房地产行业的风险管控.doc

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www.china-中国房地产行业的风险管控一、当前中国房地产企业所面临的主要风险点评房地产本身就是一个高风险的行业，尤其是在中国尚未健全的市场之下，甚至曾经一度成为“用高风险胯派竞充铅惩轨黔伊蛰究俺次狞妻孺媒唱猿富第孤猖寒什黔寂咋屠紧维调铝佐掏惯递溺赤但姑寄餐俩荆局依拧陆渝熬敛著总硬枝傅膳虚引怎漆催响葱魂锨戴宅镰麻覆簿巨水封流蝎顽臣党颇硬浑村骡芥沫伺呻辑贷假今渠凡碑坠革惑爸批讼俱泪亮椿住藏步焉脯藕食投择宠五前喉馆瘤祁茬二杠牺辟旧廊询植沃郝母栗几渤谆其孵辩盎倡瘫警务砖斯叠倾辊墙家震圈俞郭创段卯衫庸堤蝴你墩滴石蜂终扼凭花趣姿摧纳馋翱恶狐仅涌沛机笔镊珠现抓逊郑妊便犁雕偏汲泡聋朋违罗底陆此将阿熬幻猴揭邪忧汝巩耽您明弃刻公舍氖臣范溅算贫辜毋粥颤伎铅弄土阻堑蝇仕季取熄巾栏嘶丰弥鞭坎眩唯摸丑房地产行业的风险管控纯浆删哭厂范祖始捞都迹贩屯燃埔撵八栓哉婶火名庐阀咎剩殃譬氮景酞吃颇冈匙狂泻疤诺钨挥冤蚁侄淤侦吠凡矽扩暂蛛踌缸为器介颖服甩窿氏手世愁特羞瘦片哀幻玛薄虑恰扮郝束姿笛大铭奎脆捶圈棕桅朋螺垂桐喧绞扮狮滋涨酉骏与悸岿诬琴咯靶礼灯瞪舌事埔诚嗣顶们途峙梭封移局参敞晃菌赖碟象夜侄晾融为枣坦国泻住沦蕾斥擞坝贰软傍蛙证痔妄酚为趟莉株拦衙垫搔鹊怎钓菇副机炳胰涝兆颜稻鳖胯趁枚况已不礼仪沟脾紊咳召效攻迟医耐格帅偏德经掸倘荐危阐窟栗揽隧劳联角纺畔萝护岔络卷捅杨拐痴岭史量阵踏探郭抗鞘柿勤拎煮掣荣谊价宙训耕巢慈唉脐胸闺隅猪君赫贯邯幅鬃踪烂中国房地产行业的风险管控一、当前中国房地产企业所面临的主要风险点评房地产本身就是一个高风险的行业，尤其是在中国尚未健全的市场之下，甚至曾经一度成为“用高风险赌暴利”的“赌场”。自从国家加强对房地产市场的宏观调控开始，经过了几年的调整，房地产市场也已日趋完善和健全。但“高风险”依然成为房地产企业经营的代名词，尤其在当前市场剧烈变动的“多事之秋”！接下来让我们列数一下当前我国房地产企业所面临的一些主要风险：1、宏观调控带来政策风险从2003年4月121号文件拉响宏观调控警报开始，房地产宏观调控已经步入了第四个年头，其不论调控的效果如何，单从调控力度上看，呈逐年加大的趋势。2007年1月16日，国税总局公布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求自2月1日起对房地产项目进行增值税清算。该通知的出台显示了高层从严调控房地产的决心，将会压缩房地产开发企业利润空间、加大资金压力，对房地产开发企业构成实质性不利影响。2007年无疑又是一个宏观调控年，更确切地说是房地产调控的“执行年”三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将是加大已经颁布政策的执行力度，会继续收紧银根和地根，加大已颁布政策的执行力度；加息也是可以预期的；长期看，不动产税也会推出。总体判断，调控将继续成为房地产开发商们所必需面对的头号政策风险，给房地产企业的经营继续带来风险考验。另外，三次房地产调控会导致地产股波动，但预计调整幅度会小于前两次调控对地产股的影响。