DB11∕T 1365-2023 公共租赁住房建设标准(北京市).pdf

UG 北京市地方标准 编编 号：号：DB11/T1365-2023 公共租赁住房建设标准 Standard for public rental housing construction 20231227 发布发布 20240401 实施实施 北京市住房和城乡建设委员会北京市住房和城乡建设委员会 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 DB 联合发布联合发布 北京市地方标准北京市地方标准 公共租赁住房建设标准 Standard for public rental housing construction 编编 号：号：DB11/T1365-2023 主编单位：中社科（北京）城乡规划设计研究院 中国建筑设计研究院有限公司 批准部门：北京市市场监督管理局 施行日期：2024 年 04 月 01 日 2023 北京 前前 言言 根据北京市市场监督管理局2019 年北京市地方标准制修订项目计划（京市监发201921 号）的要求，标准编制组经广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国内外先进标准，并在广泛征求意见的基础上，修订本标准。本标准的主要技术内容是：1 总则；2 术语；3 布局及总平面；单体设计；5 室内环境；6 交付。本标准修订的主要技术内容是：1.修改了标准名称；2.增加了布局及总平面中有关无障碍设计和智能化设计的要求；3.增加了对机动车和非机动车充电基础设施设置的要求；4.调整了地下自行车停车库出入口坡度的设置要求；5.增加了对建筑公共储藏空间的设置要求；6.调整了户内设置阳台或晾晒空间的相关要求；7.增加了对围护结构保温材料厚度和户内门槛高度的要求；8.增加了对室内装修设计的精细化要求；9.修改了第 6 章的名称、条文、附表及条文说明的相关内容；10.进一步规范和优化了中英文表述。本标准由北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会归口并负责组织实施，由中社科（北京）城乡规划设计研究院负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见和建议，请寄送中社科（北京）城乡规划设计研究院（地址：北京市东城区东总布胡同 5 号 10 层，邮编 100005，电话 [phone]，邮箱officecass-）。本 标 准 主 编 单 位：中社科（北京）城乡规划设计研究院 中国建筑设计研究院有限公司 本 标 准 参 编 单 位：清华大学建筑学院 北京市住宅建筑设计研究院有限公司 北京中京惠建筑设计有限责任公司 本标准主要起草人员：朱光辉 杨家骥 李 婕 邵 磊 李 俐 孟 欣 徐 丰 宫红志 毛 磊 白 羽 韩 扬 李斯文 姜中天 崔 轩 樊元财 曹蔚明 娄 霓 钱嘉宏 王 贺 韩亚非 庄 彤 本标准主要审查人员：林建平 刘晓钟 鹿 勤 朱 茜 何建清 宋 兵 吴 静 目目 次次 1 总则总则.1 2 术语术语.2 3 布局及总平面布局及总平面.3 3.1 规划和选址.3 3.2 建筑间距和日照要求.3 3.3 交通设施.4 3.4 绿化配套.4 3.5 住区环境.5 4 单体设计单体设计.6 4.1 一般规定.6 4.2 组合平面.6 4.3 户型建筑面积和户均人口数.6 4.4 层高和户内空间.7 4.5 结构设计.7 4.6 给排水和采暖设计.7 4.7 电气设计.7 5 室内环境室内环境.9 5.1 一般规定.9 5.2 隔声.9 5.3 通风.9 5.4 室内装修.9 6 交付交付.12 附录附录 A 公共租赁住房交付记录表公共租赁住房交付记录表.13 本标准用词说明本标准用词说明.15 附：条文说明附：条文说明.16 Contents 1 General Provisions .1 2 Terms .2 3 Site and Planning .3 3.1 Site Selection.3 3.2 Separation Distances and Sunlight Hours .3 3.3 Traffic Facilities .4 3.4 Landscaping .4 3.5 Outdoor Space .5 4 Architectural Design .6 4.1 General Requirements .6 4.2 Layout Design .6 4.3 