不同目的房地产估价.doc

不同目的房地产估价
建设用地使用权出让

特点
1．应采用市场价值标准2估价时点一般为作业期以后的某一时点（多为出让之日）3不同的出让方试（招拍挂协议）可侧重于采用不同的估价方法4搜集资料时要注意可替代性：规划限制条件
评估方法的选择
1市场法：可比实例较多时采用，要求比实例的土地供求范围相同、土地等级、开发程度、规划条件相同或相近，交易日期接近、交易情况正常 2假设开发法：规划条件明确 3成本法：土地使用权价格组成部分费用明确 4基准地价修正法：以基准地价为依据进行实际情况的必要修正。
房地产转让价格的评估
特点
1估价活动在交易行为之前，估价时点在估价作业后2估价委托人可以双方或其中一方3是一种咨询性估价为交易提供依据
方法
市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法
房地产抵押估价
抵押价值内涵
假设债务人到期不履行债务，拍卖变卖抵押的房地产最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
估价报告中应得出公开的市场价值和抵押价值
估价方法和技术路
完全产权的房地产
根据具体情况采用市场法、收益法、成本法、对于单独以出让方式获得的土地使用权进行抵押估价，可采用基准地价、市场法、假设开发法
不完全产权房地产
1直接评估在划拔土地使用权下的市场价值2评估假设出让土地使用权下市场价值，然后扣除划拔土地使用权应缴纳的土地使用权的价值
市场成熟的应选用第一种方法，市场不成熟应选用第二种方法
部分或局部房地产
市场法、收益法或成本法“两个注意”
注意：该局部房地产在整体房地产中的作用、权益、独立使用性、独立变现性
注意：土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题
在建工程房地产
采用成本法假设开发法“两个注意”
注意：全面掌握估价对象状况注意实际施工进度和相应可实现的权益
注意：调查了解在建工程发包人与承包人在估价时点是否拖欠情况，要有法定优先受偿款要有具体的数额和当事人的签字。

乡镇村企业用房
成本法、市场法、收益法、“注意”
未经法定程序不得改变法定用途和土地的性质进行评估，
可以按国有土地上的房屋进行估价然后扣除国有土地的价值。
房地产抵押估价时注意事项
特殊性：法规依据、估价原则、考虑困素、参数选择、报告说明、风险分析、风险提示方面
注意事项：
1估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。
2估价时点：原则上为完成实地查勘之日（委托合同有约定的从其约定），并在估价假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与完成关地查勘之日状况一致。
3确认估价对象可以作为设定抵押的房地产的合法性
4合理确定假设前提和限制条件：主要包括合法性的延续、用途面积不一致时估价采用的依据说明，已设定抵押权部位及其担保债权数额，已存在债权数额的解押前提，已知不存在的他项权利等的确定，估价人员知悉的法定估先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额对估价结果有重大影响的其他因素
5把握市场风险防止高估，对预期会降低估价对象价值的因素充分考虑
6估价谨慎原则尽量将成本法作为其中一种估价方法，房地产估价行业已公布的报酬率利润率等估价参考数值应当优先选用，不选用应当在报告中说明理由
7市场变现能力分析：通用性，独立使用性、可分割转让性分析；假定拍卖变卖抵押物时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度；变卖时的时间长短以及费用税金种类数额清偿顺序
8说明与分险提示：时间变化市场状况估价对象状况的变化对抵押价值的影响；合理使用评估价值；市场变化较快应对抵押物再评估；预期导致抵押价值下降的因素说明分析。
房地产征收评
房地产征收评估
特点：
1估价数量大2涉及面广社会影响大3估价对象复杂需要协调各种关系4补偿价格关联性强。
房屋征收的相关规定
1房屋征收的估价对象：已登记的未登记的，未登记的要按人民政府的认定处理结果进行评估
2估价目的：为确定被征收房屋价值的补偿提供依据而评估被征收的的房屋价值；为确定用于产权调换房屋价值以计算与被征收房屋价值的差价提供依据
3房屋征收评估范围：建筑物及占用范围内的土地使用权、其他不动产、不包括已超过批准期限的临时建筑以及违章建筑
4估价时点：征收公告之日，产权调换的房屋价值时点也被征收房屋价值评估时点一致
5评估价值内涵：市场价值不考虑租赁抵押查封等因素影响。对被征收的房屋价值的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场价值。
6房屋征收评估价值影响因素：区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、以及占地面积、土地使用权等情况。
7被征收的房屋室内装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业相关损失等补偿，可以协商可以评估

