折旧年限在收益还原法中的影响.doc

论折旧年限在收益还原法中的影响

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一,它也是对土地、房屋、不动产或其它具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。其基本思路是将购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。因此准确的确定土地的收益、费用，对于土地估价的精确程度的影响是不言而喻的，而费用中的建筑物年折旧额是构成总费用的五种税费之一，又是确定建筑物现值的基准数据之一。现实评估中由于对年折旧额确定是根据国务院55号令规定：使用者可使用房地产的年限不能超过土地出让年限。一旦超过整个房屋重置价必须在可使用年限内全部收回（残值也不能由房主取得，包括残值）。笔者认为这样会使土地价格被人为扭曲，因而这种看法很值得推敲，下面我们用实例来加以论证:
某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块10年使用权，并于2001年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为50年，目前该类建筑物重置价格为每平方米1500元，残值率为2%，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为6%和8%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试根据上述资料估算A地块在2004年11月的土地使用权价格。
估价过程：
(1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。
年总收益=30×400×12=144000（元）
(3)计算出租总费用：
总费用包括以下几项：
①年税金=20×400=8000（元）
②年管理费=30×400×12×4%=5760（元）
③年维修费=1500×400×2%=12000（元）
④年保险费=1500×400×0.2%=1200（元）
⑤计算房屋年折旧费
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/9=66666.7元
所以总费用=①+②+③+④＋⑤=93626.7（元）
（4）计算房屋出租年纯收益：
①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限
=1500×400-66666.7×3
=400000（元）
②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=400000×8%=32000（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益=（2）-（3）-（4）
=144000-93626.7-32000=18373.3(元)
(6)确定2004年11月的土地使用权价格
本案例土地在2004年11月的土地使用权剩余使用年期为6年,因此土地使用权价格为:
土地使用权价格=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
=18373.3÷6%×[1-1÷(1+6%)6]
=90347.6(元)
上述计算过程是无可挑剔的。但根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十一条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用这需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地 的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
作为参与市场经济的主体，其必然符合经济人的条件。即以追求最大利润为目标，所以他不会承受经济耐用年限为50年的建筑物 B只使用10年. 所以我们假设土地使用权人为达到最佳使用原则补交41年土地使用权出让金（以使建筑物达到经济使用年限），其他限定条件不变的情况，应补交多少出让金。
计算过程：
(1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。
年总收益=30×400×12=144000（元）
(3)计算出租总费用：
总费用包括以下几项：
①年税金=20×400=8000（元）
②年管理费=30×400×12×4%=5760（元）
③年维修费=1500×400×2%=12000（元）
④年保险费=1500×400×0.2%=1200（元）
⑤计算房屋年折旧费
年折旧费=房屋重置价×（1－残值率）/房屋可使用年限=1500×400×（1－2%）÷50=11760元
所以总费用=①+②+③+④＋⑤=38720（元）
（4）计算房屋出租年纯收益：
①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限
=1500×400-11760×3
=564720（元）
②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=564720×8%=45177.6（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益=（2）-（3）-（4）
=144000-38720-45177.6=60102.4(元)
(6)确定土地使用权延期至2045年11月时，土地于2004年11月的土地使用权价格,土地在2004年11月的土地使用权剩余使用年期为47年,:
延期后土地使用权价格=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
=60102.4÷6%×[1-1÷(1+6%)47]
=936938(元)
（7）计算已交土地使用权出让金价格（原土地使用权出让年限为2000年11月——2010年11月，其中2004年11月——2010年11月部分可视为已交土地使用权出让金价格）