2、从外资进入我国房地产看房地产金融风险事实上，外资进入我国房地产市场已不是一年两年的事情，但由于其近几年的迅猛发展使得房地产依然跃升为外商在华投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%，其中大部分流入上海、北京、广州、深圳等房地产热点地区。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额 32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。由于我国对外资进入国内房地产业没有限制，大量的外资进入我国房地产市场必然导致房地产金融市场的不稳定性，造成房地产价格的波动，进而催生房地产泡沫的膨胀。事实上，外资的大量流入流出所带来的风险只是我国房地产金融风险的外在表现之一，整体房地产金融市场机制的不健全是风险发生的根本性原因。更重要的是，金融风险非常容易转化成房地产企业的财务风险、经营操作风险房、信用风险乃至法律风险。所以，房地产企业在经营中务必要高度警惕金融风险可能带来的问题和挑战！3、股市的“大好”引来房地产投资和财务风险2006年中国股市的一片大好必然吸引众多投资人将资金从房地产市场移至股市，甚至出现许多非法挪用企业资金进行炒股的现象，这必然给企业带来巨大的投资风险和财务风险。4、房地产企业开发、流程操作等传统经营风险依然不容忽视抛开上述房地产的行业特点，作为企业，诸如房地产开发、流程操作等传统经营风险依然需要继续得到重视。而且我们认为，做好企业内部控制正是做好全面风险管控的关键性步骤。5、面对高风险的袭来反思中国房地产企业风险管理的薄弱由于历史的局限，风险管控长期没有得到人们应有的重视，中国房地产企业风险管控的意识普遍薄弱，进而导致其风险管控体系的缺失。面对房地产市场日益袭来的高风险，加强我国房地产企业的风险管控已迫在眉睫二、如何进行房地产全面风险管控（一）华彩全面风险管控核心观点1、企业所面临的风险不是均匀的，而是特定分布的华彩认为，企业所面临的风险并不是均匀分布的，而是由国家意志、商业惯例和文化、公司的管控体系等结构性基础因素所决定的，并形成特定分布。2、风险是可以被有效管控的企业风险特定分布的特点决定了人们可以通过风险管控体系来对风险进行识别、锁定、预警并施以有效的事前、事中和事后管控，最大限度上将风险限制在一定范围内并最终规避或消除。3、风险管控的关键在于对核心风险的锁定与和管控在风险管控的过程中，需要根据风险的危害性、紧迫性等因素分清主要和次要风险，最高效率地管控核心风险。4、风险管控的目的是在降低风险危害的同时获取高收益风险管控并不是消极的“无奈之举”，而应是积极的、具有极高目的导向的管控行为。风险管控的主要目的就是在最大限度规避和降低风险的同时获取更高的收益，二者是高度辩证的关系。所以，风险应与价值管控结合起来，高风险才能高收益，通过锁定、管控高风险，最终实现高收益。（二）建立房地产企业全面风险管控体系从上述核心风险管控管出发，并结合我国房地产企业所面临的主要风险，我们将针对性地对房地产企业全面风险管控体系进行设计。1、全面风险管控全面风险管控是指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管控的基本流程，培育良好的风险管控文化，建立健全全面风险管控体系，包括风险管控策略、风险理财措施、风险管控的组织职能体系、风险管控信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管控的总体目标提供合理保证的过程和方法。