富力地产发展调研&商业房地产前期调研内容.docx

月度研究报告内部资料，注意保存 同业研究广州富力地产股份有限公司成立于1994年，是中国综合实力最强的房地产企业之一。注册资金5.5亿元人民币，并获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。从第一个项目的破土动工到如今累计开发面积达500万平方米，累计营业额达100多亿元人民币。十多年来，企业满载荣誉，获得由国家统计局颁布的2003年度全国房地产综合实力第三名的荣誉；连续多年获得“广州市房地产类综合实力第一名”；荣获2003年度广东省百强民营企业前五强、雄踞房地产行业第一名；荣获2004年广州市“百强民营企业”第一名；荣膺2003年度广州地税贡献第八名，雄踞“民营企业纳税第一名”；连续多年荣获中国房地产品牌企业称号；广东地产资信20强在内的多项荣誉。第九期二OO五年十一月八日研究发展部富力地产发展调研2 专题研究商业房地产前期调研内容8 调查研究扬州市老城区、北区在售楼盘调查一览表20 （本期责任编辑：周小海）【同业研究】富力地产发展调研（一）企业介绍广州富力地产股份有限公司成立于1994年，是中国综合实力最强的房地产企业之一。注册资金5.5亿元人民币，并获得由国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。从第一个项目的破土动工到如今累计开发面积达500万平方米，累计营业额达100多亿元人民币。十多年来，企业满载荣誉，获得由国家统计局颁布的2003年度全国房地产综合实力第三名的荣誉；连续多年获得“广州市房地产类综合实力第一名”；荣获2003年度广东省百强民营企业前五强、雄踞房地产行业第一名；荣获2004年广州市“百强民营企业”第一名；荣膺2003年度广州地税贡献第八名，雄踞“民营企业纳税第一名”；连续多年荣获中国房地产品牌企业称号；广东地产资信20强在内的多项荣誉。 在广州富力开发了包括富力广场、富力桃园、富力盈隆广场、广州富力丽思卡尔顿酒店和广州富力君悦大酒店等30余个商住项目。在全国富力地产积极拓展北京、天津等市场容量较大的经济中心城市，将富力品牌向全国渗透。 2002年，富力地产斥资32亿元，在北京投得中国有史以来公开招标的最大地块广渠门外东五厂地块，建设北京富力城，2004年获得超出30亿的销售佳绩。2004年，富力正式进入天津市场，取得了天津市西57北部南开区中心地块，并命名为天津富力城，将于2005年下半年投入市场。 同时，富力开始了国际化的进程。2004年富力地产进军商业地产市场，在广州一举拿下包括富力中心地块在内的八个地块。并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。在北京世界著名企业摩根士丹利整栋购买富力“双子座”写字楼。 十多年来,富力的发展与广州的城市发展、规划连为一体，作为一个民营企业，各类慈善捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，累计超过6800万元人民币。继往开来，富力积攒着浑身的力量，向着国际化大型企业的目标迈进。（二）发展历程从第一个项目的破土动工到如今累计开发面积达到500万平方米，富力人凭着独到的眼光、准确的决策、良好的资金运作能力、稳打稳扎的工作态度使富力成立后的十年一直保持高速而稳健的发展，成为全国房地产企业发展史上的典范。19941995年，涉足地产、确立方向上世纪90年代初，富力正式涉足房地产开发业。良好的销售及收益让集团看到了未来的发展方向， 1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反映更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。19962001年，夯实基础、壮大实力广州市中八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售记录。1998年富力地产进入了迅猛发展的快车道，年内动工了盈泽苑、富力半岛花园、富力环市四苑三个楼盘。20002001年一举开发了天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园等多个楼盘。这一系列楼盘的开发成功，使富力连续三年成为广州市房地产销售冠军，为集团迈向新的高峰奠定了坚实的基础。20022005年布局全国、飞速迈进2002年3月，富力地产以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目北京富力城，从而开始了向全国迈进的步伐。2003年北京富力城开盘首战告捷，仅当年就创下了18亿元的骄人销售佳绩。然后富力地产在广州拿下珠江新城八个地块，全力进入商用地产领域。并在天津推出天津富力城，进一步向北方市场渗透。天津富力城位于天津市西北部南开区，总占地面积21万多平方米，具有极佳的项目建设和投资效益前景。