Dwelling Unit Area and Occupancy Standard .6 4.4 Storey Height and Dwelling Unit Space .7 4.5 Structural Design.7 4.6 Plumbing and Heating .7 4.7 Electrical .7 5 Indoor Environment .9 5.1 General Requirements .9 5.2 Sound Insulation.9 5.3 Ventilation.9 5.4 Interior Finishes.9 6 Acceptance .12 Appendix A Punch List for Public Rental Housing Construction .13 Explanation of Wording in this Standard .15 Addition：Explanation of Provisions .16 1 1 总总 则则 1.0.1 为规范和指导本市公共租赁住房的建设和发展，确保公共租赁住房设计和建设管理的质量，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，依照国家及北京市相关规定，结合本市实际，制定本标准。1.0.2 本标准适用于北京市行政区域内新建、改建的公共租赁住房。1.0.3 公共租赁住房的建设应与本市实际经济发展水平相适应，与项目所在区域周边环境相协调；应坚持可持续发展原则，满足公共租赁住房的可改造性。1.0.4 公共租赁住房建设除应符合本标准外，尚应符合国家及北京市现行有关标准的规定。2 2 术术 语语 2.0.1 公共租赁住房 public rental housing 政府提供政策支持，限定建设标准、供应对象和租金标准的租赁型住房，户型类型分为使用面积不小于 22m2的成套住宅形式和使用面积不小于 15m2且小于 22m2的开间形式两类。2.0.2 备餐空间 kitchenette 开间形式的公共租赁住房内，供居住者进行简单食物加工的空间。3 3 布局及总平面布局及总平面 3.1 规划和选址规划和选址 3.1.1 公共租赁住房的规划与建设应坚持以人民为中心，提升公共空间品质，创造宜居的生活环境，并应符合适老化和无障碍设计要求。3.1.2 公共租赁住房选址应优先选择安全、市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统、轨道交通网络紧密衔接，或具备与轨道交通站点、大型公交枢纽接驳的条件。3.1.3 公共租赁住房应结合居民的通勤方式，依据城市总体规划和区域产业布局合理分布。3.1.4 公共租赁住房的市政基础设施和配套服务设施应保证同步规划、施工、验收交用。在场地布局和地下空间规划设计中，核算居住公共服务设施配置可采用控制指标下限。3.2 建筑间距和日照要求建筑间距和日照要求 3.2.1 公共租赁住房应综合考虑防火、防震、通风、采光、卫生等要求，合理确定建筑间距，并符合表 3.2.1 的规定。表 3.2.1 公共租赁住房的建筑间距要求 公共租赁住房类型 建筑间距要求 成套住宅形式 满足北京市建设工程规划设计中对于居住建筑的建筑间距要求。成套住宅形式和开间形式混合建设 满足北京市建设工程规划设计中对于居住建筑的建筑间距要求。开间形式 满足北京市建设工程规划设计中对于公共建筑及宿舍的建筑间距要求。3.2.2 公共租赁住房建筑单体的日照要求应符合表 3.2.2 的规定。表 3.2.2 公共租赁住房的日照要求 公共租赁住房类型 日照要求 成套住宅形式 至少有一个居住空间能获得冬季日照，且需要获得冬季日照的居住空间的日照标准不应低于大寒日日照时数 2h。旧区改建项目内新建的公共租赁住房日照标准 4 不应低于大寒日日照时数 1h。开间形式 50%及以上户型的居住空间的日照标准不应低于大寒日日照时数 2h。旧区改建项目内新建的公共租赁住房50%及以上户型的日照标准不应低于大寒日日照时数1h。注：注：当成套住宅形式和开间形式的公共租赁住房混合建设时，成套住宅形式部分应满足表3.2.2 中对于成套住宅形式公共租赁住房日照标准的要求；开间形式部分应满足表 3.2.2 中对于开间形式的公共租赁住房日照标准的要求。3.3 交通设施交通设施 3.3.1 公共租赁住房建设用地规划的制定和实施中应优先配备市政道路和公共交通设施。3.3.2 公共租赁住房住区主要人行出入口 500m 内宜设有公交站点设施；规划人口每 7000人应配置 2000m2的公交首末站用地，配置 1 条公交线。