海南市场与代表性大盘旅游地产项目运作分析.ppt

*,1,1,海南市场与代表性项目简析,及近期海南运作项目分享,二一年八月,1,目 录,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,Part3:,琼海博鳌,滨海小镇项目结案汇报,Part4:,中地行海南部分项目运作经验分享,P,rogram content,2,1,PAR,T,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场,海口市场,三亚市场,小结,3,2006-2010,年上半年海南与全国房地产销售情况列表,年 份,地 区,房屋销售面积（万）,商品房销售额（万元）,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,2006,全 国,61857.07,55422.95,208259631,172878070,海 南,203.43,193.73,770477,723505,占全国比,3.29,3.49,3.70,4.18,2007,全 国,77354.72,25.1%,70135.88,26.5%,298891189,43.5%,255658111,47.9%,海 南,312.52,53.6%,299.59,54.6%,1300580,68.8%,1226707,69.5%,占全国比,4.04,4.27,4.35,4.80,2008,全 国,65969.83,-14.7%,59280.35,-15.5%,250681830,16.1%,211960034,-17.1%,海 南,372.44,19.2%,358.72,19.7%,2027094,55.9%,1951875,59.1%,占全国比,5.64,6.05,8.08,9.21,2009,全 国,93713.04,42.1%,85294.42,43.9%,439945400,75.5%,381572100,80.0%,海 南,560.34,50.5%,544.89,51.9%,3510000,73.2%,3429800,75.7%,占全国比,5.98,6.39,7.98,8.99,2010,上半年,全 国,39352.53,198198500,海 南,482.28,4469500,占全国比,12.25,22.55,海南市场与全国市场对比,（数据来源：中国房地产信息网）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,4,2006-2010,年上半年海南商品房及商品住宅的销售面积与销售总额增长速度较快，,其中,2010,年上半年海南房地产销售总额比,2006,年增长,5.8,倍，明显快于销售面积的增长（约,2.3,倍）。,海南市场简析,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,5,2006-2010,年上半年海南商品房销售面积与销售总额,占全国比例,呈逐年快速上升态势,，,其中,2010,年国际旅游岛政策颁布前后销售增长迅猛，,使得上半年海南商品房销售状况占全国比例增长十分明显,。,商品房销售面积占全国比例走势线,商品房销售额占全国比例走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,6,2006-2010,年上半年海南商品房平均价格持续,高于,全国平均水平，商品房均价增长速度,高于,全国商品房均价增长速度，其中,2008,年海南受到房政调控影响相对较小,，较之全国负增长水平，,仍保持着一定的正增长，在,2010,年上半年扩大了与全国商品房均价的差距，高出了,80%,以上,。,全国商品房均价走势线,海南商品房均价走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,7,海口市场简析,2006-2009,年海口市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,120000,31000,2682,2007,年,78000,-35%,25000,-19.35%,3249,21.14%,2008,年,610000,682%,260000,940%,4183,28.74%,2009,年,900000,47.54%,460000,76.92%,5088,21.63%,2006-2009,年海口商品房整体销售情况有较大波动，特别是,07,、,08,年迅速下降或上升的交易活动，,2009,年恢复相对正常的增长值。