房地产项目开发可行性研究.doc

三亚学院毕业论文（设计）论文（设计）题目： 房地产项目开发可行性研究 学 院： 管理学院 专 业（方 向）： 工程管理 年 级、班 级： 学 生 学 号： 学 生 姓 名： 指 导 老 师： 2013年 4 月 17 日论文独创性声明本人所呈交的毕业论文（设计）是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的成果。除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。本论文如有剽窃他人研究成果及相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。本人的毕业论文（设计）中所有研究成果的知识产权属三亚学院所有。本人保证：发表或使用与本论文相关的成果时署名单位仍然为三亚学院，无论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关的任何技术或成果。学院有权保留本人所提交论文的原件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院可以公布本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他手段复制保存本论文。加密学位论文解密之前后，以上声明同样适用。论文作者签名： 年 月 日三亚学院毕业论文（设计） 第 I 页目录摘 要. ABSTRACT . 第一章 绪论 . 1 1.1 研究的背景及意义 . 1 1.2 国内外研究现状 .2第二章 房地产项目开发可行性研究相关理论 . 3 2.1 房地产项目可行性研究的基本理论. 42.1.1 房地产项目可行性研究的基本特征 . 52.1.2 房地产项目可行性研究的目标和作用 . 62.1.3 房地产项目可行性研究的基本原则 . 72.1.4 房地产项目开发可行性研究的分类 . 8 2.1.5 房地产项目可行性研究的主要内容 . 9第三章 房地产项目开发可行性研究现状分析及影响因素 . 11 3.1 房地产项目可行性研究的现状分析. 11 3.1.1 房地产项目可行性研究的现状. 113.1.2 房地产项目可行性研究存在的问题. 123.2 房地产可行性研究的影响因素. 143.2.1 政府政策因素. 143.2.2 环境因素 . 16第四章 针对房地产项目开发可行性研究的相关对策. 174.1 做好房地产项目开发可行性研究的建议 . 17 4.2 加强可行性研究人员素质的培养. 18 4.3 防范房地产项目开发中的法律风险 . 18 4.4健全房地产财务评价指标参数标准 .19第五章 结论. 20致 谢. 21参考文献. 22I三亚学院毕业论文（设计） 第 III 页 房地产项目开发可行性研究中文摘要随着我国经济的发展，房地产逐步成为国民经济的支柱，房地产业的健康发展可以带动相关产业的发展，带来整个国民经济的繁荣。我国房地产业历史悠久，但真正与现代市场经济联系在一起的房地产起步比较晚。近几年来，房地产发展非常迅速，并促进了改革开放的进一步发展。由于房地产开发是一项投资大、风险大、制约因素多的社会工程，开发商想要实现投资少、盈利多、资金回收速度快的经营目标，首要的工作就是作好项目的可行性研究分析。可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。本文依据房地产项目开发和可行性研究的特点，介绍了房地产项目开发可行性研究的相关理论和指标体系，主要从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，提出项目实施中应注意的问题，最终得出项目具有投资价值、可以进行操作的结论。并且对我国目前房地产项目开发可行性研究的现状及影响因素，就这些问题提出切实可行的对策。从而确定了项目开发的可行度，避免了项目开发的盲目性。其为项目的成功开发提供可靠性依据的同时，也为项目开发指引了方向。关键词：房地产开发，房地产项目，可行性研究，经济分析 Feasibility Study of Property Development ProjectsABSTRACTAlong with the development of our countrys economy, real estate has gradually become the pillar of the national economy, the healthy development of real estate industry can drive the development of relevant industries, brings the prosperity of the whole national economy. Our country real estate industry has a long history, but really linked with the modern market economy real estate started later. In recent years, real estate development very quickly, and promote the further development of reform and opening up. Due to the large real estate development is an investment, large risk and a lot of restricting factors of social engineering, developers want to achieve less