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房地产工程项目管理目录一、引言从战略角度看项目管理 5 1. 美国和国内房地产行业发展的几点启示 5 2. 从房地产企业管控模式认知工程项目管理 5 3. 成功工程项目管理的标准和技能要求 5 二、【概念】成功项目管理五要素 6 1. 心态：项目管理者的基因 6 2. 目标：项目管理者的挑战 6 3. 成功：项目管理者的承诺 6 4. 职责：项目管理者的任务 6 5. 价值：项目管理者的素质 7 三、【计划】计划管理 8 1. 目的：通过计划管理解决的问题 8 2. 意义：计划管理是房地产开发过程控制主线素 8 3. 从日常工作看计划管理存在的问题 8 4. 项目计划管理的“三令五申” 9 5. 项目计划概念和编制的三个阶段 9 6. 项目计划编制中遵循的原则 9 7. 关注项目计划中四个整合 10 8. 房地产公司的计划分类 11 9. 房地产三年发展规划 11 10. 三年发展规划概述 11 11. 房地产项目经营计划 12 12. 房地产项目经营计划管理概述 12 13. 经营计划设计的主要计划内容解释 12 14. 项目总控制计划管理要点 12 15. 项目计划制定的流程 12 16. 工程业务计划编制 13 四、【质量】质量管理 14 工程管理体系建设说明 14 1. 案例 15 2. 问题分析 15 3. 质量文化 15 4. 第一次把事情做对的态度 16 五、【职能】工程管理的使命 17 1. 工程管理的核心任务 17 2. 现场管理的八项主要任务 17 3. 工程管理制度建设 17 六、【质量】工程质量规划四项核心环节 18 1. 质量管理体系规划的四项内容 18 2. 质量规划 18 3. 质量规划---工程管理规划书 18 4. 质量规划---防渗、防裂体系 18 5. 质量保证体系---管理层级 19 6. 检查和改进 19 7. 供方管理的要点和工具 20 8. 监理管理方法：比目鱼计划 20 9. 供方后评估：珍珠贝计划 20 10. 与供方沟通的方式 20 七、【质量】质量过程控制的七种工具 21 1. 施工过程质量控制方法 21 2. 材料控制 21 3. 样板引路 21 4. 成品保护 21 5. 工序检查 22 6. 建立健全质量巡检制度 22 7. 技术研究概述 22 8. 房地产公司应该对以下内容进行研究 23 9. 质量技术标准 23 10. 技术标准给企业带来的好处 23 11. 设计控制的方法 24 12. 设计指导书的使用方法 24 13. 严把图纸审核关，保证图纸质量 24 14. 多方参与的图纸会审 25 15. 开展关键部品的二设计 25 16. 砌筑质量控制的九个重点环节 25 17. 铝合金重点分部工程专项控制重点 25 18. 外墙保温质量控制重点 26 八、【现场】现场质量管理 27 1. 现场管理（实际是“项目管理”的现场管理）的范围、定位、定义. 27 2. 现场管理的四个阶段 27 3. 合作伙伴单位的选择 27 4. 开工准备相对主要工作 28 5. 开工准备---施工组织设计的编制和审核 28 6. 开工到备案的核心工作内容---合作伙伴的协调 29 7. 开工到备案的核心工作内容---安全文明管理 29 8. 开工到备案的核心工作内容---验收管理 30 9. 完工总结阶段的核心工作内容 30 九、【成本】现场成本管理 31 1. 策略工程项目之成本管理 31 2. 成本分析成本九大分类 31 3. 目标成本管理形成过程说明 31 4. 避免现场签证的方法 32 5. 减少现场签证的方法 32 6. 设计变更和现场签证控制原则 32 7. 设计变更的内容 33 8. 设计变更的管理要点 33 9. 现场签证的内容 34 10. 现场签证管理要点 34 十、【风险】工程项目风险控制 35 1. 项目风险定义 35 2. 风险产生的原因 35 3. 依据风险来源的分类 36 4. 风险控制措施 36 5. 项目风险管理计划书 36 十一、结束语 37 第 37 页共 37 页一、引言从战略角度看项目管理 1. 美国和国内房地产行业发展的几点启示 n 通过机会和关系取得资源 n 做好项目 n 做好产品 2. 从房地产企业管控模式认知工程项目管理 3. 成功工程项目管理的标准和技能要求 n 房地产开发流程和工程管理流程的关系 n 标杆企业的培训体系讲解----海豚行动 n 课程提纲和时间安排 Note：二、【概念】成功项目管理五要素 1. 心态：项目管理者的基因成功项目管理者必须具备以下几种心态： n 良好的沟通 n 好的流程与方法 n 控制风险和抓住机遇与并重 2. 目标：项目管理者的挑战项目的定义：为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动 n 相互关联的活动 n 有明确的目标和结果 n 有明确的开始和结束 3. 成功：项目管理者的承诺项目管理成功的关键因素 n 最重要的是与人沟通协调 n 做事规范和流程很重要 n 团队建设与管理成功的方式的标准 n 股东、客户、领导、团队满意 n 没有功劳，就没有苦劳 4. 职责：项目管理者的任务什么是项目管理 n 建立项目管理的流程 n 为项目每个阶段制定工作计划 n 组织管理 5. 