金坛市房地产调研报告2011.5.25.pdf

尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 持续系统的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道 尚美佳中国常州市场部 金坛市房地产调研报告 20112011年年5 5月月 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 1 Part 1 金坛城市发展研究金坛城市发展研究 Part 2 金坛房地产总体市场研究 Part 4 金坛市中心住宅项目专题调研 Part 5 金坛市中心商业项目专题调研 Part 3 金坛房地产板块分布及特征分析 目目 录录 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 2 晋晋 （411411年）年）1949年年 1993年年 早在石器时代早在石器时代 就有先民活动就有先民活动 属于吴地属于吴地 系延陵县金山乡系延陵县金山乡 境城和隶属关系多有境城和隶属关系多有 变动但县名未变变动但县名未变 隋末农民起义隋末农民起义 中乡人自立金山中乡人自立金山 县县 唐武后垂拱四年唐武后垂拱四年 改为金坛县改为金坛县 设立金坛市设立金坛市(县级县级)20102010年全国百强年全国百强 县（市）第县（市）第7777位位 历史沿革历史沿革 春秋战国春秋战国 （前（前500500年）年）隋末隋末 （617617年）年）唐唐 （688688年）年）金坛“江东福地”武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为更县名为 金金 坛坛 城市总概城市总概 2010年年 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 3 全市面积 975平方公里 2010年GDP 308.3亿 元 户籍人口 54.9万 市区人口 22万 支柱产业 纺织服装、精细化工、光伏新材料、机械电子 金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。金坛宁、沪、杭三角地带之中枢 城市总概城市总概 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 4 金坛金坛 总长：200公里 金坛的水陆空交通非常便捷。京沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内；到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时；在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；金坛水陆空，交通方便便捷 城市交通城市交通 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 5 I.I.城市总体规划城市总体规划 东扩南移：东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。生活用地。城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人”字型生态水景环。居住用地：包括中心居住片区、西城居住片中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居区、城南居住片区、以及城东居住小区，住小区，居住用地人口毛密度统一按 300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。城市规划城市规划 “东扩南移，发展三大生活片区”尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 6 年份年份 20012001 20102010 20202020 市区总人口（万人）16 22 24 城市用地规模（k）13.4 21 26.83 II.II.城市发展规模（城市发展规模（2001200120202020）长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市 城市规划城市规划 丹丹 金金 漕漕 河河 原原 城城 东东 乡乡 界界 钱资荡钱资荡 通济河与经济开发区界交汇处通济河与经济开发区界交汇处 城市面积：城市面积：62.762.7平方公里平方公里 20202020年城市建设用地：年城市建设用地：26.826.8平方公里平方公里 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 7 金坛经济开发区的产业规划：金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区 轻纺机械产业区 高新技术产业区 物流出口加工产业区 重大项目预留及橡塑产业区 金坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。金坛开发区规划金坛开发区规划 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 8 滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。金坛湖滨新城概念规划金坛湖滨新城概念规划 高档生态休闲生活居住新城 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 182 223 263 261 308 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%05010015020025030035020062007200820092010金坛经济总量及增速金坛经济总量及增速 全年生产总值 增长速率 9 单位：亿元单位：亿元 15022 17283 19710 21681 23996 10710 11622 12116 13108 15020 05000100001500020000250003000020062007200820092010金坛金坛人均收入人均收入情况情况 人均可支配收入 人均消费支出 单位：元单位：元 金坛经济总量持续保持稳定增长金坛经济总量持续保持稳定增长，2010年GDP方突破308亿元，相应人均GDP突破56000元，相当于8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期；人均可支配收入增加的同时，人均人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升消费支出也在稳步上升，2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。