西双版纳景洪市广电网络文化广场可行性研究报告.doc

“西双版纳景洪市广络文化广场”可行性研究报告西双版纳景洪市广电文化广场可行性研究报告目 录一、项目基本情况1.1地块位置1.2地块规划二、项目周边市场情况2.1景洪房地产市场现状2.2项目周边市场调查分析三、版纳广电文化广场项目经济评价部分四、版纳广电文化广场项目开发投资评价部五、 研究结论及建议一、 项目地块基本情况1.1地块位置项目用地位于景洪市广电路广电大厦旁，周边有勐腊路、勐海路、广电路等主干道通过，有多条公交线路设站经过，2km范围内办公中心、医院、商场、餐厅、学校等云集，商业设施发达，配套齐全。项目距景洪国际机场2.5km。综上所述，本项目的地理位置，交通条件十分便利。1.2地块规划地块可用面积37.81亩，土地性质为住宅、办公及商业娱乐用地；地权属为国有划拨土地。区位图项目地址二 、项目周边市场情况2.1景洪房地产市场现状景洪作为游城市，随着新一轮国际分工、产业转移和经济结构调整步伐的加快，以及中国东盟自由贸易区建设的深入，澜沧江湄公河次区域经济合作进程的推进,昆曼国际大通道的建设，景洪正处于加快发展的“黄金时期”。西双版纳州景洪市房地产市场发展经历三个发展阶段：房改至海诚地产景洪景兰大酒店投产前，房地产呈现无序自发状态，无明确的开发模式；省政府明确提出了第二次旅游创业的思路后，各地产企业推成出新，一系列旅游地产产品逐渐进入市场，酒店型公寓、度假型别墅、旅游文产商业项目最为普遍；至2009年以后，政府提出了桥头堡大战略，随着景洪机场扩建、引水入城打造“东方威尼斯”，热带农产品价格普涨、东盟大通道小墨高速的完工，地产市场呈现百花争鸣的现象，万科、云投建设等陆续实施区域开发，深化了旅游地产开发深度，地产开发走区域化，集约化发展模式。目前，景洪城市发展良好，有极为广阔的前景。地产公司认为，目前在景洪开发房地产都有着较为有利的条件和较好的机遇。目前，市区在售项目约20个，高层住宅均价2500-3200元/；公寓略高于住宅，价格在3500-4000元/；在建项目多为高层电梯房。别墅项目成交价均高于普通住宅、公寓，达到4000-4500元/。2.2项目周边市场调查分析景洪在售主要楼盘西双十贰城项目地址 版纳景洪市澜沧江边物业类型 住宅、公寓、商铺开盘时间 2009年11月总建面积 46万平米容积率 0.4（包括一大型广场）销售价格 4000-4800元/开发商 云南浩宇房地产开发有限公司临水楼盘滨港国际项目地址 版纳景洪市勐海路4号物业类型 住宅、商铺开盘时间 2010年3月总建面积 19万平米容积率 3销售价格 3500-4300元/开发商 晟华房地产开发有限公司临水楼盘中景名城项目地址 版纳景洪市曼景兰物业类型 住宅、公寓、商铺开盘时间 2010年3月总建面积 6万平米容积率 3.99销售价格 3400元/开发商 云南柏城房地产开发有限公司结合以上在售热点楼盘，可以看出景洪市房地产开发正处于上升期，凭借旅游资源优势带动房价，其高端楼盘，诸如西双十二城住宅均价已达5000元/，整座城市住宅均价接近4000元/，在云南省各地州中处于高位。根据综合市场法确定周边市场综合价：住宅4000元/。为保守计，测算指标取值3500元/。三 、版纳广电文化广场项目经济评价部分项目编号：项目名称：版纳广电文化广场总造价：356264442.620974元 楼面造价：2973.58元/M2土地面积：25204M2 建筑面积：119810M2建筑密度：35% 容积率：5.00 绿化率：40%建设单位：云南广电房地产开发有限公司编制单位：云南建银工程造价咨询公司 编制日期：2010-12-29 一）、项目概况 1、项目名称：西双版纳景洪市广电文化广场 2、开发地点：西双版纳景洪市 3、项目性质：集商贸、数码电影文化广场、娱乐、办公、住宅于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积25204平方米（折合37.81亩） （2）住宅总套数：380套 （3）总建筑面积：127550 平方米 其中：车库16000平方米 商业铺面22000平方米 办公3850平方米 数码电影文化广场8000平方米 住宅68760平方米 回迁住宅7740平方米 公建1200平方米 5、投资方式：自筹资金 6、项目建设单位：云南广电房地产开发有限公司 7、项目使用功能设置 （1）1、2、3号楼底层为商业铺面 （2）1、2、3号楼二楼为数码电影文化广场及娱乐性用房 （3）1、2、3号楼三、四楼为办公用房（4）1、2、3号楼五及五楼以上楼为住宅用房 8、项目的实施 项目于2011年5月底开工，逐步开发，计划在2012年底全部建成投入使用。 二）、编制说明 1、部分项目造价为概算数据。2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。三）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资金筹措计划表四）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳借（贷）款明细表五）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳还款付息表六）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳全投资现金流量表七）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本金现金流量表八）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本来源与应用表九）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资产负债表四、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资金筹措计划表序号项目名称成本(万元)合计(万元)第1年第2年第3年第4年1投资计划40276.3240276.3214791.0412677.608843.423964.262资金筹措计划40276.3214791.0412677.608843.423964.262.1 资本金5000.005000.002.2 借（贷）款13000.008000.005000.002.2.1 中长期借（贷）款13000.008000.005000.002.2.2 