农村集体经营性建设用地入市交易规则.doc

文昌市农村集体经营性建设用地
入市交易规则

第一条 为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。
第三条 本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。
第四条 文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。
《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。
委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。
第六条 农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。
对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。
第七条 工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情形下，经文昌市政府批准可以采取协议方式交易。
第八条 农村集体经营性建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让。对单宗用地包含多种用途又无法分割，根据规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经文昌市政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级主管部门另有规定的，从其规定。
第九条 农村集体经营性建设用地使用权出让应当委托有资质单位进行土地价格评估。
土地出让底价或者标底，由市土地行政主管部门会同入市主体综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域基准地价的70%，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。最终报价低于底价的，不得成交。
第十条 入市主体及其委托的有资质中介机构应当根据批准的入市方案和入市地块情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。土地出让时，不得设定影响公开、公平、公正竞争原则的限制条件。
招标、拍卖、挂牌文件应当包含公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、相关证明材料、农村集体经营性建设用地使用权出让合同文本等。
第十一条 市土地行政主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测和监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。挂牌出让的，挂牌时间不得少于10日，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
公共信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标（竞买）保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。
本市农村集体经营性建设用地使用权入市不采取网上交易方式。
第十二条　凡在中华人民共和国境内依法设立的法人、其他组织及具有完全民事行为能力的自然人，除法律、法规另有规定外，均可申请参加农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
第十三条 市土地行政主管部门或者其委托的机构应当依法为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况，以及查阅与竞投有关的协议及法律文书和竞投交易活动的其他情况提供便利。一经办理手续参与竞投交易，即视为竞投人已完全了解有关竞投交易可以公开的全部内容，认可竞投交易标的物现状，并愿意承担参加竞投交易所产生的一切风险和责任。
因故确须变更竞投交易时间、地点等事项的，市土地行政主管部门或者其委托的机构应提前通知竞投人，竞投人应予以认可及配合，不得提出任何异议。
第十四条 申请人应当在公告规定期限内向市土地行政主管部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请及相关材料。市土地行政主管部门或者其委托的机构应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。
竞买申请人提交竞买申请时，存在证明材料弄虚作假、欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有、集体建设用地使用权出让合同约定的情形的，市土地行政主管部门应当禁止其参与土地竞买。
第十五条 竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入市土地行政主管部门指定的账户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%。竞买人缴付竞买保证金的账户名要与其名称相符，否则，不允许其参与竞投。竞得人缴付的竞买保证金可在土地出让合同生效后抵作土地出让价款；其他竞买人缴付的竞买保证金，市土地行政主管部门必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
第十六条 农村集体经营性建设用地使用权进入省级土地交易市场进行交易的，由入市主体及其委托的有资质机构在省级土地交易市场组织竞价或者评标。最高报价相同的，原承租人、农村集体经济组织成员依照法律有关规定享有优先权。
第十七条　投标、开标依照下列程序进行：
（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但入市主体及其委托的有资质机构在投标截止时间前收到的方为有效。
标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。
（二）入市主体及其委托的有资质机构按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书，逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 投标人少于三人的，入市主体及其委托的有资质机构应当终止招标活动。
（三）评标小组进行评标。评标小组由市土地行政主管部门代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
（四）招标人根据评标结果，确定中标人。
按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。
第十八条　拍卖会依照下列程序进行：
（一）主持人点算竞买人；
（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；
（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
（四）主持人报出起叫价；
（五）竞买人举牌应价或者报价；
（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；
（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；
（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
第十九条　竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第二十条　挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。
第二十一条 土地成交后，受让人、承租人须在交易现场签订土地成交确认书。土地交易结束之日起10个工作日内，市土地行政主管部门应当在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及相关媒体上发布土地交易结果公告；入市主体应当在本集体经济组织所在地及村委会事务公开栏上对交易结果进行公示。
受让人、承租人应当按照土地成交确认书约定的时间，与入市主体签订农村集体经营性建设用地使用权出让合同、出租合同或作价出资（入股）协议。
农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同或作价出资（入股）协议中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。
第二十二条 受让人应当在合同（协议）生效之日起90日内付清土地出让金。合同约定分期缴纳土地出让金的，首次付款应当在合同（协议）生效之日起30日内，缴款比例不得低于全部土地出让金的50%。土地出让金应当在合同（协议）生效之日起1年内缴纳完毕，经文昌市政府批准，可以延长至2年。
承租人应当按照农村集体经营性建设用地使用权出租合同约定缴纳土地租金。
逾期未付清土地出让金或土地租金的，入市主体有权依法解除合同（协议），并由受让人或承租人承担相应的违约责任。
第二十三条　受让人依照农村集体经营性建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款，代出让人付清全部土地增值收益调节金、相关税费后，方可持土地出让合同和土地出让金、土地增值收益调节金、相关税费缴纳凭证等相关证明材料，申请办理集体建设用地使用权登记。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放集体建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放集体建设用地使用权证书。
第二十四条 市土地行政主管、规划、监察、审计等有关部门和所在地镇政府，应当依照各自职责对农村集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。
市土地行政主管部门对交易过程中违反交易程序和交易规划的行为予以制止、责令纠正，并交由有处理权的部门依法进行调查处理。负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。
市规划部门会同市土地行政主管部门对土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法违规使用土地的行为进行依法查处。
市审计部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。
市监察部门依法对农村集体经营性建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。
所在地镇政府对交易土地使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行审核。
第二十五条 试点期间，受委托实施土地交易活动的机构应当按照文昌市要求的收取服务费标准进行收费，原则按照土地交易成交总价的0.8%计算收取服务费用，但单宗土地服务收费最高不得超过30万元。按照以上标准计算单宗土地服务收费超过30万元的，按照30万元的标准收取。
第二十六条 有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权交易行为无效；已办理土地登记手续的，由文昌市政府注销土地登记；未办理土地登记手续的，不予办理，并依法追究相关责任人责任；构成犯罪的，依法移送司法机关。
（一）在招标、拍卖、挂牌过程中，采取与投标人、竞买人恶意串通，操纵中标人、竞得人的确定或者交易结果的；
（二）交易地价低于入市成本、低于出让宗地所在区域基准地价的70%、低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准的；
（三）法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权交易成交后，拒不签订成交确认书或者交易合同、放弃中标或者竞得土地的，投标人、竞买人的投标、竞买保证金（定金）不予退还，并应当承担相应的违约责任。
第二十八条 有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在农村集体经营性建设用地使用权交易活动中，存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，依纪依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给竞买人或者投标人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
第二十九条 本规则由市土地行政主管部门负责解释。
第三十条 本规则自公布之日起实施。