3.3.3 公共租赁住房住区应提供非机动车停车用地和设施。地面非机动车停车位不宜小于非机动车总停车位的 50%。地面非机动车位应安排自行车、残疾人助力车停车位，并结合各公共租赁住房单元出入口分散布置，应设置具备安装电动自行车充电设施条件的停车棚。3.3.4 公共租赁住房住区应设出租车等候点，且出租车等候点距住区人行出入口不应大于100m。3.3.5 开间形式的公共租赁住房，旧城地区和一类地区机动车停车指标不低于 0.1 辆/户，其他地区机动车停车指标不低于 0.2 辆/户。机动车停车场（库）的规划设计应方便机动车停放，并应设置无障碍机动车位和充电基础设施。3.4 绿化配套绿化配套 3.4.1 公共租赁住房住区内应合理配置硬质铺装场地，绿地内应设置园路和小型铺装场地，铺装面积不宜大于绿地总面积的 25%。3.4.2 公共租赁住房住区内应合理配置植物群落结构，宜以大乔木为绿化骨架，构成乔、灌、草及层间植物相结合的多层次植物群落。3.4.3 绿化环境建设标准应参照同期、同地区普通住宅绿化环境建设标准。5 3.5 住区环境住区环境 3.5.1 公共租赁住房应注重住区环境的实用功能性。住区应设置公共活动场地与步行系统，方便老年人、儿童和残疾人等特殊人群的活动和交往。3.5.2 公共租赁住房住区的规划设计应符合城市设计要求，建筑高度不宜大于 80m，重视建筑形体与空间的整体环境效果。可通过户型组合、立面造型、建筑色彩等手段增强丰富性和识别性。3.5.3 公共租赁住房外立面设计风格应与周边环境相协调。3.5.4 公共租赁住房宜配置智能化管理系统。6 4 单体设计单体设计 4.1 一般规定一般规定 4.1.1 公共租赁住房应采用多种户型组合，满足不同人口结构家庭需求。组合平面设计应合理紧凑、布局规整，主要居住空间平面进深和面宽尺度应合理。4.1.2 公共租赁住房立面造型应简洁美观、比例尺度适当、色彩和谐，并与周围环境协调。4.1.3 公共租赁住房应按照新型建筑工业化的要求实施标准化设计、生产和施工，推广装配式建筑。4.1.4 公共租赁住房设计应考虑居住者的代际需求，实现户内使用空间的灵活性和使用功能的复合性。4.1.5 公共租赁住房围护结构采用外墙外保温系统时，其保温材料宜符合下列规定：1 当保温材料的燃烧性能为 A 级时，其厚度不宜大于 120mm；2 当保温材料的燃烧性能为 B1 级时，其厚度不宜大于 90mm。4.1.6 公共租赁住房设计应满足室内环境良好的健康与安全需求。4.2 组合平面组合平面 4.2.1 公共租赁住房单体设计应避免采光通风凹口过于狭小，户与户之间应避免视线干扰。建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于 2:1。4.2.2 采用内廊式平面设计的公共租赁住房，内廊走道长度不应超过 45m。4.2.3 公共租赁住房应设地下层。设置地下自行车车库时，踏步式出入口推车斜坡的坡度不应大于 25%；坡道式出入口的斜坡坡度不宜大于 15%。4.2.4 地下空间沿外墙应设置窗井，窗井净宽不应小于 1.20m，窗井长度不应小于外墙长度的 1/2。4.2.5 地下空间宜设置灵活分隔的公共储藏空间，并应符合安防和消防要求。4.3 户型建筑面积和户均人口数户型建筑面积和户均人口数 4.3.1 公共租赁住房户型总建筑面积不应大于 60m2；户内使用面积不应小于 15m2。4.3.2 开间形式的公共租赁住房户均人口数按照 1.5 人/户核定。7 4.4 层高和户内空间层高和户内空间 4.4.1 公共租赁住房层高不应低于 2.80m。4.4.2 成套住宅形式的公共租赁住房户内应设阳台；开间形式的公共租赁住房应设晾晒空间。4.4.3 公共租赁住房户内应设置吊柜等储藏空间。4.4.4 开间形式的公共租赁住房中卫生间应满足设置坐便器、洗面器、淋浴器和排气设施的基本功能。三件卫生设备集中配置的卫生间的使用面积不应小于 2.0m2。4.4.5 开间形式的公共租赁住房可不设独立厨房，但应设置备餐空间；应设置冰箱和洗衣机位置。4.4.6 公共租赁住房户内应预留安装空调设施的条件,并预留冷凝水有组织排水设施。4.4.7 公共租赁住房户门的门槛高度不宜大于 35mm。4.5 结构设计结构设计 4.5.1 公共租赁住房应选择合理的结构体系，宜优先采用主体结构大空间布置。4.5.2 结构设计应按照北京市装配式建筑相关要求实施，结合新型建筑工业化发展要求，采用标准化的构件和部件。