永川区商业市场专题调研报告课件.ppt

永川区商永川区商业业市市场专题调场专题调研研报报告告0622寻找，永川商业的未来;为奥兰半岛，许一个璀璨的明天。【声 明】重庆合力新港房地产顾问有限公司重庆合力新港房地产顾问有限公司创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝。版权归重庆合力新港地产顾问有限公司所有。China LAND 新|港|地|产 研究目的研究目的ObjectiveChina LAND 新|港|地|产 顾问|策划|代理|管理 Contents目目 录录永川宏永川宏观商商业环境境1永川商永川商业现状状调研研2新城区商新城区商业物物业供供应及新增及新增预期期5本本项目商目商业环境关境关联性敏感因素分析性敏感因素分析4新城区商新城区商业物物业竞争格局争格局6本本项目商目商业市市场环境启示境启示7商商业消消费者及商者及商业客客户问卷卷调查3城市发展定位城市发展定位重庆二级经济圈，西部卫星城。重庆二级经济圈，西部卫星城。“大重庆大重庆”城市经济核心区，重庆城市经济核心区，重庆1 1小时经济圈内小时经济圈内6 6大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。永川，地处重庆西部、川渝黔三区汇点，邻沙坪坝、璧山、大足、荣昌、江津等地。全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口约113万，目前城镇化率58.6%永永川川璧山璧山重重庆庆永川城区永川城区东距重庆市区东距重庆市区5555公里，公里，西离成都西离成都276276公里。公里。数据来源：重庆市统计局网站数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站 20112011年经济增速高达年经济增速高达26.72%26.72%26.72%26.72%，高于主城，高于主城99区平均增速（区平均增速（24.69%24.69%）。）。20112011年，永川区年，永川区GDPGDP总值预计达到总值预计达到380380380380亿元亿元亿元亿元，在，在“一小时经济圈一小时经济圈”内，内，排名第四排名第四排名第四排名第四，处于中上水平。处于中上水平。社会经济环境社会经济环境近近5 5年年GDPGDP平均增速平均增速24.7%24.7%，GDPGDP绝对值，居全重庆绝对值，居全重庆1111名，区县第名，区县第4 4名。名。经济上升趋势明显，发展速度全市领先。经济上升趋势明显，发展速度全市领先。近年永川区生产总值发展情况（单位：亿元）GDP(亿元)GDP增速(%)社会经济环境社会经济环境人均人均GDPGDP高于周边各区县，但增速近两年有所回落，高于周边各区县，但增速近两年有所回落，目前居全重庆目前居全重庆1313名，区县第名，区县第4 4名。名。虽然人均GDP增速较往年有所振荡回落，但人均GDP绝对值，依然呈现强劲增长态势。20062011年，永川人均GDP衍变情况2011年，永川人均GDP为 5744.645744.64美元美元，高于重庆全市平均水平，也高于永川周边各区县（璧山、大足、铜梁、荣昌、江津）人均GDP(元）人均GDP增速势必推动势必推动居民消费力及消费需求居民消费力及消费需求 呈现上升趋势呈现上升趋势数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站 第二产业，是永川的支柱产业，第三产业，是永川主导产业，第一产业，占比逐步下降。社会经济环境社会经济环境产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。第二、三产业第二、三产业，在，在GDPGDP中所占比例较大；中所占比例较大；20092009年以来，合计占比达到年以来，合计占比达到90%90%以上以上。n近年永川工业园区的规划和实施，各类规模工业企业的招商引资，带来第二产 业的飞速发展，所占比重逐年增加，与第三产业齐头并进，后劲十足；n 永川职教产业（第三产业）发达，是全国著名的职教基地。