长租公寓研究(课堂PPT).ppt

*,中锐地产长租公寓研究,2018,年,1,月,商管部,赢商云智库,大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货,扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注,1,长租公寓概念分析,01,长租公寓政策支持,02,长租公寓市场空间,03,长租公寓发展现状,04,目录,2,长租公寓概念分析,01,3,长租公寓概念,“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，,是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。,现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。,伴随,2015-2016,年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。,中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。,根据,2015,年,中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓,企业超过,500,家,，,公寓间数超过,100,万间,。,4,运营模式,集中式出租：,企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，,通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，,最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。,分布式出租：,企业从分散的房东处获取物业，,再通过精细化和标准化装修，,最后对外出租的模式。,5,运营模式,“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标：,空置率,续租率,利润率,集中式,运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。,分散式,起步晚，房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。,集中式和分散式各有利弊，但总体而言,集中式公寓的盈利空间更大,。,集中式运营模式特点,精品化发展,集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发,分布,受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置,客户,针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的蜜柚公寓等,价格,相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本,社交属性,构建社交圈将是未来发展的一个重点,分散式运营模式特点,房东端,为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方，提高从收房都出房的效率,客户端,实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装修而带来的租房溢价,房源获取,通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估，人员流水线分割是重点,房源,获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投入较低,装修团队,装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量，也可为未来托管做准备,6,集中式出租与分散式出租的对比,集中式出租,分散式出租,物业获取,一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式,一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（,3-5,年）,现金流,前期的资金投入较大,前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租,管理成本,容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低,在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本,业态特点,标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性,由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱,典型企业,YOU+,青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁等,蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等,7,问题,解决,租客,虚假房源、房东契约精神缺乏,长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用,房源质量参差不齐,长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等,租客找房费时费力,长租公寓企业大多拥有互联网和,APP,渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式,租后服务不足,许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务,业主,业主装修费时费力,长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理,租客更换频繁导致空臵期长,业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率,中介,租赁中介面临信任危机,企业直接对租客出租，,B2C,模式实现去中介化,长租公寓优点,长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统,