已交土地使用权出让金价格=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
=60102.4÷6%×[1-1÷(1+6%)6]
=295543(元)
（8）计算补交土地出让金
补交土地出让金=延期后土地使用权价格－ 已交土地使用权出让金价格
=936938－295543=641395元
从以上计算过程看，土地使用权人补交641395元出让金，则土地总价值为936938元。根据等量资本获得等量利润的原则，其增加20519.54元，应有按传统方法评估的金额90347.6元和补交土地出让金641395元，按份分割，那么待估宗地经修正后的价值应为
90347.6+90347.6×90347.6元与地使用权人补交641395元出让金之和多205195.4元根据
下面我们分别假设以有偿出让方式取得A地块10年、20年、30年、40年使用权在其它限定条件不变的情况下按例题的步骤计算其在1999年11月的土地使用权价格，并与50年使用权价格一同用表格的形式作一对比：
土地出让年限
10年
20年
30年
40年
50年
土地剩余年限
6年
16年
26年
36年
46年
建筑物可使用年限
9年
19年
29年
39年
49年
年总收益
144000
144000
144000
144000
144000
年税金
8000
8000
8000
8000
8000
年管理费
5760
5760
5760
5760
5760
年维修费
12000
12000
12000
12000
12000
年保险金
1200
1200
1200
1200
1200
年房屋折旧费
66666.7
31578.9
20689.7
15384.6
12244.9
总费用
93626.7
58539
47650
42344.6
39205
房屋现值
400000
505263
537931
553846
563265
房屋年纯收益
24000
30315.8
32275.9
33230.8
33795.9
土地年纯收益
26373.3
55145.3
64074.5
68424.6
70999.1
土地使用权价格
133862.9
597651.7
921083
1132212
1269470
表格中土地使用权价格分别为使用权年期为6年、16年、26年、36年、46年，所以价格不统一，为便于比较，我们假设其它条件不变，将土地使用权年限统一修正 至50年作一比较:
有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为:
Pm=Pml×k k=
Pm----最高出让年限的土地使用权价格;
m1----实际出让年期或剩余使用年期;
Pml---有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价;
m---土地使用权出让法定最高年限;
rd---土地还原率.
土地使用权价格
133862.9
597651.7
921083
1132212
1269470
期限修正系数k
3.5967
1.6845
1.2700
1.1033
1.0210
修正至50年期价格
481469.6
1006727.8
1169739.0
1249154.7
1296155.8
从上表可以看出,经过年期修正,土地价格仍然相差悬殊,其中最小值481469.6元和最大值1296155.8元,相差2.69倍,五个数的平均值1040649.4,最小值约为平均值0.46,最大值约为平均值的1.25.从上述分析看,传统的理论有严重的缺陷,必须加以改进,使之于现实相符。
收益还原法中总收益要求必须以客观收益作为依据,而不能以实际收益为依据.同样笔者认为总费用也必须是客观费用.具体建筑物的年折旧费应按下式计算:
P=C－C×(1- R)×n /N D =C×(1- R)/N P=C×m
D—建筑物年折旧额；P—建筑物现值；C—建筑物重置价；
R—残值率；N—经济耐用年限；n—建筑物已使用年限；m—成新度
根据上述公式,例中建筑物经济耐用年限55年,已使用3年,故不论在土地出让10年、20年、30年、40年、50年情况下，截至2004年11月，建筑物年折旧额、现值均相等，我们仍以表格形式表示：
土地出让年限
10
20
30
40
50
土地剩余年限
6
16
26
36
46
建筑物经济耐用年限
55
55
55
55
55
建筑物可使用年限
9
19
29
39
49
已使用年限
3
3
3
3
3
年总收益
144000
144000
144000
144000
144000
年税金
8000
8000
8000
8000
8000
年管理费
5760
5760
5760
5760
5760
年维修费
12000
12000
12000
12000
12000
年保险金
1200
1200
1200
1200
1200
建筑物重置价
600000
600000
600000
600000
600000
房屋年折旧额
10909.1
10909.1
10909.1
10909.1
10909.1
总折旧额
32727.3
32727.3
32727.3
32727.3
32727.3
房屋现值
567272.7
567272.7
567272.7
567272.7
567272.7
房屋年纯收益
34036.36
34036.36
34036.36
34036.36
34036.36
土地纯收益
72094.55
72094.55
72094.55
72094.55
72094.55
土地使用权价格
365929.71
781344.07
1036372.5
1192937.8
1289055.3
为便于比较我们假设其它条件不变,将土地使用权价格统一延长50年,参照公式一
土地剩余年限
6
16
26
36
46
土地使用权价格
365929.71
781344.07
1036372.5
1192937.8
1289055.3
期限修正系数
3.5967
1.6845
1.2700
1.1033
1.0210
50年期土地使用权价格
1316139
1316174
1316193
1316168
1316125
从上表可以看出,除了计算有限误差外,土地使用权价格延长到50年总价基本一致,说明我们的方法较传统的方法更加科学合理