4.6 给排水和采暖设计给排水和采暖设计 4.6.1 公共租赁住房生活给水系统应充分利用市政给水管网水压直接供水；当给水管网的水压、水量不足时，应设置贮水调节和加压装置；条件允许时优先采用叠压供水。4.6.2 公共租赁住房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水。4.6.3 公共租赁住房应采取分户计量的供热方式供暖，供暖热源优先选择城市热力网。城市热力网未覆盖地区，宜采用占地少、能效高的供热方式。4.6.4 公共租赁住房宜采用地面辐射采暖方式。采用散热器采暖方式的，其选型及布置应结合室内功能空间，以不影响室内家具布置和功能使用为原则，不宜做遮蔽。4.7 电气设计电气设计 4.7.1 公共租赁住房每户应设置独立的电度表。4.7.2 公共租赁住房每户的设计用电负荷不应小于表 4.7.2 的规定。8 表 4.7.2 公共租赁住房每户设计用电负荷标准 公共租赁住房类型 用电负荷 成套住宅形式 不应小于 6kW 开间形式 不应小于 4kW 4.7.3 公共租赁住房弱电插座和接口的数量应满足表 4.7.3 的规定。表 4.7.3 公共租赁住房弱电插座和接口的数量 公共租赁住房类型 电话插座 宽带插座 有线电视接口 成套住宅形式 2 1 1 开间形式 1 1 1 9 5 室内环境室内环境 5.1 一般规定一般规定 5.1.1 公共租赁住房应利用自然条件获得良好的日照、自然通风和天然采光，并符合国家和北京市现行有关标准的规定。5.1.2 公共租赁住房分户墙、分户楼板、电梯井道、户门、窗等部位的隔声标准应符合国家和北京市现行有关标准的规定。5.1.3 公共租赁住房防水、防潮、室内空气质量应符合国家和北京市现行有关标准的规定。5.2 隔声隔声 5.2.1 分户墙两侧的开关、插座、配电箱等应分户配置电气套管，并应错开布置，安装时不得穿透墙体。5.2.2 分户墙内不宜设置嵌墙式强、弱电配电箱。如配电箱须嵌墙安装时，设置部位的墙体厚度、构造不应低于分户墙的隔声要求。5.2.3 公共租赁住房的厨房、卫生间应采用带有降噪功能的排水管或采取相应的降噪技术措施。5.3 通风通风 5.3.1 厨房应选择油烟分离式的排放设备，排风宜采取水平直排的方式，并合理设计水平直排管道与外围护结构的连接构造。5.3.2 室内通风换气设备选型及管道设置应系统设计，相同通风换气量的设备应统一规格型号。维护阶段，设备、设施更新应建立在通风换气系统整体复核基础之上。5.4 室内装修室内装修 5.4.1 公共租赁住房应实现土建和室内装修的一体化设计和施工。5.4.2 公共租赁住房应按照内装工业化要求实施装配式装修，宜优先采用管线与结构分离技术。橱柜布置应按照炊事操作流程保证“洗、切、烧”的动态流线，台面应连续；储藏柜宜采用标准化、装配式成品柜体。5.4.3 公共租赁住房室内装修应满足户内功能空间的灵活使用需求，精细化设计部品与结构、10 部品与部品、部品与材料间的接口，充分结合家具、设备、设施、电器等的位置。5.4.4 公共租赁住房宜采用集成卫浴或符合内装工业化要求的卫浴部品，应设置洗衣机专用给排水接口和专用防护等级电源插座，并应做好防水措施。5.4.5 强弱电点位的排布应充分结合必要的家用电器摆放位置和数量，合理布局。5.4.6 公共租赁住房的装修标准应不低于表 5.4.6 的基本要求。表 5.4.6 北京市公共租赁住房门窗、配件及室内基本装修要求 项目项目 部位部位 基本要求基本要求 门窗 单元门 钢制电控防盗门 户门 钢制保温防盗隔声门 公共走廊及楼梯间门 钢制防火门 户内门 卧室 实木复合门 卫生间 木质半玻百叶镶板门 厨房 木质半玻无百叶镶板门 阳台门 塑钢门 外窗及封阳台窗 中空玻璃塑钢节能窗（带纱窗）配件 窗台 预制水泥板 窗帘盒 窗帘杆 晒衣杆 成品晒衣杆 吊柜（或壁柜）成品吊柜（或集成壁柜）厨房橱柜 整体橱柜 抽烟机 成品 厨房灶具 成品 厨卫洁具及水暖五金件 节水型坐便器，节水型手持式带下出水淋浴龙头、洗面盆（含配件）及节水型龙头、成品浴室柜 热水器 成品 散热器 高效散热器 灯具 节能灯 空调机 机位统一设置、孔洞统一预留、冷凝水系统 PVC 管统一安装 生活用水、热水管线 PPR 管 排水管 PVC-U 管 信报箱 成品不锈钢材质 室内 装修 户内 空间 起居室、餐厅 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 水性内墙耐擦洗环保涂料 踢脚 地砖踢脚 楼地面 防滑地砖 卧室 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 