,（数据来源：海口统计年鉴）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,8,2010,年,1-7,月海口商品房销售情况,月 份,成交面积,环 比,成交总额,环比,成交均价,环 比,1,月,38.93,万,27.83,亿元,6487,元,/,2,月,27.22,万,30.07%,23.46,亿元,15.7%,8619,元,/,32.86%,3,月,34.42,万,26.45%,26.97,亿元,14.96%,7835,元,/,-9.09%,4,月,33.41,万,2.93%,25.35,亿元,-6.0%,7589,元,/,-3.14%,5,月,5.33,万,-84.4%,8.26,亿元,-67.41%,15497,元,/,104.4%,6,月,3.85,万,-27.76%,2.58,亿元,-68.76%,6700,元,/,-56.76%,7,月,4.31,万,27.07%,2.71,亿元,5.03%,6298,元,/,-6.0%,（数据来源：中指数据）,2010,年上半年海口商品房销售情况：,上半年签约总额：,114.45,亿元,上半年签约面积：,1431600,上半年签约均价：,7994,元,/,从,2010,年上半年海口商品房成交数据来看，,1-4,月成交面积及总额较高，从,5,月份开始，受到房产新政及传统淡季的影响，量缩非常明显，价格也存在波动，但整体均价比,2009,年的均价抬升了,50%,以上。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海口市场简析,9,（数据来源：三亚统计局）,2006-2009,年三亚市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,705500,17%,357400,8.5%,5066,_,2007,年,929700,33.94%,692600,93.84%,7450,47%,2008,年,1096900,17.59%,1114300,60.34%,10159,36%,2009,年,1273300,16.08%,1338400,20.11%,10512,3%,2006-2009,年三亚商品房整体销售情况均呈快速上升态势（包括,2008,年未受到全国房地产市场调整期的影响），其中,2007,年和,2008,年的销售均价增长迅猛，连续两年都超过,35%,的年增幅,。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,三亚市场简析,10,2010,年,1-7,月三亚商品房销售情况,月 份,成交套数,成交面积,环 比,成交均价,环 比,1,月,4268,37.96,万,32.34%,20540,元,/,38.18%,2,月,2241,23.1,万,39.15%,26817,元,/,30.56%,3,月,2333,22.2,万,3.88%,19755,元,/,26.34%,4,月,853,7.39,万,66.69%,19644,元,/,0.56%,5,月,323,3.74,万,51.46%,22746,元,/,15.62%,6,月,211,2.38,万,36.55%,17666,元,/,22.33%,7,月,153,1.68,万,29.41%,19959,元,/,12.98%,2010,年,1-6,月三亚住宅成交数据列表,（数据来源：中指数据）,2010,年上半年三亚商品房销售情况：,上半年签约套数：,10229,套,上半年签约面积：,967700,上半年签约均价：,21195,元,/,2010,年上半年三亚商品房成交均价比,2009,年增长接近,1,倍，其中,1-2,月，呈现,“,量价齐涨,”,的局面；,3,月以后，总体呈现,“,量缩价微调,”,的市场特征。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,三亚市场简析,11,海南房地产市场小结及发展趋势分析,整体市场,：从,2006,2010,年上半年的海南市场、海口市场及三亚市场的成交数据可以看出，近年来海南房地产发展迅猛，特别是,2008,年利用全国房地产调整期,和,2010,年初的国际旅游岛颁布,这两个契机迎来发展的高峰，拉开了与全国市场的差距。,区域特点,：海南目前东、中、西三线仍发展不平衡，呈现,“,东强中平西弱,”,的特点；而海口、三亚两个区域中心城市的成交量占到海南总成交量的,50%,左右，成交金额更是占,70%,以上，同时，琼海、文昌等城市的房地产市场也在崛起和发展，逐步形成海南房产的,“,战国时代,”,。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,市场小结,12,海南房地产市场小结及发展趋势分析,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,发展趋势,短期走势研判（,1,2,年）,：预计本轮房产调整期将延续，在,2010,年底随着销售旺季的到来以及休闲度假购房需求的释放，方有小的回暖；在未来一到两年内，,预计将难以出现爆发性增长，只有注重产品品质以及有差异化特色的项目才比较容易脱颖而出,，,“,滥竽充数,”,的时代已经过去。