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天津房地产估价师相关知识长期资金市场考试题

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天津 房地产估价师《相关知识》：长期资金市场考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
2、临街同一道路的其它土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
A：交易情况修正
B：交易日期调整
C：房地产状况调整
D：区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
3、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。
A．位置固定性
B．不一致性
C．适应性
D．相互影响性
4、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。
A：600
B：738
C：900
D：960
E：工业用地的监测点评估价格
5、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。
A：3个月
B：6个月
C：9个月
D：一年
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。
A：房地产净收益按一固定数额逐年递增
B：房地产净收益按一固定数额逐年递减
C：房地产净收益按一固定比率逐年递增
D：房地产净收益按一固定比率逐年递减
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：降低房地产开发贷款利率
B：增加土地有效供给
C：降低契税
D：提高购房贷款利率
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：在卖方市场下，增加卖方的税收一般会导致房地产价格上涨
B：增加房地产持有环节的税收，一般会导致房地产价格上涨
C：在买方市场下，增加卖方的税收一般会使房地产价格下降
D：严格控制房地产开发贷款，一般会使房地产价格下降
E：工业用地的监测点评估价格
9、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为 元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
10、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用
B．边际效用
C．总效用率
D．边际效用率
11、关于下列数据表述正确的是。( 试题)
A：上述数据的众数为100
B：上述数据的众数为101
C：上述数据的算术平均数为101
D：上述数据的中位数为101
E：执行层的组织协调
12、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图
B．网络图
C．进行图
D．工序图
13、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A：9616.83
B：10161.05
C：12021.04
D：12800
E：工业用地的监测点评估价格
14、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。
A．4%
B．3%
C．2%
D．1%
15、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。
A：劳动的边际产值
B：劳动的边际收益
C：劳动的边际收益产量
D：劳动的边际生产力
E：执行层的组织协调
16、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。
A．市场定位
B．市场调查
C．市场细分
D．市场分析
17、物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的。
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
18、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
19、瑕疵请求权是以__得以操作的。
A．过错责任理论和担保责任理论
B．过失责任理论和经济信用理论
C．经济信用理论和担保责任理论
D．过错责任理论和风险收益理论
20、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：长期趋势
B：后期利润
C：权益
D：供给和需求
E：工业用地的监测点评估价格
21、中国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，不包括__。
A．报告期已竣工的正式交付给购房者的房屋面积
B．已签订预售合同正在建设的商品房屋面积
C．已签订销售合同的商品房屋面积
D．报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积
22、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意而且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
23、下列情况中会导致房地产价格上升的是。
A：上调贷款利率
B：收紧房地产开发贷款
C：开征房地产持有环节的税收
D：增加土地供应
E：工业用地的监测点评估价格
24、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。
A．简单平均法
B．回归分析法
C．移动平均法
D．加权平均法
25、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。
A．FNPV
B．FIRR
C．动态投资回收期
D．成本利润率
E．投资利润率
2、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为 、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为__万元。
A．3.41
B．4.05
C．4.59
D．12.59
3、关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有。
A：抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D：抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E：抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
4、下列保险中，属于商业保险的有__。
A．保证保险
B．劳动工伤保险
C．信用保险
D．健康保险
E．责任保险
5、房屋产权登记面积的特点包括。
A：由房地产开发企业测算
B：由房产测绘单位测算
C：标注在房屋权属证书上
D：记入房屋权属档案
E：是房屋的建筑面积
6、建设阶段的项目管理，包括的管理。
A：质量
B：进度
C：成本
D：合同
E：工程
7、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。
A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B：贷款期限越长，期限系数值越大
C：项目风险越大，风险等级系数值越大
D：用商品房抵押与用其它房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
E：借款合同
8、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。
A．FNPV
B．FIRR
C．资产负债率
D．动态投资回收期
9、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（）。
A．个别偏好市场
B．集群偏好市场
C．弥隙市场
D．同质偏好市场
E．分散偏好市场
10、某宗房地产的收益期限为35年，经过市场预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、24万元、26万元、28万元，从未来第六年到第35年每年的净收益大约为35万元左右，该类房地产的报酬率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．294.41
B．295.54
C．293.16
D．315.22
11、商业银行的外部组织形式包括。
A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制
12、在以下情况下应该申请注销登记。
A：土地或房屋的权利主体变更
B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在
C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期
D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的
E：抵押权、典权等她项权利的终止
13、房地产价格构成中的开发成本包括。
A：取得土地使用权时的出让金或转让金
B：基础设施建设费
C：公共配套设施建设费
D：勘察设计和前期工程费
E：管理费
14、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
15、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。
A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
16、申请强制拆迁必须提供__。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
17、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目能够分为不同类别。其中，是指经过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。
A：试探性调查
B：描述性调查
C：因果性调查
D：假设性调查
E：借款合同
18、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．替代原则
D．谨慎原则
19、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。
A：未办理交付使用手续之前
B：办理了交付使用手续之后
C：房屋所有权证办理之前
D：房屋所有权证办理完毕之后
E：因房地产资金问题而不能如期开工的
20、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的能够。( 试题)
A：向原估价机构申请复估
B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E：申请估价专家委员会鉴定
21、住房公积金管理中心。
A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C：负责住房公积金的管理运作
D：是住房公积金运作管理部门
E：是住房公积金管理的主体
22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。
A：初始注册
B：变更注册
C：延续注册
D：注销注册
E：撤销注册
23、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
24、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
25、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%