（三）品牌建设1、“富而思进，力创新篇”是富力地产品牌的核心价值内涵。与中国城市化进程齐头并进，富力地产努力为喜欢城市居住生活的大众消费者不断提供产品性价比最高、生活成本最优化，生活便利性最大化的楼盘。无论是在广州，还是在全国，富力都以独到的眼光与经验，开发出适应不同消费群体的产品，品牌忠诚度逐年上升，将富力地产从年销售二千万推向了六十亿。现在，富力地产将继续坚持“富而思进，力创新高”的品牌精神，不断超越自己，挑战颠峰。 从富力早期以实用率高著称的产品如富力半岛到现今综合素质整体提升的产品如北京富力城，富力地产一直深谙“以人为本”的人居建设理念，不仅从户型设计、园林绿化、配套设施等方面体现了高性价比的特质，更从大自然环境的营造、社区交通、教育配套、生活配套等方面提高产品的附加值。而在社区居住文化和物业服务管理上更融合了现代的居住理念与传统的人文精华，实现了人性与个性的统一。因此自1993年成立以来，富力集团连续多年获得“广州市房地产类综合实力第一名”、荣获“2003年度广东百强民营企业前五名、雄踞房地产行业第一名”、“中国房地产品牌企业称号”等多项殊荣。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解业主的需求，顺应了城市发展的需要，通过旧城区改造所获得的发展机会，迅速成长。富力从细节出绩效，才换来客户的认同与赞赏，从而建立了自己的金质品牌。 十几年来，富力在保持高速发展的同时，积极回报社会。2003年，在非典疫情席卷全国之际，富力地产捐赠200万元，成为第一家捐赠抗击“非典”医务人员的房地产企业。随后，富力地产又率先在“希望工程民营企业助学基金”下增设“富力地产希望工程助学基金”，捐出1500万帮助失学学生完成学业。2004年6月5日，在广州慈善会十周年庆典现场，富力现场捐出100万后，又追加1000万元捐赠给广州市儿童福利院。2005年1月，富力向广州市见义勇为基金会捐赠100辆警用巡逻车。随后，富力地产又向东南亚海啸受灾群众捐款100万，帮助灾民重建家园。2005年3月富力地产又向广州市慈善会捐款105万用于慈善医院的建设。2、基本要素在企业标志标准应用规范中，以基本要素设计最为重要，是规范及整体设计精神所在，并以此标准系统作后续应用要素之延伸，有关富力地产的对外信息的传达、沟通与形象的认知、识别均以基本设计要素为主要核心。视觉核心（即基础系统）包括标志、标准字、标志的彩色和单色形式、组合标准规范、辅助图形与文字的组合规范、标志的用色准则、印刷标准字等。 3、标志释意 蜂巢，自然界中最不可思议的创造性建筑，异常坚固且空间利用率极高；碳分子，有机世界最不可思议的组合，更是世界上最为坚固的结构，取其二者共通之处“六边形”作为广州富力地产股份有限公司的标志主体，既体现了富力地产的专业特色，也寓意富力在房地产界稳固的龙头地位以及无坚不摧的发展姿势，而富力人也正以蜜蜂般的勤劳和智慧，为建设人类美好家园不断奋进。同时，富力地产“以人为本”的建筑理念、打造“天人合一”的和谐氛围和“唯才是用”的用人之道，均巧妙地被融合于标志中的三条“人”字形线条当中，并呈节节向上的得箭头形，象征着富力人不断向高度挑战的勇气和实力；标志底部的“V”字形线条则象征着富力地产扎根于房地产的沃土，在获得社会与市场双赢的同时，实力不断壮大。蓝色象征着博大精深，如同虚纳百川的大海，而纯洁真诚的白色如同潮尖的浪花，活泼跃动，体现出富力地产诚信稳重的企业精神。来自RICH & FORCE开头字母所写的“R&F”，是对富力“富而思进，力创新高”企业理念的最好诠释，体现了一个冉冉上升企业的雄浑气魄。内涵丰富的富力地产标志无不透析简洁与和谐，抒发着富力人的信念与理想，表达了富力人对社会的承诺与承担，同时也给富力人一片自由想象、发挥与创造的沃土。（四）发展策略做“一体化地产运营商”是富力2005提出来的企业口号，通过中国十多年地产开发的深刻体会，前瞻未来全球地产运营趋势，富力不断整合自身实力，在高速稳健的发展中迈进中国地产运营的新纪元。 集团化：富力凭借十多年地产开发经验，组建了一支高素质、高效率的执行队伍，从项目的开发、设计建设到销售，每个环节的专业化程度和规模化程度在业内都是佼佼者。随着企业规模的逐渐扩大，富力还将继续完善相关各个子公司和部门的协调发展，力求最大化地降低经营成本，成为具有行业顶级素养的专业地产集团。 专业化：与其他地产企业四面出击不同，富力走的不是大而全的路子，而是大而精。摈弃华而不实的所谓多元化发展，将企业的力量与资金集中起来，专心致志，一心一意做好地产开发这个主业，并通过不断提升自己的专业水平，成为行业内的扛旗者，成为一个具有国际视野和专业优势的现代企业。 品牌化：作为一个迅速成长的地产企业，富力正通过各种渠道树立自己的品牌。品牌的宣传需要单一化，需要整合，这样才能确保品牌信息和品牌形象的有效传达。在2005年，富力将会进一步加强品牌建设和推广的力度，将分散在富力产品中的品牌优势集中起来，使富力成为一个个性鲜明、风格统一，极具个性和内涵的知名企业。 