,中长期走势研判（,3,5,年）,：在未来的三到五年，甚至更长的时间，随着,国际旅游岛各项实施细则的出台及各项市政配套的完善,，加上全国市场对稀缺资源认识的提升，预计海南房地产市场,将出现稳步、健康发展的态势。,13,2,PAR,T,海南代表性项目营销手法简析,海口地区,三亚地区,琼海地区,文昌地区,14,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,地址：海口市海景路,77,号,占地：,486,亩,总建：,230000,总户数：,1300,户,容积率：,0.75,绿化率：,56,%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：洋房、别墅,销售价格：公寓均价,21000,元,/,主要卖点：白沙门公园；海景资源；整体规划社区；西班牙建筑风格。,区位图,海口代表性项目分析,立面图,鸟瞰图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,15,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表性项目分析,营销推广亮点,淡季推广活动,：,荣域会,在,2009,年淡季时创立,“,荣域会,”,，目的是,“,泛销售,”,。,会员：,1,、有客户资源的人士，如：同行、汽车销售代表、导游、出租车司机等；,2,、荣域业主。,会员义务：宣传荣域项目，为荣域介绍客户。,会员权利：客户成交后，,该,套物业总成交额的,0.5%,（税前）,奖励给会员。,此活动在,2009,年启到一定的效果，为荣域带来很多潜在客户，特别是业主会员十分积极。一些东北也只本身就喜欢和朋友住一起，加上此项政策，很多客户成交后会带朋友在荣域购房，,形成了真正的,“,母鸡,”,客户,。,此活动,需要开发商的大力配合,，因为单纯的代理商比较难以拿出如此高的奖励给会员；同时还需要领导把关，,避免出现业务员自己转介客户。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,16,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表性项目分析,名车嘉年华,从,2009,年,5,月,1,日到,2010,年,5,月,1,日，荣域共举办四届,“,名车嘉年华,”,活动。,盛高以较低的成本实现,“,跨界营销,”,的目的，在活动中与车商形成共赢，,并且可以得到客户资源的共享。,活动不仅完成,“,世界名车开进西班牙,”,，同时伴以丰富多彩的活动吸引客户。活动期间伴有小的优惠使得当日签约量相比平时有所上升。,此活动活动费用较低,：车商与开发商是共赢，基本不用负担费用，,并且可以为活动提供奖品,，加上其他赞助商提供的奖品，在礼品方面节约了成本。,活动当天的折扣,也是现场权限范围之内的，,条件允许的话也可以向开发商多申请一个点。,此活动的关键是,车的品牌与项目的档次相匹配和相协调,。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点,淡季推广活动,：,17,名车嘉年华,现场图片,现场人体彩绘,丰富的糕点,车展现场,香车美女,销售现场,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,18,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表性项目分析,2009,年底，销售旺季到来时，盛高荣域并未做大的推广活动，而是选择这个时候做了,开盘活动,，并且将,取得预售证的所有房源一次推出销售，在销售过程中灵活提价，并不像其他开发商那样囤积房源。,事实证明荣域的这种做法是正确的，在,2010,年,4,月，海南房地产进入淡季时，荣域已经清货，基本没有销售压力。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点,旺季推广活动,：,19,天一方,中国海岸划界之作,项目基本资料：,地址：海口市海甸岛北岸,占地：,82,亩,总建：,59000,总户数：,228,户,容积率：,0.8,绿化率：,45,%,建筑风格：现代风格,建筑类型：公寓、别墅,销售价格：公寓起价,17800,元,/,主要卖点：白沙门公园；海景资源；自身品质。,区位图,海口代表性项目分析,立面图,鸟瞰图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,20,天一方,中国海岸划界之作,海口代表性项目分析,第一届中国烟斗展,：,天一方不仅是建筑，更是一件可以传承的艺术品，所以借烟斗展来展示项目，实现了,“,跨界营销,”,。