城市经济发展分析城市经济发展分析 城市经济发展稳步增长 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 10 14.6 15.5 16.7 20.2 22 97.5 121.6 145 147.1 173.7 69.9 85.9 101.3 94.1 112.6 05010015020025030035020062007200820092010金坛产业结构金坛产业结构 第三产业 第二产业 第一产业 7%56%37%20102010年金坛产业比重年金坛产业比重 第一产业 第二产业 第三产业 第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着房地产行业也是面临着较大的发展机遇。较大的发展机遇。单位：亿元单位：亿元 城市经济发展分析城市经济发展分析 房地产行业面临着较大发展机遇 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 11 年份 2007年 2008年 2009年 2010年 总户籍人口（万人）54.432 54.59 54.65 54.9 人均GDP（元）41023 43486 47858 56000 人均GDP同比增长 21.2%6%10%17%金坛市近三年常住人口及人均金坛市近三年常住人口及人均GDPGDP发展状况发展状况 近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。城市经济发展分析城市经济发展分析 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 12 金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。1 金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未来城市的发展将高速前进。2 东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用地。3 金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。4 人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来对待生活质量的要求也愈加提升。5 城市研究小结城市研究小结 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 13 Part 1 金坛城市发展研究 Part 2 金坛房地产总体市场研究金坛房地产总体市场研究 Part 4 金坛市中心住宅项目专题调研 Part 5 金坛市中心商业项目专题调研 Part 3 金坛房地产板块分布及特征分析 目目 录录 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 14 年份年份 城镇固定资产投资城镇固定资产投资 房地产房地产开发投资开发投资 占固投比重占固投比重 2006 46.89 15.21 32%2007 62.50 17.09 27%2008 103.64 20.21 19%2009 89.66 20.43 23%0%5%10%15%20%25%30%35%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002006200720082009近年金坛房地产投资情况近年金坛房地产投资情况 城镇固定资产投资 房 地 产开发投资 占固投比重 金坛固定资产投资从06年开始基本每年稳定提升，特别是08年响应国家基建投资比重较大，说明金坛城市发展金坛城市发展处于平稳上升周期。处于平稳上升周期。房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投资并没出现过热，楼市房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康。发展比较健康。金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期；房地产企业对金坛前景信心不断增强，房房地产投资增速较快，市场环境较为健康地产投资增速较快，市场环境较为健康。固定资产投资固定资产投资 单位：亿元单位：亿元 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 15 单位：元单位：元/4700 4900 5210 5250 5100 5120 5480 5700 5520 5500 5750 5350 0100200300400500600700800400045005000550060001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20102010年金坛商品房成交年金坛商品房成交价格价格及成交套数及成交套数走势走势 2010商品房成交价 2010商品房成交套数 单位：套单位：套 2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在基本保持在400400-600600套套/月左右；月左右；7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。