土地增值税清算实务ppt.ppt

房地产开发项目房地产开发项目土地增值税清算实务土地增值税清算实务内容安排内容安排二、清算操作程序四、清算审核实务（案例分析）一、前期管理规定三、清算审核要求（一）项目管理（一）项目管理一、前期管理规定一、前期管理规定2、国税发【2006】128号1、国税发【1995】90号2、财税发【2006】21号1、细则第十六条3、国税发【2009】91号（二）预征税款3、国税发【2010】53号二、清算操作程序二、清算操作程序（三）逾期限改（二）清算发起（七）受理通知（六）补证通知（四）纳税人申报（五）税务初核（一）清算概念（八）解缴税款（或退库处理）土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程第三条：第三条：“所称土地增值税清算，是指纳税人在符合所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税土地增值税清算申报表清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为缴纳土地增值税税款的行为”。（一）土地增值税清算概念（一）土地增值税清算概念1 1、应清算：、应清算：（1）发起人：纳税人（2）启动形式：纳税人清算项目符合条件后自然启动2 2、可清算：、可清算：（1）发起人：税务机关（2）启动形式：税务事项通知书（二）土地增值税清算发起（二）土地增值税清算发起_税务局税务局税务事项通知书（清算通知）税务事项通知书（清算通知）税通税通 号号 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号：）事由：事由：土地增值税清算通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：通知内容：你（单位）开发的_房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日1 1、清算期限：、清算期限：（1）应清算：满足条件之日起90日内（2）可清算：收到清算通知之日起90日内2 2、逾期限改：、逾期限改：3 3、逾期责任：、逾期责任：（三）逾期限改（三）逾期限改_税务局税务局 责令限期改正通知书责令限期改正通知书税限改税限改号号_：（纳税人识别号：（纳税人识别号：）你（单位）开发的 房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据中华人民共和国税收征收管理法，限你（单位）于接到本通知之日起30日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关（签章）税务机关（签章）年年 月月 日日清算规程第清算规程第1212条的规定条的规定1 1、土地增值税清算表及其附表、土地增值税清算表及其附表 2 2、房地产开发项目、房地产开发项目清算说明清算说明 项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、项目整体情况（面积、金额、已售、未售）、分期项目情况、共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处共同费用配比方法、借款费用的处理、已建公共配套设施的处理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法理方法或处理原则、代建公共配套设施情况说明及其处理方法3 3、相关表、证、单、书、相关表、证、单、书4 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告 5 5、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送、对涉及减免税的房地产开发项目，还应随申报表报送土地土地增值税减免税申请表增值税减免税申请表 （四）申报资料（四）申报资料1 1、符合性审核、符合性审核（1 1）是否以项目或分期项目为清算单位）是否以项目或分期项目为清算单位（2 2）是否符合清算条件）是否符合清算条件（3 3）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税）是否明确普通标准住宅申请或放弃申请免税（4 4）报送资料是否完备）报送资料是否完备（5 5）有关声明是否明确）有关声明是否明确2 2、逻辑性审核、逻辑性审核（1 1）主表与附表的逻辑关系是否对应）主表与附表的逻辑关系是否对应（2 2）报表内部的逻辑关系是否对应）报表内部的逻辑关系是否对应（3 3）数据计算是否准确）数据计算是否准确（五）税务初核（五）税务初核税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（补证通知）（补证通知）税通税通 号号 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号：）事由：事由：补正土地增值税清算材料通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：通知内容：经审查，你（单位）申请的 _房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起30日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的 项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（受理通知）（受理通知）税通税通 号号 ：（纳税人识别号：（纳税人识别号：）事由：事由：土地增值税清算受理通知 依据：依据：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：通知内容：经初步审查，你单位于 年月日到本机关办理 房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向 申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日征管中存在的问题征管中存在的问题l第十三条第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。