水性内墙耐擦洗环保涂料 11 踢脚 地砖踢脚 楼地面 防滑地砖 厨房 顶棚 集成吊顶 墙面 带饰面装配式墙板 楼地面 防滑地砖 卫生间 顶棚 集成吊顶 墙面 带饰面装配式墙板 楼地面 防滑地砖 阳台 顶棚 外墙耐擦洗环保涂料并配置晾衣杆 墙面 外墙耐擦洗环保涂料（或建筑外墙饰面延伸）楼地面 防滑地砖 共用 部分 楼梯 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 普通耐擦洗涂料 踢脚 水泥踢脚 楼地面 水泥楼面 电梯厅 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 首层墙面贴面砖到顶，二层及以上墙面普通耐擦洗涂料 踢脚 地砖踢脚 楼地面 防滑地砖 走廊 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 普通耐擦洗涂料 踢脚 地砖踢脚 楼地面 防滑地砖 门厅 顶棚 水性内墙耐擦洗环保涂料 墙面 贴面砖到顶 踢脚 地砖踢脚 楼地面 防滑地砖 其他 达到现行住宅设计标准 注：注：开间形式的公共租赁住房，厨房灶具的配置标准为成品电磁炉；成套住宅形式的公共租赁住房，厨房灶具的配置标准为成品炉灶。12 6 交交 付付 6.0.1 公共租赁住房交付应以建筑单体和住区为对象。6.0.2 公共租赁住房应在项目竣工验收时同步进行交付合格判定。6.0.3 公共租赁住房交付时，应具备项目全套竣工备案资料和相关性能检测报告。6.0.4 公共租赁住房交付时，按照本标准附录 A 中的判定项目、要求及指标进行判定，各项的判定结果为满足或不满足。当各项判定结果全部为满足时，公共租赁住房的评价结果为合格，否则为不合格。13 附录附录 A 公共租赁住房交付记录表公共租赁住房交付记录表 表 A 公共租赁住房交付记录表 分类分类 序号序号 判定项目判定项目 要求及指标要求及指标 查验文件查验文件 判定记录判定记录勾选勾选 评价结果评价结果 住区环境 1 公共租赁住房选址远离污染源，避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐射等的污染 住区内外没有水体、噪声、电磁辐射等污染源或采用相应的措施避免污染 环境影响评价报告 合格 不合格 2 市政基础设施配套齐全、接口到位 原则上供电、燃气、给排水、通信四大系统应配套齐全，偶有部分不满足该条件的项目，应具备满足生活使用需求的临时系统 建 筑 总 平 面图、室外管线综合图、市政部门提供的相关文件 合格 不合格 3 公共租赁住房项目周边设有公交站点设施 项目周边设有已投入运行的公交站点或首末站设施 规划设计图、实地查验 合格 不合格 4 公共租赁住房项目应设有地面非机动车停车位，其中，自行车和残疾人助力车应设有停车棚 项目地面设有非机动车停车位，且设置具备充电条件的停车棚 建 筑 总 平 面图、实地查验 合格 不合格 5 机动车停车场（库）设置无障碍机动车位和充电基础设施 机动车停车场（库）设置无障碍机动车位和充电基础设施 建 筑 总 平 面图、实地查验 合格 不合格 6 住区内设有老年人步行道 老年人步行道的要求：净宽不小于 1.20m、坡度不大于 2.5%、铺装采用防滑材料 建筑总平面图 合格 不合格 7 住区人行出入口附近设有出租车等候点 住区人行出入口附近设有出租车等候点 规划设计图、实地查验 合格 不合格 8 设置智能化管理系统 在人员流动的重点部位设置视频监控系统，在安全管理重点部位设置电子巡查系统 强 弱 电 设 计图、实地查验 合格 不合格 建筑单体 9 室内环境满足健康与安全要求 内廊式平面设计的公共租赁住房设置自然通风系统或机械加压送风系统；厨房、卫生间应设置独立排风系统，及止回阀装置；厨房洗涤盆、卫生间洗脸盆等器具排水管道与排水系统紧密连接，采用插入式连接的，应做密封处理 设备图、实地查验 合格 不合格 10 公共租赁住房户内应设阳台或晾晒空间 成套住宅形式的公共租赁住房户内应设阳台；开间形式的公共租赁住房应设晾晒空间 建筑图、装修图、实地查验 合格 不合格 11 户内设有储藏空间 卫生间、厨房或备餐空间以外，装修图、实地合格 14 设有立体储藏空间，可以以吊柜、集成壁柜等形式出现 查验 不合格 12 结构选型合理 选择有利于空间的灵活分隔、组合和可持续改造的结构体系 结构图、实地查验 合格 不合格 13 室内空气污染物浓度限量不应超过国家现行相关标准的规定 依据现行国家标准建筑环境通用规范GB 55016 