C2C,租赁市场的诸多痛点,8,长租公寓分类,分类,类型,主要企业,资本来源,国资背景,国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性,社会资本,社会资本,股东背景,开发企业,开发企业通过拿地，或者利用,(,改造,),自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如泊寓,(,万科,),、壹公寓等,(,招商,),、荣尚签,(,金地,),、冠寓,(,龙湖,),、领寓,(,旭辉,),等,经纪机构,依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓,(,链家,),、相寓,(,我爱我家,),、和依托一手中介企业的红璞公寓,(,世联行,),等,酒店,城家,(,华住旗下,),、窝趣,(,铂涛旗下,),、缤润亚朵,(,亚朵酒店旗下,),即是酒店背景长租公寓企业的代表,创业类企业,是目前行业内数量最多的参与者。经营思路和方式较为灵活，如,Y0U+,、蘑菇公寓、魔方公寓等,物业持有,轻资产,运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议,(,一般是五年以上的长期协议,),租入场物业，然后再向普通租客出租,重资产,运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租,物业类型,集中式,公寓集中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业,分散式,公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租,9,长租公寓参与者,创业类公司,/,房地产开发商,/,房地产服务商,/,经济型连锁酒店,优势,劣势,参与者,创业类公司,通常为互联网企业，经营方式较为灵活多变,资金不占优势，因此多为分散式公寓；初创人对于公寓的经营必须非常有优势，否则一旦经营规模扩大，后续运营成本居高，盈利不易,市场上大多数长租公寓企业，,YOU+,，魔方公寓，新派公寓，优客逸家，寓间，蘑菇公寓,房地产开发商,分散式：除资金优势外，并无太大优势,存量房经营会拖累公司的资金周转，拖累销售业绩；房地产企业对于线下销售以及租客需求掌握不及房地产服务商,万科，招商蛇口、碧桂园、龙湖、旭辉、保利、远洋、万达、金地、绿城等,集中式：改造自身存量房产，或者城市内闲臵物业；改造成本低，改造经验丰富,房地产服务商,与上游房地产开发商合作经验，以及下游营销团队，对租客的需求更为了解,自身资金优势劣于房地产开发商，强于初创企业,世联行（红璞、晟曜行）、链家（自如寓、自如）、我爱我家（相寓）,经济型连锁酒店,住客管理经验、存量物业运营经验、运营不善酒店也可以改装成长租公寓,在集中式物业的获取上，连锁酒店同样面临获取物业的难题，运营不善的酒店通常地段不好，改为长租公寓经营状况也很难改善；资金上不占优势,铂涛（窝趣轻社区）、住友（漫果公寓）、如家（逗号公寓）,10,长租公寓政策支持,02,11,条目,具体条款,惩罚措施,鼓励专业化住房租赁企业长期经营,1.5,国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。,2.16,自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。,政府市场监督与激励机制,2.6,租赁住房的，当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。,2.10,直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。,2.11,鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。,2.12,租赁住房的当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。,业务办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处,1,万元以上,5,万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处,5,千元以上,1,万元以下罚款。,出租人义务和权利,2.7,出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。,对违规出租住房、调整租金、收取扣留押金、擅自进入出租房，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处,1,千元以上,5,千元以下罚款，对单位处,5,万元以上,20,万元以下罚款。违规驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,2.9,出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。,2.10,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租,2.11,当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。,2.14,出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。,2.15,未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。,2.17,除,5,种规定情况下，出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同。,承租人义务和权利,2.8,承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。,擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处,2,千元以上,5,千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,2.10,承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。,2.13,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。