房地产交易与实务PPT课件.ppt

房地产交易与实务主讲：崔淑霞1专题一：房地产转让概述2一、房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.3二、房地产转让主要方式1.买卖;2.交换;3.赠与;4.以房地产抵债;5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的;6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的;7.法律、法规、规章许可的其他方式。4三、房地产转让的条件一手房：五证齐全国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证；5二手房：1.二证齐全土地使用权证书；房屋所有权证书。2.被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。6城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。7四、房地产转让的一般程序二手房：房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。一手房：开发商办理过户的义务8专题二：商品房（一手房）房地产交易纠纷及法律风险防范9一、商品房（一手房）概述概念：一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。分类：房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎（需要协商）”。10二、一手房屋买卖过程1、看广告、楼书获悉楼盘信息；2、售楼处登记和/或签订意向书支付意向金；3、签订认购书或者定金合同；4、签订商品房买卖合同；5、履行合同：付款、贷款、交房、办理产证11建设部商品房销售管理办法第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。12三、商品房认购书纠纷的发生及解决1、商品房认购书的内容商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1）客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2）买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3）认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。132、商品房认购书的效力我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定：1.主体合格；具备相应民事行为.2.意思表示真实；3.内容符合法律、行政法规强制性规定；14意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，要向对方承担合同责任。合同的一种，如果符合商品房买卖的主要条款，即与正式的合同具有同等法律效力。15四、一手房屋买卖纠纷、风险及防范措施1、广告楼书纠纷【案例1】广告承诺买房可读名校梦想落空业主怒告开发商风险：楼书内容未约定到合同中的风险一般难以追究开发商责任。防范措施：楼书介绍纳入到合同中并保证明确具体，同时需要明确约定违约责任。162、认购纠纷风险一：定金被没收风险；防范措施：（1）发函称对方拒绝签订合同要求双倍返还定金；（2）或者称双方协商不成导致合同未能签订；17【案例2】当事人就主合同的订立不能协商一致是否适用定金罚则风险二：开发商以双方返还定金方式拒绝签订合同防范措施：（1）通过行政手段给开发商施加压力迫使签约及时；【案例3】开发商同意双倍返还定金但拒绝签约纠纷（2）通过法院诉讼要求双倍返还定金并赔偿机会成本损失。183、贷款不成引发纠纷风险：贷款不成导致逾期付款承担违约金甚至解除合同责任化解方法：（1）评估贷款可行性；（2）约定贷款不成时单方解除权；（3）考虑是否购买；（4）贷款不成责任认定为：非买房人通常办法政策发生变化导致无法贷款；194、房价下跌引发纠纷风险：要求退房得不到法院支持。化解方法：（1）看合同有否单方解除合同约定？【案例4】每平方米12000元下跌至8000元解除合同纠纷20（2）看开发商是否存在根本违约情形逾期交房、主体结构不合格、严重影响居住、擅自设计变更、面积误差超出3%、逾期办理产证等（3）看合同是否存在重大瑕疵（4）以由于银行原因无法取得贷款为由主张解除合同215、房屋质量引发纠纷风险：（1）拒绝接受房屋逾期交房违约金得不到支持，造成损失无法获得弥补；【案例5】大门锁无法锁住能否拒绝收房？（2）解除合同要求得不到支持；（3）质量缺陷导致损失难以获得支持。22化解方法：（1）不轻易拒绝接受房屋；（2）专业人员评判房屋质量是否属于主体结构不合格、严重影响居住功能；（3）对于一般质量问题，要求修复后交房或者接受房屋但是约定好修复期限；（4）一旦就质量缺陷导致损失提起诉讼，则申请质量鉴定。236、房屋面积引发纠纷（1）面积误差处理办法：有约定从约定，没有约定依司法解释规定确定。