三、土地增值税清算审核要求三、土地增值税清算审核要求1、案头审核（一）审核时限 2、实地审核3、审核管理实践探索（三）审核结论（四）执行（二）审核形式（五）清算审核的法律责任（五）清算审核的法律责任l 纳税人的责任纳税人的责任l1 1、责任分类、责任分类l申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款申报时限要求、申报真实性、准确性以及资料完整性要求、税款缴纳方面的要求缴纳方面的要求l2 2、具体规定、具体规定l清算规程的规定：清算规程的规定：l第三条第三条 规程所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。l第四条第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。l规程第十二条规程第十二条 l纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料l（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。l（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。l（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。l（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。征管法的规定征管法的规定l第六十二条第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。l第六十三条第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l第六十四条第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。l纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。税务机关的责任税务机关的责任l1、责任分类l管理责任、服务责任、审核责任l2、具体规定l规程第五条规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。l主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。l规程 第二章l规程 第四章l关于税务机关审核应承担的责任，规程中只要求了应审核以及应关注事项，并未明确具体责任，相关责任应与征管法及其实施细则的规定完全一致。l需要注意的是：在审核工作中，应依照清算规程规定对应关注和审核事项进行审核工作说明。清算审核时限清算审核时限规程规程第五条第五条 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。进行审核，依法征收土地增值税。规程规程第十五条第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。直辖市、计划单列市税务机关确定。征管中存在的问题：1、时限2、审核、评估、稽查问题案头审核案头审核案头审核是指对纳税人报送的清算资料进案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。性、数据计算准确性等。实地审核实地审核一、实地审核是指在案头审核的基础上，通一、实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。行审核。二、实地审核的方法、步骤、要求审核的政策依据（支撑）审核的政策依据（支撑）l收入的审核依据l1、收入范围l2、收入确认的原则l公允价值 与成本配比l3、注意事项l关联交易 售后租回 其他交易模式扣除项目审核政策依据扣除项目审核政策依据l确认扣除项目以及确定扣除项目金额的原理l1、规定l规定一般针对对具体问题、事项，明确其处理方法。l2、原则l原则分为两类l一类是基本原则，比如相关性、真实性等l另一类是具体事项处理原则，比如建筑安装工程费包括哪些内容，由于规定得不是那么具体，大多是处理的原则性规定。l在确定时：1基本原则l规定l具体事项处理原则l清算规程确定额几个基本原则：l第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：l（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。l（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。l（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。l（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。l（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。l（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。实地审核的方法、步骤、要求实地审核的方法、步骤、要求一、前期准备一、前期准备二、审核实施二、审核实施（一）执行审核流程（一）执行审核流程（二）帐外调查（二）帐外调查（三）帐内检查（三）帐内检查三、审核文书三、审核文书（一）证据固定（一）证据固定（三）审核报告（三）审核报告（二）工作底稿（二）工作底稿扣除扣除原则原则真实性真实性合法性合法性实际实际支付支付准确性准确性相关性相关性配比性配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目扣除项在各开发产品间（普通、非普通、非住宅）进行分配一、前期准备一、前期准备（一）内部：调取、查阅、消化税收征管信息（一）内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料资料（二）外部：充分利用现有信息手段获取审核（二）外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料对象涉税信息资料（三）分析数据，发现异常（三）分析数据，发现异常（四）制定方案（确定范围、重点、策略、时（四）制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）间、进度、人员分工等）（五）制作税务执法文书（五）制作税务执法文书（一）审核流程（一）审核流程依据不同的审核方法，审核流程分为两大类采用纳税评估方式审核按纳税评估流程处理采用税务检查方式审核1、送达税务检查通知书 2、出示税务检查证采用评估方式采用评估方式l土地增值税清算纳税评估原理l按照统计学原理，某一项目土地增值税税额的高低，关键在于收入、土地成本、拆迁成本、建安成本（四项成本）、装修费用、借款费用等几大数据。