,2.16,承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。,2017,年,5,月，按照国务院,2017,年立法工作计划，住房城乡建设部起草了,住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）,中央政策扶持,中央层面顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展,12,中央政策扶持,中央层面近两年对长租公寓的支持政策频出，加快长租公寓的发展,2015,年,1,月,2015,年,11,月,2015,年,12,月,2016,年,3,月,2016,年,4,月,2016,年,5,月,2016,年,6,月,2016,年,11,月,2017,年,2,月,2017,年,4,月,2017,年,7,月,住建部,国务院,国务院,财政部,发改委,国务院,国务院,税务总局,住建部,住建部,九部委,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进,REITS,试点,要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业,提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向,公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点,分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场,培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,纳税人以长,(,短,),租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税,规范租赁市场,:,加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点,;,鼓励个人依法出租自有住房,在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合,肥、郑州、佛山、肇庆等,12,个城市为首批试点单位,明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应,13,地方政策扶持,多地积极响应中央政策，密集出台实施细则，进行税收、金融等支持,支持长租公寓、商改并开展,REITS,试点,支持长租公寓、商改未开展,REITS,试点,只支持长租公寓,暂无政策支持,在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有,20,个省市（直辖市）出台,加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有,6,成省份提出推进,REITs,试点。这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。,14,地方政策扶持,对住房租赁型企业提供金融支持，约有,6,成省份提出推进,REITs,试点,省份,时间,商改住,(REITs),试点,税收优惠,金融支持,四川,2016.01,（限制条件）,支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。,甘肃,2016.08,兰州开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。,河北,2016.09,支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品等。,辽宁,2016.09,支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证券,山西,2016.11,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,安徽,2016.11,无,否,无,无,江西,2016.11,否,探索开展住房租金受益权质押贷款业务。,宁夏,2016.11,支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品,吉林,2016.11,搭建投融资及租赁业务经营平台。,福建,2016.11,探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。,湖南,2016.12,否,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施财政贴息补助。,河南,2016.12,郑州、洛阳开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。,内蒙古,2017.01,无,支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场,贵州,2017.01,支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品,广西,2017.01,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,广东,2017.01,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,云南,2017.02,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,湖北,2017.03,武汉开展,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,青海,2017.04,无,差别化信贷政策,天津,2017.06,无,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,15,加大供给侧改革,相比其他地区，一线城市深化供给侧改革步伐,在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜：,深圳,将建设,40,万套人才住房，其中,70%,为租赁住房；,北京,则在今后,5,年将加大租赁住房供应，计划供地,1300,公顷，建设租赁住房,50,万套。