短期借（贷）款2.3 销售收入22276.321791.047677.608843.423964.262.4 租赁收入2.5 其它来源四）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳借（贷）款明细表共1表第1表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1建行长期贷款13000.008000.005000.002农行短期贷款借（贷）款合计13000.008000.005000.00 汇总1:中长期借（贷）款13000.008000.005000.00 汇总1_1:建设中长期借（贷）款13000.008000.005000.00 汇总1_2:经营中长期借（贷）款 汇总2:短期借（贷）款 汇总2_1:建设短期借（贷）款 汇总2_2:经营短期借（贷）款 汇总3:支付本金13000.004000.009000.00 汇总4:支付利息2365.00440.00715.00715.00495.00 汇总4_1:建设借款支付利息2365.00440.00715.00715.00495.00 汇总4_2:经营借款支付利息五）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳还款付息表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1借（贷）款及还本付息1.1 期初借（贷）款本息累计14870.008000.0013000.009000.001.1.1 本金13000.008000.0013000.009000.001.1.2 利息1870.001.2 本期借（贷）款13000.008000.005000.001.3 本期应计利息2365.00440.00715.00715.00495.001.4 本期本金归还13000.004000.009000.001.5 本期利息支付2365.00440.00715.00715.00495.001.6 期末借（贷）款本息累计15365.00440.008715.009715.00495.00六）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳全投资现金流量表共1表第1表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1现金流入52188.005029.2020290.3015631.1711237.321.1 销售收入52100.005013.2020270.3015607.1711209.321.2 出租收入88.0016.0020.0024.0028.001.3 自营收入1.4 净转售收入1.5 其它收入1.6 回收固定资产余值1.7 回收经营资金2现金流出40889.2414519.2413077.189098.364194.462.1 开发建设投资(不含利息)30708.2613181.828989.246282.992254.212.2 经营资金2.3 运营费用1563.00625.20781.50156.302.4 修理费用2.5 经营税金及附加3157.03305.101225.80945.31680.822.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2483.03238.92966.06743.82534.222.8 所得税2977.92168.201114.58969.94725.203净现金流量(税前)14276.68-9321.848327.707502.757768.074累计净现金流量(税前)14276.68-9321.84-994.146508.6114276.685折现净现金流量(Ic=20%)(税前)6102.97-7768.205783.134341.873746.176累计折现净现金流量(Ic=20%)(税前)6102.97-7768.20-1985.082356.796102.977净现金流量(税后)11298.76-9490.047213.126532.827042.868累计净现金流量(税后)11298.76-9490.04-2276.924255.9011298.769折现净现金流量(Ic=20%)(税后)4277.75-7908.375009.113780.563396.4410累计折现净现金流量(Ic=20%)(税后)4277.75-7908.37-2899.26881.314277.75税前财务内部收益率(%)67.30财务净现值(Ic=20%)6102.97静态回收期(年)2.13动态回收期(年)2.46税后财务内部收益率(%)52.90财务净现值(Ic=20%)4277.75静态回收期(年)2.35动态回收期(年)2.77七）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本金现金流量表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1现金流入65188.0013029.2025290.3015631.1711237.321.1 销售收入52100.005013.2020270.3015607.1711209.321.2 出租收入88.0016.0020.0024.0028.001.3 自营收入1.4 净转售收入1.5 其它收入1.6 长期借款13000.008000.005000.001.7 短期借款1.8 回收固定资产余值1.9 回收经营资金2现金流出56254.2414959.2413792.1813813.3613689.462.1 开发建设投资(不含利息)30708.2613181.828989.246282.992254.212.2 经营资金2.3 运营费用1563.00625.20781.50156.302.4 修理费用2.5 经营税金及附加3157.03305.101225.80945.31680.822.