成本法及市场法案例.doc

成本法及市场法案例 本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象 本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。 估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。 1.房地产权利状况 估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。证明文件详见后附中华人民共和国国有土地使用证京X国用（2001出）字第XX号；中华人民共和国建设用地规划许可证2000-规地字-XX；中华人民共和国建设工程规划许可证2000-规建字-XX；北京市建设工程开工证京建开字2000第XX号；北京市商品房预售许可证京房内证字第XX号。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2.委估物业概况 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为2071年8月29日。土地开发程度达到“七通一平”：通水（上水、下水）、电、天然气、热力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，66.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。 16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配置中档厨、卫用具；其余房间水泥毛地面，涂料墙（顶）面，入户有对讲防盗门，户内为镶板门；所有窗户均为塑钢推拉窗。 （二）价值定义 本次估价采用市场价值标准和重置价值标准。 本次估价的房地产价格为现行市价和重置价值之体现。现行市价指委估物业在估价时点的市场公允价值；重置价值中地价是指土地性质为出让、开发程度为“七通一平”、住宅 用途条件下的公开市场价格；建筑物重置价值指在估价时点重新购建与估价对象具有同等功能效用的建筑物的价值。 （三）估价方法 根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“重置成本法”进行评估。 1.市场比较法原理 市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。 市场比较法估算房地产价值的计算公式为： 委托评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区位因素修正系数个别因素修正系数 2.重置成本法原理 （1）运用重置成本法求取建筑物的价格 1）收集有关重置全价计算的资料 主要包括现行概算定额及费用定额、前期及其它费用计算标准、现场勘察资料等。 2）重置全价的计算 房屋建筑物的重置全价由建安工程造价、前期及其它费用、开发利润、建设期贷款利息四部分组成，其中： 建安工程造价的确定 为了准确、合理的确定建筑物的建安造价，评估人员依据北京市建筑工程概算定额和材料预算价格进行调整，并按现行标准取费，从而计算出工程的建安造价。 工程建设前期及其它费用的取费标准及依据 前期及其它费用是建设单位按规定应向当地政府缴纳和工程建设中必须支出的各项费用。本工程依据北京市建设工程费用计取，主要由表1所列各项费用组成： 表1序号费用名称计费基础1勘察设计费建安工程造价2建筑工程设计费建安工程造价3工程标底编制费建安工程造价4工程保险费建安工程造价5合同预算审查费建安工程造价6合同签证费建安工程造价7城市建设工程许可证费建安工程造价8工程建设监理费建安工程造价9建设工程质量监督费建安工程造价10建设单位管理费建安工程造价 资金成本：计算资金成本的时间以项目自筹划至建设完毕正常时间为准，假设前期费用在期初一次性投入，建筑安装费用在工程期限内均匀投入，利率取评估基准日同期银行贷款利率。 开发利润：参照同行业开发利润率，结合实际情况确定。 重置全价的计算： 重置全价的计算程序见下表： 表2序号名 称费率计 算 公 式一建安工程造价根据现行定额资料计算二前期及其他费用前期及其他费率（一）前期及其他费率三贷款利息贷款利率前期费用一次性投入，建安费用等在建设期均匀投入四开发利润利润率（一）+（二）利润率五重置全价（一）+（二）+（三）+（四） 3）成新率的确定：在评估过程中通过对建筑物的现场勘察，综合考虑构成建筑物的基本因素即内在质量和次要因素即外观质量，调查竣工以来维修保养状况、查看各主体结构和内外装修现状基础上对委估对象进行现场勘察打分，确定完好分值率；结合使用年限法，确定理论成新率，最终采用加权平均法求取综合成新率。 综合成新率=理论成新率40%+完好分值率60% 4）评估值的计算 评估值重置全价综合成新率 （2）运用基准地价修正法求取土地使用权价格 北京市人民政府于1993年7月6日下发了北京市出让国有土地使用权基准地价表（京政发199334号）及其使用说明，对北京市出让国有土地进行宏观控制，我们依据该文件求取估价对象的地价。该基准地价是在调查各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用三部分构成，因此将基准地价通过容积率、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出土地的价格。基准地价修正法的基本公式为：委估土地单位面积评估价格=出让金基数容积率修正系数使用年限修正系数 基础设施建设配套费容积率土地开发及其他费用 （四）估价过程 1.