,上海,在,上海市住房发展十三五规划,中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应,5500,公顷，其中，商品住房用地,2000,公顷，租赁住房用地,1700,公顷，保障性住房用地,1800,公顷。并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。,16,一线城市政策,一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，政策走在前列,广州,广州,北京,上海,上海,北京,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见,根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,关于“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理问题的通知,明确对于前几日“限房价，竞地价”的项目，自持商品住房应全部用于对外租赁、租前装修、不得销售,上海市住建委主任表态,上海目前自住房和租赁住房比重约为,6,：,4,，未来将会构建“购租并举”体系，加快培育住房租赁市场,北京市住建委公告,北京大规模推进集体建设用地建设租赁住房，第一批试点项目海淀区唐家岭租赁住房项目,927,套房源正式签约入驻,上海市住房发展“十三五”规划,“十三五”预计新增租赁住房,70,万套，新增代理经租房源,30,万套，到,2020,年形成差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系,广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学的权益，保障租购同权，增加供应，允许商改租，扶持住房租赁企业,2016.10.04,2016.11.25,2017.04.25,2017.05.25,2017.07.07,2017.07.17,17,长租公寓市场空间,03,18,中国流动人口,中国流动人口从高速增长到逐渐平稳，,2016,年流动人口数量达,2.47,亿,19,流动人口居住情况,全国流动人口居住方式有超过,2/3,源于租住居住,20,农民工数量,外出农民工占比平稳在,60%,左右，达到,1.69,亿，基数庞大,21,外出农民工居住,超过,1/3,的农民工选择租房居住，而且比例呈逐年增长趋势,22,高校毕业生,高校毕业生逐年增长，,2017,年将达到,795,万，累计数量庞大,23,中国住房解决比例,租房居住人群远高于购房居住人群，且增长速度更快,24,中美日市场对比,中国有非常大的人口基数却具有很小的租赁市场，市场空间庞大,25,长租公寓概念,我国购租市场较为失衡，买卖交易金额远大于租赁市场,26,各国租房比例,租房比例德国最高,58%,，中国租房比例太低，太低只有,26%,27,平均租金水平,一线城市租金收入比明显偏低，主要因为我国一线城市中合租较多,28,长租公寓概念,房价的快速增长导致平均首置年龄增加，导致不断增加租房的空间,29,长租公寓概念,租房市场租房者八成为,85,后，超,45%,是,90,后，中青年是租房主力,30,房租收入占比,中国一线城市房租在收入的占比明显低于世界主要城市,31,品牌管理水平,中国企业管理房屋数占比远低于美日两国，品牌长租公寓空间巨大,中美日三国,TOP10,公寓企业管理房屋数量占公寓企业总管理数量,32,品牌龙头公司,品牌龙头公司对长租公寓的占有量较于日美等发达国家仍有较大空间,日本品牌公寓管理公司,TOP5,2017,年排名,公司,2016,年管理数量（万间）,1,Daito group,97.8,2,Sekisui House,56.6,3,Leopalace21,56.2,4,Daiwa Living,46.3,5,Starts Group,43.7,美国品牌公寓管理公司,TOP5,2017,年排名,公司,2016,年管理数量（万间）,1,Greystar Real Estate Partners,LLC,41.5,2,Lincoln Property Company,18.4,3,Pinnacle Property Management Services LLC,17.2,4,FPI Management,Inc.,10.3,5,WinnCompanies,10.0,33,市场空间预测,2015,年中国租赁市场约,1,万亿，预计,2030,年将达到,4.6,万亿,34,长租公寓发展现状,04,35,长租公寓发展,大部分企业成立于,2013-2016,年，是长租公寓成立的“黄金期”,36,发展投资区域,我国长租公寓企业仍然主要分布于北上广这样的一线超级城市,37,主要投资机构,开发商、房产服务机构、酒店集团为三类主要投资机构,开发商：拥有成熟供应链和工程家装,地产业务能够提供给自家的公寓的房源将是其未来快速扩张的主要优势，此外，成熟的供应链、工程家装、产品研发资源，将支撑公寓快速占领市场。但是开发商做的公寓资产较重，需要资金沉淀（因此需要找到有效的退出机制，如,REITs,），选址条件也比较局限，可复制性较差。,房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口,目前，公寓规模最大的是链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓，房地产服务机构尤其是中介，离出租方和承租方最近，掌握着精准和庞大的住房流量入口，因此中介机构自身做公寓企业，可以将这些庞大的住房流量转化给自身公寓企业。同时因为中介掌握着房源入口，因此拿房也会有先天优势。,酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处,经济型快捷酒店虽然和集中式长租公寓有很多相似之处，如物业获取考虑、装修等方面，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。如今连锁酒店投资布局长租公寓已经成为常态，,2014,年底总部在杭州的住友酒店集团推出了漫果连锁公寓，,2015,年,4,月铂涛酒店集团推出公寓品牌窝趣轻社区，在锦江和铂涛合并后，很大程度上推动了窝趣的发展。同年如家酒店集团,11,月在上海推出第一家公寓,-,逗号公寓，规模仅,100,间，逗号公寓的,CEO,来自于华住酒店集团的高管。面对同行的抢滩竞争，华住酒店集团旗下的海友客栈也推出了长包房业务，而华住酒店集团和,IDG,共同投资的城家公寓也已经有,2,家店开业，还托管了万科地产在上海的部分房源。