的要求，交付使用前必须进行室内空气污染物检测，其限量应符合国家标准的规定 室内空气质量专项检测报告 合格 不合格 14 户内实施装配式装修 装修工程采用装配式装修工法、建材及产品体系 装修图 合格 不合格 15 楼梯、电梯厅、走廊、门厅等公共部位采用耐久、美观、易清洁的建筑材料及产品 楼梯、电梯厅、走廊、门厅的顶棚饰面材料不应低于水性内墙耐擦洗环保涂料；门厅墙面不应低于贴面砖到顶，电梯厅墙面不应低于首层墙面贴面砖到顶，二层及以上墙面普通耐擦洗涂料，楼梯、走廊墙面不应低于普通耐擦洗涂料；电梯厅、走廊、门厅的踢脚和楼地面分别不应低于地砖踢脚和防滑地砖；楼梯踢脚和楼地面分别不应低于水泥踢脚和水泥楼面；单元门不应低于钢制电控防盗门，户门不应低于钢制保温防盗隔声门，公共走廊及楼梯间不应低于钢制防火门 建筑图、实地查验 合格 不合格 16 厨房或备餐空间采用整体式橱柜，并设置连续台面 厨房或备餐空间采用整体式橱柜，且橱柜按照洗、切、烧动态流线，台面连续 装修图 合格 不合格 17 卫生间采用装配化的卫浴产品，并应设有毛巾杆、卫生纸架、化妆镜、镜前灯 采用成品浴室柜、成品镜箱等，设置毛巾杆、卫生纸架、化妆镜、镜前灯 装修图 合格 不合格 15 本标准用词说明本标准用词说明 1 为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合的规定”或“应按执行”。16 北京市地方标准北京市地方标准 公共租赁住房建设标准公共租赁住房建设标准 Standard for public rental housing construction DB11/T 1365-2023 条文说明 2023 北京北京 17 目目 次次 1 总则总则.18 2 术语术语.19 3 布局及总平面布局及总平面.20 3.1 规划和选址.20 3.2 建筑间距和日照要求.20 3.3 交通设施.21 3.4 绿化配套.22 3.5 住区环境.22 4 单体设计单体设计.24 4.1 一般规定.24 4.2 组合平面.25 4.3 户型建筑面积和户均人口数.26 4.4 层高和户内空间.27 4.5 结构设计.28 4.6 给排水和采暖设计.28 4.7 电气设计.29 5 室内环境室内环境.30 5.1 一般规定.30 5.2 隔声.30 5.3 通风.30 5.4 室内装修.31 6 交付交付.32 18 1 总总 则则 1.0.1 公共租赁住房是北京市保障房中的一个重要种类，是住房保障供应体系的重要组成部分，是关系城镇居民切身利益的民生工程。为规范公共租赁住房建设、审核、分配、管理等各环节工作，北京市政府出台了多项政策，其中，2010 年发布的北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）明确了公共租赁住房的建设标准，收到了良好的效果。在遵守国家和北京市相关规范的前提下，结合实际工程经验，编制组修订了原北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）中部分技术指标的低限要求，并通过对规划、设计、建设、管理、维护等方面内容的反复研讨，制定了公共租赁住房建设与评价标准（DB11/T 1365-2016），于2016 年 10 月 19 日发布，2017 年 2 月 1 日实施，以便进一步保证住房困难群体的居住需求，促进北京市公共租赁住房建设健康发展。近年来，国家和北京市住房政策体系不断更新完善，为更加科学合理地规范指导北京市公共租赁住房的建设，编制组于 2019 年初启动了 公共租赁住房建设与评价标准（DB11/T 1365-2016）的修订工作。编制组结合项目建设的实际需求，针对新政策、新规范的实施进行梳理，总结分析租住群体提出的新的居住要求，对原标准中的无障碍和智能化设计要求、公共服务配套设施的设置要求、户内功能空间设置及可变性要求、室内装修安全性及精细化设计要求等内容进行了修订。1.0.2 目前，北京市保障房采取多渠道筹集建设，其中公共租赁住房建设模式包含集中、配套新建以及改建等多种方式，其基本功能、安全和卫生等规范要求基本一致。在遵守国家和北京市相关规范的前提下，本标准适用于北京市行政范围内公共租赁住房的规划、设计、建设以及维护。1.0.3 公共租赁住房应注重预留可改造空间的设计条件，实现可持续发展。提倡新型建造方式，大力推广装配式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。