商品房价格信息商品房价格信息 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 16 131.67 134.11 135.46 79.63 89.82 64.94 0.000.501.001.502.002.500204060801001201401602008年 2009年 2010年 施工面积 竣工面积 施工竣工比 金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在08年市场不景气的情况下，依然以高昂的势头上涨；2010年，全市房地产施工面积135.46万，环比增长0.1%；全市商品房竣工面积64.94万，环比下降27.7。整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。单位：万单位：万 商品房供应结构商品房供应结构 金坛商品房施工和竣工面积金坛商品房施工和竣工面积 数据来源：金坛年鉴数据来源：金坛年鉴 单位：单位：%尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 17 单位：单位：房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛4月份的去化周期10月来看，楼市还是相楼市还是相对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。商品房供应结构商品房供应结构 金坛住宅和商业存量及去化周期金坛住宅和商业存量及去化周期 单位：月单位：月 注：去化周期（月）=当月存量/前六个月平均去化量 0.05.010.015.020.025.030.035.0010000020000030000040000050000060000070000004/1005/1006/1007/1008/1009/1010/1011/1012/1001/1102/1103/1104/11金坛住宅存量 金坛商业存量 住宅去化周期 商业去化周期 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 18 2010年金坛商品房销售量为54.4万，新增预售面积为47.3万；市场市场整体呈现供小于求，市场还存在着强整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力；大的购买力；单位：万单位：万 商品房销售信息商品房销售信息 12.2 0246810121404/1005/1006/1007/1008/1009/1010/1011/1012/1020102010年金坛商品房销售情况年金坛商品房销售情况 新增面积 销售面积 1.53 1.26 0.48 0.40 0.06 2.43 0.65 0.09 1.18 0.000.501.001.502.002.503.0004/1005/1006/1007/1008/1009/1010/1011/1012/1020102010年金坛商品房供需比年金坛商品房供需比 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 19 编号 地块名称（位置）出让面积（）规划 用途 容积率 总建 （）起始价 （万元）成交价 （万元）溢价（%）地价 （万/亩）楼面地价 （元/）1 西门大街延伸段北西门建材市场西侧地块 3366 商业 2.23 7506.18 389 389 0%77 518 2 晨风路南金宜公路东侧地块 85739 商业 1.4 120034.6 2572 3050 19%24 254 3 汇贤路东皇家华园西南侧地块 19948 商业 2 39896 2445 2445 0%82 613 4 汇贤路东南环二路北侧地块 121140 商住 1.50 181710 8214 8300 1%46 457 5 城东工商所北侧 5579 商住 2.3 12831.7 1500 1500 0%179 1169 6 西门建材市场西侧看守所南侧地 11651 商业 1.1 12816.1 1048 1048 0%60 818 7 丹金溧漕河东金宜公路西侧地块 100000 商业 1 100000 3000 3000 0%20 300 8 虹桥菜市场地块 12412 商住 2.45 30409.4 2750 6050 120%325 1990 9 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 29.5 18%112 2095 20102010-20112011年金坛土地市场年金坛土地市场 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 20 编号 地块名称（位置）出让面积（）规划用途 容积率 总建 （）起始价 （万元）成交价 （万元）溢价（%）地价 （万/亩）楼面地价 （元/）10 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 29.5 18%112 2095 11 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 28.5 14%108 2024 12 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 28 12%106 1989 13 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 30.5 22%116 2166 14 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 29.5 18%112 2095 15 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 29 16%110 2060 16 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 31.5 26%119 2237 17 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 30 20%114 2131 18 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 33.5 34%127 