,38,投资规模,多数长租公寓多处于多处于发展初始试水阶段，尚未形成龙头企业,模式,公寓品牌,/,公司,品牌方持有方,2016,年管理数量,集中式,魔方公寓,自有,3,万间,红璞公寓,世联行,2,万间,泊寓,万科,1.6,万间,“壹栈”“壹间”“壹棠,招商蛇口,1.3,万间,自如寓,链家,7,栋,You+,国际青年社区,自有,1,万间,城家公寓,华住集团,3000,间,逗号公寓,如家,6000,间,寓见,自有,1.6,万间,分散式,自如,链家,25,万间,相寓,我爱我家,50,万间,爱上租,自有,4,万间,青客,自有,5,万间,优客逸家,自有,3,万间,蘑菇公寓,自有,1,万间,39,利率水平对比,中国利率水平明显高于其他国家，高企的融资成本限制长租公寓发展,40,长租公寓概念,过低的资产收益率也成为目前公寓难以盈利的主要原因,41,成本费用拆分,典型品牌的息税前利润只有在,10%,左右,人房比,0.06,，人员工资,4000/,月，入住率,95%,，单房租金,2000/,月，拿房成本占比,50%,，装修,10,个月租金，,5,年摊销,42,收益敏感性分析,长租公寓收益敏感性较强，稍有不慎都将导致亏本,入住率,95%,90%,85%,70%,65%,拿房成本,/,租金收入,30%,30%,30%,29%,26%,24%,40%,20%,20%,19%,16%,14%,45%,15%,15%,14%,11%,9%,50%,10%,10%,9%,6%,4%,55%,5%,4%,4%,1%,-1%,60%,0%,-1%,-1%,-4%,-6%,入住率,95%,90%,85%,70%,65%,人房比,1%,21%,21%,20%,20%,20%,5%,12%,12%,11%,9%,7%,8%,6%,5%,4%,0%,-2%,10%,2%,1%,-1%,-6%,-8%,12%,-2%,-4%,-5%,-11%,-14%,12%,-9%,-11%,-12%,-20%,-23%,20%,-19%,-22%,-24%,-34%,-39%,43,品牌,时间,金额,投资方,目的及用途,魔飞公寓,1,月,11,日,千万级,/,战略投资,建业集团、河南建业东英新生活,市场扩张,麦家公寓,3,月,6,日,数千万,/A,轮,保利资本,开拓新市场和研发智能硬件系统,安歆,YU,5,月,6,日,3,亿元,/B,轮,&B+,轮,嘉御基金、涌铧投资、,PCP,、东方富海、启明创投,市场扩张,乐乎公寓,5,月,20,日,数千万,/A,轮,复星地产,未透露,未来域,6,月,8,日,2,亿元,/B,轮,新光集团,“,3+1”,战略计划,蛋壳公寓,6,月,28,日,超亿元,/A+,轮,悦资本领投、优客工场、开物华登跟投,加速布局,城家公寓,7,月,7,日,5000,万美元,/pre-A,轮,华住酒店集团领投、,IDG,资本增投,物业拓展、平台信息化建设和运营服务能力提升,爱上租,9,月,28,日,3,亿元,/B,轮,顾家集团与远致富联合领投理想集团、科地资本、销冠网络跟投,提升居住体验、服务体验和搭建、完善运营体系,碧桂园上海长租项目,10,月,25,日,2500,万元,/,战略投资,江苏银行,推进产品步伐,FUNX,自由青年社区,11,月,150,万,/,天使轮,上海初生网络科技有限公司,项目管理、运营提升,湾流国际,11,月,9,日,未透露,/A,轮,基汇资本领投挚信资本跟投,扩大布局与房源规模,贝客公寓,11,月,15,日,1.25,亿,/A,轮,三六五网,打通产业链，与现有房产服务、金融业务协同互补,企业融资,资本更倾向于相对成熟、发展潜力突出的公寓品牌,44,企业融资分布,融资阶段主要集中于,A,轮前，,A,轮前企业占比将近,60%,45,长租公寓溢价构成,分散式公寓,毛坯租金,装修溢价,打造隔断,服务溢价,集中式公寓,毛坯租金,装修溢价,批零租金差,服务溢价,46,租金溢价率案例分析,户型,建筑面积（平）,价格（元,/,月）,租金（元,/,平,/,天）,周边小区平均租金（元,/,平,/,天）,较周边小区租金溢价率,A,32.3,4350,4.49,3,50%,B,30.5,4350,4.75,3,58%,C,30.5,3850,4.21,3,40%,D,30.5,4150,4.54,3,51%,户型,建筑面积（平）,价格（元,/,月）,租金（元,/,平,/,天）,周边小区平均租金（元,/,平,/,天）,较周边小区租金溢价率,1,27.2,4799,5.88,4,47%,2,24.2,4499,6.20,4,55%,3,19.4,3499,6.01,4,50%,4,24.9,4599,6.16,4,54%,5,27.6,4799,5.80,4,45%,6,24.6,4599,6.23,4,56%,7,27.6,4799,5.80,4,45%,8,17.6,3499,6.63,4,66%,9,24.9,4599,6.16,4,54%,10,13.0,2699,6.92,4,73%,11,21.0,4399,6.98,4,75%,47,广州天河红璞公寓（集中式）,建筑面积（平）,价格（元,/,月）,租金（元,/,平,/,天）,周边小区平均租金（元,/,平,/,天）,较周边小区租金溢价率,东圃红璞公寓,28,2000,2.38,1.4,70%,东圃红璞公寓,20,1600,2.67,1.4,90%,东圃红璞公寓,38,2500,2.19,1.4,57%,东圃红璞公寓,50,2800,1.87,1.4,33%,魔方公寓店面,建筑面积（平）,价格（元,/,月）,租金（元,/,平,/,天）,周边小区平均租金（元,/,平,/,天）,较周边小区租金溢价率,上海张江店,30,3570,3.97,2.5,59%,金桥店,30,2460,2.73,2,37%,大柏树店,30,3190,3.54,2.5,42%,昌林店,30,3200,3.56,1.5,137%,杨高北路站,30,4000,4.44,2,122%,租金溢价率案例分析,48,分散式长租公寓盈利测算,以广州红璞公寓美林湖畔小区（分布式）为例,3,房,1,厅套面积（平米）,100,室内装修成本（元,/,平米）,1000,租金合计（元,/,月）,7400,免租期（月）,2,其中,房间,1,1400,装修折旧周期（年）,5,房间,2,2300,运营费用（元,/,套,月）,600,房间,3,1600,年租金收入增速（,%,）,3%,房间,3A,2100,全年空置率（,%,）,10%,相同小区相同户型租金（元,/,月）,4500,运营成本增速（,%,）,6%,租金溢价（,%,）,64%,年份,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,装