全国化：随着富力地产走出广州，南拓北进。全国一盘棋已经成为富力今后的发展战略。在立足广州的同时，富力将会继续培养并完善全国各地的分公司，并从企业发展规划上，将全国市场作为一个完整的主体进行研究。 市场化：从2004年开始，富力已经逐步开始介入商业地产，随着富力产品线的不断丰富和完善，富力将会在一个集商用、住宅、租赁等一体化的大市场中建立自己的领导地位。 国际化：而国际化的第一步就是资本化。富力地产在资金控制方面一向为业内人士及银行界所称道。随着富力地产股份有限公司已于2005年7月在香港上市，富力国际化的道路将更加稳健。（五）主要开发项目总汇： 序号名称城市地址物业价格占地面积（平方）建筑面积（平方）1富力尚溢居广州海珠滨江东路与怡乐路交汇处普通住宅6500元/平方米 4300280212广州富力城广州白云机场快速干线平沙出入口处普通住宅4500元/平方米 38000034000003富力贵苑广州海珠南村路与越秀区一桥之隔普通住宅不详4190264834富力爱丁堡国际公寓广州天河珠江新城CBD西南部公寓不详5800400005富力天河华庭广州天河天河北路林和东（华庭路）普通住宅10000元/平方米251831310006富力商贸大厦广州荔湾中山八路普通住宅5975元/平方米5000100007富力科讯国际大厦广州天河珠江新城马场路与黄埔大道交汇普通住宅不详10000602218富力现代广场广州海珠工业大道北西侧，金沙路北侧商住楼6000元/平方米820002470009富力桃园广州白云罗冲围增槎路高桥大街直入500米商住楼6100元/平方米33300083000010富力千禧花园广州海珠东晓南路与新港西路交汇处普通住宅5300元/平方米3800015300011富力半岛花园广州白云增槎路21号普通住宅4400元/平方米14000045000012富力盈隆广场广州天河珠江新城中轴北端入口写字楼13000元/平方米898511800013富力御龙庭广州东山淘金东路108-138号(黄花岗公园东北侧)普通住宅6100元/平方米220008900014富力宜居广州东山广九大马路（越秀南与白云路交界处）普通住宅6100元/平方米30001000015富力广场锦晴轩广州荔湾中山八路普通住宅5900元/平方米50002000016富力碧涛湾广州白云东风西增槎路松南路5号（鹤山大厦东侧）普通住宅4400元/平方米340007000017富力阳光美居广州白云黄石路黄石立交往西100米普通住宅4300元/平方米5366015000018富力东堤湾广州东山中山1路杨箕村地铁站B出口（富力金样花园牌坊内进80米)普通住宅7300元/平方米2300016000019富力顺意花园 广州海珠江燕路288号普通住宅4600元/平方米4600013600020富力天朗明居广州天河中山大道与广氮路交界处，车陂花圈旁普通住宅3800元/平方米6661222021221富力环市西苑广州荔湾环市西路37号(西村好又多对面）普通住宅4200元/平方米3539618000022富力新村广州天河东圃大马路普通住宅3800元/平方米140005300023富力广场广州荔湾中山八路20号写字楼7100元/平方米11000060000024富力爱丁堡公馆北京朝阳白家庄路1号公寓15500元/平方米4536724000025富力又一城北京朝阳东五环五方桥东南一公里普通住宅5800元/平方米368000115000026富力信然庭北京宣武南纬路 普通住宅9500元/平方米136003480027富力城北京朝阳双井桥西北普通住宅10500元/平方米487800139000028富力城星光大道北京朝阳双井桥西北商铺40000元/平方米29富力双子座北京朝阳东三环中路55号写字楼5.5元/天.平米30富力城天津南开鼓楼西侧（西马路与北马路围合地带）普通住宅6088元/平方米215550724230【专题研究】商业房地产前期调研内容 房地产项目在开发前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究等几方面内容。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市的业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展，也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的发展提出了新的挑战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易2001789号）和关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知（国经贸厅贸易200244号）的基础上，又下发了关于加强城市商业网点规划的通知，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会（首府）城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。