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2483.03238.92966.06743.82534.222.8 所得税2977.92168.201114.58969.94725.202.9 借款本金偿还13000.004000.009000.002.10 借款利息支付2365.00440.00715.00715.00495.003净现金流量(税前)11911.68-1761.8412612.702787.75-1726.934累计净现金流量(税前)11911.68-1761.8410850.8613638.6111911.685折现净现金流量(Ic=20%)(税前)8071.08-1468.208758.821613.28-832.826累计折现净现金流量(Ic=20%)(税前)8071.08-1468.207290.628903.908071.087净现金流量(税后)8933.76-1930.0411498.121817.82-2452.148累计净现金流量(税后)8933.76-1930.049568.0811385.908933.769折现净现金流量(Ic=20%)(税后)6245.86-1608.377984.811051.98-1182.5510累计折现净现金流量(Ic=20%)(税后)6245.86-1608.376376.447428.416245.86税前财务内部收益率(%)635.60财务净现值(Ic=20%)8071.08静态回收期(年)1.14动态回收期(年)1.17税后财务内部收益率(%)507.90财务净现值(Ic=20%)6245.86静态回收期(年)1.17动态回收期(年)1.20八）、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资本来源与应用表共1表第1表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1资金来源70188.0018029.2025290.3015631.1711237.321.1 销售收入52100.005013.2020270.3015607.1711209.321.2 出租收入88.0016.0020.0024.0028.001.3 自营收入1.4 自有资金5000.005000.001.5 长期借款13000.008000.005000.001.6 短期借款1.7 回收固定资产余值1.8 回收经营资金1.9 净转售收入2资金运用63401.2415362.9316467.1616141.2115429.952.1 开发建设投资(不含利息)30708.2613181.828989.246282.992254.212.2 经营资金2.3 运营费用1563.00625.20781.50156.302.4 修理费用2.5 经营税金及附加3157.03305.101225.80945.31680.822.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2483.03238.92966.06743.82534.222.8 所得税2977.92168.201114.58969.94725.202.9 应付利润7147.01403.692674.982327.851740.492.10 借款本金偿还13000.004000.009000.002.11 借款利息支付2365.00440.00715.00715.00495.003盈余资金6786.752666.278823.14-510.03-4192.624累计盈余资金6786.752666.2711489.4110979.386786.75九、西双版纳景洪市广电文化广场版纳资产负债表共1表第1表序号项目名称资产负债(万元)备注1资产65188.001.1 流动资金65188.001.1.1 应收帐款65188.001.1.2 存货1.1.3 现金1.1.4 累计盈余资金1.2 在建工程1.3 固定资产净值1.4 无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1 流动负债总额52188.002.1.1 应付账款52188.002.1.2 短期借款2.2 借款13000.002.2.1 经营资金借款2.2.2 固定资产投资借款936.002.2.3 开发产品投资借款12064.00负债小计65188.002.3 所有者权益5893.382.3.1 资本金5000.002.3.2 资本公积金2.3.3 盈余公积金893.382.3.4 累计未分配利润1. 资产负债率(%)100.002. 流动比率(%)1.253. 速动比率(%)1.25四、版纳广电广场项目开发投资评价部分版纳总成本费用表编码工程项目（费用）名称造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1开发建设成本费用33073.262760.4882.12%1.1 一、土地费用5843.55487.7314.51%1.2 二、斟察、设计和前期费2015.51168.235.01%1.3 三、建筑安装工程费20696.501727.4451.39%1.4 四、（小区）配套建设费690.4157.631.72%1.5 五、管理费584.9248.821.46%1.6 七、不可预见费877.3873.232.18%1.7 建设期利息2365.00197.405.88%2经营资金0.000%3运营费用1563.00130.463.89%4修理费用0.000%5经营税金及附加3157.03263.507.84%6其它经营成本费用0.000%7经营期利息0.000%7.1 销售期利息0.000%7.2 租赁期利息0.000%8土地增值税2483.03207.256.17%8.1 土地增值税缴交/预征2483.03207.256.17%8.2 补/退土地增值税0.000%9项目总投资40276.323361.68100%9.1 开发产品成本30691.992561.7276.21%9.2 固定资产投资2381.27198.755.92%9.3 经营成本费用7203.06601.2117.89%10销售成本费用1563.00130.463.89%11租赁成本费用0.000%12经营税金及附加3157.03263.507.84%13土地增值税2483.03207.256.17%14总投资(含销售、租赁成本)40276.323361.68100%15总投资(不含销售、租赁成本)38713.323231.2396.12%16资金需求量(含销售、租赁成本)0.000%17资金需求量(不含销售、租赁成本)0.000%版纳开发建设成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、土地费用亩5843.55487.7314.51%1-1-1征地费（拍卖价）项1.0056715000.005671.50473.3714.09%按实际发生1-1-2土地契税元、%56715000.003.00170.1514.200.43%按实际发生1-1-3土地登记公证费笔1.0019000.001.900.160.01%0.000%2.