商业地产全面课程.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,租金水平与业态规划,招商实战之,1,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,项目租金方案建议,租金方案思路,参考依据,2,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,目标商场样本,地王购物中心,太阳广场,铜锣湾广场,西武百货,中信广场,经营规模,每层商户组合,每层商场平面布局,招商条件,各业态商户租赁成交条件,租金调研方式和内容,3,租金调研方式和内容,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,目标行业租户,百货公司,超市,国际名牌,大型家居用品专门店,电器城,电影城,娱乐中心,大型中式酒楼,特色餐饮、美食广场,美容院及发廊,音像、书店,大型运动用品专门店,健身中心,银行,4,调研结论分析,特定商场案例分析,特定商户成交案例分析,市场租金调研,结论分析,结论：,各行业商户租金,水平及承租面积,规律,5,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,6,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店,租金水平及承租面积规律,一般零售店铺,租金水平及承租面积规律,特色餐饮店,租金水平及承租面积规律,7,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,8,大型超市带动人气,社区超市,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,鸿洲购物中心1-2F,沃尔玛,6,000,35-40,中港城2-4F,百佳,18,000,45-55,东方雅苑1-4F,万佳,20,000,45-50,商业中心超市,嘉里中心负1F,沃尔玛,3,000,60-70,1,太阳广场负1F,百佳,6,000,65-75,（包管理费）,新大好百货1-3F,新一佳,12,000,80-100,(包管理费）,租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）,9,楼层,购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼,承租面积,一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米,单位租金,承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右,*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；,-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,特征分析,：,大型超市,10,百货公司体现项目档次和特色,外地百货,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海巴黎春天,负1-6F,新世界百货,15,000,保底100-130,抽成6%-8%,上海梅陇镇1-6F,伊势丹,15,000,保底145-165,抽成7%-9%,本地,百货,南山保利城裙楼1-3F,友谊城百货,7,600,50-60,日豪名苑裙楼1-6F,岁宝百货,10,000,40-50,东门迎宾商业大厦1-6F,天虹商场,28,000,50-70,11,特征分析,：,楼层,一般贯通商场首层4、5层,承租面积,大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武”等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上,单位租金,大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元,大型百货,12,中式酒楼,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,中信广场5F,逸和轩,4,000,65-70,金威大厦裙楼2F,迎海渔港,2,000,40-50,深港豪苑裙楼3F,食神,3,000,60-65,鼎盛时代裙楼2F-3F,海港,3,800,120-130,地王大厦4F,金城太子,2,081,65-70,圣廷苑东区2-3F,凤凰楼,4,000,85-90(包管理费),楼层,通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分,承租面积,承租面积大，一般在3000平方米以上,单位租金,承受租金范围通常在50-70元,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,中式酒楼,13,娱乐中心、美食广场、电影院,娱乐,美食,电影院,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,太阳广场5F,NAMCO,1,200,营业额抽成28%-32%,太阳广场5F,美食广场,1,500,业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%,金世界友谊城百货负1F,法拉利娱乐中心,800,150-160,楼层,购物中心最高层或贯通商场的较高楼层,承租面积,一般至少在1,000平方米以上,单位租金,娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主,14,大型主力店特征总结,娱乐、美食、电影院,大型中式酒楼,大型超市,百货公司,承租面积,递增趋势,娱乐、美食、电影院,大型超市,大型中式酒楼,百货公司,承租水平,递增趋势,15,百货公司,承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；,超市,承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；,大型中式酒楼,承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,大型主力店特征总结,16,慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人,下首层,大型超市,放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层,承租面积大，通常在,5000,平方米以上，仅次于百货公司；,租金承受水平较低，单位租金通常在,35-90,元。,首层,二层,三层,百货公司,占据最佳位置，体现项目档次和特色；,承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层,4,、,5F,；,租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在,60-140,左右。,四层,五层,娱乐、美食、电影院,承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；,提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；,承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。,五层,大型中式酒楼,承租面积较大，通常在3000平方米以上；,一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；,承受租金多在50-70元。,大型主力店承租特征总结,17,大型主力店的安排案例,连锁超市,租金：50-70元/M,2,汇聚人流,下首层设置超市,18,大型主力店的安排案例,综合性百货共3F,如：Sogo、Pacific,租金(1-3F)：100-150元/M,2,精品百货共2F。