2379 19 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 32 28%121 2273 20102010-20112011年金坛土地市场年金坛土地市场 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 21 编号 地块名称（位置）出让面积（）规划 用途 容积率 总建 （）起始价 （万元）成交价 （万元）溢价（%）地价 （万/亩）楼面地价 （元/）20 金城镇常溧公路北侧 176 住宅 0.8 140.8 25 31.5 26%119 2237 21 江南路南激素研究所地块 39534 商业 1.0-1.6 63254.4 5337 5400 1%91 854 22 市老西门菜市场地块 17581 商业 1.0-2.0 35162 1846 6850 271%260 1948 23 自来水厂东侧地块 16570 商住 3 49710 4500 5200 16%209 1046 24 金尧公路东拆迁安置地块 13706 商住 1.335 18297.51 572 572 0%28 313 25 百花西路南沿河北路北侧地块 5579 商业 1.5 8368.5 376 376 0%45 449 26 果品市场地块 6564 商住 2 13128 2050 2500 22%254 1904 27 苏南面粉厂 50141 住宅 2.4 120338.4 11300 15400 36%205 1280 28 西门加油站南侧 2290 商业 1.3 2977 280 370 32%108 1243 29 晨风路南尧塘路西侧 46649 住宅 1 46649 1400 1400 0%20 300 30 汇贤路东皇家华园南侧 28949 住宅 1.7 49213.3 1390 1390 0%32 282 31 香雪制粉公司地块 4157 商住 2 8314 280 280 0%45 337 20102010-20112011年金坛土地市场年金坛土地市场 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 22 编号 地块名称（位置）出让面积（）规划用途 容积率 总建 （）起始价 （万元）成交价 （万元）溢价（%）地价 （万/亩）楼面地价 （元/）32 常溧路南朱延路东侧地块 29216 商业 1.3 37980.8 1535 1535 0%35 404 33 金海湾花园地块 47217 商住 2.2 103877.4 14200 14200 0%200 1367 34 金坛市老鸦塘西北角 24527 住宅 2.85 69901.95 6000 7650 28%208 1094 35 市二中西侧地块 27207 商住 1.7 46251.9 2448 3237.003 32%79 700 36 华阳路东、金武路北侧 32740 商住 3 98220 7590 7590 0%155 773 37 南环二路北、下塘河南侧 46573 商住 3 139719 10580 10580 0%151 757 38 东环二路东、金武路南侧 51794 商住 3 155382 11720 11720 0%151 754 39 金湖路东、南环二路北侧 132000 商住 3 396000 29490 29490 0%149 745 40 华阳路东、金武路北侧 125931 商住 3 377793 28140 28140 0%149 745 4141 金坛市华城东方十一组（西桥52）77.10 住宅 2 154.2 25.75 25.75 0%222 3340 合计合计 11101110949949 2347585.92347585.9 20102010-20112011年金坛土地市场年金坛土地市场 数据来源：江苏土地网数据来源：江苏土地网 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 23 09年下半年到2011年，金坛共出让经营性土地（住宅、商业）金坛共出让经营性土地（住宅、商业）4141宗，面积达宗，面积达11109491110949，其中其中楼面价超过楼面价超过10001000元元/，达到，达到2222块，楼面价超过块，楼面价超过19001900元元/，达到，达到1616块块，其中虹桥菜市场地块溢价更是达到120%，该地块被本土开发商汇景房地产开发有限公司拍的，此开发商目前在售楼盘为左邻右里，均价为5500元/；随着金坛越来越多的出现高楼面价地块，也带动了随着金坛越来越多的出现高楼面价地块，也带动了20102010年的金坛房价，更预示着金坛未来房地年的金坛房价，更预示着金坛未来房地产价格的走势。产价格的走势。20102010-20112011年金坛土地市场年金坛土地市场 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 24 近三年来，金坛市房地产一路高涨，市场存在着巨大潜力，节节攀升的均价证实了金坛房产市场供不应求的现象金坛房产市场供不应求的现象；1 高溢价地块的出现，预示着金坛楼市的后期房价将受到进一步刺高溢价地块的出现，预示着金坛楼市的后期房价将受到进一步刺激；激；2 近几年来金坛房地产占固投比例呈平稳发展趋势，说明房地产投房地产投资并没出现过热，楼市发展比较健康；资并没出现过热，楼市发展比较健康；3 随着政府调控力度的加大，金坛楼市出现了短暂的波动，但后期逐步恢复稳定态势。逐步恢复稳定态势。4 金坛房地产研究小结金坛房地产研究小结 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 25 Part 1 金坛城市发展研究 Part 2 金坛房地产总体市场研究 Part 4 金坛市中心住宅项目专题调研 Part 5 金坛市中心商业项目专题调研 Part 3 金坛金坛房地产板块分布及特征分析房地产板块分布及特征分析 目目 录录 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块划分 金坛市就目前的市场和区位划分，主要形成了四大板块，分别为：市中心、城东、城南、城西金坛市就目前的市场和区位划分，主要形成了四大板块，分别为：市中心、城东、城南、城西 丹金溧漕河丹金溧漕河 南环二路南环二路 华华路路阳阳 下塘桥河下塘桥河 市区板块市区板块 城东板块城东板块 城西板块 城南板块 美地 蓝庭 亲亲家园 金水湾 名仕家园 碧水华庭 左邻右里 颐和世家 愚池湾 御湖豪庭 金海湾 景潭 城南花园 城开半岛花园 房地产市场板块划分房地产市场板块划分 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块板块 区域限定区域限定 区域形象区域形象 城西板块 丹金溧漕河以西 区域靠近城西化工园区，环境一般；在规划上相对比较凌乱，且开发的住宅小区较少，但在供应量少的情况下销售较好。