1.0.4 公共租赁住房建设涉及的规划、建筑设计、装修施工等均有规范规定的内容，本标准依据国家规范，针对公共租赁住房建设的要求制定，未作规定部分，则依据国家及北京市现行相关的规划设计、建筑施工及竣工验收标准执行。19 2 术术 语语 2.0.1 公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的建筑面积不大于 60m2的保障房。本标准根据使用面积的不同，将公共租赁住房的户型分为成套住宅形式和开间形式两类，以便与国家和北京市的现行相关标准进一步衔接，保障不同租住群体的使用需求，提高标准易读性。表 2.0.1 公共租赁住房分类要求 公共租赁住房类型 使用面积 户内功能空间组成 成套住宅形式 不小于 22 起居室、卧室、厨房、卫生间等或兼起居室的卧室、厨房、卫生间等 开间形式 不小于 15 且小于 22 居室、备餐空间、卫生间等 2.0.2 由于开间形式的公共租赁住房户型面积较小，故以备餐空间代替厨房，其简单食物加工是指不含燃气加热的简易加工食品方式，加热方式主要包括：电加热、电磁加热、微波加热等。20 3 布局及总平面布局及总平面 3.1 规划和选址规划和选址 3.1.1 公共租赁住房作为一项惠民工程，应统筹各方面因素，在满足居民基本住房需求的基础上，践行“小户大家”理念，实现公共空间服务功能的最大化，不断完善配套服务设施，提高生活品质。随着北京市老龄化进程的不断加速，公共租赁住房需注意提供老年人活动和社交的场所、相应的服务设施，以及方便、安全的居住环境，最大限度地提高老年人生活舒适度。同时，公共租赁住房需注意为视力障碍者、听力障碍者、乘轮椅者及运动机能不健全者、老人、儿童等人群提供便利安全的生活环境，按照建筑与市政工程无障碍通用规范GB 55019 的相关规定，满足无障碍环境建设的要求。3.1.2 公共租赁住房建设项目宜在工程性基础设施与社会性基础设施等条件齐全的区域选址，以利于提供便捷、安全的宜居环境，降低居民生活成本，提高居民生活质量；要求贯彻“公交优先”为主的交通专项规划：以轨道交通为骨干，地面公交为基础，明确公交线网络化体系，布置公交区域线、驳运线的场站，完善交通道路条件；注意整合建设项目周边交通资源，优化周边公交资源，设立社区与大型轨道交通站点、大型公交枢纽、大型居住区公共服务设施网点间的短驳公交线路。3.1.3 公共租赁住房用地规模、区域位置的选址规划，应结合产业布局和人口就业结构，在快速交通沿线和交通便捷区域以及产业园区、产业集聚区、城市组团、重大项目规划布局。在产业园区、产业集聚区、城市组团和重大项目规划供地时，居住用地中宜留出一定比例的建设用地，专项用于公共租赁住房建设，促进职住平衡。3.1.4 依据现行国家标准城市居住区规划设计标准GB 50180 和北京市居住公共服务设施配置指标的要求，为确保街区级、社区级居住公共服务设施与住区建设同步实施，其中社区综合管理服务类、教育类、医疗卫生类公共服务设施应在住宅总规模完成 50%前，其他公共服务设施应在住宅总规模完成 80%前完成建设，并同步验收。本条予以强调，同时为进一步保证公共租赁住房运营监督管理顺利实施，公共租赁住房住区应预留租赁管理服务用房。3.2 建筑间距和日照要求建筑间距和日照要求 3.2.13.2.2 本条根据北京市建设工程规划设计对建筑间距的相关要求、现行国家标准 城市居住区规划设计标准GB 50180 中对类气候区大城市的日照标准及现行行业标准宿 21 舍建筑设计规范 JGJ 38 的要求，客观确定两类公共租赁住房建筑单体的建筑间距和日照要求标准。3.3 交通设施交通设施 3.3.1 为方便居民出行，节约居民交通成本，应在规划中注意优先配备完善的市政道路和公共交通设施，化解居民日常生活和工作出行的障碍。3.3.2 公交优先战略是缓解北京市交通拥堵的必然选择，为提高居民公共交通出行便利，应合理确定公交路网站点。城市居住区规划设计标准GB 50180 十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区配套设施规划建设控制要求规定：“公交车站服务半径不宜大于 500m”；同时，结合北京市居住公共服务设施配置指标要求公共交通首末站应在街区范围内统筹安排，并宜与新建改建项目同步建设；应独立占地，并且与住宅保持适当距离，避免干扰居民生活。公共交通首末站指标为每 7000 人一条公交线。每处一般规模建筑面积 300m2、用地面积 2000m2。3.3.3 为达到绿色、环保、节能、优化功能空间的要求，结合北京市倡导自行车出行的交通专项规划，制定本条款。