第一产业 第二产业 第三产业20062011年，永川区产业结构配比数据来源：永川统计年报数据来源：永川统计年报类别年平均工资月平均工资非私营单位在岗职工35326元2943.8元/月私营单位就业人员20790元1732.5元/月2011年，永川区城镇居民人均可支配收入1968519685元元，略低于2011年重庆市城镇居民人均可支配收入（20249.70元）2011年，永川周边区县城镇居民/人均可支配收入（元）社会经济环境社会经济环境城镇居民人均可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况城镇居民人均可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；2011年永川区城镇居民人均收入永川区历年人均可支配收入情况人均可支配收入(元）人均可支配收入增速（%）数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站社会经济环境社会经济环境永川社零总额居重庆各区县第永川社零总额居重庆各区县第8 8位，为位，为“1 1小时经济圈小时经济圈”之冠，消费增之冠，消费增长势头强劲。长势头强劲。2011年上半年，重庆各区县社会消费品零售总额排名p永川区近年社零总额年均增长约21.56%，呈现加速上升态势。p2011年永川区社零总额138.5亿元，在全市处于相对较高的水平。p数数据据表表明明：历年居民储蓄余额均高于社零总额，从2011年数据来看，存款余额增幅高于社零总额增幅，表明居民消费意愿有待进一步提升。社零总额(亿元)社零总额增速(%)居民存款余额亿元）存款余额增速(%)数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站数据来源：重庆市统计局网站中心城区面积从中心城区面积从20032003年的年的2828平方公里迅速发展到目前的平方公里迅速发展到目前的5050平方公里，平方公里，未来，城市中心继续东移。未来，城市中心继续东移。本本案案老城中心区新城中心区渝西大道，连接新城老城城市发展历程城市发展历程2002年前，永川中心城区，主要集中在老城区域；2002年后，东部新城逐步开发。5.8平方公里中央片区平方公里中央片区拉开开发序幕新城中央片区新城中央片区形成骨架形成骨架启启动“三湖三湖”建建设新城初具新城初具规模模继续“东进、南拓、南拓”北控、西北控、西优2003200720082011行政中心东行政中心东移移东部新城东部新城雏形雏形城市城市继续东进继续东进中心城区达50平方公里2005年城区面积28平方公里2011年城区面积50平方公里2015年城区面积75平方公里城市发展关键词东移东移Key Word城市格局城市格局老城区老城区传统的商业中心与居民聚居区，人口密集，商业气氛浓厚，传统的商业中心与居民聚居区，人口密集，商业气氛浓厚，但城市发展趋于饱和。但城市发展趋于饱和。渝西广场商业中心大南门老商业中心名豪老政治中心景景观观轴轴线线奥蘭半岛大县城格局，城市发展趋于饱和。虽然目前人口密集，商业气氛浓厚，但受制于陈旧的城市规划，城市拓展空间及未来商业潜力都将大受局限。优势：优势：区域成熟度高、配套完善、商业业态丰富，商业底蕴深厚。劣势：劣势：环境脏乱、舒适性差，城区规划陈旧，未来 发展空间受限。城市格局城市格局新城新城永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城，永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城，但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。人民广场新政治商业中心景景观观轴轴线线奥蘭半岛新城区新增土地供应量巨大，市政规划优于老城区，新城区新增土地供应量巨大，市政规划优于老城区，是永川城区向中大型城市迈进的支点。是永川城区向中大型城市迈进的支点。虽然区委区府、公安、司法、建委等行政机关已迁入新城，但由于尚处发展初期，城市生活的基本配套尚不完善，区域人气较为不足。优势优势：整体规划优异，道路宽畅、环境优美整洁，市政配套预期良好。劣势劣势：目前入住率较低，人气不足，基础配套滞后，商业氛围的积聚尚待时日。成成成成 渝渝渝渝 高高高高 速速速速渝西大道渝西大道渝西大道渝西大道（中段）（中段）（中段）（中段）城区交通城区交通道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。