房地产经纪人课件1.doc

第二周讲义
一、上周知识回顾：
提问：什么是房地产经纪？
房地产居间与房地产代理的区别？
房地产经纪的内容有哪些？
二、引入房地产经纪人
提问：有了经纪活动，必然离不开从事这个活动的人， 那么是否从事这个活动的人，我们都可以称之为经纪人呢？
显然不是。
我们先来看一下经纪人的概念：
1、 美国市场学家飞利浦.R.特奥拉在《国际市场经济》：经纪人系指提供廉价代理服务的各种中间人的总称，他们在客商之间无连续性关系。
2、 我国《经济大词典》：经纪人，中间商人，旧时称掮客，处于独立地位，作为买卖双方的媒介，促成交易以赚取佣金的中间商人。
定义：经纪人是指为买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣金，起一种中介作用的中间商人。
补充：在今天，从事经纪活动的经纪人，还必须取得相关的从业资格证书。这是一个完善的经纪市场必备的条件。比如房地产经纪人，必须要取得房地产经纪人资格证。
在市场不完善的情况下，从事经纪活动的人，不能称之为合法的经纪人。

经纪人的含义：
1、市场信息的不对称是经纪活动存在的前提
举例：张先生想在大学城买套二手房，但张先生对大学城不熟悉，更不知道大学城有哪些在售的二手房源。张先生在网上查询相关信息，他发现95%以上的信息都是中介发布的。
大业兴是一家房屋经纪公司，他们依靠门店的优势，有好多准备出售房屋的大学城业主都纷纷委托大业兴帮其销售房屋，因为这些业主平时工作忙，他们自己没有专门的时间和精力来寻找买房的客户。正是这种信息的不对称性才彰显出经纪公司的价钱。
2、经纪人的服务对象是交易活动中的买卖双方。
3、中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益的基础上进行的。
4、经纪人以获取佣金为其提供中介服务的目的。
（经纪人可以是自然人，也可以是法人）

经纪人的特点：
1、经纪人不占有商品：业主只是委托经纪人帮其出售房屋，产权始终是业主的。
2、经纪人以信息为活动资本：经纪人靠信息为供需双方牵桥搭线，并靠自己的服务促成交易。
3、经纪人的经济活动是有偿的：服务也是一种商品，有价值和使用价值。
4、经纪人与客户之间无连续性关系：业主委托经纪人出售房屋时，两者有关系，一旦房屋售出，委托关系结束，那业主和经纪人就一拍两散，不会有持续的关系了。
5、经纪人具有良好的专业素质和声誉及广泛的知识背景：
以售房为例：经纪人除了要知道最基本的房屋交易知识外，还要知道最新的购房政策，房产时政，房屋装修常识，房地产法律常识等等。

经纪人的权利和义务（5分钟看书了解）

房地产经纪人：
房地产经纪人，是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或资质互认，依法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经济业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。
未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪业务。
根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员执业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人员协理从业资格两种。

房地产经纪人执业资格考试报名条件：
一、报考条件：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可申请参加房地产经纪人执业资格考试：
1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务满2年。
3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。
5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
二、免试条件：凡已取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本政策与制度》。
三、房地产经纪人执业资格考试科目为《房地产基本制度与政策》。《房地产经纪相关知识》。《房地产经纪概论》和《房地产经纪实务》4个科目。

房地产经纪人协理执业资格考试报名条件：
凡中华人民共和国公民，具有高中及以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加重庆市房地产经纪人协理从业资格考试。
房地产经纪人协理从业资格考试专业、科目代码表
专 业
专业代码
科 目
房地产经纪人协理
01
房地产基础知识
房地产经纪基础

房地产经纪人的权利和义务（5分钟看书）
三、房地产经纪人员的执业规范
（一）行规特点
1、行业规则是自律性公约：不是法规和规则条例。
2、行业规则以职业道德约束为主：行业规则具有一定的约束力，但不同于法律约束，以职业道德约束为主。违反行规会受到行政管理部门的依法处罚，还会受到行业协会的通报批评。以北京为例：北京中介行业协会网上会定期公布一些违规违纪的经纪公司，客户可以在网上查询到经纪公司的信誉情况，对于有不良记录的，客户则会慎重考虑是否接受其经纪服务。
（二） 房地产经纪行业规则的制订与实施
房地产经纪基本执业规范
（一） 基本执业要求：
1、经营场所公示
营业执照，备案证书，机构名称、经营范围、经营方式的标志
经纪人执业证标志；业务收费标准；其他资料、告示应符合法律、法规的规定
2、执业告知
3、执业限制
4、执业回避
5、签订合同
6、执业署名
7、佣金
8、解除合同
9、资料申报
10、广告发布
（二） 执业程序
1、出示《房地产经纪人执业资格证书》，校验有关文件资料；
2、签订合同
3、房地产交易管理部门备案
4、履行合同，告知进展
5、记录交易情况，保存资料
6、收取费用，开具发票。

四、房地产经纪人员执业中的禁止行为

禁止行为种类：
1、超越范围
2、隐瞒事项
3、弄虚作假
4、非法手段招揽业务
5、资格证违法
6、利用签订的合同或掌握的信息违法
7、从事本公司开发建设的房地产经纪业务
8、兼职
9、合同规定外报酬
10、法律法规禁止的其他行为。

常见的违规操作：
1、经营范围
2、出租、出借经纪执业证书
3、隐瞒收取佣金以外的报酬
4、未按规定期限办理备案手续
5、虚假广告
6、不合理、不公正的规定
7、不兑现承诺
8、缺乏职业道德
9、不正当竞争。