，直入厨房，不影响主人正常生活。

45㎡平层板房介绍

您好！欢迎光临，您现在参观的是C1—607皇家国际公寓的样板房，是一套约45㎡、东南向全景观户型，它的性价比高，间格方正实用，功能区分鲜明。投资、自住两相易。
现在我们所站的位置是起居室，大厅宽约3.7米，宽敞明亮，通风采光，加上酒店式的室内设计，令居住在室内的人有一种舒适宁静的生活感觉。房间内均预留了电话接口、宽带接口及有线电视端口，还设有紧急报警装置，接连监控中心，令你的生活更加方便，这都是发展商无微不至的人性化设计。加上我们的公寓是酒店式服务能使你从忙碌紧张的工作中摆脱出来，一条龙服务使你从忙碌紧张的工作中摆脱出来，尽情享受宁静、休闲、舒适生活。
我们拉开窗帘，就可以从这里望到龙眼洞森林公园。每天早上起床，站在窗前或阳台，望着如此美景，個人都会精神爽利；晚上工作后或夜澜人静的时候，望着如此夜景，最好就是品茶或品酒，这样的享受，只有住在这里的业主才能感受得到。
请过来这边，这里是厨房，现在许多的公寓都没有独立厨房，而发展商从人性化的角度去考虑，照顾到各方面的需求，既方便了业主，又令到整个房屋干净整洁。宽敞实用,墙身瓷砖采用光面高级瓷砖，仔细研究您会发现砖表面结构至密，不会沾上油污。这只有高档的楼盘才会使用，而您看到的橱柜是随楼附送的。洗手盆设冷暖水管,就算在寒冷的冬天都可用暖水洗碗,体现人性化。

45㎡复式板房介绍

你好！欢迎光临，你现在参观的是C1---507皇家国际公寓的样板房，是一套约45平方复式、层高4.6米的二房，西北向远望开阔森林公园，它的性价比高，间格方正实用，动静区分鲜明。投资、自住两相易。
现在我们所站的位置是起居室，大厅宽约3.7米，宽敞明亮，通风采光，加上酒店式的室内设计，令居住在室内的人有一种舒适宁静的生活感觉。房间内均预留了电话接口、宽带接口及有线电视端口，还设有紧急报警装置，接连监控中心，还有嵌入式的衣柜，令你的生活更加方便，这都是发展商无微不至的人性化设计。加上我们的公寓是酒店式服务能使你从忙碌紧张的工作中摆脱出来，尽情享受宁静、休闲、舒适生活。
我们拉开窗帘，就可以从这里望到远景的开阔森林，私密性高，每天早上起床，站在窗前或阳台，望着如此美景，個人都会精神爽利；这样的享受，只有住在这里的业主才能感受得到。
请过来这边，这里是厨房，现在许多的公寓都没有独立厨房，而发展商从人性化的角度去考虑，照顾到各方面的需求，既方便了业主，又令到整个房屋干净整洁。宽敞实用,墙身瓷砖采用光面高级瓷砖，仔细研究您会发现砖表面结构至密，不会沾上油污。这只有高档的楼盘才会使用，而您看到的橱柜是随楼附送的。洗手盆设冷暖水管,就算在寒冷的冬天都可用暖水洗碗,体现人性化。