用市场法求取14#、15#楼的房地产价格 （1）选取比较实例 根据委估对象所处位置，通过市场调查和比较分析，选取位于同一供需范围内近期成交的、与委估对象位置、设施、楼层、装修及结构等类似的多个商品房作为参照物，在充分了解参照物及委估对象状况的前提下，以参照物的平均成交价格为基础，通过修正得出评估对象的公平市价。 委估对象与参照物的因素比较详见表3： 表 3比较因素估价对象实例AXX园实例BXX嘉园实例CXX苑交易均价（元/平方米）6,2006,3005,900交易情况正常正常正常交易期日 2001.122001.122001.122001.12区域因素地理位置XXXXXXXX基础设施状况较好较好好较好公共设施状况较齐全较齐全齐全较齐全环境质量好较好较好稍好交通便捷度便捷便捷便捷便捷场地条件七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素成新度全新全新全新九成新装修程度厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装厨、卫间精装，其余初装户型合理较合理合理合理楼层多层高层高层高层工程质量优优优优使用功能较齐全较齐全齐全较齐全物业管理措施较完备较完备完备较完备结构类型框架框架框架框架 （2）因素修正 1）交易情况修正 由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为100，则A、B、C三案例修正系数分别为：100、100、100。 2）交易期日修正 评估对象与比较案例的交易日期比较，设委估房地产为100，确定A、B、C三案例分别为：100、100、100。 3）区域因素修正 估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通、环境等确定区域因素修正系数。可比房地产区域因素修正计算见表4： 表4物业名称权重估价对象实例AXX园实例BXX嘉园实例CXX苑区域条件分值1.010098.5101.594其中所处地理位置0.310010010590基础设施保证度0.2100100105100公共设施保证度0.2100100105100环境质量0.15100909080交通便捷度0.15100100100100 4）个别因素修正 个别因素修正主要考虑楼层、结构布局、设施、建材及装修、户型、成新程度、交付方式、销售方向等，对各因素进行比较，详见表5：表5物业名称权重估价对象实例AXX园实例BXX嘉园实例CXX苑物业条件1.0100989894其中装修、家具配置条件0.30100100100100使用功能0.10100100100100楼层、结构布局、设施、建材、户型、楼层朝向等0.20100909090成新程度0.4010010010090 5）修正结果见表6： 表6物 业 名 称估价对象实例AXX园实例BXX嘉园实例CXX苑房地产售价(元/平方米)6,2006,3005,900交易条件100100100100时间因素100100100100区域条件10098.5101.594个别条件100989894比准价格6,4236,3346,677 比准价格=可比实例价格（估价对象交易条件分值/可比实例交易条件分值）（可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值）（估价对象区域因素分值/可比实例区域因素分值）（估价对象物业条件分值/可比实例物业条件分值） 计算待估房地产的评估价格：取所选三个案例比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估全价，则评估对象单位建筑面积的评估价格为： 地上评估单价=（6,423+6,334+6,677）/3= 6,478（元/平方米） 根据房地产的市场交易状况，地下部分售价为地上部分平均售价的5070%，结合委估物业实际情况，此项比率取70%，则地下部分评估单价为： 地下评估单价=6,47870%=4,535（元/平方米） 14#楼地下一层，地上6.5层，总建筑面积为6969.47平方米，其中地下建筑面积827.59平方米，地上建筑面积6141.88平方米，则： 地下部分评估值=4,535827.59=3,753,120.65（元） 地上部分评估值=6,4786141.88=39,787,099.00（元） 14#楼的总评估值=地下部分评估值+地上部分评估值 =3,753,120.65+39,787,099.00 =43,540,219.65（元），合：4,354.02万元； 15#楼的评估方法及过程同上，其结构布局、建筑过程、完工时间均为14#楼相同，其所处位置与14#楼相邻，则：15#楼评估值为：4,354.02万元。 2.用重置成本法求取16#楼的房地产价格 （1）运用重置成本法求取建筑物部分的价格 16#楼为轻框剪力墙结构，总建筑面积7506.55平方米，地下一层，地上6.5层，开工于2000年12月，至估价时点，主体结构工程已完工，安装及装修即将进行。本工程室内外高差1.2米，层高2.7米，檐高19.5米。 1）重置全价的计算 结构工程费用合计9,523,547.75元，详细测算过程见下表：结构工程费用计算表（含土建与水电等配套设施的预埋） 表7序号项 目取费基础费率（%）金额（元）1直接工程费（含其它直接费）7,581,615.502企业管理费113.281,006,838.543利润17530,713.094税金14.09310,088.075工程造价1+2+3+49,429,255.206劳保统筹51%94,292.557工程总价5+69,523,547.758单位造价1,268.70 前期及其他费计算 根据北京市所规定的各类建设取费标准确定。