昌州大道昌州大道昌州大道昌州大道（中段）（中段）（中段）（中段）昌州大道昌州大道昌州大道昌州大道（西段）（西段）（西段）（西段）渝西大道渝西大道渝西大道渝西大道（中段）（中段）（中段）（中段）渝西大道渝西大道渝西大道渝西大道（西段）（西段）（西段）（西段）萱萱萱萱花花花花路路路路中环北路（西段）中环北路（西段）中环北路（西段）中环北路（西段）中环北路（中段）中环北路（中段）中环北路（中段）中环北路（中段）成成成成 渝渝渝渝 高高高高 速速速速 成成成成 渝渝渝渝 高高高高 速速速速昌州大道昌州大道昌州大道昌州大道（东段）（东段）（东段）（东段）人民大道人民大道人民大道人民大道兴兴兴兴龙龙龙龙大大大大道道道道本案汇汇汇汇 龙龙龙龙 东东东东 路路路路 汇汇汇汇龙龙龙龙大大大大道道道道 人民大道人民大道人民大道人民大道 人民南路人民南路人民南路人民南路人人人人民民民民西西西西路路路路红红红红河河河河大大大大道道道道红红红红河河河河大大大大道道道道红红红红 河河河河 南南南南 路路路路 红红红红 河河河河 中中中中 路路路路 学学学学 府府府府 大大大大 道道道道老城区道路狭小，但公交体系比较健全，并且因为人口密集因素，出租车大多集中聚集在老城区范围。新城老城核心商圈之间，相距约15分钟车程。新城区道路规划大大优于老城区，道路宽敞，且规划有专用的自行车道，但公交运力有待提升，目前交通较为不便。永川汽车总站永川火车站高速路下道口永川区永川区/2011/2011年户籍人口数及构成情况年户籍人口数及构成情况类别类别人口人口数量数量备注备注永川中心城区永川中心城区 常住人口常住人口530000530000其中其中重庆文理学院现重庆文理学院现有教职员工有教职员工12001200余人，目前拥有余人，目前拥有全日制本专科在全日制本专科在校生校生1800018000余人余人。永川大学永川大学&职业学院职业学院 流动人口流动人口113000113000永川中心城区永川中心城区 人口合计人口合计543000543000人口结构人口结构目前永川中心城区常住人口目前永川中心城区常住人口5353万，近万，近5 5年城区人口平均增幅为年城区人口平均增幅为11%11%，人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。人口基数的迅猛增人口基数的迅猛增人口基数的迅猛增人口基数的迅猛增长长由于城市开发建设进程，近几年城区人口呈爆发式增长，且人口增速持续攀升。流流流流动动人口人口人口人口 稳稳步增步增步增步增长长常住人口常住人口常住人口常住人口 爆爆爆爆发发式增式增式增式增长长作为职业教育基地，22所大学及职业学院的在校学生数量，也呈上升趋势。为为永川商永川商永川商永川商业带业带来持来持来持来持续续推推推推动动力力力力20062011年，永川城区人口增长情况城区人口(万）人口增速（%）永川区永川区/2011/2011年年 人口构成人口构成城市发展规划城市发展规划东进，南拓！东进，南拓！【远景目标远景目标】建成“城区面积100平方公里、城区人口100万”的现代大城市。未来永川城市发展方向东进、南拓、南拓、西西优、北控、北控人口规模（万）城区面积（平方公里）20112030年，永川发展目标凤凰湖电子信息工业园工业工业用地用地远景远景发展用地发展用地远景远景发展用地发展用地奥蘭半岛奥蘭半岛南南拓拓西优西优北控东进东进宏观商业环境宏观商业环境研判结论研判结论商商业业业业态态GDPGDP水平水平人均GDP1100美元，城市化率25%人均1100GDP2000美元，城市化率45%人均2000GDP4400美元，城市化率4400美元，城市化率70%商业处于最初阶段，是与农业经济相匹配的原始状态百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店西方经济发展水平及城市化率与商业发展阶段模型西方经济发展水平及城市化率与商业发展阶段模型n 永川目前城镇化率58.6%,n人均GDP5744.54美元结合西方商业发展阶段模型来看：结合西方商业发展阶段模型来看：n 永川正在经历商业业态的第二次升级。永川正在经历商业业态的第二次升级。超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、等综合商业开始涌现，成为推动城市发展和区域进步的新动力商业业态面临商业业态面临第二次升级第二次升级永川永川/城市和商业城市和商业发展阶段发展阶段商业业态面临商业业态面临第一次升级第一次升级宏宏 观观 环环 境境 启启 示：示：宏宏 观观 环环 境境 启启 示：示：就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消费意愿有待进一步改观。