江门台山地王广场失败原因分析_.doc

江门台山地王广场项目分析

一、 项目地址及环境

1. 项目命名:台山地王广场
2. 地点:位于台山市中心通济桥与台西桥之间台海路临河段

3. 土地性质：商业——使用年限40年。

4. 项目面积:总长度一公里(930米),占地面积1049.52平方米
5. 建设层数：负一楼加1-4楼商业。
6. 商铺总建筑面积： 70,000平方米,(含河堤街/中空步行街/蔡澜广场/通济广场/中心大广场)
7. 出售面积：主力出售面积30平方米。
8. 投资额：超过人民币3亿元（两岸两桥环境改造 + 商业文化街建设）
9. 项目定位:集购物、餐饮、休闲、观光及旅游为一体的体验式生态型生活品体步行街
10. 七大业态定位：

A1区： G I创意坊 ,总面积1,600多平方米(低中端品牌,主打创意潮流)
A2、B区：女人街, 总面积13,000多平方米(走中低端档次,主售潮流中低端品牌商店,汇集各种日,欧美,台湾等时尚流行元素)
C区：香港柏丽大道, 总面积3,562.9多平方米(走中低端路线,招商目标主要为中高档名店,和香港尖沙咀柏丽大道相仿)
D区：地王名店坊, 总面积5,094.7多平方米(走高档路线,主要集中各国高档品牌,为台山名店之集中点,引导中高端人群的消费观念)
E区：Iplay数码步行街, 总面积7,590.3多平方米(走科技路线,带动台山之科技产)
F区（大盒子B1-4F）：蔡澜叹世界, 总面积19,179多平方米(为饮食,娱乐之大型场所,由蔡澜主理)

二、 项目的定位与规划

业态类型
商业面积
业态细分
比例
分布区域
购物
22000 ㎡
百货超市、数码电子、品牌服饰、家电、化妆品、珠宝、钟表眼镜、精品饰品等
40%
主要分布在A区,C区，D区和E区中心位置。
娱乐休闲
11000 ㎡
酒吧、KTV、电影院、桑拿洗浴、电玩、SPA、商会娱乐设施等
20%
基本集中在采A区,B区,F区三、四层，符合相关业种的选址。
餐饮
12000 ㎡
中西餐馆、美食广场、面包店、咖啡、食品店、快餐、地方风味、茶艺、风味小吃等
20%
大型餐饮集中在F区，风味美食等松散分布各区，调节各业态组合。
主题店
5500 ㎡
书店、儿童天地（文化艺术培训、儿童乐园、儿童购物）、家居家饰、床品女人坊、蔡澜手信街等。
11%
基本集中在A2,B,C区,二三层。手信街在各区负一层。
文化交流
2200 ㎡
侨乡民间艺术馆、文物馆、侨乡风味馆、古董字画馆、音像馆、黄蜡石展销馆等
4%
主要是A区及入口处。
配套
2700 ㎡
银行、通讯、邮政、美容没发、便利店、药店、网吧、文化音像店、鲜花店、干洗店等
5%
主要集中在各区的底层，与对面居住区业态相对应，满足居住区需要。
总计
55400 ㎡
100%

三、 项目销售与合作模式
70%出售，30%自营。
委托第三方“深圳保利物业服务有限公司”物业管理及经营招商。无商业运营管理经验。
四、 市场及商业环境
台山·地王广场” 处于台山市黄金商业区，毗邻台西路步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心等成熟商圈；台山碧桂园、碧翠园、华侨花园、高业大酒店等高档小区及星级酒店；台山汽车站等交通枢纽，
项目名称
经营结构
开业时间
售价（均）
租金（均）
天岭购物广场
5F娱乐城
4F超市
3F百货
2F百货
1F百货
-1F停车场
2007年1月
15000~23000元/㎡
返租年回报7~8%

以扣点形式
15%+1%
（租金+杂费）
或250元/㎡
管理费7元/㎡，空调费按流量另算。
1F：180元-250/㎡
2F：100-150元/㎡
3F：80-110元/㎡

台山商业城

1F内步行街
超市
2F淘宝区
3F儿童电玩
2002年7月
不售
1F：180-300元/㎡
2F：80-100元/㎡

天诚港
1F淘宝
2F超市
2007年5月
9000-12000元/㎡
1F：150-300元/㎡
台山步行街
街铺
/
10000－13440元/㎡
150-350元/㎡
通济路（东）
街铺
/
6900-13800元/㎡
100-180元/㎡
通济路（西）
街铺
/
4100-8200元/㎡
60-120元/㎡

购物行为分析：
（1）偏向于中低档消费
台山市民在本地消费多属中低价消费，台西路商业步行街、商业城、天岭广场不乏汹涌的人流，而台山内富裕的消费者多会选择去外地消费、如香港、澳门、广州等地，此类消费属于中高档消费。
（2）品牌意识强烈
台山消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度。长期以往购物基本就在某几间常逛的店铺中消费。
（3）商业的集中依赖性
因台山特殊商业环境——商业区域集中商业城到天岭商业城之间，其他区域基本无甚商业氛围，因此在全台山区域的人们心中享受购物及消费的地点就在于此。

五、 项目的运营模式
委托期（年）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
100%收益率
6%
7%
7%
7%
8%
11%
12%
12%
15%
15%
经营年收益（元）
（合同总价*收益率） ）

经营月收益（元）

出租率：设计商家800家，共入驻116个商家。
六、 产权及其他问题分析
七、