法律依据：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：24（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。25【案例6】少一个房间，双倍返还房款（2）花园面积引发纠纷【案例7】别墅花园面积大幅缩水业主主张退房还是赔偿决策：I)是否可以退房？II)退房是否可以主张20%违约金？III)是否可以主张赔偿？IV)诉讼中开发商要求交房是否接受房屋？267、设计变更引发纠纷【案例8】（1）业主收房发现房屋层高缩水10厘米开发商被判赔层高减少，判决赔偿减少的建造成本（2）开发商变更房屋设计购房者打官司索赔12万元落地窗变更（3）地产商将房屋双阳台变单阳台五业主获赔60万元双阳台变更为单阳台，酌情给予赔偿278、逾期交房引发纠纷【案例9】（1）40户业主告倒创智赢家开发商将赔1500万延期交房的理由能否成立及违约金过高调整方法（2）不缴纳物业管理费用拒交房,交房“潜规则”被判不合法潜规则的代价289、逾期办理产证引发纠纷（1）房产证逾期没办成，开发商违约须赔偿延期办证承担违约责任（2）购房人不能以房屋质量有问题不履行办证义务开发商起诉要求小业主办证以解除保证担保责任29法律依据：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3010、侵权纠纷（1）嘉绿苑业主状告开发商私自封闭底楼架空层,开发商一审输了官司，架空层权属目前仍属法律空白公共部位（2）开发商违规占用小区公共用地法院判其恢复原状公共用地31五、房屋质量问题(一)关于收房过程中的修整1弄清楚负责修整的是物业公司还是开发商，别被“当球踢”；2、要求修理，锲而不舍，直到物业公司或是开发商派人来修整；3、修整方案应该获得您的同意；4、工人入户维修应该获得您的允许和监督。32（二）关于解约和索赔根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条，因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条，因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。1.购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。332.行使该条权利，需要经过检测机构的核验，否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准，很难举证。3.收房的时候，对于商品房质量问题的存在，一定要书面与开发商达成协议或是备注，不要随意在“承认房屋不存在质量问题”的文件上签字，以免丧失自己应有的权利。4.开发商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能导致购房人该项权利的丧失，因此一旦发现商品房质量问题，请您一定要及时处理。34（三）关于检测（四）关于解决纠纷的途径1.投诉;一些城市的行政主管部门已经开始设立投诉部门，当您发现施工质量问题的时候，可以向本地的行政管理部门投诉。2.仲裁3.诉讼35一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。36专题三：二手房房地产交易纠纷及法律风险防范37一、二手房概述概念：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。38二、二手房买卖过程1、卖方至中介挂牌；2、买方看房；3、买卖双方与中介一起达成买卖定金协议；4、买卖双方及中介签订买卖合同；5、卖方付款；6、买方贷款并办理过户及抵押登记手续；7、卖方交付房屋。39三、二手房买卖纠纷及风险防范卖方风险及防范方法：1、产证原件交付给中介风险：房屋被卖等风险产证原件自行保存；2、因房价上涨而拒绝签订买卖合同风险：双倍返还定金+损失酌情赔偿风险一旦签订定金协议，则不宜反悔；3、因房价下跌而未能签订买卖合同风险：没收定金尚不能抵销降价损失风险增加定金数额（房价20%均可）；404、黑白合同风险：做低房价风险签订补充协议且就差价部分先行支付；判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。415、买方付款不直接支付给卖方风险：卖方因中介倒闭、携款潜逃而无法获得房款要求买方直接支付给卖方。42专题四：房屋买卖过程中的五大优先购买权43一、承租人有优先购买权根据城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有权人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”二、共有人有优先购买权城市私有房屋管理条例第20条规定：“房屋所有权人有权出卖共有房屋，须提交共有人同意的证书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”如果房屋的承租和共有人同时主张俦购买权时，应先由共有人购买，如共有人放弃行使其优先购买权，可由承租人优先购买。44三、个人以标准价购买的公有住房，原产权单位有优先购买权。1994年国务院善于深化城镇住房制度改革的决定中规定：“职工以标准价购买的住房，一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。”