费意愿有待进一步改观。从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑完善基础配套，改善交通等因素；完善基础配套，改善交通等因素；2 23 3从历史历程来看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势，从历史历程来看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势，并将保持较高的持续增长速度。并将保持较高的持续增长速度。1 1永川商永川商业宏宏观环境境1永川商永川商业现状状调研研2Contents目目 录录China LAND 新|港|地|产 顾问|策划|代理|管理 新城区商新城区商业物物业供供应及新增及新增预期期5本本项目商目商业环境关境关联性敏感因素分析性敏感因素分析4新城区商新城区商业物物业竞争格局争格局6本本项目商目商业市市场环境启示境启示7商商业消消费者及商者及商业客客户问卷卷调查3商业现状调研商业现状调研永川各大商圈分布情况永川各大商圈分布情况&本次数据采集范围本次数据采集范围名豪人民西路人民南路红河中路人民东路人民大道渝西大道中段红河大道红河大道渝西广场本案景观大道名豪购物中心渝西广场中央大街红河大道人民东路人民南路红河中路人民西路人民大道帝都红旗广场蜀华商业步行街人民广场人民广场老城区市调范围老城区市调范围老城区老城区/主要调研项目：主要调研项目：渝西广场、俊豪中央大街渝西广场、俊豪中央大街、名豪购物中心、名豪购物中心、帝都红旗广场、帝都红旗广场、蜀华商业街。蜀华商业街。老城区老城区/主要调研板块主要调研板块:渝西广场商圈、渝西广场商圈、名豪广场商圈名豪广场商圈渝西广场，地理位置优越渝西广场，地理位置优越 业态品质较低。业态品质较低。地理位置：地理位置：位于永川老城区最核心的商业黄金地段，租金情况：租金情况：渝西广场外圈的门面租金价格区间为200-250元/月，商场内部门面租金较低，商铺面积较小、租金价格区间为130-200元/月。渝西广场商圈渝西广场商圈业态分布：业态分布：经营业态方面，以服饰贸易为主，包括商业、金融、贸易、餐饮及其他生活服务。其商铺多为私人购买,然后转租主主 力力 店：店：重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场俊豪俊豪中央大街中央大街集购物、餐饮为一体的大型购物中心集购物、餐饮为一体的大型购物中心位于渝西大道中段，紧邻渝西广场，为永川老城区城市中心位置.业态分布：业态分布：1F：名品名店2F：服装饰品 美容美发3F：童装童乐 休闲娱乐4F：餐饮美食 光大证券主主 力力 店：店：沃 尔玛、新世纪百货、屈臣氏、越界国际影城商铺租金：商铺租金：一楼租金为350400元/，二楼租金为130150元/名豪广场商圈名豪广场商圈永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所，永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所，近年渐成颓势。近年渐成颓势。地理位置：地理位置：老城传统商业核心区域萱花路经营业态：经营业态：外街零售业态：电器、百货、服装电器、百货、服装内街：餐饮美食一条街内街：餐饮美食一条街主主 力力 店：店：名豪百货、名豪超市、名豪百货、名豪超市、国美电器国美电器，重百超市重百超市商铺租金：商铺租金：【外街】60-100元/月 【内街(美食街)】20-50元/月老城区其他个案老城区其他个案具体数据及资料，点击以下链接：具体数据及资料，点击以下链接：永川老城区永川老城区业态格局业态格局大型集中式商业分布大型集中式商业分布永川老城区的零售百货业方面的集中式商业节点目前主要在以下名豪购物广场、渝西广场、俊豪中央大街，如永川重百、新世纪、沃尔玛以及即将入驻的梅西百货等。在消费客群方面，老城区大型集中式商业覆盖永川区全城市民。名豪购物中心名豪购物中心重百重百新世纪百货新世纪百货沃尔玛沃尔玛大型主力卖场地址营业面积（）营业楼面备注重百重百 渝西广场店渝西广场160001层3层沃沃尔玛 永川渝西广场分店渝西广场9000负1层营业面积9000多渝西渝西购物广物广场渝西广场10000吊1层经营业态类似女人街重百超市重百超市 萱花路店萱花路2762新世新世纪百百货 永川商都俊豪中央大街220001层-6层无超市和大家电的大型纯百货商场，主要经营化妆品、黄铂金珠宝、钟表、手机数码、鞋类服饰类、家居家用、儿童用品、生活小家电、健身按摩器材等苏宁宁电器器俊豪中央大街5200名豪百名豪百货名豪购物广场120001层3层名豪百货（超市）名豪购物广场4000负1层国美电器名豪购物广场5000梅西百梅西百货帝都红旗广场据称，已签约，开业时间待定。