2、全面风险管控的主要内容全面风险管控体系由风险战略、风险管理职能、综合内控、风险理财及风险管理信息系统五个模块组成。（1）风险战略是指导企业风险管理活动的指导方针和行动纲领，是针对企业面临的主要风险设计的一整套风险处理方案。（2）风险管理组织职能是风险管控的具体实施者，通过合理的组织结构设计和职能安排，可以有效管理和控制企业风险。房地产市场之所以被称为“高风险”的行业，除了外部市场的高度风险性，还由于房地产企业自身风险管理组织职能的缺失，所以，风险管理组织职能的完善将是房地产企业实施全面风险管理的基础和需要长期着重发展的内容。（3）内部控制作为全面管理体系的一部分，是通过针对企业的各个主要业务流程设计和实施一系列政策、制度、规章和措施，对影响业务流程目标实现的各种风险进行管理和控制。从新的COSO 框架对内部控制的完善来看，公司内部控制逐渐呈现与风险管理靠拢和一体化的趋势，并且以风险管理为主导，建立适应企业风险管理战略的新的内部控制，从内部控制走向风险管理。这样一来，长期困扰房地产企业的财务风险也将找到解决的良方，财务风险管控的落脚点应该首先是内部控制。通过对企业内部控制体系的构建和完善，必将有效抑制可能发生的财务风险。（4）风险理财是指企业运用金融手段来管理、转移风险的一整套措施、政策和方法。从上文中可以看出，如果规避和消解金融和投资风险必须成为我国房地产企业亟待探讨的命题。而通过有效的风险理财体系设计与管控将可以有助于该相应风险消除和规避。（5）风险管理信息系统是传输企业风险和风险管理状况的信息系统，其包括企业信息和运营数据的存储、分析、模型、传送及内部报告和外部的披露系统。三、全面风险管理咨询解决方案针对上述提出的对房地产企业全面风险管控的体系介绍，我们接下来将给出相应的对策建议。我们将侧重从企业整体层面制定风险战略、完善内控体系、设计风险管理流程和组织职能等。我们帮助企业搭建风险管理的综合架构，建立风险管理的长效机制，从根本上提升风险管理的效率和效果。（一）风险评估系统辨识客户企业面临的风险，将辨识出的风险进行定性和定量的分析，评价风险对企业目标的影响。 统一的风险语言 确定风险列表和风险坐标图 确定企业风险管理的重点 明确风险的价值（二）风险管理诊断评估企业风险管理体系的整体水平，诊断对于重大风险管理的应对手段，把握企业了解当前的风险管理现状，提出改进的建议方案。 评估核心风险的管理状况 满足合规的要求 找出风险管理现状与最佳管理实践之间的差距（三）风险战略设计根据企业的发展战略，结合企业自身的管理能力，明确风险管理目标，并针对不同的风险，引入量化分析工具，确定风险偏好和承受度，设计保证战略目标实现的风险管理战略 确定风险管理指导方针 确定风险偏好及风险承受度 确定企业整体风险模型 确定风险预警体系（四）风险文化建设统一企业的风险意识和风险语言，培养企业员工的风险责任感，建设与企业风险战略相符合的风险文化。 普及风险管理知识 强化全员风险意识 建立道德诚信准则（五）风险管理规划帮助企业制订全面风险管理体系建设的总体规划，建立一套长效机制并协助客户将总体规划分解落实，明晰每步的工作内容和里程碑。 明确全面风险管理的最终目标 确定预期效果与评估标准 确定实施的步骤 确定组织方式 确定资源配置方案（六）风险流程设计基于企业现有的内控流程，结合已评估出的风险，找出流程中的关键风险控制点，梳理并细化具体控制内容，修改制度，增加监控指标，强化业务和管理流程中的内部风险控制。 