具体内容如下： 表8序号费用名称按建安造价计算%1工程项目勘察费0.552建筑工程设计费1.53工程标底编制费0.14合同预算审查费0.055合同鉴证费0.026城市建设工程许可证执照费0.17工程保险费0.28工程建设监理费1.89建设工程质量管理监督费0.2510建设单位管理费0.5总 计5.07 经核查，本工程的建安工程中标价为10,644,698.74元。在以上前期费用中前七项费用为一次性全部发生，费率合计2.52%，后三项费用随着工程进度发生，费率合计2.55%，则： 前期及其他费=10,644,698.742.52%+9,523,547.752.55% =511,096.88（元） 资金成本（建设期贷款利息）计算 该建设项目建成的合理周期为1.5年，银行二年期贷款利率为5.94%，前期费用在建设期初投入，至评估基准日建安工程贷款期为1年，假设建安费用在建设期期中投入，则16#楼的资金成本为： 资金成本=结构工程造价贷款利率1/2+前期工程费贷款利率1 =9,523,547.755.94%1/2+511,096.885.94%1 =282,849.37+30,359.15 =313,208.52（元） 开发利润 根据北京市同类用途房地产开发利润水平，结合委估房地产的特点，确定开发利润率为15%，则：开发利润为：开发利润=（结构工程造价+前期工程费）15% =（9,523,547.75+511,096.88）15% =1,505,196.69（元） 重置全价计算 16#楼结构部分重置全价=结构工程造价+前期及其他费用+资金成本+开发利润 =9,523,547.75+511,096.88+313,208.52+1,505,196.69 =11,853,049.84（元） 2）评估值的计算 成新率：该楼为在建工程，经现场勘察，该工程处于正常建设中（主体结构工程已完工，安装及装修即将进行），故其成新率取100%。 则16#楼建筑物评估价值=重置全价成新率 =11,853,049.84100% =11,853,049.84（元） （2）运用基准地价修正法求取16#楼分摊土地的价值 1）16#楼分摊土地面积的计算 根据中华人民共和国国有土地使用证京X国用（2001出）字第XX号及建筑施工设计图纸的数据，并经核实，该宗地规划建设用地18069.53平方米，总建筑面积65485.49平方米，其中：14#楼建筑面积6969.47平方米，15#楼建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，9#楼建筑面积44040平方米（根据单位工程验收记录中的数据确定）；则： 容积率=65485.49/18069.53=3.62 16#楼分摊的土地面积为： 7506.55/3.62=2,073.63（平方米） 2）土地出让金 估价对象位于北京市XX区XX住宅区，根据北京市地价区类划分标准，属五类地区。经查北京市基准地价，当容积率为1、使用年限为法定最高使用年限时，住宅用途出让金标准为600800元/平方米。根据估价对象周围的基准地价出让金水平，及北京市政府以绿养绿的政策，综合确定出让金为400元/平方米。估价对象整体容积率为3.62，经查容积率修正系数表，用内插法求得容积率修正系数为3.21。年限修正系数计算公式为： （1+r）N-n(1+r)n-1 K= (1+r)N-1 其中：N-法定最高使用年限 n-剩余使用年限 r-还原利率（取6%） 该宗地使用权终止日期为2071年8月29日，至估价时点，剩余使用年限为69年零8个月，以70年计算，则时间修正系数为1。 则修正后的单位土地出让金为： 4003.2111,284（元/平方米） 3）基础设施配套建设费 次评估基础设施配套建设费主要为红线外市政及四源费。根据表列标准，红线外市政基础设施造价（不含四源工程时）不低于低限（460元/建筑平方米）；红线外市政基础设施造价和四源费用两项之和不低于高限（800元/建筑平方米）。经综合分析委估宗地所在区域该项费用的实际征收水平，确定本次评估基础设施配套建设费取1050元/建筑平方米为宜，则单位土地基础设施配套建设费为： 10503.62=3,801（元/平方米） 4）土地开发及其它费用 对于委估土地，此项费用指拆迁补偿费，估价对象所在区域主要为居住用地，拆迁补偿费主要包括拆迁费用及安置费用等，考虑此项目具体情况及其周围拆迁费水平，本次评估拆迁费确定为6,200元/平方米。 5）修正后单位熟地价 单位熟地价= 1,284+3,801+6,200 =11,285.00（元/平方米） 6）委估宗地地价=11,2852,073.63 =23,400,914.55（元） （3）运用成本法求取16#楼的评估价格 通过基准地价测算的土地 评估价格为23,400,914.55元，通过重置成本法测算的建筑物的评估价格为11,887,625.81元，则成本法最终求得16#楼的评估结果为： 评估价格=土地价格建筑物价格 =23,400,914.55+11,853,049.84 =35,253,964.39（元），合：3,525.40万元。 （五）估价结果 经过我公司评估人员全面的市场调查、科学的论证、精确的测算，委估对象在2001年12月31日的评估价格为：12,233.44万元，（详细结果见下表）。 人民币大写：壹亿贰仟贰佰叁拾叁万肆仟肆佰元整。序号物业名称建筑面积（M2）分摊土地面积（M2）评估价格（万元）114#楼6969.471925.274,354.02215#楼6969.471925.274,354.02316#楼7506.552073.633,525.40合计21445.495924.1712,233.44注册资产评估师培训讲义房地产评估及其实务