(已已营业)超市超市卖场1576215762(已已营业)百百货卖场6000060000大型家大型家电卖场1020010200永川老城区永川老城区核心商圈核心商圈大型集中式商业大型集中式商业 营业面积统计营业面积统计汽摩机汽摩机电城城奥韵奥韵家博城家博城永川商永川商贸城城农副副产品品综合批合批发市市场永川家永川家电批批发市市场银兆兆电子城子城永川老城区永川老城区业态格局业态格局专业市场分布专业市场分布永川老城区永川老城区业态格局业态格局餐饮娱乐业态餐饮娱乐业态 分布分布蜀华商业步行街蜀华商业步行街名豪美食街名豪美食街俊豪中央大街美食街俊豪中央大街美食街现状：餐饮业较为集中，且经营广泛，品种繁多，但环境较差。娱乐业分布较为零散.消费人群：永川城区居民，但以老城区为主。永川老城区永川老城区业态格局业态格局其他临街散铺其他临街散铺胜利路胜利路萱萱花花路路业态范围：主要以服饰、便餐为主。消费客群：老城区居民、部分新城区居民消费水平：中低端主主 力力 店：店：名豪百货、名豪超市、名豪百货、名豪超市、国美电器国美电器，重百超市重百超市主主 力力 店：店：新世纪百货、苏宁电器、屈臣氏、肯德基、越界国际影城主主 力力 店：店：重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物广场租金/下限（元/月）租金/上限（元/月）将各片区商铺租金，结合前述各主力店的营业规模，可见大型主力店以其显著的人气吸附力，对片区内其他商业物业的租金起到极大的推动作用。主力店的品牌、经营规模不同，吸引聚集的人流量也有所不同，从而对该片区商业物业的租金起到推动力度也有所区别。从俊豪中央大街的情况来看，2F的商铺租金仅值1F的37%40%，商业价值大幅衰减。从渝西广场及名豪购物广场的租金数据分析，内街商铺租金，约值外街租金35%60%，商业价值严重跌减。永川老城区永川老城区从中心商圈主力店从中心商圈主力店&商铺租金商铺租金 的交叉分析，可以看出，的交叉分析，可以看出，大型品牌主力店大型品牌主力店_对本区域的租金推动作用明显。对本区域的租金推动作用明显。老老 城城 区区调调 研研 结结 论论商业环境成熟，人气鼎盛。商业环境成熟，人气鼎盛。商铺出租率商铺出租率100%100%，租金较高。，租金较高。老城区，商业氛围浓厚，从人流量、车流量角度，都呈现出商业繁盛景象。受陈旧的城市规划所限，交通路网、景观性、舒适性方面亦将有所限制。就目前而言，就目前而言，老城区商业价值老城区商业价值明显高于新城区明显高于新城区。从未来潜力角度，老城从未来潜力角度，老城区商业发展空间，有所区商业发展空间，有所局限。局限。大县城格局，典型的大县城格局，典型的“马路经济马路经济”,商业发展空间，有所局限。商业发展空间，有所局限。永川老城区,商业发展十分成熟,商业业态非常丰富。目前而言,地段、区位、配套优势明显，但从升值空间和发展潜力角度，将有所局限。老老 城城 区区调调 研研 结结 论论永川新城区永川新城区现有商业格局现有商业格局项目名称商业物业面积规划业态华创渝西新天地9万百货、超市、家电专业卖场、品牌专卖店、特色餐饮、娱乐（后期有酒店）伟映帝琴2.6万品牌专卖、餐饮、娱乐休闲、便利店竹映三清约2万品牌专卖、娱乐休闲、餐饮、便利店五洋都市庭园1.5万娱乐休闲、餐饮、便利店十里棠香1.4万特色餐饮休闲街康安尚都2万多百货、超市、办公润锦御珑山5478.2目前只有一家网吧入驻本案竹映三清 AC世纪 城康安尚都五洋都市庭院蜂尚伟映帝琴华创华创华创华创中轴线人民广场红河枫景桓大泰晤士河清晨巨宇江南御珑山十里棠香紫荆花广场体育中心天秀景地青年根据地金科中央金街电信局片区（底商）以建材为主，餐饮业态为辅。新城商业核心区人民广场商圈红河大道沿线社区底商，餐饮及生活服务为主昌州大道沿线社区底商，餐饮业态为主体育中心片区（底商）包含餐饮、休闲健身娱乐等业态新城区市调范围新城区市调范围重点调研板块：重点调研板块：人民广场商圈、红河大道沿线、昌州大人民广场商圈、红河大道沿线、昌州大道沿线、体育中心周边道沿线、体育中心周边主要调研个案主要调研个案:人民广场、人民广场、帝琴帝琴5858号大街、号大街、竹映三清、竹映三清、华创渝西新天地、华创渝西新天地、ACAC世纪城、世纪城、十里棠香等。