investment, more profitable, fast money recycling management goal, first job is to make research and analysis the feasibility of the project. Feasibility study is the analysis, calculation and evaluation of investment project technical plan, development plan, management of economic effect, the necessity and feasibility of research projects, development scheme selection and investment decision-making scientific analysis method.This paper based on the characteristics of the real estate project development and feasibility study, introduces the development of real estate project feasibility study of relevant theory and index system, mainly from the three sides in the face of market, technology, efficiency project to conduct a comprehensive technical and economic analysis, and put forward the problems should be paid attention to in the project implementation, finally draw a project has the investment value, can operate. And current development of real estate project feasibility study to our country the status quo and influencing factors, put forward the feasible countermeasures on these problems. To determine the feasible degree of project development, avoid the blindness of project development. It provides reliable basis for the success of the project development at the same time, also to guide the direction of project development.Key Words：Real estate development，Real estate project，Feasibility study，Economic analysis23三亚学院毕业论文（设计） 第 23 页第一章 绪论1.1 研究的背景及意义改革开放以来,我国的经济保持了快速的增长,房地产业作为我国经济的支柱性产业,在我国经济发展中发挥着日益重要的作用,是决定国民经济能否健康发展和社会能否保持稳定重要因素之一。由于房地产项目具有的高风险、高投入、高收益的特点,为规避风险,提高收益,在项目投资前期进行的可行性研究已成为房地产开发项目所必备的核心工作之一,可行性研究和评价情况因而成为项目成败的先决条件。可行性研究一般是指在项目投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学工作。房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的“文字游戏”和“数字游戏”，钻政府审批环节把关不严格的空子，结果在这场“游戏”中，开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并加强项目可行性研究工作显得较为重要和紧迫。对于房地产项目开发进行可行性的研究意义在于,选择最佳投资方案,提高投资效益,避免投资决策失误。首先,对于拟建项目,客观上总是存在多种可供选择的方案,若仅凭主观判断,简单选择难以达到满意的结果。建设项目的要求虽然是多种多样的,但是需要进行认真的可行性研究,综合权衡各方面得失,优选投资方案,从而有效地避免投资决策失误。其次,要取得较高的投资收益,必须在众多的备选方案中选择出最佳方案。这包括选出有利的投资方向和最佳的建设方案等。所有这些都必须进行广泛深入的调查研究和系统全面的分析论证,才能从众多的可行方案中选出最佳方案。最后,从投资主体的角度分析,房地产项目投资的经济性要求盈利最大化,风险最小化以及竞争实力的不断增强。可行性研究的结论往往成为项目能否投资的关键。只有论证拟建项目建设是必要的，产品价格具有竞争力,并能获得巨大的投资利润时，投资主体才肯投资，银行才肯贷款，项目才能兴建。因此,在投资项目管理的全过程中,投资前期的决策工作非常关键,而决策的依据是可行性研究。因此,可行性研究对于房地产投资项目的成功,具有十分重要的意义。1.2 国内外研究现状可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。其发展过程中主要著作包括:经济合作与发展组织(OECD)发展中国家工业项目分析手册；联合国工业发展组织(UNIDO)项目评价准则；经济学家林恩.