如果税务机关在清算时能够掌握这些关键数据，基本上一个项目的应交土地增值税就能相对准确的计算出来。在土地增值税清算中，上述几个数据收入、土地成本、拆迁成本、借款费用可以采用查账的方式予以明确。对于税务机关来说建安成本（四项成本）、装修费用难以把握。在实际操作中，可以采用参考有关规程造价出台的平均造价的方式解决这一问题。土地增值税清算纳税评估就是以此为基础，建立纳税评估模型，通过评估与审核相结合的方式，解决工作中的难点。评估工作内容评估工作内容l1、建立评估模型l2、评估数据来源：l 前期管理资料，l 土地增值税清算鉴证报告l3、评估工作方法l 对需评估事项进行综合评估（单价评估）l 对关键事项进行审核采用检查方式采用检查方式帐外调查帐外调查1 1、通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营、通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况状况2 2、责成提供相关文件资料、责成提供相关文件资料3 3、前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资、前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料料4 4、实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性、实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性5 5、如有必要，可持、如有必要，可持税务检查通知书税务检查通知书（检通二）检通二）对其对其他与案情有关的单位和个人进行调查他与案情有关的单位和个人进行调查帐内检查帐内检查1 1、详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）凭证（全查、抽查、顺查、逆查）2 2、根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计、根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠以确保真实可靠证据固定证据固定1 1、证据种类、证据种类书证、物证、视听资料，证人证言，鉴定结论，勘验和现场笔录 2 2、取证手段、取证手段记录、录音、录像、照相和复制3 3、证据固定、证据固定不能取得原件的，可以照相、影印和复制，但必须注明原件的保存单位（个人）和出处，由原件保存单位和个人签注“与原件核对无误”字样，并由其签章或者押印。工作底稿工作底稿 工作底稿是审核人员在审核实施过程中形成的全部工作记录和取得的证据、资料。审核必须保留完整的工作底稿出具审核报告出具审核报告 审核结束后，审核人员应对证据材料进行分门别类的汇总分析，形成规范统一的审核报告。基本情况基本情况企业情况企业情况项目情况项目情况征管情况征管情况证照：成立时点证照：成立时点经济性质经济性质账户：所有开户账户：所有开户银行及帐号银行及帐号资金：投融资方资金：投融资方式、渠道式、渠道规模：土地储备规模：土地储备开发项目、面积开发项目、面积财务：核算体系财务：核算体系及内部控制及内部控制土地：土地：取得取得时点时点方式方式 面积面积 价款价款立项立项：建设规模：建设规模占地及建筑面积占地及建筑面积规划许可规划许可：占地：占地及建筑面积及建筑面积施工许可施工许可：工程：工程价款及建筑面积价款及建筑面积竣工验收竣工验收：结算：结算价款及实测面积价款及实测面积主管税务机关主管税务机关税款征收方式税款征收方式土增税预征方式土增税预征方式标准住宅认定标准住宅认定清算通知书清算通知书文号、送达时间文号、送达时间清算申报表清算申报表报报送时间、补退情况送时间、补退情况其他事项其他事项权属权属：预售许可预售许可总登总登 两权证办理两权证办理土地取得土地取得一、取得方式一、取得方式一、取得方式一、取得方式（一）出让（一）出让（一）出让（一）出让1 1 1 1、拍卖：公开竞价，价高者得、拍卖：公开竞价，价高者得、拍卖：公开竞价，价高者得、拍卖：公开竞价，价高者得2 2 2 2、招投标：书面投标，择优确定、招投标：书面投标，择优确定、招投标：书面投标，择优确定、招投标：书面投标，择优确定3 3 3 3、协议出让：协议方式，缴纳出让金、协议出让：协议方式，缴纳出让金、协议出让：协议方式，缴纳出让金、协议出让：协议方式，缴纳出让金（二）划拨（二）划拨（二）划拨（二）划拨1 1 1 1、有偿交付：经县以上人民政府依法批准，在土地使用者、有偿交付：经县以上人民政府依法批准，在土地使用者、有偿交付：经县以上人民政府依法批准，在土地使用者、有偿交付：经县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权交付其使用缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权交付其使用缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权交付其使用缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权交付其使用2 2 2 2、无偿交付：经县以上人民政府依法批准，将土地使用权、无偿交付：经县以上人民政府依法批准，将土地使用权、无偿交付：经县以上人民政府依法批准，将土地使用权、无偿交付：经县以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给土地使用者使用无偿交付给土地使用者使用无偿交付给土地使用者使用无偿交付给土地使用者使用（三）其他（三）其他（三）其他（三）其他1 1 1 1、债务重组、债务重组、债务重组、债务重组2 2 2 2、吸收合并、吸收合并、吸收合并、吸收合并3 3 3 3、投资、投资、投资、投资立项立项一、一、一、一、项目立项项目立项项目立项项目立项 房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划的要求，建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定报按照国家有关规定报计划主管部门批准计划主管部门批准计划主管部门批准计划主管部门批准，并纳入年度固，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。定资产投资计划，进行项目审批。