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房地产估价案例与分析试题
二、单项选择题

(一)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
1．甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是( )。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
2．下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B．该宗地无论划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续
D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
3．若该在建工程已整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A．抵押价值 B．处分抵押物时的市场价值
C．抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D．处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
4．若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4-12。
表4.12
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年6月
第二期
15m2
第4年6月
第5年6月
第5年6月
第三期
15m2
第5年6月
第6年6月
第6年6月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线是，正确的做法是( )。
A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
7．在确定开发成本时，应采用( )。
A．该开发公司测算的开发成本 B．现时的客观开发成本
C．各期销售时的客观开发成本 D．各期开发时的客观开发成本
8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：
名称
建筑面积
（㎡）
建筑基底
面积（㎡）
房屋结构
建筑物重置
单价（元/㎡）
建筑物
成新率
店面
1 000
1 000
砖混
800
90%
仓库
2 000
2 000
砖木
500
85%
住宅
1 500
1 500
砖混
650
90%
9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ 　）。
　　A．22.22% B．33.61% C．36.55% 　D．37.80%
10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ 　）
A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
　　B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价
　　C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
　　D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

二、单项选择题（答案）
1．B 2．A提示：在建工程在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和施工许可证后方可办理抵押登记。
3.D 4．D 5．C 6．D 7．A 8．C
9．店面的土地价值=200-800×90%×1000=128（万元），仓库的土地价值=200-500×85%×2000=115（万元），住宅的土地价值=195-650×90%×1500=107．25（万元），店面应分摊的土地份额=128/350．25=36．55%。
　　10．被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定，房屋拆迁公司不等于拆迁人。
　　拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

二、单选题
（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。
A．1035.0 B．1066.1 C．1150.0 D．1184.5
4．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。
A．9734．2 B．10218．3 C．10407．5 D．10458．8

（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价 B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A．交通条件 B．产业集聚度 C．基础设施完备程度 D．公共设施完备程度
10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

二、单项选择题答案
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D

土地估价
一、单项选择题
1.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（　　）。
　　A.要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
　　B.选择适宜的估价方法进行初步地价测算
　　C.与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D.就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

2.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（　　）。
　　A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%
　　B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳
　　C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税
　　D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税

3.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（　　）。
　　A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整)
　　B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%
　　C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定
　　D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

4.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是（　　）。
　　A.受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档
　　B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片
　　C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据
　　D.出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字

5.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是（　　）。
　　A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据
　　B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值
　　C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据
　　D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

6.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（　　）年。
　　A.30 B.40 C.50 D.70

7.在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是（　　）。
　　A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降
　　B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升
　　C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升
　　D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升

8.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择（　　）。
　　A.出让合同约定的建筑面积 B.在建工程实际的建筑面积
　　C.建筑施工图标识的建筑面积 D.房产测绘的建筑面积

9.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（　　）。
　　A.该地块的最佳土地用途为住宅
　　B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误
　　C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高
　　D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

10.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（　　）。
　　A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格
　　B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格
　　C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格
　　D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格

11.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（　　）。
　　A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法
　　B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位
　　C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等
D.一般农用地基准地价评估范围包括县(市)行政区内现有农用地和全部未利用地

12.土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择（　　）作为案例。
　　A.工业用地最低限价　 B.拍卖出让底价 C.招标出让成交价格 D.土地评估价格

13.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（　　）。
　　A.替代原则 B.最有效利用原则 C.公开、公平原则 D.独立性原则

14.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是( )
　　A.基准地价系数修正法 B.成本逼近法 C.收益还原法 D.剩余法

15.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（　　）。
　　A.依据委托方提供的数据 B.根据销售广告中的报价
　　C.选择三个市场案例经市场比较法修正确定 D.采用申请销售许可证时备案的售价

16.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（　　）部分予以说明。
　　A.估价依据 B.估价方法 C.估价结果 D.需要特殊说明的事项

17.在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。对此，以下观点正确的是（　　）。
　　A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法
　　B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进行同一性检验
　　C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布
　　D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法

18.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。对此规定，以下判断不正确的是　　（　　）o
　　A.办公(写字楼)用地价格高于住宅地价水平
　　B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义
　　C.制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施
　　D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途

19.根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（　　）年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
　　A.1 B.2 C.3 D.4

20.土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了（　　）。
　　A.《土地估价师资格考试管理办法》 　B.《中国土地估价师协会章程》
　　C.《注册土地估价师自律守则》 　D.《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》

答案
1. B 2.D 3.D 4.C 5.D 6.D 7.D 8.A 9.C 10.B
11.D 12.C 13.D 14.B 15.C 16.D 17.D 18.B 19.B 20.C

8