斯奎尔(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的项目经济分析一影子价格的推导和估算；约翰.汉森撰写的项目评价使用指南；联合国工发组织和阿拉伯国家工业发展中心(UINIDO-IDCAS)编写的工业项目评价手册。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开展引进可行性研究方法并在政府主导下推广研究，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”；1983年，颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；1987年颁发了建设项目经济评价方法与参数；将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。这无论是对改善我国城镇居民的住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长，都起了巨大的积极作用。我国房地产项目的可行性研究主要是由政府倡导发起，近年来，房地产的开发也是跌宕起伏。其中也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题。2007 年我国的房地产市场还是涨声如潮，2008年就遇到了新一轮、更强烈的国家宏观调控及世界金融海啸的袭击，所以加强房地产投资项目的可行性研究，规范房地产项目的可行性论证，对投资项目防患于未然，具有现实的积极意义。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。随着“新国八条”的出台使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。第二章 房地产项目开发可行性研究相关理论2.1 房地产项目可行性研究的基本理论可行性研究是项目前期工作中最重要的内容，它是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段。房地产项目的可行性研究是在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。因此，项目可行性研究使保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行性的科学方法。可行性研究是在正确理论指导下，在自觉地认识客观规律的基础上，借助科学的预测技术体系和对大量信息资料的系统分析，揭示客观过程的本质联系和必然趋势的科学预测。科学预测不是任意猜测，而是依据对客观规律的认识去预测未来。也就是说，我们对未来预测的准确程度，取决于对客观过程及其运动规律的认识和掌握程度。可行性研究的基本理论与方法主要来自建设项目管理学，又称工程项目管理学，它是以组织论、控制论、信息论和管理学作为理论基础。可行性研究的范围，包括可行性研究的思考、可行性研究的体制、可行性研究的组织、可行性研究的方法和可行性研究的手段。可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，经济上的盈利性和合理性，技术上的先进性和适用性，建设上的可能性和可行性。简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供决策参考依据。房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。2.1.1 房地产项目可行性研究的基本特征(1)可行性。可行性研究的可行性是针对项目技术而言。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。可行性研究是项目管理程序中一个重要环节，它具有社会属性和自然属性。前者受制于法律、法规的约束，后者反映科学方法的总结。具体地说可行性研究是依据在法治建设框架内，遵循科学方法进行的。(2)可靠性。可行性研究可靠性是针对项目组织而言。制定合理的项目实施规划与计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。(3)必要性。可行性研究的必要性是针对项目决策而言。企业的任务是以最小的消耗为社会制造或生产出一定的产品，并通过市场实现其期望的经济效益。企业要完成这一任务，必须不断地在生产和经营，人、财、物、信息等方面与外界环境进行交换。项目为取得预期经济效益，除了与所使用的技术，企业管理水平等因素有关外，还主要取决于企业在生产经营过程中，分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定等。(4)指导性。可行性研究的指导性是针对项目目标而言。项目的目标是对可行性研究中论点的追溯。论点及论据涉及的项目过程及活动都是受到目标制约的。因此由于项目目标的存在，导致了可行性研究的指导性。(5)择优性。可行性研究的择优性是针对项目方案而言。决策的核心问题就是择优。可行性研究，是对未来实际项目活动目标和通向目标的多种途径，作出符合客观规律的合理抉择，寻求能获得较大效益的方案。从而为决策提供最优项目方向。(6)创造性。可行性研究的创造性是针对项目未来而言。奠定在可行性研究基础上的决策总是针对面临需要解决的问题和需要完成的新任务而作出决定的。因而可行性研究是创造性的管理活动。(7)合理性。可行性研究的合理性是针对项目经济而言。主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等效益方面加以考虑。