二、二、二、二、分期开发分期开发分期开发分期开发 项目立项批准后，开发企业若采取分期开发的，一项目立项批准后，开发企业若采取分期开发的，一般应分期办理建设工程规划许可证。般应分期办理建设工程规划许可证。规划规划一、一、一、一、建设用地规划建设用地规划建设用地规划建设用地规划 房地产开发企业在总体规划的控制范围内，委托有房地产开发企业在总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，报规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，报经经城市规划行政管理部门城市规划行政管理部门审核同意，核发审核同意，核发建设用地规建设用地规建设用地规建设用地规划许可证划许可证划许可证划许可证二、二、二、二、建设工程规划建设工程规划建设工程规划建设工程规划 房地产开发企业在通过建设用地规划审批后，向房地产开发企业在通过建设用地规划审批后，向建建设管理部门设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得及时办理建设工程规划许可审批手续，取得建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工施工一、一、一、一、发包发包发包发包 房地产开发企业在取得房地产开发企业在取得房地产开发企业在取得房地产开发企业在取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证和和和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证后，采用工程项目招投标方式后，采用工程项目招投标方式后，采用工程项目招投标方式后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目选择合适的项目选择合适的项目选择合适的项目建设承包单位建设承包单位建设承包单位建设承包单位和建设和建设和建设和建设工程监理单位工程监理单位工程监理单位工程监理单位。二、二、二、二、施工许可施工许可施工许可施工许可 建设项目承包单位中标房地产开发项目后，在建筑建设项目承包单位中标房地产开发项目后，在建筑建设项目承包单位中标房地产开发项目后，在建筑建设项目承包单位中标房地产开发项目后，在建筑施工之前，向施工之前，向施工之前，向施工之前，向建筑管理单位建筑管理单位建筑管理单位建筑管理单位报建设工程项目，申领报建设工程项目，申领报建设工程项目，申领报建设工程项目，申领建建建建筑工程施工许可证筑工程施工许可证筑工程施工许可证筑工程施工许可证，并申办建筑工程质量监督和施工，并申办建筑工程质量监督和施工，并申办建筑工程质量监督和施工，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。图设计审查等事项。图设计审查等事项。图设计审查等事项。竣工竣工一、一、一、一、验收决算验收决算验收决算验收决算 建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报持的综合验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报持的综合验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报持的综合验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。告需要经有资质的审计部门出具审计报告。告需要经有资质的审计部门出具审计报告。告需要经有资质的审计部门出具审计报告。二、二、二、二、总产权登记总产权登记总产权登记总产权登记 建设项目通过综合验收后，房地产开发企业持建设项目通过综合验收后，房地产开发企业持建设项目通过综合验收后，房地产开发企业持建设项目通过综合验收后，房地产开发企业持房房房房屋测绘面积报告单屋测绘面积报告单屋测绘面积报告单屋测绘面积报告单之前办理的相关材料，向房管中心之前办理的相关材料，向房管中心之前办理的相关材料，向房管中心之前办理的相关材料，向房管中心办理总产权登记手续，申领办理总产权登记手续，申领办理总产权登记手续，申领办理总产权登记手续，申领预先登记证预先登记证预先登记证预先登记证。预售预售一、预售条件一、预售条件一、预售条件一、预售条件1 1 1 1、已交付全部土地出让金，取得土地使用权；、已交付全部土地出让金，取得土地使用权；、已交付全部土地出让金，取得土地使用权；、已交付全部土地出让金，取得土地使用权；2 2 2 2、持有、持有、持有、持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和和和建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证；3 3 3 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的建设总投资的建设总投资的建设总投资的25%25%25%25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4 4 4 4、取得、取得、取得、取得商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证；说明：烂尾楼的处理说明：烂尾楼的处理说明：烂尾楼的处理说明：烂尾楼的处理二、备案登记二、备案登记二、备案登记二、备案登记商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订预售合同，商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订预售合同，商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订预售合同，商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订预售合同，并在签约之日起并在签约之日起并在签约之日起并在签约之日起30303030日内持商品房预售合同向县级以上人民政日内持商品房预售合同向县级以上人民政日内持商品房预售合同向县级以上人民政日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。两权证两权证一、两权证一、两权证一、两权证一、两权证 城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法规定：规定：规定：规定：“房屋权属房屋权属房屋权属房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。