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,21,天一方,中国海岸划界之作,海口代表性项目分析,品质制胜之典范：,天一方在品质上力求完美，所有空间无梁无柱，达到,9,级抗震，,AB,型桩基，钢筋含量高出,60%,五年磨一剑：,“,低位做产品，高位做营销,”,的成功案例！,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,22,项目基本资料：,总占地面积：,598,亩,总建筑面积,:90586.68,容积率：,0.23,绿化率：,60%,建筑风格：中式商周时期,建筑类型：别墅,交房标准：精装,销售价格：均价,68000,元,/,周边配套：两栋业主专属会所，一座集中式酒店，一座婚礼教堂,香水湾,1,号,海上的中国院子,三亚代表性项目分析,实景图,立面图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,23,2008,年,9,月、,2009,年,9,月，香水湾一号连续两年选择参加,“,中国国际高端物业展（,CILPS,）,”,。该展会定位较高，全国范围内高端房地产项目有相当部分选择参与该展会。,外出巡展并不会促成太多活动现场成交，但选择定位较高的活动参加可以提升项目知名度并增加项目的曝光率。,香水湾,1,号,海上的中国院子,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,24,2008,年中国顶级私人物品展。,2008,年,11,月，香水湾,1,号参加了,TOP ESSENCE Beijing,（中国顶级私人物品展,-,北京站）。香水湾,1,号以较低成本实现了较为成功的跨界营销，很好的将香水湾,1,号与奢侈品相连，将项目定位拉升至较高的位置。,香水湾,1,号,海上的中国院子,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,25,2010,年，香水湾,1,号与,浙商,杂志,合作，将,2010,年全国理事会主席年会选择在海南香水湾,1,号举办。,香水湾,1,号与,浙商,杂志社互利双赢，,以较低的费用锁定目标客群，实现对潜在客户的精准打击。,香水湾,1,号,海上的中国院子,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,26,凤凰岛,开启一个驭海的传奇,项目基本资料：,总占地面积：,548,亩,总建筑面积,:480321,容积率：,1.1,绿化率：,37%,建筑类型：高层、别墅,交房标准：精装修,销售价格：均价,87000,90000,元,/,周边配套：凤凰岛游艇俱乐部、,会所、酒吧风情街、免税店。,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,总规图,27,活动举办,2008,年,5,月,4,日奥运圣火首传。,异地推介会,从,2009,年,11,月,28,日在上海、北京、成都等全国主要城市进行了巡展。,公共事业活动,2007,年,5,月，凤凰岛为三亚市社会主义新农村建设和希望工程捐款,150,万元、汶川地震捐款,50,万元。,凤凰岛,开启一个驭海的传奇,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,三亚代表性项目分析,营销推广亮点：,28,项目基本资料：,总占地面积：,2270,亩,总建筑面积：,100,万,容积率：,1.73,绿化率：,45.5%,建筑风格：现代风格,建筑类型：高层、别墅,交房标准：简装,销售价格：均价,49000,52000,元,/,周边配套：小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有：有着海南,“,中南海,”,之称的六星级酒店,悦榕庄酒店，世界酒店业,NO1,洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场之一,鹿回头高尔夫球场（国际,18,洞，洞洞见海，洞洞全灯光）以及夏日百货、大东海美食一条街等。,半山半岛,一半是海洋，一半是天堂,三亚代表性项目分析,总规图,效果图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,29,异地巡展、营销活动,2010,年世博建筑盛事半山半岛海上音乐厅,2010,年海上艺术馆暨安藤忠雄中国建筑讲演会,2010,年,7,月,19,日半山半岛百万年薪全球招募旅游形象大使（北京）,公共事业活动,捐赠北京光明天使基金会,100,万、,“,5.12,”,大地震捐助,300,万、,“,爱心呵护，阳光行动,”,。