2.1.2 房地产项目可行性研究的目标和作用(1)房地产项目可行性研究的目标经济上的盈利性和合理性任何项目都是为了赚取一定的商业利润，没有企业会将大笔的资金、人力和物力投入到肯定会赔钱的项目中。经济的合理性是指一定的投入在正常的情况下会得到一定的产出，项目所实现的盈利水平是合理的，与所估计的值是比较接近的。在正常情况下，是不会与估计值相差很远的。技术上的先进性和适用性任何项目从最根本上来说都是为了获得最大的收益，这样就必须要求将项目进行实施，从而也就不可避免地会遇到技术上的问题。可行性研究一定要保持技术上的先进性，并且投入大量的人力、物力、财力，如果技术上不能保持相对的先进性，很可能造成项目在建成之后很短时间内，由于被更加先进的技术取代而遭到淘汰，造成重大的损失；同时，可行性研究也要保持技术上的适用性，技术过低可能会在实施后的很短时间内被取代，而技术过高很可能在实际操作中由于和其他方面协调不当而不能被运用。需要注意的是，技术上的先进性和适用性要同时兼顾，不能为了单纯追求先进性而忽略适用性，也不能为了单纯追求适用性而忽略了先进性。建设上的可能性和可行性建设上的可能性是指从理论上说建设可以实现，而建设上的可行性是指实际建设中可能完成。可能性是可行性的前提，可行性是可能性的发展。只有在理论上建设可能完成，在实际工作中才有可能完成；如果建设在理论上就被淘汰了，那就不必再讨论可行性的问题了。(2)房地产项目可行性研究的作用可行性研究是进行项目设计的依据。在现行规定中，虽然可行性研究与项目设计文件的编制是分别进行的，但项目设计要严格按照批准的可行性研究报告的内容进行。项目设计中的新技术、新设备也都必须经过可行性研究才能被采用。我国建设程序就规定，进行可行性研究是建设程序中的一个重要阶段，是进行项目设计的依据。可行性研究是项目实施的依据。只有进行过项目可行性研究论证，被确定为技术可行、经济合理、效益显著、建设与生产条件具备的投资项目，才能被国家或地方列入投资计划，允许项目单位着手组织原材料、燃料、动力、运输等供应条件和落实各项投资项目的实施条件，为投资项目能够顺利实施作出保障。可行性研究是项目评估的依据。项目评估是指在可行性研究的基础上，通过论证、分析，对可行性研究报告进行评估，提出项目是否可行，是否为最好的选择方案，为做出最后决策提供咨询意见。可行性研究为投资者提供项目贷款提供依据。国内外银行及机构受理项目贷款时，首先要求提供可行性研究报告，然后对其进行全面审查、分析、论证，在此基础上，编制项目评估报告，根据项目评估报告的结论，决定是否给与贷款。可行性研究为商务谈判、签订有关合同协议提供依据。有些项目，可能需要引进技术、设备，如与外商谈判时，要以可行性研究报告的有关内容为依据，在可行性研究报告批准后，才能与外商签约。在项目实施、投入运营之后，需要供电、供水、供气、通讯和原材料等单位协作配套。因此，要根据可行性研究报告的有关内容与这些单位签定协议。可行性研究为工程设计依据。在可行性研究报告中，对项目的产品方案、建设规模、场地选择、生产工艺、设备选型等都进行了方案的比较论证，确定了最优方案，在报告或批后，可根据可行性研究报告进行工程设计。可行性研究为寻求合作者、准备订货、施工准备、机构设置、人员培训提供参考依据。2.1.3 房地产项目可行性研究的基本原则(1)系统性原则。可行性研究的项目本身是个统一的有机体，因此必须把它作为一个系统来看待，力求建立一整套预测模型。对个别项目过程进行可行性研究，也必须与其他相关的项目过程联系起来进行分析。同时，还必须综合考虑影响项目发展的各方面因素。可行性研究的可靠性与综合运用各方面资料的完整程度成正比。(2)连续性原则。项目过程是一个不断变化的过程，因此描述这一过程的预测也不是一次性的，应当持续下去。如果可行性研究的工作时断时续，或根据零碎的、片段的资料进行可行性研究，或以为可行性研究一次就可以一劳永逸，很难达到项目的目标与要求。做到连续性的可行性研究，就会逐渐地积累经验，由不准确到比较准确。(3)定性与定量分析相结合的原则。定性分析是对未来事件发展性质的判断与预测；定量分析是对未来事件发展程度和数量关系的预见；定性分析是建立在定量分析基础上的，预见是预测的根据。科学的预测必须从数量与质量两方面分析和估计项目与经济及社会发展的可能趋势，才能深刻揭示项目过程的本质特征和规律性。因此，可行性研究必须综合运用定性研究技术与定量分析技术，使两者相互配合，以达到较好的预测效果。(4)客观性原则。就是坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。(5)科学性原则。即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。(6)公正性原则。就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。(7)准确性原则。这是指收集的资料确实放映客观实际，分析的各项因素确实对可行性研究起主要作用。对资料应去伪存真，去掉片面的、有缺陷的资料，使可行性研究建立在可靠的基础上。(8)可靠性原则。这是指资料来源要可靠。资料整理是为着寻找各项因素在一定时期内的变化规律，作为预测该因素变动趋势的依据。那些只有个别意义，或只在特定时间、特定环境中才有意义的数据，由于缺乏普遍意义，因而不能作为可行性研究的依据。2.1.4 房地产项目开发可行性研究的分类房地产可行性研究按研究的范围不同，分为区域市场研究和项目市场研究。(1)区域市场研究这是指针对某个地区或城市的各类房地产（如土地开发、住宅和公寓、写字楼、商业设施、工业产房旅馆等）市场情况进行综合性分析和评估。例如，对某城市住宅市场的研究，包括分析和预测一定时期内该城市经济发展、人口增长，以确定住宅有效需求的大小。分析和研究各种住宅类型的需求，以确定投资或开发住宅类型的比例，分析其他影响房地产开发商进入该城市住宅市场的因素等。