房屋征收评估技术路线
1市场法：收集测算类似的房地产价格修正价格确定被征收房屋价格
2收益法：用市场法测算被征收房屋的租金，进而确定当净收益，然后将其折现来求取房屋市场价值
3成本法：房地产重新购建价格减去建筑物折旧
4假设开发法：开发完成后的介值减去后续必要的支出及应得的利润。

工作流程
1选定估价机构：被征收人协商选定；在规定时间内协商不成由征收部门组织被征收人投票或摇号抽签随机确定
2评估机构业务承揽：两家以上机构承担的应明确一家为牵头单位机构间进行沟通统一标准
3评估委托：委托书委托合同由折迁单位即政府部门签定
4评估准备业务开展：制定计划开展工作
5实地查勘：结构、装修、设备具体包括位置权属、建筑装修设备设施树木其他，并且三方当事人签字，被征收人拒绝签字应由无利害关系第三人见证有关情况应当在评估报告中说明
6初步评估结果：机构将初步评估结果提供给房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人公示
7提交评估报告：整体评估报告和分户评估报告一并送达给被征收人
8解释说明 9资料归档
10房屋征收复核评估鉴定：被征收人对评估结果有异议应当自收评估报告之日起10日内向原估价机构申请复合评估、应当提出书面复核评估申请，指出评估报告中存在的问题；评估机构应自收到复核申请之日起10日评估结果进行复核。对复核结果有异议的应当自收到复核结果之日起10向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会自收到鉴定申请后10内出具书面鉴定意见

房地产强制拍卖估价
价值内涵
评估价=市场价=保留价
强制拍卖的估价特点
强制处分，快速变现，市场需求面窄推广力度小，消费者心理因素、购买者要有额外支出
估价方法技术路线
市场法、成本法、收益法
商品：是全产权的房地产，估价时可以采用市场法、收益法、成本法评估正常的市场价格
行政划拔的房地产：以完全产权进行估价扣除土地出让地价款及取地税费，以采用市场法成本法收益法；或以划拔下的房产倾盆价格直接进行评估
在建工程：假设开发法成本法

房地产损害赔偿估价
损害赔偿估价的价值内涵
房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等
房地产损害评估价值标准采用公开拓市场价值标准
损害估价的特点
1包括正评估与负评估
2包括相关的经济损失评估
3损害评估的儿一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例
4损害赔偿对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度的鉴定
5损害当事人对估价结果都很关注，要求估价结果理精准
房地产损害造成的损失分析
可修复的赔偿金额=修复费用+相关经济损失
不可修复的赔偿金额=损害前的房地产价值—损害后的房地产价值
定程度但不能完全修复的损害价值=部分修复费用+价值减损额+相关的经济损失
不可挽回的损失赔偿金重置成本
估价方法技术路线及难点处理
修复用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法
难点规划变更所致的经济补偿：直接损失+间接损失+有形损失+无形损失+当前损失+未来损失；损失和收益加以综合考虑，各类损失量化是关键

企业各种经济行为的房地产估价
估价类型
房地产权属发生转移、发生转移

估价假设前提
依据合法原则最高最佳利用原则
假设按保持现状为前提或转换用途为前提进行估价
保持现状要考虑估价对象作为企业资产整体中的一部分的最高最佳利用；转换用途考虑的是估价对象单独使用时的最高最佳利用

估价方法
1权属发生转移：按转让方式处理评估市场价值，如发生用途转变采用假设开发法收益法
2房地产权属不发生转移即联营：充分考虑联营协议具体条件，结合未来使用方式进行估价，一般采用市场法成本法收益。