价值：项目管理者的素质项目经理的价值职业项目管理与非职业的不同职业化： n 项目管理体系 n 逐步改进 n 讲究标准方法 n 研究管理细节 n 强调历史文件积累 n 团队意识 n 长远和稳步发展 n 积极建立正式管理体制 n 复制成功非职业化 n 零乱，不成体系 n 改进不连续 n 缺模板，难复制 n 粗放 n 依靠个人记忆 n 依靠个人能力 n 疲于奔命 n 茫然、忙乱、盲目 n 依靠个人自觉和能力 Note：三、【计划】计划管理 1. 目的：通过计划管理解决的问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。上市公司的复合增长，需要战略和目标第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。利润、销售额、入伙第三，各项目的开发经营工作计划问题。如何保证资金、质量、进度第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。营销计划、成本测算、工程计划第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。 2. 意义：计划管理是房地产开发过程控制主线素 n 计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用 n 计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁 n 计划管理是企业信息化管理的核心和基础 3. 从日常工作看计划管理存在的问题 n 赶工是开发过程的常态 n 制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实 n 计划的编制各自为政 n 总是忽略或遗漏的工作内容 n 将施工企业的计划，作为现场的总控制计划 n 缺乏计划管理方法 Note： 4. 项目计划管理的“三令五申” u 以标准工期指导施工 u 关键线路管理 u 合理施工间歇 u 配合销售 u 坚持合理工期是职业经理的使命 5. 项目计划概念和编制的三个阶段 u 项目计划定义 u 项目进度计划定义 u 项目计划制定过程包含三个阶段时间计划资源计划实施计划 6. 项目计划编制中遵循的原则 u 全面分解原则： u 上下一致原则 u 充分参与原则 u 关注品质原则 u 严肃性原则： Note： 7. 关注项目计划中四个整合 u 整合一：关注成本、资源和进度的整合案例：资源计划、成本策划 u 整合二：关注计划和控制的整合案例：集团召开经营例会、公司召开经营会、项目月度和周例会 u 整合三：关注人力资源的和组织设置的整合案例：公共汽车巴士的故事、工程项目管理人员设置和定位、项目施工前编制项目组织计划 u 整合四：关注项目各种信息的整合项目计划是一个反复的过程而非一次性的过程 u 计划的得到基于：结构化分析：针对需求、工作范围（包括交付成果）、技术、资源等机构的政策、规定工程、营销、资金、设计、成本等信息市场的情况客户需求情况 u 计划沟通的四种管理月报工程月报、成本月报、采购月报、营销月报 Note： 8. 房地产公司的计划分类房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型组织与人力资源计划（OBS) 项目总控制计划土地储备资金计划三年发展规划项目成本计划（CBS) 项目作业计划项目专项计划部门职能计划中期发展规划项目经营计划项目业务计划 · 9. 房地产三年发展规划 u 中期、短期发展计划的管理要点服务的组织计划涉及的内容计划的模版 10. 三年发展规划概述 u 作用：三年发展规划是企业中短期战略的体现 u 原理：平衡衡记分卡、战略地图 u 过程：战略十步法 Note： 11. 房地产项目经营计划项目经营计划的管理要点服务的组织计划涉及的内容计划的模版 12. 房地产项目经营计划管理概述项目经营计划的定义管理要点 13. 经营计划设计的主要计划内容解释 u 项目经营目标 u 项目总控制计划： u 项目资金计划： u 项目目标成本规划 u 人力资源指导书： u 土地储备规划： 14. 项目总控制计划管理要点项目总控制计划的编制总控计划的责任矩阵发放的范围 p 部门经理级及以上 p 管理层授权人员 p 总办计划管理岗 15. 项目计划制定的流程 Note： 16. 工程业务计划编制工程建设方面的业务计划编制注意事项和主要计划 · 注意事项 p 区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别 p 重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出 p 审核专项计划 p 坚持合理工期 · 主要计划 p 工程管理规划书 p 工程进度控制计划 p 材料设备进场计划（项目部编制） p 分包进场计划（项目部编制） p 施工图需求计划（项目部编制） p 销售配合（卖场）计划（项目部编制） Note：四、【质量】质量管理工程管理体系建设说明 n 倡导质量文化 n 以客户为导向 n 建立健全质量保证体系 n 合作伙伴管理 n 技术管理 n 团队建设 Note： 1. 案例顾客需要营销部门分析设计部门设计工程系统建造客服部门返修的 2. 