凡未制定商业网点规划（包括含有网点规划内容的商业发展规划）的城市，不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。 四、区域零售业结构的市场调查与分析 如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 地区间的销售动向 业种别的销售动向 商业地区间的竞争状况 大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营客户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 五、典型性调查与研究 对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态分析每种设计业态的收益状况。六、未来商业地产的供应量分析 在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。 在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。 所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。 七、消费者消费行为的调查与研究 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。 1、人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。 2、家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。 3、收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。 4、消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。 5、购买行为。分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。 6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。 八、立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。 一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 1、道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 2、顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。 3、周边环境和目前的商业设施。这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。 4、商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。 九、商圈的确定和研究 1、商圈的概念及分析目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。如计划开超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该店可能达到的营业额。 2、商圈的构成及顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成。核心商圈的辐射半径在1公里左右。包括这一商店顾客总数的55-70%。该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。3、商圈的设定 商圈的设定是一项非常复杂的工作，在决定经营什么业态的基础上，不仅要对周边竞争者状况进行调查和分析，基本确定其商圈范围，而且要分析业态需求的顾客群，因为每一顾客群都有特定的消费特征。因为，一方面只有经营的商品符合其需求才能吸引潜在顾客的购物，商圈的规模和辐射范围才能扩大。另一方面，撇开顾客自身的不同，商圈规模的大小与商品购买频率成反比。如顾客购买生鲜等日用消费品频率高，但是接受的购物距离短；而对服装、家具、电器等耐用消费品接受的购物距离长，但是其购买频率又非常低。所以，必须结合业态的规划来确定基本的商圈范围。根据业态规划，在商圈的构成基础上，对商圈进行设定，特别要针对拟吸引顾客群的生活结构对未来的经营销售额进行匡算，结合商店的实际情况，预计要达到的盈亏平衡点或目标销售额。 