修改造成本,-100000,租金收入（第一年扣除,2,个月装修期）,66600,82318,84787,87331,89951,92649,95429,98292,101240,104277,租金成本（第一年扣除,2,个月免租期）,-45000,-54000,-54000,-54000,-54000,-62601,-62601,-62601,-62601,-62601,装修成本折旧,-20000,-20000,-20000,-20000,-20000,运营成本,-7200,-7632,-8090,-8575,-9090,-9635,-10213,-10826,-11476,-12164,增值税,-1296,-1699,-1847,-2000,-2157,-1803,-1970,-2141,-2318,-2501,税前利润,-6896,-1013,850,2755,4704,18610,20644,22723,24846,27011,所得税,-,-,-,-,-100,-4,653,-5,161,-5,681,-6,211,-6753,净利润,-6,896,-1,013,850,2,755,4,604,13,957,15,483,17,042,18,635,20,258,净现金流,-86,896,18,987,20,850,22,755,24,604,13,957,15,483,17,042,18,635,20,258,IRR(%,十年期,),17%,投资回收期（年）,5,租金合计（元,/,月）,5800,房间,1,1400,房间,2,2300,房间,3A,2100,相同小区相同户型租金（元,/,月）,4500,租金溢价（,%,）,29%,IRR(%,十年期,),-9.40%,进行隔断,进行隔断,49,集中式长租公寓盈利测算,以广州东圃红璞公寓（集中式）为例,单间面积（平米）,28,室内装修成本（元,/,平米）,1100,单间租金（元,/,月）,2000,免租期（月）,2,单位租金（元,/,天,平米）,2.38,装修折旧周期（年）,5,周边小区租金（元,/,天,平米）,1.4,运营费用（元,/,套,月）,150,租金溢价（,%,）,70%,年租金收入增速（,%,）,3%,房源整租折扣（,%,）,5%,运营成本增速（,%,）,6%,全年空置率（,%,）,10%,年份,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,装修改造成本,-30800,租金收入（第一年扣除,2,个月装修期）,18000,22248,22915,23603,24311,25040,25792,26565,27362,28183,租金成本（第一年扣除,2,个月免租期）,-11172,-13406,-13406,-13406,-13406,-15542,-15542,-15542,-15542,-15542,装修成本折旧,-6160,-6160,-6160,-6160,-6160,运营成本,-1800,-1908,-2022,-2144,-2272,-2409,-2553,-2707,-2869,-3041,增值税,-410,-530,-571,-612,-654,-570,-615,-661,-709,-758,税前利润,-1542,244,756,1281,1818,6520,7081,7656,8243,8842,所得税,-,-,-,-185,-454,-1,630,-1,770,-1,914,-2,061,-2210,净利润,-1,542,244,756,1,096,1,364,4,890,5,311,5,742,6,182,6,632,净现金流,-26,182,6,404,6,916,7,256,7,524,4,890,5,311,5,742,6,182,6,632,IRR(%,十年期,),19.8%,投资回收期（年）,4.93,50,方式,企业,长租公寓品牌,方式,企业,合作公寓品牌,自营,万科,泊寓,合作,复星,乐乎公寓,龙湖,冠寓,绿城,绿城优客,金地,荣尚荟自在寓,阳光城,寓见公寓,招商,壹间、壹栈、壹棠,保利,Uoko,公寓,旭辉,领寓国际,佳兆业,寓享空间,远洋,邦舍,Boonself,房企参与公寓方式,而从房企参与方式来看，目前房企切入这一领域主要有两种方式,一种是,单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌,，如,万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋,等；,另一种是,和专业的长租公寓运营公司合作,，,如,保利、绿城、阳光城、复星,等,独立品牌和与专业长租公寓品牌合作两种模式,51,房企,长租公寓品牌,成立时间,目前发展规模情况,未来拓展,万科地产,泊寓,2015,年,截至,2017,年,10,月底，已布局,21,城，累计获取房间数超,7,万间，开业超,2,万间,计划,2017,年年内在全国范围内开发,10,万间，,2018,年拓展,45,万间公寓房源,龙湖地产,冠寓,2016,年,截至,2017,年,7,月底，布局,7,座城市，运营及试运营,10,家店，开业超过,2500,间,力争三年布局城市,16,个，,17,年底将开业逾,1.5,万间，并以,5,万间作为临界点，希望尽快突破,5,万间,旭辉集团,领寓,2016,年,截至,2017,年,9,月底，已在北京、南京、无锡、苏州、上海、杭州、厦门、重庆、成都等,9,个城市进行布局，规模已达,7000,间,旭辉五年目标总规模为,20,万间,金地集团,荣尚荟,2016,年,截至,2017,年,10,月底，已进入深圳、苏州、武汉等,3,个城市，现有门店仅,3,家，目前规模较小,通过网络物业支持、客服服务体验、管理体系标准三方面完美结合，需求在长租公寓可持续性的增长,草莓社区,2016,年,截至,2017,年,10,月底，已进入深圳、杭州、上海等城市，现有门店仅,5,家,金地“草莓社区”品牌将于未来两年内实现,10,万间公寓的管理与运营,招商蛇口,壹间公寓,2016,年,截至,2017,年,10,月底，招商壹间公寓主要还是在深圳布局，规模较小,亿“中国长租公寓领导品牌”为发展目标，计划三年内实现品牌全国布局,远洋集团,邦舍,Boonself,2017,年,截至,2017,年,10,月底，已在北京、上海、广州深圳、杭州、成都等城市布局，并在大连、杭州等地开业运营,自营品牌房企发展规模,尚处于发展初级阶段，但未来目标宏大,52,城市布局,房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点