问题分析 n 质量不符 n 合要求 n 维修的习惯 n 允许错误存在 n 不合格的代价 n 根源是什么 3. 质量文化 n 标杆企业质量文化介绍 4. 第一次把事情做对的态度 “四不一没有”零缺陷态度 n 不害怕错误； n 不接受错误； n 不放过错误 n 不容忍“差不多” n 没有解决不了的质量问题 Note：五、【职能】工程管理的使命 1. 工程管理的核心任务 n 保障产品品质 n 保障经营计划的实现 n 保障产品的成本在合理限度之内 2. 现场管理的八项主要任务 n 工期与质量计划 n 开工前现场准备 n 施工及监理合同 n 图纸及方案评审 n 材料设备 n 过程管理 n 工程验收、其他 3. 工程管理制度建设 n 工程管理制度建设 n 指引文件： ü 安全文明施工管理操作指引 ü 工程进度控制操作指引 ü 工程质量控制操作指引 ü 对承包商的检查考核操作指引 ü 工程验收操作指引 ü 图纸会审与设计交底操作指引 ü 设计变更和现场签证操作指引 ü 施工组织设计（方案）审查操作指引 ü 新项目移交验收操作指引 Note：六、【质量】工程质量规划四项核心环节 1. 质量管理体系规划的四项内容 n 质量规划 n 质量保证体系 n 检查与评估 n 供方管理 2. 质量规划 n 总体目标　 n 重要分项质量目标　 n 工程管理符合度 n 质量规划的呈现形式 3. 质量规划---工程管理规划书 n 万科工程管理规划书示范文本讲解 n 工程管理规划书的十一篇章 n 标杆企业万科的做法 n 标杆企业工程管理规划的编制指引 4. 质量规划---防渗、防裂体系 n 防渗漏的编制要求 n 防裂缝的编制要求 n 管理措施的编制要求 Note： 5. 质量保证体系---管理层级 n 建立工程质量的保证体系：标杆企业质量保证体系说明 6. 检查和改进 n 定期检查 ü 检查的主要内容：工作质量 35% ü 实体质量 40% ü 安全文明环保 25% n 评估与改进 ü 检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是 ü 否正常运转，人员架构有无缺失找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题 ü 组织各承包商相互学习先进经验 ü 处罚是必要的手段 Note： 7. 供方管理的要点和工具 n 供方研究 n 合同标准化 n 检查标准和格式化 n 评估客观、全面 8. 监理管理方法：比目鱼计划 n 监理管理的目的：整合监理资源，延伸工程管理 n 监理管理方法 n 建立管理手段 ü 监理管理手册 ü 监理管理表格介绍 9. 供方后评估：珍珠贝计划 n 供方评估的目的 n 供方评估的评估体系和指标 n 供方评估的使用介绍 n 供方评估示例 10. 与供方沟通的方式 n 客户理念的宣讲 n 管理流程的讲解 n 工艺标准的说明 n 过程评估+后评估 Note：七、【质量】质量过程控制的七种工具 1. 施工过程质量控制方法 n 过程控制7种方法说明 n 各种方法的目的和作用说明 2. 材料控制 n 选用要求 n 建立材料样板的封样制度 n 做好材料合同交底 n 做好材料进场验收关 3. 样板引路 n 样板引路制度是质量控制关键控制措施 n 交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题 n 施工样板间：解决过程质量控制问题 n 工艺样板间：确定工序质量标准，控制大面积施工 n 样板引路工作流程表和清单 4. 成品保护 n 成品保护流程和原则成品保护方案审核---合理安排工序---成品保护样板验收----实施并维护----成品保护交验 n 各类部品的成品保护说明 Note： 5. 工序检查 n 目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。 n 内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。 n 执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。 n 工序检查表格的实施细则： 6. 建立健全质量巡检制度 n 建立项目工程师现场质量巡视制度项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。 n 建立项目定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。 7. 技术研究概述 n 技术研究的目的 n 案例：万科的“珊瑚虫计划” n 案例：万科的技术分类 Note： 8. 房地产公司应该对以下内容进行研究 n 工程技术标准 n 施工方案 n 设计与工程 n 新节点、新技术、新工艺、新材料 n 重点分项工程 n 维修支持 9. 质量技术标准 n 技术标准的编制方法和注意事项 n 统一技术标准模板（九个部分） ü 适用范围 ü 编制依据 ü 材料、设备及配件要求 ü 设计、制作、安装及施工要求 ü 成品保护及维护 ü 附件（图形） ü 本项目特殊要求 ü 检测工具及检测方法 ü 推荐的供应商资源 10. 