山里寒舍研究应用.doc

山里寒舍（密云干峪沟）项目研究

一、 项目开发背景
1. 项目地背景
1) 偏
项目地位于密云县北庄镇干峪沟村，距离天安门车程近130公里、与河北省兴隆县以长城为界小山村。
2) 空
早年干沟峪堪称是名副其实空心村，几乎有一半房子常年都是空置。由于地理位置偏僻，交通不以便，诸多人都被迫出去打工赚钱。
3) 小
干沟峪村也是密云最小村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之诸多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也徐徐变小。
4) 穷
这座小村庄尚有一种致命缺陷，就是缺水，当年诸多人投资商来这里考察过，虽然看好这里自然景观，但是，在一种吃水都困难地方，如何也留不住投资者。
5) 野
干峪沟上万亩原始次生林使这里成为天然野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐，山鸡飞舞，生长着野生杨树、野生丁香、山核桃、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民重要经济来源。
6) 静
项目地位于海拔600米腹地中，距离沟口有14公里，进出仅通过村公路，常住人口20人。
2. 开发背景：
1) 化零为整
成立旅游专业合伙社，推动土地、房屋流转起来。在不变化所有权前提下，村民以自家房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托公司统一运营管理。
2) 引进投资
引进优质社会资源，保证资产良性经营起来。公司垫资、投资房屋改造。
3) 文化融合
山里寒舍通过对地区文化理解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体绿色、科技、人文北京一流乡村生态旅游基地。
3、政策市场背景（国家、北京市、密云区关于休闲旅游产业政策和乡村民宿酒店发展支持，同质性项目分析，差别性项目分析）
二、项目产品定位
1. 产品主题定位： “乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续健康生活方式。
2. 产品功能定位： 坐落在风光秀丽、植被丰富山沟中，从外面看，还是村民原先老宅样式，木门、木窗、椽子，石头墙围起来院落；房间里面则变化巨大：融合古朴与当代室内设计，五星级客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络覆盖，木门、木窗内加衬了双层塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。此外，宅子里家具摆设如，衣柜、条案、桌子，诸多都是从村民手里淘来老物件，保存着悠久乡舍韵味。
3. 产品市场定位：本项目产品针对小众旅游需求多样化，创新和优化旅游产品构造，让观光旅游向休闲度假转型，为高品位小众提供更具品质旅游生活。
4. 项目产品及规划设计定位：项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”酒店设计单位是参加过红树林酒店与798艺术区设计规划设计者、中华人民共和国知名建筑设计师王晖先生和她“有限设计”工作室团队，通过其团队精心设计，项目产品无论是从建筑造型和构造，还是材料与设施，都实现了真正意义上升级：结合本地风光，运用石材、木料等老式建筑材料，在村落原本建筑风格基本上，在许多细节处加以修饰和完善。同步大大强化了山里寒舍作为度假酒店生活配套功能，最后，以古色古香建筑之“型”为体现，以原汁原味老式乡村文化为载体，以精雕细琢装饰和装修进行完善，以乐享其中功能配套设施进行串联，打造出“国家高品位体验式乡村景观度假酒店”产品定位。
5. 项目产品价格定位：“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店产品以“套院”形式出租，分为：乐活；乐悠；乐享；乐逸四种院落，价格区间为人民币1,988-8,800元/天/院。
6. 项目产品销售方式定位：本项目产品“山里寒舍”和“山里逸居”品牌酒店目的客户群中既有追求乡野风情、个性旅游普通都市工作者，又有以金融、IT等行业及外企、上市公司等高品位商务人士。通过网站、会议、信件、电话甚至私人接触等方式与客户保持良好而持久关系。并且推出积分会员卡及会费会员卡等会员模式。
7. 项目产品经营管理定位：“山里寒舍”和“山里逸居”酒店以提供五星级饭店服务为原则，为顾客提供高质量管家式服务。另一方面，为增进本地劳动力就业，将农民组织了起来。安排社员、村民就业，进行土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及工作。当前山里寒舍客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长子弟。也为游客提供了原汁原味山村气息服务。
三、项目构造
1. 五星级客房：两人原则间、四人原则间、家庭院落（每个院落内，搭配简朴休闲、休憩设施）。
2. 功能配套：中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池、迷你高尔夫球场、自助厨房、水疗设施、农业种植体验区、某些户外运动区。
3. 管理配套：地暖供暖、网络全覆盖、封闭安保、
四、酒店管理
1. 人性化
山里寒舍以金融、IT等行业及外企、上市公司等高品位商务人士为重要对象。通过网站、会议、信件、电话甚至私人接触等方式与这一某些小众保持良好而持久关系。旅游接待中员工与旅游者个人接触广泛，人性化服务模式也十分契合这些目的消费者心理。
2、精细化
“山里”与马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司战略合伙，借鉴其成熟国际旅游运作经验，建立起了一整套完整管理方案，变化了粗放型服务模式，提供个性化、管家式旅游过程服务。新年伊始，山里寒舍某些工作人员还亲赴马来西亚、香港等地接受海外高品位业务培训，让这些从未出过国门村里人开阔了视野，提高了业务水准。
3、创新化
运用多媒体、多渠道为小众旅游提供多样化、即时性旅游信息服务；将村里优质农产品进行包装，创新服务模式，提高服务质量，引导小众旅游消费，提高旅游者生活质量，增进旅游发展方式转型升级和创新。
五、项目打造流程
1、外观保存
山里寒舍酒店非常特别，接待客人住宿房间，就是村民原先老宅，从外面看，几乎没变。所有客房都在原有老房基本上装修改造而成，原先木门、木窗、椽子，尚有院里石头墙，都得到保存。
2、内部改造
房间里面则变化巨大。融合古朴与当代室内设计，五星级客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络覆盖；木门、木窗内加衬了双层塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。此外，宅子里家具摆设也颇费了一番心思，衣柜、条案、桌子，诸多都是从村民手里淘来老物件，透着悠久乡舍韵味。
3、服务完善
每个庭院都涉及至少两个原则间，可以提供24小时热水，并采用地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同步用餐；并已完毕了24小时监控系统、wifi无线宽带全覆盖，客房与总台电话等。配套设施涉及中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。某些院落增长自助厨房、烧烤区以及水疗设施等。
六、开发方略
1. 成立旅游专业合伙社，推动土地、房屋流转起来。
在不变化所有权前提下，村民以自家房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托公司统一运营管理。
2. 引进优质社会资源，保证资产良性经营起来。
公司垫资、投资房屋改造。截止9月，干峪沟改造完毕了庭院10处，每个庭院都涉及至少两个原则间，可以提供24小时热水，并采用地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同步用餐；并已完毕了24小时监控系统、wifi无线宽带全覆盖，客房与总台电话等。合计投资超过3000万元。
3. 增进本地劳动力就业，将农民组织起来。
安排社员、村民就业。北庄镇政府协调公司拿出适当岗位优先安排社员就业，为农民带来了土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及工作。
七、成本效益估算
（一）成本估算
1. 土地流转成本：
1) 闲置房屋租赁成本（宅基地）：1500元/间，每5年递增500元。
2) 耕地租赁成本：1000元/亩，每5年递增5%。
3) 果树租赁成本：不详，每5年递增20%。
2. 房屋改导致本：50万元/院落，涉及供电、给排水、通讯、网络、地暖等基本设施。
3. 配套设施成本：1000万元。景观配套、咖啡厅、泳池、布草、家具设施、风格装饰。
4. 运营成本：委托运营，1000元/月/院。
以本项目既有28间院落计算，每个院落4间房，每个院落4个床位计算；既有租赁耕地110亩作为配套。果树林以50万租赁费计。房屋和配套设施按照改导致本10%进行年折旧计算。
固定资产成本支出
类别
单价
数量
费用（万元）
备注
房屋改导致本
50万元/院落
28
16.8