城东板块 电胜河、华阳路以东 城东依据经济开发区，旨在大力推进“一区三园”建设和发展，政策支持引导城市向东扩展；近两年城东土地拍卖火热，造成城东新开项目较多，竞争激烈，板块价值不断上升。城南板块 南环二路以南 政府规划为滨湖新城，是金坛发展的重点区域，大力打造的城市新行政中心区及生态休闲居住区，后期将成为新的繁华中心及高档居住区，未来发展不可小觑；区域认同感上升很快，以中高端楼盘为主；市中心板块 西至丹金溧漕河，东至电胜河，北至下塘桥河，南达南环二路和西环二路 市中心版块拆迁成本增高，拆迁相对困难，因此近两年市中心楼盘相对不多，有代表性的市中心个案御湖豪庭。人文、旅游资源丰富；商业配套齐全，交通便捷；区位认同感强，以中高端楼盘为主。房地产市场板块形象房地产市场板块形象 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 亲亲家园 美地 蓝庭 板块板块 代表性代表性 项目项目 项目项目 情况情况 总建总建 （万万）容积率容积率 产品产品 形态形态 单价单价（元（元/）项目项目 配套配套 城西 美地蓝庭 在售 20 1.89 多层 5500 汽车北站，金城镇政府，三院，家具城 亲亲家园 售罄 22 2.57 小高层 6000 华地百货（在建中）城西板块情况城西板块情况 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块板块 项目项目 项目情况项目情况 总建总建 （万万）容积率容积率 产品形态产品形态 单价（元单价（元/）项目配套项目配套 城东 金水湾 在售 23 1.5 小高层、高层 5500 一中，五中 苏果超市 下塘河风景区 名仕家园 在售 16.4 2.5 小高层、高层 5500 碧水华庭 在售 28 1.7 多层、小高层、高层 5000 一中，五中 联华超市 河滨绿地 左邻右里 在售 21 1.33 多层 5500 名仕家园 碧水华庭 金水湾 左邻右里 城东板块情况城东板块情况 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块板块 项目项目 项目情况项目情况 总建总建 （万万）容积率容积率 产品形态产品形态 单价单价 （元（元/）项目配套项目配套 城中 御湖豪庭 在售 10.26 2.4 小高层、多层 6500 大统华、花都百货、第一百货、华润百货 华罗庚中小学 第一医院、中医院 华罗庚公园、愚池公园 愚池湾（御湖豪庭二期）未售 11 2.85 小高层、高层 6500 金海湾 未售 15 0.75 高层、别墅 7000 颐和世家 在售 10 2.5 小高层 6000 颐和世家 御湖豪庭 金海湾 愚池湾 城中板块情况城中板块情况 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块板块 项目项目 项目情况项目情况 总建总建 （万万）容积率容积率 产品形态产品形态 单价单价 （元（元/）项目配套项目配套 城南 城开半岛花园 在售 13 1.3 小高层 5800 金沙湖，城南体育休闲公园，体育馆 景潭城南花园 在售 20 1.51 多层 5500 南洲公园，体育馆 景潭 城南花园 城开半岛花园 城南板块情况城南板块情况 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 板块板块 区域优势区域优势 区域劣势区域劣势 发展趋势发展趋势 市区板块 深厚的人文底蕴，成熟的商业基础，市中心的凝聚力与辐射力、交通便利。主要存量土地有限，拆迁难度大，主要通过城区改造和商业升级来推动区域建设。在规划上属于保护性开发地段，房地产升值 潜力巨大，投资前景被看好。城东板块 新兴的投资热土，强大的产业政策支撑，雄厚的产业基础，现代化的整体规划。区域土地出让较多，后期竞争激烈，产品品质有待提升。区域房地产将有不错的上升势头，后期将有与城中板块分庭抗礼的态势。城南板块 被政府强烈关注的片区，定位为行政中心区和生态休闲居住区，其未来的发展和政府的支持力度和持续性发展密切相关。目前交通、配套均处于不成熟阶段，区域价值还未被购房者认可。后期片区也将因政府的迁移形成新的城市中心，新市中心片区也将是金坛最为有潜力的高档居住生活区。城西板块 临近市中心，区域配套共享，且目前华地百货正在建设中，后期区域生活氛围成熟。靠近城西化工园区，居住环境一般；在规划上相对比较凌乱区域，因此后期片区升值潜力也受到限制。城西板块不属于政府规划片区，依据板块目前态势继续慢步发展，后期升值只能随着其他片区变化。板块房地产发展走势研判板块房地产发展走势研判 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 33 Part 1 金坛城市发展研究 Part 2 金坛房地产总体市场研究 Part 4 金坛市中心住宅项目专题调研金坛市中心住宅项目专题调研 Part 5 金坛市中心商业项目专题调研 Part 3 金坛房地产板块分布及特征分析 目目 录录 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 金坛市中心及热销项目，且在区域内被认可及关注；调查重点一是户型配比，二是项目卖点，三是客户群体；通过分析调查项目特质，为市中心区域未来市场趋势性进行研判。针对本次调研的目的，对市中心住宅进行调研，研究其目前发展状况及对未来发展潜力的预判，介于金坛区域性较小，因此在调研项目上选取了中心及区域热销楼盘进行专案调查。