技术标准给企业带来的好处 n 详细的施工语言 n 仔细描述了产品产生的过程 n 施工班组能按此操作 n 能产生正确的交付物 n 直接成为工程招投标的技术要求 n 现场工程师对供方培训交底 n 称为公司对项目工程质量评估的重要标准 11. 设计控制的方法 n 施工图质量是保证工程质量的关键环节之一，需要采取多种手段，把图纸缺陷降低到最低 n 设计控制常用的四种方法说明 12. 设计指导书的使用方法 n 设计指导书的用途 n 内容住宅设计统一技术要求 n 设计指导书示例讲解 13. 严把图纸审核关，保证图纸质量 n 设计过程审核的几个重点 ü 条件图确认 ü 全套施工图确认 ü 景观实施方案确认 n 图纸预审 ü 设计部门的预审 ü 其它部门的预审 ü 两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量 Note： 14. 多方参与的图纸会审 n 图纸会审的目的 ü 图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻地了解图纸的内容。 ü 监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。 ü 施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见 15. 开展关键部品的二设计 n 二设计的内容铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果 n 二设计的管理要求 ü 必须开展二设计的部品：铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等 ü 主导部门：工程系统 ü 关键部品应进行二阶段招标 16. 砌筑质量控制的九个重点环节 n 关于砌筑的对厂家的控制 n 材料品种选择 n 关于砌筑的砂浆控制 n 灰缝不匀不饱满，砌块缺损零碎，砌块泡水 n 关于砌筑的空调洞口 n 空调洞采用模具预制，功效高，避免人为放置套管失误 Note： 17. 铝合金重点分部工程专项控制重点铝合金门窗 a) 型材最小壁厚，窗1.4和门2.0，目的是满足安装五金、连接件和型材边缘的受力和刚度要求。 b) 铝型材及玻璃厚度需通过计算确定或复核。 c) 外观式样可根据项目需要，个性化选择而不做统一规定。 d) 密封材料、涂料等化工材料难以检验，通过限定生产厂家来保证质量的实现。使用寿命10年及以上。 e) 五金配件是经常活动的配件，良好的品质是降低投诉率重要手段。活动五金件应采用满足使用5万次的A级品 18. 外墙保温质量控制重点 Note：八、【现场】现场质量管理 1. 现场管理（实际是“项目管理”的现场管理）的范围、定位、定义. n 合作伙伴（包括建设单位内部、合作单位以及政府资源） n 质量、安全、文明施工 n 产品 n 计划 2. 现场管理的四个阶段 n 施工准备阶段的核心工作内容 ü 审核开工条件 ü 审核施工组织设计 ü 工程规划书编制……. 3. 合作伙伴单位的选择 n 避免传统的考察方式 n 从执行的角度考察 ü 对企业第一负责人。 ü 看员工思维士气和员工对企业的认识。 ü 看体制看经营看持续发展能力。 ü （曾经合作单位和分包队伍）评价 ü 其它内容 Note： 4. 开工准备相对主要工作 n 工程管理规划书的编写 n 开工管理需要审核的五项基本内容 ü 调研项目周边的市政配套设施情况，为后续设计和施工提供依据 ü 水文地质勘测 ü 三通一平 ü 项目开工现场准备 ü 项目开工技术准备 ü 项目开工审查 5. 开工准备---施工组织设计的编制和审核 n 施工组织设计的篇章应该完整 n 投标时，施工单位必须提交施工组织设计 n 定标后，中标单位应重新编制 n 承建商对主要分部工程、施工难度较大的重要部位编制的更为详细的施工组织设计和专项施工方案 n 主要的施工组织设计项 n 施工组织设计审核的要求 n 依照流程审批 Note： 6. 开工到备案的核心工作内容---合作伙伴的协调 n 合同以及法律、法规是协调的基础和依据 n 工程理会 n 配合通知 n 现场巡查 n 项目内部周例会 n 项目周例会 n 专项工程例会 n 公司内部检查和评比 n 开盘检查 n 专项检查 n 几个工序控制表（浇筑令、场地移交） n 依照合同罚款 7. 开工到备案的核心工作内容---安全文明管理 n 安全文明管理的标准和交底 n 安全文明管理要点 n 发展商员工的文明管理 Note： 8. 开工到备案的核心工作内容---验收管理 n 验收管理 ü 熟悉政府要求 ü 做好计划管理：里程碑 ü 利用供方 ü 分户验收 n 验收管理常用的控制方法 ü 模拟验收 ü 入伙前检查 ü 房屋移交 ü 开荒计划 ü 房屋交付 9. 完工总结阶段的核心工作内容 n 资料移交 n 评估的内容 n 客户手册 Note：九、【成本】现场成本管理 1. 策略工程项目之成本管理房地产成本作业过程与成本形成土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用　使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用 2. 成本分析成本九大分类土地获得价款开发前期准备费主

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