物业公司对中铁山水天下前期介入总结.doc

物业工程总结建议
中铁·山水天下在公司正确领导下圆满完成了各项工程施工，顺利通过了政府相关部门的分项和综合验收工作，于2010年3月18日正式交付业主使用，为了总结物业管理在工程施工中做出的相关建立和监理工作，提升在二期工程施工中施工效率及经验。
一、物业管理早期介入：
早期介入能够给物业的立项定位以及功能等提出合理化建议和意见。
二、物业管理期期介入，
1、是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。
 2、 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。
三、总结物业公司走过的早、前期介入：
2008年1月成立中宸物业到现在更名为秦渝物业走过了两年多的时间，从项目立项到施工再到前期介入的每个环节。我部都先后通过相关前期介入工作报告10余次。具体总结如下：
1、 项目定位的总结
中铁山水天下是一个具有独特创新户型，高赠送面积的的中高档品质的花园洋房住宅社区，在花园洋房领域占用较高的领地。
2、 项目工程施工的总结
项目从2008年1月开始施工至2010年1月完成并全面竣工验收。走过了不平凡的施工历程，短短的两年时间里从基础到封顶再到安装细节等等，都体会到了优良的工程质量，一切都能够满足设计规范和施工规范。在符合规范的基础上也需要合理使用和方便业主，为此我部根据前期介入及交房和整改过程中的相关实际情况对小区的合理使用做如下总结：
(一)空调及空调排水部分：
1、5#、13#、12#、11#楼等空调预留孔被已安装的排水管道遮挡，交房后业主不方便安装和维修室外空调机，二次装修时变动房屋结构会影响外观。
2、入户大堂没有预留空调孔及空调安装位置，夏季室内通风和降温无法解决，影响使用，同时对电梯运行也会造成安全隐患。
3、销售宣传时对（A3）等空调板可以拆除，拆除后的外机摆放位置是一个很大的问题。
4、17#楼空调外机就是在变更中设置在外墙，后期会影响外观。
5、 已安装的空调排水管室外排水接口位置过高，对室外机的排水造成无法保证，造成冬天使用空调时，外机化霜水四溅。
(二)给、排水部分：
1、 小区住宅的给水管道走向安装不是很合理，在设计前应该考虑弯道的安装及美观。
2、 由于小区的户型多是大户型，目前的管径供水不能满足业主日常生活使用。
3、小区排水的设置必须考虑地表层的沉降，否则会经常拉断和挖开维修，会给后期物业管理和业主使用维修带来极大不变，
4、重庆夏天雨水量很大，对排水设施的要求非常高，在适当的地方多做引水明沟或水篦子排水，设计排水坡度要大点和位置适当。
5、绿化及清洁用水：未合理设置绿化和外围清洁相配套的水系统，景观区域内不再设置高杆取水方式；高层建筑每栋楼中水井内未设置拖帕池，水井内未做防水施工处理，甚至还有部分抹灰层都未进行。
6、未在水景内设置相关的二次循环使用的相关设施系统。
7、围墙明沟设置不能满足相关排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供绿化使用）
8、山体排水不畅，3#车库门前道路下雨后一直细水长流至岗亭，给业主和使用人出行带来极大的不变。
9、部分电梯地坑未设置排水系统。
(三)防水部分：
1、各楼栋单元之间的伸缩缝需要在屋面做伸缩防水处理和侧面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。
2、花园洋房一层及负层的防水及防潮层，出现渗水及反碱现象。
3、车库的顶部出现较多渗水现象，责任不够明确，交叉施工没有完成后续工程。
（四）土建
1、室内墙面、地面等空鼓裂缝较多，部分墙面掉沙严重，门框不正。