二、斟察、设计和前期费2015.51168.235.01%2-1-1总体规划设计费（定点费）平方米25204.002.005.040.420.02%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米1200.00100.0012.001.000.03%按钻深100元/米2-2-2建筑设计费平方米119810.0030.00359.4330.000.9%2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米103810.0080.00830.4869.322.07%802-6-1放线费点60.00326.001.960.160.01%放线点326元/点2-11-1招标费元、%243089081.200.50121.5410.140.31%按土建工程造价的1计算2-13-1监理费元、%243089081.201.00243.0920.290.61%按土建工程造价的2计算2-14-1预结算审计费元、3.000.000%按土建工程造价的3计算2-15-1消防配套费平方米103810.003.0031.142.600.08%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同鉴证费元、26437455.001.002.640.220.01%按土建工程造价的1计算2-17-1噪音费月50.001600.008.000.670.02%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、26437455.003.007.930.660.02%按土建工程造价的3计算2-19-1避雷安装检测费支48.0055.000.260.020.01%检测避雷针55元/支2-22-1防空地下室易地建设费平方米119810.0030.00359.4330.000.9%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理费项10.005000.005.000.420.02%按5000元/项2-26-2墙改费（民用）平方米119810.002.1025.162.100.07%民用建筑4.6元/平方米2-27-1建筑方案评审费平方米119810.000.202.400.200.01%0.2元/平方米3.三、建筑安装工程费20696.501727.4451.39%3-1-1土建工程平方米103810.001500.0015571.501299.6838.67%按概算造价3-1-2地下车库（含桩工程）平方米16000.002500.004000.00333.869.94%3-1-3影院设备安装项1.0010000000.001000.0083.472.49%3-2-2电梯安装工程（影院）项5.00250000.00125.0010.430.32%按概算造价4.四、（小区）配套建设费690.4157.631.72%4-1-1道路工程平方米6301.00200.00126.0210.520.32%按概算造价4-2-1围墙工程项1.00100000.0010.000.830.03%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项1.00900000.0090.007.510.23%按概算造价4-4-1绿化工程平方米10082.56350.00352.8929.450.88%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏100.00350.003.500.290.01%按概算造价4-13-1公共配套设施费平方米1200.00900.00108.009.010.27%按概算造价ZJF直接费29245.962441.0372.62%1.+2.+3.+4.共4项的和6.五、管理费584.9248.821.46%5-1-1建设管理费（2%）元、%292459633.042.00584.9248.821.46%直接费的1.65%7.七、不可预见费877.3873.232.18%7-1-1不可预见费（按直接费计）元、%292459633.043.00877.3873.232.18%JJF间接费1462.30122.053.64%5.+6.+7.+8.+ 9.共5项的和ZZJ开发建设总成本30708.262563.0876.25% 0.000%版纳销售成本费用计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1广告费元、520999966.0015.00781.5065.231.95%2销售策划代理费元、520999966.0015.00781.5065.231.95%合计1563.00130.463.89% 汇总1:经营资金0.000% 汇总2:运营费用1563.00130.463.89% 汇总4:经营税金及附加0.000% 汇总5:其它销售成本费用0.000% 汇总3:修理费用0.000%版纳销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(万元)销售模式备注1住宅元/3500687606102038029427076.66按建筑面积2商铺元/9000220002200024023.34按可售面积3车位元/套50000800080002002001000.00按项目套数4公共建筑元/1200按可售套数合计52100.00版纳销售收入与经营税金及附加表共1表第1表共1表第1表序号项目名称合计(万元)第1年第2年第3年第4年1销售收入52100.005013.2020270.3015607.1711209.322经营税金及税金附加3141.63302.301222.30941.11675.922.1 营业税2605.00250.661013.52780.36560.472.2 城市维护建设税182.3517.5570.9554.6339.232.3 教育费附加78.157.5230.4123.41