45四、出卖国家或单位以各种形式补贴购建的房屋，原出售单位有优先购买条件。五、承典人有优先购买权。房屋所有权人将房屋典当后要将其房屋出售时，在同等条件下承典人有优先购买权。46专题五：我国土地权属法律相关问题47一、土地权属简介土地权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权等物权及租赁债权。土地权利的主体是集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者；客体是土地权属的界址、土地权属面积、土地用途、土地使用条件、土地等级和价格等。土地所有权人和使用权人享有的土地权利受法律保障。当国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、他项权利等土地权利变更时，必须由土地权利主体提出申请，经过权属审核后进行变更登记，办发证书，否则不具有法律效力。土地权利可能因主体违反法律规定被剥，也可能由于某种原因造成结束或停止。土地权利人可以放弃其拥有的各项土地权利。土地权利可以通过划拨、租赁、交换等各种形式转移。确定土地权属性质，必须查清土地的权属来源，即土地所有者或使用者最初取得土地的方式。48二、土地权属分类目前，中国土地权属单位主要有以下几种：乡、村集体经济组织；依法直接从国家取得国有土地使用权的单位和个人；使用集体土地进行非农建设的单位和个人；跨地区国有工程设施一般以业务主管机关为土地登记单位。非法占用、买卖、租赁土地形成的用地单位，均不能成为土地权属单位。土地权属变更一般有以下几种情形：依法征用或划拨土地，依法有偿出让、转让土地；新建、扩建、改建、买卖、继承、赠送、交换、分割地上建筑物或其他附属物；依法增减、交换、调整土地或分割、合并土地；机构调整、企业兼并；土地使用权的收回。49三、土地权属所有权制度土地权属制度，包括土地的所有权制度和土地的使用权制度。现行土地制度，是指涉及土地权属法律制度以及土地权属流通的法律制度，还包括土地利用管制的法律制度。这里所说土地权属不仅指土地的所有权制度，还包括土地的使用权制度；相应地，土地权属的流通制度也包括土地所有权和土地使用权的流通制度。除此之外，为了合理利用土地，国家还制定了土地利用管制的法律制度。现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有制”。50四、使用权制度土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于历史原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。51法律依据中华人民共和国宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”中华人民共和国土地管理法规定的更清楚，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”中华人民共和国农业法也有类似的规定。52土地权属中华人民共和国土地管理法第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”中华人民共和国城市房地产管理法第三条规定也有类似规定。53五、土地所有权的公与私问题一个国有或集体企业的老板，无需为企业的亏损或破产承担任何实际意义上的责任。这是在同等条件下公有制企业无法与私营企业竞争的原因所在。集体土地被征用变为国有土地之后，政府如果未能很快将其使用权出让，接下来就是该幅土地的荒芜或者土地利用价值的降低（如水土流失或被固体或液体废弃物污染），这是因为没有具体的使用人，导致土地管理者的缺位（形式上是政府机关但实际上不存在）。“54六、土地的公有与地上建筑的私有问题土地的国家所有和集体所有，是由国家法律明确规定的。国家法律又承认建筑物可以由自然人也即私人所有。这些私有的建筑不可能成为空中楼阁，它必须建立在现实的土地之上。也就是说，私有的建筑所占有的土地必然是公有的，房屋主人所拥有的只能是该处房屋占有土地的使用权。土地与其上的房屋只能作为一个整体，而房屋和土地却可以分别为不同的主体所拥有。这样，必然带来难以调和的矛盾。、日益显现的旧城区拆迁矛盾、未申请继续使用土地的房屋存废问题55七、国有土地的公民有偿使用问题国有土地的公民有偿使用，基于国有土地的有偿使用法律制度。国有土地有偿使用在中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城市房地产管理法中均有规定。土地有偿使用法律制度，有助于使用人珍惜土地，可以避免土地资源浪费。这种规定只应适用于法人或具有经营目的的个人。对于仅仅用于满足公民居住的公民也采取土地有偿使用制度则显得非常荒唐。56八、流通制度土地权属流通制度指的是土地所有权和土地使用权转移的法律制度。因为我国土地所有权形式采取的是国家所有和农村集体所有，土地所有权的转移也只能发生在这两个权利主体之间；而土地使用权的转移则可发生于各种主体之间，包括国家、法人单位和作为自然人的个人。一）土地所有权的转移制度57二）土地征用制度的滥用中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法均规定了国家对农业集体土地的征用制度。5859