九、 百问百答
1． 发展商名称，曾经开发的项目？
答：广东利海集团有限公司。曾开发项目：汇龙居、华海大厦、世纪绿洲花园、南湖托斯卡纳、从化托斯卡纳等。
（赤岗项目正在建设中）
2． 广东利海集团与保利集团的关系？
答：广东利海集团以前是保利集团属下全资子公司，现在已经独立出来成立了集团公司，不是保利集团的子公司。
3． 君林天下业主是否可以自己选择按揭银行？
答：不行。
4． 君林天下的物业管理公司是哪家?提供怎样的服务？如何收费？
答：广州利海物业管理有限公司。（B1-B9）管理费2.5元/㎡，（C1-C2）管理费3.3元/㎡。
5． 君林天下实率是多少？
答：B1－B3栋实用率是83.79％，B4－B6栋实用率是84.16％，B7－B9栋实用率是84.85％。
6． 君林天下有多少个车位？租价与卖价是多少？
答：约1000个。租价按物价局规定，售价15万/个。
7． 君林天下的广告公司？
答：电杨（国际4A）。
8． 君林天下有什么独立配套设施？
答：君林天下每三栋的独立大堂和会所，君林天下的独立游泳池，物业管理中心，安全监控中心。
9． 世纪绿洲规划商业总建筑面积？
答：35972㎡
10． 世纪绿洲的泳池情况？
答：共三个：园林大常温泳池1000多平方米
会所内恒温泳池300多平方米
君林天下业主私家无边泳池
11． 会所共有几个？
答：小区君林会会所近4000㎡，君林天下3个独立酒店式会所
12． 会所功能包括什么呢？
答：集体育、商务、休闲、饮食、娱乐、运动为一体的多功能生态会所
13． 植物园的景观风格是怎样的？
答：热带和亚热带植物的原始生长状态。
14． 什么是三相电？
答：由三条220V的火线、一条零线和一条地线组成，可提供最大功率为380V，也可组合提供220V。
15． 君林天下有没有备用的应急发电机呢？
答：有，功率是400KV。
16． 君林天下的变电房是设在什麽地方呢？
答：B1到B6栋是设在首层，B7到B9是设在地下室。
17． 君林天下使用的电梯牌子是什么？有什么特色？
答：德国蒂森（全球排名第三），桥箱高达2.6m，采用彩色液晶显示屏。
18． 君林天下户型配电是多少千瓦？
答：330㎡配电16KV，380V高压电入户。
233㎡配电12KV，380V高压电入户。
175㎡配电12KV，380V高压电入户。
132㎡配电10KV，380V高压电入户。
19． 君林天下消防中心是否独立分开？
答：不是，全部连在一起，主要是为了集中统一管理和系统稳定，便于维护和运行。
20． 君林天下有直饮水吗？
答：君林天下不设有直饮水系统。
21． 君林天下的玻璃品质如何？
答：推拉门、平开门及大固定窗用10㎜钢化白玻璃，阳台选用8㎜钢化白玻璃。
22． 门窗如何维修？
答：厂家提供保修。
23． 君林天下中央空调是什么牌子？
答：格力GMV系列变频中央空调。。
24． 格力空调优势何在？
答：进口三凌电机、日本进口三菱重工压缩机，安装方便，运行经济，柔性启动，低噪高效。
25． 何谓环保冷媒，有什么优势？
答：优势在于比传统冷煤空调节能达40％且安装方便、节约空间、低噪高效。无氟立昂不会破坏臭氧层。
26． NDT智能化小区系统有什么功能？
答：无限防区安防报警、具有集成度高、误报率低。。
27． 君林天下将会奉送智能化的哪几个功能？
答：可视对讲系统、5.6寸彩色液晶触摸屏及双门口设置。
28． 君林天下中央空调价值多少？
答：价值8～10万一台。
29． 何谓变频式空调，与传统空调区别在哪？
答：自动变换高频与低频工作转换，使用大量时高频运转，使用量小时低频运转。
30． 君林天下是否进行封闭式管理，如何封闭？
答：君林天下设计用绿篱将与一、二期分隔开，同时设置红外对射。君林天下实行全封闭管理，业主进入君林天下，都须刷卡方可进入。
31． 君林天下的交楼日期？
答：B1～B3、B4、B6、C3~C5交楼时间，已收楼。
B8、B9交楼时间2008年7月30日；
B5、B7交楼时间：2008年2月29日
C1、C2交楼时间：2008年6月30日

32． 君林天下可否上下两层或左右打通？
答：不可以同意业主的要求，因为结构不允许。
33． 可否不要中央空调？
答：君林天下没有预留独立空调机安装位置，必须使用中央空调。
34． 君林天下的楼板有多厚？
答：君林天下楼板厚度为150MM
35． 中央空调主机放在那里？
答：181、240平方单位主机放在工作阳台，350平方单位主机放在烧烤平台。
36． 中央热水收费如何？
答：按25元/吨收费。
37． 中央空调安装后会使楼高下降多少？
答：安装中央空调时，室内机采用局部吊顶，将基本上不影响层间高度。
38． 买向南的房子好处在那里？
答：冬暖夏凉。
39． 君林天下建筑外墙装饰材料？
答：架空层为进口石材；柱基为火烧面珍珠黑石，柱身为米黄色澳洲砂岩；主体墙身外贴白色瓷砖并点缀有灰色瓷砖。
40． 如何能展现亲切、热诚的微笑？
答：首先要注重自己的仪容、仪表、精神饱满，面带笑容可增加50％的亲近力。
41． 如何体现对客户的关心和安心？
答：无论是客户本身，或者是他身边的亲戚或朋友都要有一视同仁，特别要注意老人家和小孩子的安全问题。
42． 如何体现对客户的亲和力，良好的服务态度和表情？
答：“相由心生”以客户为中心，全心全意为客户解决问题，急客户所急。
43． 客户装修时可否自行更改落地窗位置？
答：不行
44． 21楼以上模型外立面是全封闭玻璃，交付使用时是否跟模型一样？
答：是，可以在外立面体现。
45． 是否有货梯可运家私？
答：会设有货梯。