十里棠香等。电信局片区人民广场商圈红河大道沿线昌州大道沿线体育中心片区人民广场商圈人民广场商圈 本案本案伟映帝琴伟映帝琴竹映三清竹映三清 AC AC世纪城世纪城人民人民广场广场占据永川商业中心地段的人民广场商业圈，商业营业面积达15万，商贸企业和个体工商户达500余家，新城区商业核心区域新城区商业核心区域华创渝西华创渝西新天地新天地天秀锦地天秀锦地红河枫景红河枫景调研范围伟映伟映帝琴、竹映三清、天秀锦地、帝琴、竹映三清、天秀锦地、ACAC世纪城、世纪城、华创华创渝西新天地等渝西新天地等项目商业部分业态组合大型百货、超市+零售购物+餐饮休闲+生活服务租赁价格少数几个人流极盛门面300-400元/平方米.月，其他外街60100元/平方米.月，内街1楼3565元/平方米.月内街2楼2035元/平方米.月人民广场商圈人民广场商圈新城区商业核心区域新城区商业核心区域红河大道沿线红河大道沿线 本案本案十里棠香十里棠香十里棠香十里棠香五洋峰尚五洋峰尚青年根据地新城区主要交通干道新城区主要交通干道沿线有十里棠香特色美食街、卡唯星巴风情美食街、和君临棠城、青年根据地、五洋都市庭院、五洋峰尚等入住率较高的小区以及文理学院红河校区。调研范围十里棠香、卡唯星巴特色美食街十里棠香、卡唯星巴特色美食街五洋五洋峰尚、五洋峰尚、五洋都市庭院、青年根据地等都市庭院、青年根据地等项目外围底商业态组合十里棠香、卡唯星巴十里棠香、卡唯星巴特色餐饮、五洋五洋峰尚、五洋峰尚、五洋都市庭院、青年根据地，都市庭院、青年根据地，针对文理学院学生的商业配套，以小型餐饮、针对文理学院学生的商业配套，以小型餐饮、便利店为主。便利店为主。租赁价格30-60元/平方米.月红河大道主要经营业态占比情况（不含十里棠香）红河大道沿线红河大道沿线新城区主要交通干道新城区主要交通干道昌州大道沿线昌州大道沿线新城区交通主干道，沿线小区居民入住率较高，人气较好，新城区交通主干道，沿线小区居民入住率较高，人气较好，商铺入住率及商铺租金也相对较高。商铺入住率及商铺租金也相对较高。昌州大道沿线 临街底商调查调研范围润锦润锦御龙山、巨宇江南、桓大御龙山、巨宇江南、桓大泰晤士清晨等泰晤士清晨等项目外围底商业态组合以餐饮、社区生活配套为主。租赁价格30-40元/平方米.月沿线有宇界维诗卡、润锦御龙山、巨宇江南、桓大泰晤士清晨住宅小区，由于交通便捷，该片区目前居民入住率较高，商铺入住率及商铺租金也相对较高。体育中心体育中心&奥兰半岛片区奥兰半岛片区调研范围 永川体育中心、康安尚都、兴龙苑等永川体育中心、康安尚都、兴龙苑等项目外围底商业态组合 以餐饮、社区生活配套、休闲、健身为主。租赁价格 15-18元/平方米.月位于新城区景观中轴的东北端，区域内目前有众多地产项目正在大力开发中，位于新城区景观中轴的东北端，区域内目前有众多地产项目正在大力开发中，为新城区极大片区中入住居民较少的区域，相对而言，目前人气较为不足。为新城区极大片区中入住居民较少的区域，相对而言，目前人气较为不足。具体个案具体个案详细市调数据及资料，点击以下链接：详细市调数据及资料，点击以下链接：竹映三清竹映三清崇尚百货、人人乐超市华创新世纪百货（超市）、哈曼皇宫永川文化艺术中心永川国际影城天秀景地天秀景地吉又吉购物中心新世纪百货、吉又吉超市、人人乐超市等一批重点项目近年来相继投入运营，加速了人民广场商圈发展的步伐.永川新城区永川新城区业态分布业态分布大型集中式商业大型集中式商业,目前均聚集在人民广场商圈。目前均聚集在人民广场商圈。但华创步行街、崇尚百货等商圈内传统商业体受经营定位的制约，近年来经营状况每况愈下，无法与人民广场商圈同步发展，成为影响商圈发展的重要因素。永川新城区永川新城区大型主力卖场地址营业面积（）营业楼面备注崇尚百货崇尚百货 永川店竹映三清300001层3层人人乐人人乐 永川购物广场(超市）竹映三清11230负1层配备车位1000多个吉又吉吉又吉超市天秀锦地5000新世纪百货新世纪百货 永川新城店（超市）华创商业街6300家博超市奥韵天居八号6000负1层家博购物中心奥韵天居八号220001层3层招商中核心商圈核心商圈大型集中式商业大型集中式商业 营业面积统计营业面积统计永川新城区永川新城区华创外街1F华创内街1F华创内街23F竹映三清临人人乐超市入口竹映三清背街1F天秀锦地临街1F帝琴58号外街1F帝琴58号内街1F帝琴58号内街2FAC世纪城外街1F主力店：新世纪百货（超市）主力店：人人乐超市崇尚百货主力店：吉又吉超市美食街从中心商圈主力店从中心商圈主力店&商铺租金商铺租金 的交叉分析，可见：的交叉分析，可见：大型品牌主力店对本区域的租金推动作用大型品牌主力店对本区域的租金推动作用在新城区再次得到印证。