4、确定商圈的方法 商圈分析的方法有许多种，如零售吸引力法则（又称里利法则）、商业饱和理论、康维斯“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。 零售吸引力法则是从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 商业饱和理论是通过计算零售商业市场饱和系数，测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程度，通过其计算该区域内同行业是过多还是不足。 康维斯“新零售引力法则”与里利法则的不同在于，前者在一个城市中间地带两个商业区或商店的竞争关系，后者表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间商业经营的比率关系。哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，认为消费者利用某一商业设施的概率，取决于表现商品丰富性的营业面积，以及为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。 以上各种分析方法其研究的角度不同，所用的市场变量不同，达到的分析目的也不一样，在具体商圈分析过程中还是要结合具体实际情况有选择地运用。由于我国目前实际情况，市场变量采集困难，很难单纯用一种方法解决我们的分析问题，所以一般采取的办法是将定性和定量研究方法相结合综合运用。就如同商业的前期调查和研究以上只是必须的调查内容，仍有许多数据需要针对具体的项目进行调查，如人流量、车流量等等，关键弄清楚市场调查是为市场定位服务或者验证市场定位，市场调查只是手段，不是最终的目的。 【调查研究】扬州市老城区在售楼盘调查一览表序号项目名称区域地址物业类型均价(元/m2)建筑面积（m2）出售/总数开发企业1锦旺苑老城区住宅2760.7618281.93154/155扬州市唐城房地产开发有限公司 2莱茵苑老城区高桥路以西，盐阜路以北，史可法东路以南，马太路以东住宅、商铺住宅：3,493.95；商铺：5,823.84住宅：56871.89；商铺：19802.87住宅：335/458；商铺：65/123扬州莱茵达置业有限公司 3秦淮花苑老城区南通西路79号住宅、商铺住宅：3,085.60；商铺：0住宅：18684.63；商铺：1203.3住宅：145/147；商铺：5/5苏源集团江苏房地产开发有限公司扬州分公司 4宋城名都老城区泰州路东关古渡口商铺4591.974764.5721/33中房集团扬州房地产开发公司 5滨河苑老城区住宅、商铺住宅：2,785.66；商铺：4,159.40住宅：6298.06；商铺：1358.42住宅：47/51；商铺：4/8扬州经纬房地产开发有限公司 6时代广场老城区文昌中路269号商铺9307.4412023.56244/312扬州时代实业有限公司 7史可法路综合楼老城区商铺4845675.334/4扬州市美宇房地产开发公司 8徐凝门商业街老城区办公、商铺办公：2,641.43；商铺：4,038.61 办公：1645.38；商铺：35681.5办公：23/46；商铺：23/185扬州市房地产公司 9毓贤街商业区老城区商铺5205.486951.4120/30扬州市新城房屋开发公司 10荷花池商业街区老城区江阳中路以北商铺5800.786816.418/49扬州恒远房地产开发有限公司 11江凌花园老城区石塔路江凌花园住宅4229.293373.3222/24扬州江陵房地产开发有限公司 12文昌百汇中心老城区商铺17044.5129465.73143/385江苏汇扬建设发展有限公司 扬州市北区在售楼盘调查一览表序号项目名称区域地址物业类型均价(元/m2)建筑面积（m2）出售/总数开发企业1阳光水岸北区史可法路东侧与漕河路北侧交汇处住宅、商铺住宅：0；商铺：0住宅：25898.376；商铺：940.84住宅：0/180；商铺：0/8扬州市天地房地产开发有限公司 2凤凰山庄北区友谊路168号住宅3579.367240.7140/42扬州庆松房地产发展有限公司 3江陵香樟苑北区漕河西路南侧住宅、商铺、办公住宅：3,264.62；商铺：0；办公：0住宅：10299.58；商铺：564.35；办公：192.44住宅：70/84；商铺：0/7；办公：0/1扬州江陵房地产开发有限公司 4九溪玫瑰园北区位于扬城北区、西北绕城公路南、紧邻新拓宽得扬菱公路住宅4675.589930.15：8/37江苏江扬投资置业集团有限公司 5富贵园北区史可法路东侧、老虎山路北侧住宅、商铺、办公住宅：3,256.08；商铺：4,257.52；办公：0住宅：46201.18；商铺：9087.7；办公：2856.94住宅：167/348；商铺：5/31；办公：0/100南通市房地产开发有限公司扬州分公司 6窦庄街坊改造工程北区梅岭东路与玉器街交叉口西北角住宅、商铺住宅：3,357.67；商铺：9,10