配套项目建筑
1000万元
1
1000

水电路网费用
15万元/院落
28
50

总计：1520万元
全年成本支出估算
类别
单价
数量
费用（万元）
备注
房屋租赁费
1500元/间
112
16.8

耕地租赁费
1000元/亩
110
11

果树租赁费
50万
1
50

运营成本
1000元/月/院
336
33.6

房屋折旧
1250元/间
112
14
造价10%
设施折旧
100万元
1
100
造价10%
总计：225万元
总支出成本共约：193万元。

（二）收入估算
1. 酒店住宿收入：
旺季4-10月，入住率约为50-60%，淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约-3000元/天/院。
2. 餐饮收入：500元/天/院。
3. 采摘、体验收入：150元/天/院。
4. 纪念品收入：20元/天/院。
经营期为旺季7个月，淡季5个月，均价2500元/天/院。
营业收入估算
类别
单价
数量
费用（万元）
备注
住宿收入
2500元/天/院
4760
1190
按照旺季7个月，60%入住率；淡季5个月，30%入住率
餐饮收入
500元/天/院
4760
8.55
采摘体验收入
150元/天/院
4760
238
纪念品收入
20元/天/院
4760
9.56
共计：1446万元

（三）利润计算
类别
营业收入
GOP率
费用（万元）
备注
住宿收入
1190
35%
416.5
按照旺季7个月，60%入住率；淡季5个月，30%入住率
餐饮收入
8.55
15%
1.3
采摘体验收入
238
25%
59.5
纪念品收入
9.56
25%
1.4
共计：478.7万元
（四）回收周期
静态投资回收周期：
固定资产成本支出/净利润=1520/478.7=3.
动态投资回收周期：
（固定资产成本支出+运营成本）/净利润=（1520+193）/478.7=3.58年