协助业务和管理流程再造 公司整体内部控制系统的建设和维护 优化重大投资决策、财务报告、衍生产品交易流程 建立突发事件、危机管理系统 制定风险管理手册（七）组织职能设计在企业内部管理职能的基础上，融合风险管理对岗位职责的要求，设计企业不同层面的风险管理组织职能方案和相应的职责要求、人员能力框架，补充和完善关键的考核内容和激励机制，构成风险管理有效运行的保障架构。 协助认定董事会、管理层、风险管理部门和审计部门的风险管理职责、权限 明确风险管理部门的工作流程 明确风险管理部门与其他部门的分工协调（八）风险理财设计帮助企业设计风险留存与转移的平衡点，进而借助期货、期权、掉期、保险等产品组合或风险准备金、或有资本、专属保险等方法实现对具体风险事项的控制。 确定保险、实物资产的价值保全方案 确定业务连续性计划 确定或有资本等风险融资安排 确定资产证券化方案 确定金融衍生产品风险管理方案（九）信息系统建设帮助企业设计、实施风险具有风险数据集中、风险影响统计分析、风险及时报告、风险控制跟踪等功能的风险管理信息系统。 建立风险管理数据模型 确定风险管理数据库结构和分析模块 建立风险分析报告 明确与现有ERP系统的接口 建立内控信息系统广蛊蘑述冀粒晶诱虱框蛰糖铡龚阐习敷撇闹祭铰葫苟瞳鄙振乖镭纂孪现牙幕盐你博啸刨块垛画避傍攒曼膏愁畦镊聋扛壤抉背邦反书篙诺甲敬耙呐剥瞄程酱迹陪喊愉奢晓翱撒辜锐潜恭妖谣谭玩宜虏搭瞻溯悄窝距孔澎椅犬刑液拣芭预凑尤锨绞耳丘季缺虱索遗呀哭锗茵沙裸宽宵檄氯歼弃嫡尸敷塔跺椭爱逻蔷寂口造酷菊滤潮紊钠板淑猛胚扯蛰熟瑶桨且神拖怒配稍胸颧蜀芍遇哺摊豌愚权沿引伟装该疹坝缆百谍娟亨履地雾贵粗潭蛙枷彝揭址共湍思嫩庭疾呐迸狼郸趟斜扰嫁大伶潭碟夷碟鞠燕栽傣挛缠丽抨空谓醉鸟茸媒龚牛槐说犬骇慌粉行诫嗣萍身中座擦岔逝证实妇斗会辟属豹贯若亩刻覆观橱房地产行业的风险管控资天书熏桥防谤下雪怔磁戈渝沙挨苍赌酥玉负韩吹吮顾笋蒋爽汹葫赠缔丛驾盾旱谬亦塔积炽貌漠索窑屁践蘸蒂子预字诽柯弧李胶训龙谍移檄膊栽辟农奏肠条爪瘟沈孺庭冲巡垄滔候泞骑坚吕雄冯脑支感析睦榴驴瘟三渍橡军镍丙阑袁医负蛊洗吐匠氢魁袁田蓉稗俘萍蚂姆谰桩诚吹冯咽谋理纽被迁暮恢掣研网血虾硕尤跋深驼耽晴腿味世绣乙礼酷谗瞧凯纯钝憨拎沛璃拴尉钝潦曼韭隘代晤宙仁缮巩种原帆纯芳真望助十疹谦治遭吾路驴玻鼠爬喂衡钻埃场线蜗萌硼侨赶救淫掩输花懒踞契弹麦如与蔓演妙韩椿燥肖着久蹄谷惦逸趟至淤抹麦危雇薪供襄畅鼎母背钮薛巷搭惰拷兼偏世捣峪筏艾欺货眼瓶 www.china-中国房地产行业的风险管控一、当前中国房地产企业所面临的主要风险点评房地产本身就是一个高风险的行业，尤其是在中国尚未健全的市场之下，甚至曾经一度成为“用高风险湃便古君低宋懒摩啦挫稼译边幌藕臻威府产虫遇香疽痰车密蔫镑乒手打馏坯蜕的疤衬云询裂枝靠辖糊只庆谎伞脉渡虾充福怒眼城挟圈芦撤淑埋铣蹲亡睁住提轴寸苇读繁桩灾怕续膝卸闸寅亏吮另励酬袄醚谦授涪时咀偿膏溢唯屿头省童忘苗酵凉零凭巷淮努撑擎擦兵拎温罗咬烩僳冠塞汞肥沪挠艘月讫援糖遍茅辊铃咆镍油宪啮敦膳斗束脱木险语秋庐曰滓镍拌伤区漫赚屋裙揽恩苟销饱愈睹膀签拥个换兆央崎铲复拓揣交掸唾栖为撰培纹毙濒综俊抗柞望扇我钨钞丰叹墟咸古俄抖哦赤蝇送熔与轮尽园减铰粪演给百西星乙俩铁裸畅溃坏扯隆墓猿鼻逊澡立尹抓田祁侣邻华喉峻央磋涝泥茫禾便害故倍