根据北京市居住公共服务设施配置指标规定：存自行车处应按每户存自行车 2.0 辆、每车 1.5m2设置；存自行车处可设置于地下和地面，其位置应结合各个住宅单元出入口分散布置，方便使用；在有条件的情况下，安排在地面的自行车停车位不宜小于总车位数的 50%。此外，本条规定适当增加残疾人助力车停车位，强调非机动车停车场应设置具备安装电动自行车充电设施条件的停车棚，并满足北京市电动自行车停车位相关配置指标要求。3.3.4 由于部分公共租赁住房项目距离中心区较远，考虑居民的出行需求，在补充公交服务不足情况下，要求设置出租车等候点。交通调查显示，我国居民步行出行的平均速度为3km/h5km/h，100m 大约步行 1min2min，本条规定出租车等候点距人行出入口不应大于100m。3.3.5 通过对已建公共租赁住房的调研发现，公共租赁住房每户人口低于居住区的千人指标，应适当降低停车位数量。按照北京地区建设工程规划设计要求，每 1000 m2建筑面积，小型汽车标准车位数为 6.5 辆。依据建设经验，结合北京市实际，开间形式公共租赁住房使用面积按照不小于 15m2且小于 22m2的均值 18m2计算，得出开间形式公共租赁住房的机动车停车指标为（0.10.2）辆/户。参照北京市居住公共服务设施配置指标中对机动车停车指 22 标的控制要求，客观确定开间形式的公共租赁住房在旧城地区和一类地区，机动车停车指标取下限 0.1 辆/户，二类地区和三类地区取上限 0.2 辆/户；成套住宅形式的公共租赁住房依据北京市居住公共服务设施配置指标规定执行。为方便使用，无障碍停车位应靠近建筑物出入口设置；新建公共租赁住房配建机动车停车位应依据电动汽车充电基础设施规划设计标准DB11/T 1455 设置充电基础设施。3.4 绿化配套绿化配套 3.4.1 硬质铺装是景观设计的重要组成部分，具有保护路面平整、营造多层次空间、协调住区整体环境的作用。北京市现行地方标准居住区绿地设计规范DB11/T 214-2016 第 8.1.1条规定：“居住区绿地内应设置园路和小型铺装场地，铺装面积不宜大于绿地面积的 25%”。3.4.2 绿化中要注意形成乔、灌、草、地被结合的布置方式，形成地面、屋顶和垂直绿化相结合的立体景观效果。为进一步改善住区绿化环境，提倡立体绿化，如屋顶绿化、高架绿化等方式扩大绿化面积，丰富住区的绿化空间结构层次。3.4.3 公共租赁住房绿化建设均应与普通住宅区的绿化环境建设标准的要求相一致。3.5 住区环境住区环境 3.5.1 本条要求在公共租赁住房建设中，要注意住区环境功能的实用性，各环境要素应与整体环境相协调。在保证公共租赁住房住区环境安全的前提下，营造出符合儿童、老年人、残疾人等使用需求的室外公共活动空间，使居民有较好的归属感。3.5.2 城市设计是落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段。国家鼓励开展城市设计工作，通过城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局，协调城市景观风貌，体现城市地域特征、民族特色和时代风貌。本条规定公共租赁住房单体建筑设计方案应在形体、色彩、体量、高度等方面符合城市设计要求。同时，为提高户型标准层使用系数，缓解住区交通、消防、市政设施、应急疏散等方面的压力，在单体建筑的设计方案符合城市设计要求的前提下，鼓励利用建筑的朝向设计，提升住区的围合感和宜居性，并依据现行国家标准城市居住区规划设计标准GB 50180 要求控制建筑密度最大值和建筑高度最大值。此外，公共租赁住房建设应在经济条件许可的前提下，注重入住居民在居住区内的空间感知，营造建筑形体融入住区环境、住区环境融入城市环境的氛围，提高环境识别特征。23 3.5.3 随着社会经济的持续发展，公共租赁住房建设的质与量在不断提高，其室外设计风格应遵照相关城市地块上位规划的技术经济指标，符合整个地块的城市设计要求；其时代特征应体现住区环境与住区周围的融合感，以及现代信息技术的人性化服务。3.5.4 为提高公共租赁住房住区安全保障工作智能化管理水平，公共租赁住房建设可根据建筑电气与智能化通用规范GB 55024 的相关规定，结合实际需求，合理配置视频监控系统、电子巡查系统、人脸识别系统和紧急报警系统等智能化管理系统，为居民提供更加安全、便利的生活环境。24 4 单体设计单体设计 4.1 一般规定一般规定 4.1.1 公共租赁住房是政府投资或提供政策支持的项目，为实现社会效益的最大化，公共租赁住房设计应紧凑、集约、科学合理。4.1.2 公共