(2)项目市场研究这是指满足城市中某块土地进行开发的需求，局限于该块土地范围内房地产市场状况的分析和研究。通常如果取得某一地块但尚未确定其用途，则应进行土地最优利用研究，估计开发哪类房地产产品可以获取最大的收益。由于土地用途在开发者获得使用权之前就已被城市规划部门限定了，因而，项目市场研究就是进行市场供需情况、竞争环境、以及建筑设计和施工等情况的经济性分析。区域市场可行性研究和项目市场可行性研究是交叉进行的，两者相辅相成、密不可分。2.1.5 房地产项目可行性研究的主要内容由于行业差异，房地产项目可行性研究与其他项目可行性研究略有差别，其主要内容包括以下六个方面：(1)项目的基本情况。包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、各类建筑的构成、投资总额，总工期等基本情况。并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物现状，需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。(2)市场分析。包括宏观经济情况的介绍，房地产市场整体情况调查，房地产细分市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售对一分析。调查的主要因素包括政策因素、社会因素、规划因素、人文因素、开发商因素等。分析方法主要有统计分析法、集合意见分析法、市场比较法、历史经验分析法、因果分析法等。(3)项目开发的方案。项目开发方案选择和定位包括项目总体方案定位和项目具体产品技术规划设计方案。主要包括开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织、基础设施与工程管网规划。(4)经济分析和财务评价。确定项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排，研究项目总投资估算。包括开发场地购置费，拆迁安置费，项目的工程造价、规划费，建设费、管理费和其他有关费用的估算。预测项目总销售收入，对项目进行评价和分析，包括对项目的销售收入（总价值）、总投资、预期利润、税金、场地费，进行现金流量分析和财务平衡分析，并对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析和盈亏分析。(5)社会经济评价。一般规模较大的投资项目，还要着重进行社会经济评价。如项目是否符合城市总体规划和发展目标、改善居住条件和环境、解决就业问题、丰富城市景观以及对相关联行业的带动和促进作用、提高城市整体经济效益等。一般而言，当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价产生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。第三章 房地产项目开发可行性研究现状分析及影响因素3.1 房地产项目可行性研究的现状分析3.1.1 房地产项目可行性研究的现状改革开放初期，在总结建国以来经济建设的经验教训和学习国外先进经验的基础上，我国开始搞可行性研究工作。发过 20 多年的不断完善，建设项目可行性研究已经成为建设程序中的重要环节，也是建设项目前期工作中不可缺少的重要工作内容之一，在投资决策中发挥了积极的作用。认真搞好可行性研究，已逐步成为全社会的共识。我国的可行性研究工作，取得了可喜的成绩。但同时在工作实践中，仍然存在不少问题。对近年来的建设项目进行总结分析，我们看到这样的事实：有的项目，工期一拖再拖，投资一增再增，仍然难以建成，成了胡子工程；有的项目，虽然建成，但不能达标达产；有的项目，建成投产了，也能正常生产，但产品销售不出去，达不到预期的经济效益和社会效益。造成这种情况的原因很多，其中在可行性研究阶段工作粗糙，没有科学、客观、公正地为顾客提供依据充足、内容完整、实事求是的可行性研究报告是重要因素之一。面对这一严酷的事实，不能不引起我们高度重视。因此，指出可行性研究中存在的问题，分析其原因，研究其对策，更好地为投资决策服务，是十分必要的。房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面， 使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。3.1.2 房地产项目可行性研究存在的问题目前，房地产开发企业普遍存在开发资金不足的问题，房地产可行性研究报告是房地产开发企业申请银行贷款的重要依据，我国目前的房地产开发项目可行性研究工作还存在一些问题，现具体分析如下：(1) 理论指导上存在的问题作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。有关可行性研究分析的理论书籍中都较为模式化、简单化地介绍市场预测和项目策划等工作的理论和方法，但具体在可行性报告中如何分析和评价，缺乏理论指导。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性研究流于形式、质量低下的一个重要原因。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性。有些数据的采集和处理，包括测算好象已在静态基础上考虑了动态，但实际上没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；可行性研究报告侧重于定量分析、根据各种公式、模式下的“精算”结果作判断。但纯定量论证分析法并不能满足可行性研究为决策提供科学依据的客观要求，其往往只注重决策结果的财务经济可行性，忽视了定性分析。房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往