屋权利受国家法律保护。屋权利受国家法律保护。屋权利受国家法律保护。”国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理必须办理必须办理必须办理土地使用权证和房产权属证。土地使用权证和房产权属证。土地使用权证和房产权属证。土地使用权证和房产权属证。二、时限要求二、时限要求二、时限要求二、时限要求 房地产开发企业应当依照合同约定，将符合交付使房地产开发企业应当依照合同约定，将符合交付使房地产开发企业应当依照合同约定，将符合交付使房地产开发企业应当依照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自交付使用之日起交付使用之日起交付使用之日起交付使用之日起90909090日内，承购人应当持有关凭证到县以日内，承购人应当持有关凭证到县以日内，承购人应当持有关凭证到县以日内，承购人应当持有关凭证到县以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。记手续。记手续。记手续。三、提交材料三、提交材料三、提交材料三、提交材料1 1 1 1、开发商提供、开发商提供、开发商提供、开发商提供2 2 2 2、受让方提供、受让方提供、受让方提供、受让方提供清算审核结果清算审核结果规程规程第三十二条第三十二条 土地增值税清算审核结束，主土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果管税务机关应当将审核结果书面通书面通知知纳税人，并确定办理补、退税期纳税人，并确定办理补、退税期限。限。税务局税务局税务事项通知书税务事项通知书（审核通知）（审核通知）税通税通 号号 _：（纳税人识别号：）事由：事由：土地增值税清算审核通知 依据：依据：中华人民共和国税收征收管理法及实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）通知内容：通知内容：经审核，你（单位）申报的_房地产项目土地增值税清算资料，符合清算要求，你单位应补缴（退缴）土地增值税_元（具体情况详见附件）。请你（单位）于接到本通知之日起15日内，到主管税务机关办理土地增值税补（退）税手续。如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向_申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉 税务机关税务机关(签章签章)年年 月月 日日四、清算审核实务（案例分析）四、清算审核实务（案例分析）一、清算单位的确定二、开发产品的审核三、转让收入的审核四、土增税征税类型五、土增税扣除原则（一）前期工程费（二）建安成本（四）公共配套费（五）开发间接费六、土地增值税的计算（三）基础设施费税收政策税收政策实施细则实施细则第八条第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。单位计算。第九条第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地分批开发、转让房地产的，其扣产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财税财税【1995】048十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问何计税的问题题对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。（一）项的免税规定。财税财税【2006】21号号一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题条例条例第八条中第八条中“普通标准住宅普通标准住宅”和和财政部、国家税务总局关于调整房地财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知产市场若干税收政策的通知（财税字财税字1999210号号）第三条中）第三条中“普通住宅普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发国办发200526号号）制定）制定并对社会公布的并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。清算单位（对象）的确定清算单位（对象）的确定l国税发国税发【2006】187土地增值税以国家有关部门审批的房地产土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。应分别计算增值额。l皖地税函皖地税函【2012】583号号.上述上述“国家有关部门审批的房地产开国家有关部门审批的房地产开发项目发项目”是指规划部门下发的是指规划部门下发的建设工程规划许可证建设工程规划许可证中确认的中确认的项目。项目。l城市房地产开发经营管理条例 l第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。皖地税函皖地税函【2012】583号文件解读号文件解读l1、清算对象=清算项目l2、以建筑工程规划许可划分分期项目的合理性l纳税人主动申请 房地产开发实务l3、实际操作与把握l总局指导性口径l583号文，执行的时间口径（实体从旧）l个别特殊情况的处理【案例案例2 2】分析分析（一）纳税人主张（一）纳税人主张 土地增值税的扣除项目金额由土地增值税的扣除项目金额由预售许可证预售许可证上标注的上标注的“总可售面积总可售面积”承担。承担。（二）税务机关处理（二）税务机关处理1 1、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。不得在当期已销售收入中扣除。二、开发产品的审核二、开发产品的审核【案例案例2 2】分析分析（二）税务机关处理（二）税务机关处理2 2、政策依据、政策依据国税发国税发20062006187187号第四点：号第四点：“房地产开发企业房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：原则处理：1.1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；费用可以扣除；2.2.建成后无偿移交给政府、公用事业单建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除除”。3 3、二、开发产品的审核二、开发产品的审核开