2、公共通道的地砖施工中破损未更换。
3、花台鹰嘴沟水。
4、阳角外墙砖部分未碰角。
5、女儿墙裂缝和屋面裂缝。
6、部分负一层外墙面，保温及外墙砖未施工到位。
7、负一层顶棚施工粗糙。
8、电梯机房顶面和机房施工粗糙，未进行找平处理或者刷漆等处理措施。造成卫生很难清洁。
9、部分空间设计确实存在不合理。如：露台的空调板设计就存在很多使用上的缺陷。
10、消防水泵房应该做明沟处理，同时把贴上地砖为宜。
11、顶层的露台存在日晒雨淋的现象，给物业装修管理带来极大的不便。给物业违反审批带来企业经营风险。
12、一层与负一层楼梯施工事宜，造成业主在装修现浇成分，给物业违法审批带来了企业经营风险。
13、发电机房贴地砖或者刷漆为宜。
（五）电梯
1、电梯安装验收合格后移交时间过长，导致物业管理和甲方的质保缩短。
2、电梯前期施工细节问题太多，移交不规范。
3、花园洋房的电梯轿厢过小，显得很拥挤。
（六）门、窗
1、美心门
1.1防盗门的标志存在很多松动。
1.2防盗门的表面出现部分凹陷和交叉施工中檫伤较多。
1.3门上部分装饰盖未安装等细小的物品未安装到位。
1.4单元门锁具生锈较为严重。
1.5单元门的闭门器力度过大。
1.6部分防火门无法关闭和正常使用。
1.7部分水电井门未安装锁具。
1.8防火门的玻璃破损。
2、塑钢门窗
2.1塑钢门框变形严重。
2.2部分塑钢门在施工中被损坏。
2.3塑钢门锁具锈蚀。
2.4部分阳台栏杆的踏步高度不符合施工规范。
2.5部分门窗安装固定件在外裸露。
2.6一层未安装门窗，给节能措施的实施和装修管理带来极大的不便。
（七）供配电
1、配电存在设计过大，损耗过大。如：变压器630KVA一台供小区的公共部分， 显然过剩。
2、照明配置和不合理，如：小区的部分楼道应该安装照明，而未安装，如小区景观草坪灯做成路灯，效果不能完全满足夜间小区生活等。
3、电缆沟施工完成后存在排水不畅等。
4、岗亭用电未能分开计量。
（八）智能化
1、中控室设置存在不隐蔽和透明等。
2、监控安装位置不合理。
3、智能化的施工不规范，线路裸露和未按规定把线路埋地深度。
（九）消防
1、消防水泵房内的配电箱存在安全隐患，如：水管爆裂，可能造成水淹后就无法正常启用。
2、消防的部分安装需要在设计与施工中规范。如：消火栓的安装高度和方向。
3、消防的溶胶灭火器未能有效使用
（十）资料
1、资料的完善能够物业管理带来很大的方便，目前还有部分资料未完善。如：智能化竣工图。
2、资料移交最好给物业一份施工图和施工变更单等。
3、资料的移交最好一次性移交。
（十一）甲供材料
1、 甲供材料完成时，清单给通知物业，否则物业不知道质量保修时间和起
计日以及供货单位，无法跟踪等。如：灯具的采购
2、 甲供材料请给予预留备件支撑，否则物业无法进行后期维护，特别是特
殊制作和工艺的材料。如：安全出口指示灯的玻璃。
（十二）施工单位选择
选择好的施工单位可以对质量保修工作提供好保障。同时也能够即使解决疑难问题。
（十三）质量保修
1、质量保修直接关系到物业管理的服务工作。何时计算成了物业质保管理的关键。
2、质量保修合同未能提供完整，由于甲方的施工单位较多和供货单位特殊等等，物业根本无法理清全部的单位基本情况。故在整改物业接管中，物业可能有些未能提及到都有。
（十四）计量部分：
在C组团施工过程中，虽然大多数能够满足物业管理单独计量的需求，但是有如下未能满足和需要完善：
1、1-4栋的公共照明完全可以与花园洋房的公共照明一样计量方式，由供电单位直接超表。为此，在公摊过程中可能会出现没有发票和业主拒交的理由。
2、水景属于公摊范围，而未单独计量，现与绿化用水一起计量，造成业主的觉得物业服务存在相关管理问题。
(十五)车库