,如：Rainbow、Lane Crawford,租金(1-2F)：200-250元/M,2,百货公司设置在1F-3F,19,特色主力店的安排案例,溜冰场,美食广场,租金:50-80元/M,2,美食广场设置在4F,20,特色主力店的安排案例,大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼 等)租金:50-70元/M,2,大型中式酒楼设置在第5F,21,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店,租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,项目租金方案,22,电器城,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,光彩新天地,永乐电器,4000,60-70,振华大厦1-4F,顺电,4,000,70-80,南山海洋之心裙楼1-2F,国美电器,3,000,45-55,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,一般在3,000平方米上,单位租金,地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右,电器连锁,23,家居,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,振业大厦裙楼1-4F,达芬奇,4,000,65-75,楼层,该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼,承租面积,承租面积大，可达万余平方米,单位租金,承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右,大型家居,24,健身中心,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,地王负1F,中航,1,100,170-175(含管理费),和平广场2F,金朝阳,3,500,40-45,上海香港广场,3-4F,Physical,6,000,85-90(含管理费),楼层,该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求,承租面积,承租面积较大，至少在千余平方米以上,单位租金,承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右,健身中心,25,体育运动用品,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,上海港汇广场地下1F,名店运动城,2,500,80-100,抽成6%-8%,上海中信泰富广场4F,Marathon sports,200,300-400,楼层,设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合,承租面积,承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米,单位租金,租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等,体育用品专门店,26,美容院及发廊,物业名称,承租商户,实用面积,（平方米）,租金,（元/平方米/月）,嘉汇百货3F,完美,550,190-200,地王3F,完美,223,380-390,和平茂业2F,金宝典发廊,200,95-100,高科利大厦2F,玛莎纤体美容,380,48-52,群星广场7F,梦圆皇宫美容美体,2,700,65-75,楼层,该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上,承租面积,承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可,单位租金,承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右,美容美发中心,27,特色主力店承租特征总结,大型家居用品店,电器城,健身中心,体育运动用品专门店、美容院,承租面积,递增趋势,单位承租水平,（元/平方米/月）,递增趋势,80-120,90,60,50,28,下首层,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如,3F,以上,首层,二层,大型家居用品店,电器城,健身中心,体育运动用品专门店、美容院,三层,四层,五层,承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层,特色主力店承租特征总结,29,大型体育用品专卖店(如Marathon Sports、Royal Sporting House等),租金:80-120元/M,2,美容院或客户服务中心(如中国移动通信、中国联通等),租金:150元/M,2,体育用品专门店、美容院设置在第3F,特色主力店安排案例,30,健身中心(如Physical等）,租金:65-80元/M,2,家电家居、健身中心设置在第4F,溜冰场,特色主力店安排案例,电器连锁(如顺电等）,租金:65-80元/M,2,31,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺,租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等,32,零售店铺承租特征总结,元/,8%,32%,27%,5%,各楼层递增（减）差幅,元/,各楼层递增（减）差幅,63%,20%,26%,58%,同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减,33,下首层,配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺,零售店铺安排案例,服务配套类,行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等,租金：平均租金,600元/M,2,，可按店铺位置上浮或下调10-20%,34,国际一线及二线品牌专卖店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等承受租金水平最高的行业。,平均租金：,700元/M,2,可按品牌知名度上浮或下调10%,购物中心,写字楼裙楼,首层,面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象,零售店铺安排案例,35,香港及东南亚知名品牌连锁店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等),平均租金：,600元/M,2,可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,大型品牌旗舰店(如ARMANI服装、皮具、精品、家私等),第2F：,二层商户品牌档次稍逊于首层,零售店铺安排案例,36,国内及香港知名品牌连锁店(服装皮具鞋等),平均租金：,400元/M,2,可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,第3F：,三层商户品牌档次稍逊于二层,零售店铺安排案例,37,书店、礼品、琴行、音像,平均租金：,300元/M,2,可按品牌知名度上浮或下调15%-25%,第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色,零售店铺安排案例,38,工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰,平均租金：,120元/M,2,可按品牌知名度上浮或下调10%,第5F：,经营行业独立性高,零售店铺安排案例,39,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店,租金水平及承租面积规律,*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,40,下首层,三层,二层,首层,四层,五层,承租均价,(元/平方米/月),地王商场,中信广场,无第5F,65,（逸和轩）,70,(金城太子,2081m,2,),180,(豫园上海饭庄,530m,2,),230,(意大利咖啡,33m,2,),/,/,250,（必胜客),100,（Friday,866m,2,),450,（星巴克,230m,2,),350,（肯德基）,/,特色餐饮的承租水平,41,餐饮（中西快餐厅）如KFC、面点王等,租金：200-250元/M,2,提供休憩、服务场所,下首层,靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型,特色餐饮安排案例,42,西式餐厅(如哈根达斯、Grappas、Dan Ryans),平均租金：200-300元/M,2,首层,配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型,特色餐饮安排案例,43,特色餐饮品牌连锁店,1、咖啡：Starbucks、Illy、Pacific coffee,平均租金：300-400元/M,2,第2F：,集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店,特色餐饮品牌连锁店,2、西餐厅(如Delifrance),3、日本料理、东南亚、韩国菜,平均租金：150-250元/M,2,写字楼裙楼,特色餐饮安排案例,44,特色餐饮品牌连锁店,1、露天茶座,平均租金：100-150元/M,2,特色餐饮品牌连锁店,2、各省美食：豫园,3、日本料理、东南亚、韩国菜,平均租金：100-150元/M,2,第3F：,相对第1、2F，更突出特色化、个性化,特色餐饮安排案例,45,第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色,餐饮品牌连锁店,如仙踪林等,平均租金：100-120元/M,2,特色餐饮安排案例,46,第5F：特色酒楼,特色美食,如昭帕耶等,平均租金：50-70元/M,2,特色餐饮安排案例,47,报告说明的问题,商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础；,业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商户承租能力研究；,商户有序排布帮助实现最大租金收益；。,48,