,半山半岛,一半是海洋，一半是天堂,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,30,项目基本资料：,总占地面积：,10005000,总建筑面积,:10000000,容积率：金色果岭、蔚蓝海岸,0.4,，,瀚海银滩,0.7,绿化率：,30%,建筑类型：高层、别墅、洋房,交房标准：简装,销售价格：,2010,年,5-8,月均价,55000,元,/,交通情况：距离三亚凤凰机场仅,45,分钟车程，市区,30,分钟车程，,2011,年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为,15,分钟和,1,小时以内。,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,三亚代表性项目分析,区位图,总规图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,31,异地体验馆,2009,年,9,月,21,日，雅居乐海南,清水湾,北京展示中心,开,业；,2010,年,8,月,7,日上,午，雅居乐海南清水湾,沈阳展厅,开业。,公共事业活动,雅居乐及大股东陈,氏兄弟向,5.12,地震灾区再捐,1,亿元港币。,海南,清水湾,你的国度，你的第二人生,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,32,项目基本资料：,总占地面积：,1000,亩,总建筑面积：,100,万,容积率：,0.50,绿化率：,52.70%,建筑风格：西班牙风格,建筑类型：高层、别墅,交房标准：精装修,销售价格：别墅均价,47000,元,/,周边配套：政府规划将土福湾定位为国际专业化休闲旅游度假新城。滨海旅游度假社区，携洲际集团两大五星级酒店、滨海,SPA,、繁华商业于一体。,东和,福湾,西班牙院落别墅 海景公寓,三亚代表性项目分析,立面图,实景图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,33,东和,福湾,西班牙院落别墅 海景公寓,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,异地推介会,东和,福湾盛邀参与第四届中国国际高端物业展。,现场体验式营销,西班牙滨海营销中心、园林示范区、,“,真假海,”,情景样板房,、数字沙盘等结合较好，让客户现场完美体验。,“真假海”情景样板房,第四届中国国际高端物业展,34,项目基本资料：,总占地面积：,210000,总建筑面积,:300000,容积率：,1.14,绿化率：,70%,建筑类型：高层、别墅,交房标准：毛坯,销售价格：均价,24000,元,/,周边配套：地块四周临凤凰路（机场市区）、一环路（河东路）、金鸡岭路、解放路，是各种车流人流的必经之地；享有最新市政配套支持，体育会展中心、金鸡岭公园、新行政中心紧临凤凰水城。,凤凰水城,全球私人海滨度假,三亚代表性项目分析,总规图,立面图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,35,明星代言活动,2008,年,10,月,9,日，章子怡为该项目代言。,异地推介会,2009,年,9,月,11,日，第十届哈尔滨秋季房展会，凤凰水城展厅宾朋满座。,媒体资源整合活动,2009,年,10,月,3,日，凤凰水城战略联盟海南逍遥假期旅游机构。,公共事业活动,1,、情系汶川，凤凰水城累计捐款逾,121,万元；,2,、价值,6,万元电器赠予儿童福利院。,凤凰水城,全球私人海滨度假,三亚代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,36,琼海代表性项目分析,中信博鳌,千舟湾,三江两海一世界，打造中国戴维营,项目基本资料：,总占地面积：,518926,（778,亩）,总建筑面积：,280000,总户数：,3600,户,容积率：,0.51,绿化率：,42,%,建筑风格：现代风格,建筑类型：小高层、多层、独栋、联排、叠加,交房标准：精装修,销售价格：,2009,年,3,月均价,7500,元,/,，,2009,年,11,月均价,8500,元,/,，2010,年,3,月均价,30000,元,/,，,截止,2010,年,8,月均价,31000,元,/,，,一次性,97,折，按揭,99,折。,园内配套：热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部、风情商业广场、水岸漫步道等度假配套设施。,立面图,区位图,总规图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,37,琼海代表性项目分析,中信博鳌,千舟湾,三江两海一世界，打造中国戴维营,异地巡展,2009,年北京冬季房展会；,异地推介会,2009,年,10,月,-2010,年,1,月北京、上海、宁波、太原、哈尔滨专场项目推介会；,异地体验馆,2009,年,10,月,30,日，,项目北京体验馆,开业；,赛事冠名赞助,FGT,巡回赛冠名赞助；,活动举办,2010,年,3-6,月，,“,天堂小镇，博鳌印象,”,摄影大赛，向博鳌政府捐赠,45,万元环保清洁车；,集团支持,中信会（中信地产主泛会所）的资源整合与支持。