车库墙壁未能刷白，地面硬度不够，对物业管理的车库服务费审批带来极大的不便；同时也对节能降耗造成浪费。
（十六）外墙
1、 小高层的外墙涂料容易脏，对清洗及物业后期无法带来极大的不便。
2、 外墙砖的勾缝问题，部分勾缝不到位。在清洗时用草酸清洗，不管是勾缝还是窗户以及栏杆都会造成伤害。给交房工作带来极大的不便。
3、 外墙砖的施工，部分未碰角。
（十七）小区景观
1、 水景渗水严重。
2、 11#、12#等周边的在遮挡墙下种植灌木及其不合理。
3、 小区内的草坪和路面高度不合理，路面容易积水现象。
4、 井盖种植草坪未能处理好地面与景观关系。
5、 排水沟存在堵塞和布置不合理等现象。
6、 山体施工存在粗糙，滑坡现象已发生。
7、 景观水景边的没有设置安全栏杆，安全问题无法保障。
8、 19#至20#中间的草坪未作围栏处理。
9、 景观井盖破损，希望能够提供备用的井盖。
（十八）公共配套设施
1、 小区从设计到施工，最后物业管理提出相关的康体设施时，显得很仓促和无地选择。一个高档的小区需要更好的配置，更好的前端设计和预见性。
2、 小区的内配套设施的设置位置需要在设计是考虑，否则给物业管理带来极大的不变。
（十九）物业管理用房
物业管理用房设计不合理，尤其是客户服务中心，面积较小，位置也不合理。
（二十）备用配件
目前只有专用配电室的小部分设备有相关备件，其余均必要的备件。如：配电双电源的扳手都未能提供。
(二十) 社区用房
社区用房的设置不合理，特别是通道和使用功能。如：水电计量问题，电话网络问题等。
四、对二期工程的相关建议：
（一）立项和选择前期施工单位阶段的建议
1、立项：
好的项目需要好的配套，跟需要好的设计单位及选择好的户型和以合理使用为配套。
2、选择施工单位和供应商：
前车之鉴，选择有实力总成包施工企业也能够减少开发商的成本及人力付出。选择好的供应商也会省事省心，适当选择甲供材料也是较好的控制。
（二）设计和施工阶段建议：
充分考虑项目的定位，发挥设计单位的聪明才智和团队经验，多处获取市场设计相关信息。具体设计内容做如下建议：
1、门窗设计对符合规范但使用不合理的设计需要充分考虑。
2、防水设计建议用软性材料做相关的挡墙及车库施工等
3、车库墙面刷白，地面采用环氧树脂做。
4、给排水充分考虑客户使用，不得挡住相关使用等。
5、智能化设计是充分考虑位置，施工中考虑现场合理使用。
6、电梯选择集选和误操作退出功能。
7、景观与康体设施协调
8、户型结构，对赠送部分面积要在合理使用过程中可控性和可操作性。
9、物业公共装修时一定要保护好现场，以免造成损失。
10、交叉施工做好成品保护等。
11、在花园洋房设计时充分考虑楼梯的实用性，如C组团的楼梯搬家具都很无法搬运。
12、施工中做好门岗安全管理，无关人员不得进入施工区域。
13、二期设计时考虑出入口的相关配置。
14、二期设计时物业用房为千分之三的配置。
（四）监理建议
1、选择好的监理单位，可以减少出现工程质量问题和相关材料的浪费。
2、选择物业早期介入作为相关配套监理工作。
（七）承接查验阶段
1、建议政府职能部门验收通知早期介入的物业单位进行协助和配合。
2、建议给于物业接管前的承接查验充分时间来进行分户及公共部分验收工作，同时给工程整改留出充裕的整改时间。
（八）物业移交阶段
1、移交物业实物时需要相关施工单位参与。
2、移交物业时在管理方面双方充分沟通一个可行和有效的措施。
3、移交资料时，需要竣工资料和施工资料最好全部一起交。
4、设备备件由移交方根据合同把关，特别是设施设备的开箱时最好需要物业前期介入人员进行现场配合，并把资料和备件现场保存，四方签字认可。
（九）交房阶段的建议
前期整改都是工程本身遗留问题，需要施工单位配合，责任要清，监督有力。

重庆xx物业管理有限公司
2010年4月25日