《产业地产三大阶段五大特征》.doc

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产业地产三大阶段五大特征

　　自上世纪70年代起，产业地产由最早以工业园、园中园等单体园区的出现形式到如今发生了规模化、集群化、片区化的蜕变，历程远长于我国住宅地产的发展。伴随国家"十二五"规划产业升级的指导方针，产业地产越来越受到政府与企业的重视。然而，具有迅猛发展势头的产业地产，始终没有能够有一个确切的定义，这是行业在快速成长过程中的一个缺失，由各种模糊定义而滋生的许多"伪产业地产"成为造成行业不规范现象的一大顽疾。

　　毋庸置疑，产业地产未来的潜力不可限量。为促使这个力量更强更快地爆发出来，迫切需要给"产业地产"一个准确的定义，以规范行业发展，引领业界同行迈入正轨。在这个形势下，凭借9年专业经验，联东U谷再次时以中国产业地产专业运营商的身份走在了行业前沿，确切地提出了产业地产的完整定义。

　　产业地产定义

　　产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

　　产业地产发展背景研究

　　产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。

　　在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；

　　在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；

　　伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

　　产业地产发展的三个阶段

　　企业自建园区

　　政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

　　这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

　　工业地产

　　以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。

　　但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

　　产业地产

　　现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

　　产业地产五大特征

　　一、产业服务城市，地产服务产业；

　　二、产业地产实现了土地的整体开发、整体运营；

　　三、社会化高度分工，免去了企业自建园区或者政府开发园区招商等问题；

　　四、社会资源高度整合，打造产、学、研一体化平台，整合企业资源，打造城市形象；

　　五、提升经济贡献，提高政府税收。

　　产业地产产品类别

　　产业地产分为两大产品线，总部综合体与产业综合体。

　　总部综合体

　　总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。

　　产业综合体

　　"产业综合体"就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

　　产业地产与商业地产区别

　　一、客户

　　产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的两大客户是政府与企业。

　　二、经济影响力

　　产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和提升。

　　三、选址条件

　　产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

　　四、功能类型

　　商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

　　五、产品设计

　　商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异，而产业地产的产品设计则完全不一样，产业地产的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

　　六、招商类型

　　有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了，产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

　　七、综合实力

　　从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，扔需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。

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