在新城区再次得到印证。租金/下限（元/月）租金/上限（元/月）永川新城区永川新城区餐饮业态餐饮业态 分布分布本案十里棠香华创渝西新天地帝琴58号大街体育中心AC世纪城十里棠香十里棠香帝琴帝琴5858号大街号大街红河枫景红河枫景扎啤广场扎啤广场体育中心体育中心ACAC世纪城世纪城华创渝西新天地华创渝西新天地新城区经营良好的餐饮主要集中在人民广场板块，以及新城区一些大型社区。餐饮环境幽雅舒适，虽然从消费客群来看覆盖了新城老城，但由于交通及其他因素，人气较老城区依然较弱。永川新城区永川新城区休闲娱乐业态休闲娱乐业态 分布分布本案十里棠香哈曼皇宫帝琴58号大街哈曼皇宫华创渝西新天地华创渝西新天地帝琴帝琴5858号大街号大街永川国际影院永川国际影院渝西新天地永川国际影院十里棠香目前主要集中在人民广场板块。永川新城区永川新城区其他临街散铺、社区商业，其他临街散铺、社区商业，业态凌乱，同样呈现出典型的“马路经济”特色.人民西路人民东路人民大道红河大道红河大道人民南路本案本案永川新城区永川新城区商业业态与入住率及商铺租金的关系商业业态与入住率及商铺租金的关系华创内街服饰零售店竹映三清服饰店华创外i街餐饮店文理学院主大门旁五洋/餐饮店帝琴58号内街1楼餐饮店帝琴58号外街1楼服饰店帝琴58号内街2楼休闲保健十里棠香餐饮项目周边社区餐饮项目周边生活服务昌州大道沿线餐饮帝琴58号外街1楼副食、生活服务本案竹映三清 AC世纪 城康安尚都五洋都市庭院蜂尚伟映帝琴华创华创华创华创中轴线人民广场红河枫景桓大泰晤士河清晨巨宇江南御珑山十里棠香紫荆花广场体育中心天秀景地青年根据地金科中央金街125346125346租金范围与人口密度的对比分析，可以看出，新城区各片区的租金与该租金范围与人口密度的对比分析，可以看出，新城区各片区的租金与该区域的人口密集程度呈正比关系。区域的人口密集程度呈正比关系。此外，还可以看出：大型主力店的进驻以及区域交通体系的便捷程度，此外，还可以看出：大型主力店的进驻以及区域交通体系的便捷程度，与居民入住率正相关。与居民入住率正相关。而片区各配套业态的丰富性也与入住率正向相关。而片区各配套业态的丰富性也与入住率正向相关。人民广场区域文理学院巨宇江南片区电信局居民区金域蓝湾片区体育中心片区人口人口密度密度租金/下限（元/月）租金/上限（元/月）永川城区永川城区商业现状调研商业现状调研永川城区商永川城区商业总体研判体研判名豪人民西路人民南路红河中路人民东路人民大道渝西大道中段红河大道红河大道渝西广场本案景观大道商铺主力面积为商铺主力面积为25256060。租。租金价格区间为金价格区间为30-6030-60元元/月，月，租金递增率为租金递增率为10%/10%/年，商铺售年，商铺售价为价为9000-120009000-12000元元/业态：餐饮为主业态：餐饮为主租金：租金：1515元元/月月物管费：物管费：0.30.3元元/月月业态：百货零售为主业态：百货零售为主租金：广场内租金租金：广场内租金200-250200-250元元/.月月；外街租金外街租金130200130200元元/.月。月。业态：餐饮业态：餐饮租金：租金：20-5020-50元元/.月月业态：百货零售为主业态：百货零售为主租金：广场内租金租金：广场内租金200-250200-250元元/.月月；外街租金外街租金130200130200元元/.月。月。业态：零售、餐饮为主业态：零售、餐饮为主租金：租金：40-7040-70元元/.月月业态：零售业为主业态：零售业为主租金：租金：40-80/40-80/.月月商业氛围商业氛围受城市配套、人口密集程度与历史沉淀影响，老城区商业氛围极为成熟，新城区尚处于发展初期。租金水平租金水平老城区商铺租金普遍较高；新城区极少数商铺由于人流极盛原因，租金水平 可与老城区持平，但其余大部分物业租金水平大大低于老城区，租金落差较大。经营状况经营状况老城区由于人气原因，经营状况比较良好，新城区在缺乏有序业态规划且人气不足的情况下，经营情况不太理想。目前在商业环境、租金水平、经营状况等方面，目前在商业环境、租金水平、经营状况等方面，老城区均较新城区优胜。老城区均较新城区优胜。