2、调查内容及目标 3、案例选取 御湖豪庭、颐和世家、左邻右里、碧水华庭、美地蓝庭、城南花园 1、调查说明 金坛市中心住宅专题调研金坛市中心住宅专题调研 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 开发商：常州华毅房产 建筑面积：102622 总户数：459户 停车位：1：1 容积率：2.4 均价：6500元/物业公司：深圳公元物业 物业费：电梯多层1.2元/月、高层1.5元/月 开盘时间：2009年开始第一期 交付时间：2011年下半年 基本信息基本信息 项目卖点项目卖点 区域配套：愚池公园、段玉裁纪念馆、金坛博物馆 建筑形态：欧式古典风格 产品细节：面砖+真石漆，外墙外保温处理，欧式雕花阳台 规划景观：欧式园林 御湖豪庭御湖豪庭 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 户型配比户型配比 户型 面积 占比 三房两厅一卫 110 23%三房两厅一卫 120 8%三房两厅两卫 130 8%三房两厅两卫 150 57%四房两厅两卫 228-241 4%热销产品热销产品 120-150 滞销产品滞销产品 复式228-241 客户特征客户特征 住宅喜好：110-130多功能三房，生活功能齐全 客群架构：30-60岁事业单位，公务员，小企业老板 客户来源：市中心区域居民，周边区域及乡镇 单价承受：5500元/-6500元/总价承受：60万-170万（一次性付款不多）御湖豪庭御湖豪庭 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 项目地址：沿河西路与南环一路交叉地段 发展商：金坛市金昇房地产开发有限公司 物业类别：多层、小高层、高层 总建面积：10万 容积率：2.5 物业费：0.64元/月 物业公司：唯仁物业 均价：6000元/交付标准：毛坯 开发期数：2期（一期售罄）车位配比：1:0.8 开盘日期：2008年6月 交付日期：2010年年底 基本信息基本信息 项目卖点项目卖点 区域配套：愚池公园 建筑形态：现代简约 产品细节：框架 规划景观：生态居家园林 颐和世家颐和世家 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 户型配比户型配比 户型 面积 占比 两房两厅一卫 88.16-103.96 17.45%三房两厅一卫 118.11-123.81 25.31%三房两厅两卫 131.81-146.18 49.37%四房两厅两卫 138.77-184.44 7.86%热销产品热销产品 100-140三房，楼层4-12楼 滞销产品滞销产品 90以下的两房 客户特征客户特征 住宅喜好：三房产品，且中间楼层 客群架构：30-50岁事业单位、私营业主、外出打工本地居民 客户来源：市中心、周边区域 承受：5000元/-5500元/总价承受：40万-80万（几乎所有都贷款）颐和世家颐和世家 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 项目地址：金坛五中南侧 发展商：金坛汇景房地产开发有限公司 物业类别：多层 总建面积：21万 容积率：1.33 物业费：0.64元/月 物业公司：鑫盛物业 均价：5500元/交付标准：毛坯 开发期数：四期 车位配比：1:0.8 开盘日期：2009年6月 交付日期：2011年年底 基本信息基本信息 项目卖点项目卖点 区域配套：金坛市第五中学、自身菜市场配套 建筑形态：中式风格 产品细节：复式户型的设计、电梯花园洋房 规划景观：组团式围合 左邻右里左邻右里 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 户型配比户型配比 户型 面积 占比 一房两厅一卫 50-63 32%两房两厅一卫 100 12%三房两厅一卫 130-143 48%三房两厅两卫 151 8%热销产品热销产品 100-130三房 滞销产品滞销产品 140复式 客户特征客户特征 住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低 客群架构：30-50岁，事业单位、私营业主 客户来源：乡镇中心、周边区域 承受：5000元/-5500元/总价承受：40万-80万（几乎所有都贷款）左邻右里左邻右里 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 项目地址：金坛市一中东南侧 发展商：常州金进房地产开发有限公司 物业类别：多层、小高层、高层 总建面积：28万 容积率：1.7 物业费：0.64元/月 物业公司：高正物业 均价：5000元/交付标准：毛坯 开发期数：四期（三期交付）车位配比：1:0.8 开盘日期：2007年4月 交付日期：2009年年底 基本信息基本信息 项目卖点项目卖点 区域配套：五中、联华超市、河滨绿地 内部配套：会所、幼儿园 建筑形态：现代简约 产品细节：户型设计上注重功能性及美观性 规划景观：12000的中央水景、东南亚特色风情 碧水华庭碧水华庭 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 户型配比户型配比 户型 面积 占比 两房两厅一卫 88 31%两房两厅一卫 94 23%两房两厅一卫 97 23%三房两厅一卫 109-111 16%三房两厅两卫 140 7%热销产品热销产品 109-111三房 滞销产品滞销产品 88-94两房 客户特征 住宅喜好：小三房，多功能三房，总价低 客群架构：30-50岁，农业，普通职工 客户来源：周边村民，乡镇区域，在外打工本地居民单价承受：4500元/-4800元/总价承受：50万-60万（几乎所有都贷款）碧水华庭碧水华庭 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 尚美佳中國 持续系統的房地产整合解决之道 发展商：金坛华城房地产开发有限公司 物业类别：多层（含复式）总建面积：20万 容积率：1.51 物业费：0.6元/月 物业公司：金坛华盛物业 均价：5500元/交付标准：毛坯 开发期数：3期（目前第一期）车位配比：1:1 开盘日期：2010年12月 交付日期：2013年年中 基本信息基本信息 项目卖点项目卖点 区域配套：南洲公园，体育馆 建筑形态：江南水乡风格 产品细节：一楼带前后院，单独一栋纯复式 规划景观：中式园林景观 景潭景潭城南花园城南花园 尚美佳中國 持续系統的