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,38,宝莲城,一海一明珠，一城一世界,项目基本资料：,总占地面积：,1066666,（1600,亩）,总建筑面积：,600000,开发周期：,7,期分,8,年开发,总户数：,844,户,容积率：,0.56,绿化率：,71,%,建筑风格：现代风格,建筑类型：公寓、别墅,户型区间：一房,40,50,；,销售价格：一期,2008,年内部认购均价,12000,元,/,；,2009,年底，一期均价,20000,元,/,；,2010,年初二期酒店式公寓价格,25000,元,/,；三期是别墅项目，价格未定。,主要卖点：景观、区位、开发商实力,立面图,区位图,总规图,琼海代表性项目分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,39,琼海代表性项目分析,宝莲城,一海一明珠，一城一世界,异地推介会,2009,年,4,月上海项目推介会；,媒体资源整合活动,2009,年,5,月份与搜房网合作组织上海,“,海南购房团,”,客户看房活动；,公共事业活动,2007,年,12,月向中国红十字会无偿捐赠价值,1200,万元房产作为,“,中国红十字（博鳌）国际会议交流中心,”,。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,40,项目基本资料：,总占地面积：,390亩,总建筑面积：,40万,容积率：,1.60,绿化率：,50%,建筑风格：现代,建筑类型：别墅、多层、小高层、高层,户型区间：,44-97,，一房、两房海景公寓,近期消息：,2010,年,2,月初开盘，一批次估计均价约,11000,元,/,，带,1500,元,/,精装，附送家电，现在推出二批次，均价约,12800,元,/,。,主要卖点：整体规划、海景资源、产品设计、,星河湾物业,文昌代表性项目分析,平海,逸龙湾,湾区中央,私属进海度假社区,立面图,区位图,总规图,园内效果图,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,41,文昌代表性项目分析,平海,逸龙湾,湾区中央,私属进海度假社区,异地推介会,利用开发商江浙地区客户资源，在上海、杭州等地进行推介活动，,2010,年春节两个月取得了,6,个亿的销售额。,星河湾物业及酒店管理,2010,年，与星河湾物业合作，首次将酒店服务之最高标准,“,金钥匙,”,五星级酒店服务标准融入平海,逸龙湾社区物业管理之中，也是海南第一个与星河湾物业合作的项目。,公共事业活动,协助文昌文化经济促进会举办,“,穿越高隆湾，骑行看文昌,”,活动。,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,营销推广亮点：,42,海南代表性项目营销手法小结,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,异地体验馆或展示中心的设立,：,利用开发商或营销机构的地缘优势，在全国主要城市设立展示中心，直接促进在当地市场的宣传推广，并提供接待服务，如中信千舟湾、雅居乐清水湾等项目均取得显著效果。,举办有针对性的公关活动,：,根据不同项目在不同阶段的推广需求，或举办全国影响力的营销活动，提升项目知名度，如凤凰岛的,“,奥运圣火首传,”,；或举办区域影响力的活动，真正促进实效营销，如荣域的,“,名车嘉年华,”,等。,参加高端私人物品或奢侈品展,：,定位较高的海南项目，参加常规的异地房展意义不大，个别选择参加奢侈品展等，实现目标圈层的整合和跨界营销。,43,海南代表性项目营销手法小结,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,独具匠心的现场体验式营销,：,海南独特的资源条件加上各大开发商对样板示范区的注重，使得海南的体验式营销走在全国前列，如福湾的,“,真假海,”,样板示范区设计、天一方的,“,芦苇灯,”,夜间体验营销等。,注重物业等品牌的整合推广,：,海南岛内项目积极寻找与一线城市品牌的整合，如逸龙湾引入星河湾的物业及酒店管理，半山半岛与北京星河湾的业主联谊活动等。,淡、旺季营销推广的侧重点,：,淡季时，目标客户都在岛外，必须走出去，运用,“,引君入瓮,”,策略吸引客户来访；旺季时，目标客户都在岛内，在本地进行宣传推广或运用营销策略拦截竞争对手广告招来的客户，效果将事半功倍，如香水湾,1,号等。,44,中国品牌地产战略伙伴,45,