业态格局业态格局 典型的“马路经济”，老城区业态丰富分布凌乱，新城区业态有待完善，业态分布方面也相对零散。大型集中性购物中心，大都集中在老城区。新城区有少量百货、大型超市等集中式大商业，但其他业态更多以餐饮、休闲、生活服务为主。社区商业方面，新城多数小区由于目前地域还不成熟，且开发商对社区商业无统一的规划、招商，因此已售部分出租率不太理想，没有形成较好的商业氛围，故社区商铺空置率较高。永川城区商业永川城区商业初步研判初步研判 ：业态格局特点业态格局特点 餐饮业占比最高，但大多为中档及低档，餐饮业占比最高，但大多为中档及低档，同质化严重同质化严重，高品位特色商业较为欠缺，高品位特色商业较为欠缺.从业态比例来看，餐饮业占比最高，其次是生活购物，再次是社会服务，再次是休闲娱乐。从业态比例来看，餐饮业占比最高，其次是生活购物，再次是社会服务，再次是休闲娱乐。但从餐饮及休闲娱乐等特色商业的档次上看，高档特色商业较为欠缺，大部分为中低档。但从餐饮及休闲娱乐等特色商业的档次上看，高档特色商业较为欠缺，大部分为中低档。永川城区商业永川城区商业初步研判初步研判 ：永川城区商业永川城区商业初步研判初步研判 ：大型主力店对周边区域的商铺租金带动效应明显。大型主力店对周边区域的商铺租金带动效应明显。租金/下限（元/月）租金/上限（元/月）商铺出租率老城区租金水平总体而言，大大高于新城老城区租金水平总体而言，大大高于新城但新城区但新城区人民路也有少数商铺租金与老城黄金商铺持平。人民路也有少数商铺租金与老城黄金商铺持平。外街与内街，外街与内街，1F1F与与2F2F商铺租金有呈现反比落差。商铺租金有呈现反比落差。老城区商铺出租率明显高于新城。老城区商铺出租率明显高于新城。外街与内街，外街与内街，1F1F与与2F2F商铺出租率有呈现显著落差。商铺出租率有呈现显著落差。永川商永川商业宏宏观环境境1商商业消消费者及商者及商业客客户问卷卷调查3Contents目目 录录China LAND 新|港|地|产 顾问|策划|代理|管理 新城区商新城区商业物物业供供应及新增及新增预期期5本本项目商目商业环境关境关联性敏感因素分析性敏感因素分析4新城区商新城区商业物物业竞争格局争格局6本本项目商目商业市市场环境启示境启示7永川商永川商业现状状调研研2问卷调查问卷调查问卷调查商业消费者商业消费者&商业客户商业客户 新城区新城区的餐饮、休闲娱乐等业态，基本可覆盖永川城区全城市民（消费环境幽雅舒适，停车方便）但是在百货购物方面新城居民认为老城选择性更多而且比较集中（新城区较为零散，且交通不便），在生活服务方面，老城区性价比更高，因此在这两方面，目前仍然倾向于在老城区消费。老城区老城区购物、餐饮、休闲娱乐等各种商业业态，基本可覆盖永川城区全城市民。尤其是集中式百货购物、生活服务类。永川城区永川城区 商业消费客群基本洞察商业消费客群基本洞察调查人员调查人员永川项目市调小组调查周期调查周期6月9日-6月10日（2天）调查对象调查对象永川老城区及新城区消费者、商户、投资者调查方式调查方式随机抽样消费者问卷调查消费者问卷调查安排及区域分布安排及区域分布1 您的性别：男 女2 您的年龄：1825岁 2635岁 3745岁 4655岁 56岁以上3 您的学历：中专（高中）大学 硕士 博士 其他4 您的职业：普通员工 中层管理人员 个体户 专业技术员 自由职业者 无业/待业/下岗/离退休 学生 工人 高层管理人员 企业主 家庭主妇 其他 5 您目前居住的区域：永川老城区 永川新城区 永川周边乡镇 其他:6 您工作的区域：永川老城区 永川新城区 永川周边乡镇 其他：7 您目前主要的出行工具是：私家车 单位交通车 公交车 摩托车/电动车 出租车 步行 自行车8 您目前常去的商圈有：渝西广场 名豪购物广场 人民广场 其它：9 您选择消费场所主要关注的问题：购物环境 产品 价格 促销 便利 配套 服务10 您（家庭）主要消费方向：购物 餐饮 娱乐休闲 日常消费 医疗 保养健身 学习 其它 11 您认为永川目前最缺乏哪类消费场所：12 以下各项你认为哪项更重要？（请按主次顺序在方格上写上序号）地理位置 装修方式 环境氛围 食品味道 服务质量 产品价格经营方式 品牌形象 店铺风格13 请问哪类特色餐饮、休闲娱乐场所最能吸引你？品牌餐饮连锁 特色美食 茶楼 酒吧 咖啡厅 KTV 洗浴中心 其它14 请问你最喜欢吃哪种类型的特色餐饮？15 请问什么情况下你会选择到特色餐饮场所消费？节日庆贺 远朋来访 朋友聚餐 休闲消费 特价促销 朋友推介 其它16 请问你可以接